蔡**、朱**与扬州首开衡泰**公司商品房销售合同纠纷再审复查与审判监督民事裁定书

审理经过

再审申请人蔡**、朱**因与被申请人扬州首开衡泰**公司（以下简称首开公司）商品房买卖合同纠纷一案，不服江苏省**民法院（2014）扬*终字第01225号民事判决，向本院申请再审。本院依法组成合议庭对本案进行了审查，现已审查终结。

再审申请人称/抗诉机关称

蔡**、朱**申请再审称：（一）双方所签订的商品房买卖合同第四条第四款约定的计算车库价款的u0026ldquo;面积u0026rdquo;应为u0026ldquo;建筑面积u0026rdquo;，而被申请人未按约定交付可计算建筑面积的车库，构成违约，应承担返还车库款的违约责任。（二）层高小于2.2米的车库不应分摊车库层公用面积。被申请人对层高小于2.2米的车库计算分摊面积并收费，无法律依据。1.双方所签订的商品房买卖合同仅约定了车库面积，并未约定再审申请人对车库负有分摊车库层公用面积的义务，而分摊公用区域面积属建筑面积所特有，既然合同约定的车库面积不属于建筑面积，则再审申请人对车库层公用面积不应负有分摊义务。2.相关管理规定也未对层高小于2.2米的车库设置分摊车库层公用面积的义务。一、二审法院援引的扬州**理局《关于进一步规范房屋车库、阁楼面积测绘及权属管理的通知》第二条规定了层高大于或等于2.2米的车库须按有关规定参加本幢楼的公用面积分摊，车库层高大于或等于2.2米的部分则按照功能区另行分摊。同时第三条明确规定，层高小于2.2米的车库仅是套内具有使用功能的部分在权属证书附记中记载。这进一步证明层高小于2.2米的车库没有计算分摊车库层公用面积的义务。**设部《关于房屋建筑面积计算与房屋权属登记有关问题的通知》第四条也规定：房屋套内具有使用功能但层高（高度）低于2.20米的部分，在房屋权属登记中应明确其相应权利的归属，即权属证书附记记载的应当是套内具有使用功能部分，而非套内加公用区域分摊面积。被申请人以车库层公摊面积冒充套内面积属欺诈行为，不应认定其已实际按照合同履行。一、二审法院对再审申请人要求返还车库价款的诉讼请求不予支持错误。综上，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百条第（二）项、第（六）项之规定申请再审。

再审被申请人辩称

被申请人首开公司提交意见认为：1.双方所签订的商品房买卖合同对于车库的面积、价格、结算方式均作出了明确约定，虽然未对所涉车库是否应分摊本层的公用面积进行约定，但根据整个房地产开发市场以及行业惯例，不能计入建筑面积的地下车库，都是包含车库的套内使用面积和本层的分摊面积。即使双方就合同理解有所争议，但双方在最终房屋交接、结算房款、领取产权证时也达成一致，再审申请人对车库的现状以及结算方法均予以认可，并已履行完毕。2.再审申请人主张被申请人未能交付层高2.2米以上的车库构成违约，与合同约定不符，也超出其一审诉讼请求。请求驳回蔡**、朱**的再审申请。

2010年9月12日，蔡**、朱**与首开公司签订商品房买卖合同一份，主要内容为：1、蔡**、朱**购买首开公司开发建设的首开u0026middot;水晶城5幢（公安幢号18号）7单元704号房，该商品房的用途为住宅，属框架-剪力墙结构，层高2.9米，建筑层数地上18层，地下1层；2、商品房的建筑面积为116.8平方米，商品房单价为每平米6990元，房屋总金额为816432元；3、商品房其他价款中，车库价款规定为，本户同时购买车库地上51号，面积为11.81平方米，单价为1980元／平方米，计23384元，车库总价根据实际交付面积实行多退少补；4、面积确认及面积差异处理，根据当事人选择的计价方式，以建筑面积为依据进行面积确认及面积差异处理；合同约定的面积与产权登记的面积有差异的，以产权登记面积为准。商品房交付后，产权登记面积与合同约定面积发生差异，双方同意按第2种方式进行处理：u0026ldquo;1、双方自行约定。2、双方同意按以下原则处理：（1）面积误差比绝对值在3%以内（含3%）的，据实结算房价款；（2）面积误差比绝对值超出3%时，买受人有权退房u0026hellip;u0026hellip;买受人不退房的u0026hellip;u0026hellip;，产权登记面积小于合同登记面积时，面积误差比绝对值在3%以内的（含3%）部分的房价款由出卖人返还买受人；绝对值超出3%部分的房价款由出卖人双倍返还买受人u0026rdquo;。

合同签订后，蔡**、朱**向首开公司支付了18幢704室（建筑面积为116.76平方米）及51号车库（面积为11.89平方米），车库款、房款合计839694元。

2013年1月17日，蔡**、朱**领取房屋产权证，产权证中房屋状况记载u0026ldquo;建筑面积116.76平方米，套内建筑面积95.99平方米u0026rdquo;；附记栏记载u0026ldquo;该房附2.2米以下51号车库，面积为11.89平方米u0026rdquo;。

扬州市**测绘队关于水晶城u0026ldquo;低于2.20米车库面积u0026rdquo;的测绘登记面积记载u0026ldquo;51号车库的面积11.89平方米，套内面积6.68平方米，分摊面积5.21平方米u0026rdquo;。

首开公司交房后，蔡**、朱**发现车库仅为6.68平方米，蔡**、朱**认为，按照相关规定和合同约定，面积误差在3%范围内的，按实返还车库款，超过3%的，双倍返还，故首开公司应返还蔡**、朱**车库款19925元。为维护合法权益，现其二人诉至一审法院，请求判令首开公司返还车库款19925元。该院于2014年7月7日作出（2014）扬**初字第1408号民事判决：驳回蔡**、朱**的诉讼请求。蔡**、朱**不服，上诉至江苏省**民法院。该院于2014年9月19日（2014）扬*终字第01225号民事判决：驳回上诉，维持原判。蔡**、朱**仍不服，向本院申请再审。

本院认为

本院认为：**设部《关于房屋建筑面积计算与房屋权属登记有关问题的通知》第三条第（一）项规定：计算建筑面积的房屋，层高（高度）均应在2.2米以上。从双方所签订的商品房买卖合同约定的内容来看，商品房约定层高为2.9米，对车库层高并未约定。合同第四条计价方式与价款项中，对所购商品房明确是以建筑面积计价，单价为每平方米6990元，而在该条的车库价款中，对车库并未用建筑面积，采用的是u0026ldquo;面积u0026rdquo;一词，单价为每平方米1980元。两者在计价方式及单价方面均有明显区别。因此依据上述合同条款并不能得出合同约定的车库系为层高2.2米以上可计算建筑面积的车库，故蔡**、朱**关于合同约定的车库应为层高2.2米以上可计算建筑面积的车库的主张，缺乏合同依据，不能成立。**设部《关于房屋建筑面积计算与房屋权属登记有关问题的通知》、扬州**理局《关于进一步规范房屋车库、阁楼面积测绘及权属管理的通知》只明确房屋套内具有使用功能但层高低于2.2米的部分，在房屋权属登记中应明确其相应权利的归属，从上述规定中并不能得出层高2.2米以下的车库系计算套内使用面积。2.2米以下的车库本层也必然需有公共通道等，首开公司将2.2米以下车库本层公用部分计入车库价款，法律对此无禁止性规定。另从合同履行情况看，双方签订合同时，蔡**、朱**作为买房人应对所购车库层高、大小有所了解，交房时蔡**、朱**应对照合同、交房材料等对车库状况进行查验，而蔡**、朱**并未提供证据证明其在验房时提出了上述问题，双方现已实际交付车库，并办理了车库款的结算手续，蔡**、朱**也领取了产权证书，双方已按合同约定履行完毕。基于上述理由，一、二审法院未予支持蔡**、朱**要求首开公司返还车库款19925元的诉讼请求，并无不当。

综上所述，蔡**、朱**的再审申请不符合《中华人民共和国民事诉讼法》第二百条规定的情形。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百零四条第一款之规定，裁定如下：

再审裁判结果

驳回蔡**、朱**的再审申请。

裁判日期

二〇一五年八月十四日