原告南京广电**限责任公司与被告南京天**限公司、陈**房屋租赁合同纠纷一审民事判决书

审理经过

原告南京广电**限责任公司（以下简称广**团）与被告南**有限公司（以下简称天寿保健）、陈**房屋租赁合同纠纷一案，原告广**团于2015年5月18日向本院起诉，本院于同日立案受理。本院依法组成合议庭于2015年6月29日公开开庭进行了审理。原告广**团的委托代理人任重、彭**，被告天寿保健的法定代表人王**、被告陈**到庭参加诉讼。本案现已审理终结。

原告诉称

原**集团诉称，原告与被告天寿保健于2014年5月19日签订《房屋租赁合同》，约定：原告将位于本市秦淮区延龄巷50号内的门面房5和门面房5-1出租给被告天寿保健，租期自2014年3月11日至2014年12月31日，租金3398元／月。租赁期满，被告天寿保健应如期返还房屋，逾期不还的，每逾期一天，被告天寿保健应按向原告交纳月租金10%的违约金。被告天寿保健若转租，需征得原告书面同意，但在租赁期内，被告天寿保健未经原告书面同意，将承租的部分房屋转租给被告陈**。合同到期后，原告曾多次通知被告租赁期满不再续租，但两被告无故拒绝迁让。为维护原告合法权益，现向贵院提起诉讼，请求法院判令：1、被告陈**立即迁出本市秦淮区延龄巷50号门面房5-1；2、被告陈**按照3300元／月的标准向原告支付自2015年1月1日起至房屋实际返还之日的房屋使用费；3、被告陈**承担本案诉讼费用；4、被告陈**赔偿原告损失483010元；5、被告天寿保健对被告陈**的上述责任承担连带责任。

被告辩称

被告天寿保健辩称，被告天寿保健从2001年5月开始承租使用延龄巷50-1号房屋，该房屋原系电台自行车棚是违建，并不在原告提供的产权证范围之内。该房屋原来由广电**勤公司管理，并由后勤公司与承租人签订合同，由于后勤负责人因贪污被查后，延龄巷50号不再由后勤管理，改由原告管理。原告于2014年4月和承租人重新签订了合同，合同期限只有9个月。同年6月份，原告开始清理周边几十家租赁户，并于9月10日通知被告天寿保健搬迁，实际上就是觉得被告租金太低，要重新招商。被告天寿保健于2014年6月才对房屋进行了装修，在装修时原告也没有告知被告要改建。2015年1月29日，原告对房屋停水停电，导致被告天寿保健无法经营，被告天寿保健受到巨大损失。原告也从来没有开具正规的租赁发票，存在偷税漏税的问题。

被告陈**辩称，被告陈**承租延龄巷50号门面房，但被告陈**和原告并未签订任何合同，原告没有任何理由和依据要求被告陈**赔偿房屋占用费和损失。2013年下旬，原告将房屋租金涨了4元／平方米，被告陈**也交了，原告却在9月9日告知房屋不再对外出租。2015年5月15日，被告陈**主动提出只要原告不为难他，愿意搬走，原告仍然处处刁难。被告陈**自2009年3月9日起与被告天寿保健签订了租赁合同，当时房屋要拆迁，只签了一年，到2010年不知什么原因没有拆迁，双方就续签了3年，最后的截止期限是2016年3月19日。被告陈**的合同期尚未满，不应该搬走。2015年1月29日，原告对房屋断水断电，3月23日又从5楼往下扔窗户、玻璃、砖头等，对房屋进行了毁灭性的破坏，对被告的生意和货物带来了极大的损害。

本院查明

经审理查明，本市秦淮区延龄巷50号的产权人系南京广**限公司（以下简称广电物业）。2014年，广电物业将延龄巷50号全部房产，其中有房产证的总建筑面积为2745.41平方米，无房产证的临时建筑总建筑面积为1233平方米，委托给原告进行统一策划、装修、管理和运营，委托经营管理合作期限自2014年1月1日至2033年12月31日。原告确认本案涉及的房屋没有合法建筑手续。2014年5月19日，原告（甲方）与被告（乙方）签订《房屋租赁合同》，约定：甲方将延龄巷50号门面5和5-1出租给乙方，使用面积40.887平方米，房屋用途为商铺；租期自2014年3月11日至2014年12月31日，租金为3398元／月；乙方不得擅自将租赁物全部或部分转租、转借他人或与他人调换使用，乙方若需转租，须事先经甲方书面同意，转租合同的终止日期不得超过本合同终止日期。

2014年9月9日，原告通知给承租户，因延龄巷50号房产年久失修，为改造维修，租赁合同到期后，原告不再续租。2014年11月4日、12月18日，原告两次发函要求承租户及时办理退房手续并腾空房屋。两被告称未收到上述材料，但知晓相关内容。2015年1月26日，原告通知各商户将于2015年1月29日开展停电检修线路和更换相关器材工作，如因停电造成的经营等一切损失与原告无关。2014年12月12日，原告（甲方）与南京峥**限公司签订《房屋租赁合同》，约定：甲方将延龄巷50号房屋西楼一层、二层房屋租赁给乙方，甲方拟于2015年1月9日向乙方交付该房屋，租期自2015年4月1日至2020年3月31日，租金为144000元／月；乙方应于2015年4月1日前支付首期租金432000元。2015年3月11日，原告在房屋所在地张贴告示，称定于2015年3月18日开始对沿街门面房实施屋面维修工作，要求承租户迅速办理退房手续并提前搬空各自物品。

另查明，被告天寿保健自2001年开始自广电物业处承租使用延龄巷50号房屋。2013年3月9日，被告天寿保健与被告陈**签订《房屋租赁合同》，约定：被告天寿保健将延龄巷50号门面5出租给被告陈**，用于经营小百货，出租面积约20平方米；租期自2013年3月9日至2016年3月9日止，租金为3300元／月。被告天寿保健租金交至2014年9月30日，被告陈**将租金交至2015年3月9日。

再查明，2015年1月29日，原告对延龄巷50号门面房5和5-1断水断电。两被告称2015年3月原告对上述房屋进行了破坏。被告天寿保健于2015年7月29日向本院反映，原告已经找了施工队，在房屋周边搭建了围挡，其无法进入房屋。本院遂于当日至现场进行了查看，发现延龄巷50号门面房5和5-1外围均设置了围挡，无法正常进入上述房屋，现场未搬迁的门面房不止本案涉及的房屋，施工人员表示系原告要求对房屋进行修缮。从现场勘验情况看，门面房5和5-1为搭建在楼房主体外沿街的简易门面房，没有屋顶，系用简单的彩钢瓦遮盖，且彩钢瓦上有破洞。2015年8月18日，被告天寿保健通知本院原告在强行拆除房屋，本院再次至现场查看，发现门面房5的门头已被扒除。

案件审理过程中，因经勘验明确被告陈**使用的系延龄巷门面5号房屋，故原告更正诉讼请求中的“门面房5-1”为“门面房5”。就门面房5-1，原告已单独起诉被告天寿保健。

以上事实，有《房屋租赁合同》、房屋权属证书、《委托经营管理合作协议书》、《关于再次对延龄巷50号房产整体改造维修的告知函》、《关于第三次对延龄巷50号房产整体改造维修的告知函》紧急通知、租赁合同、照片及当事人陈述等予以证实。

本院认为

本院认为，出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人签订的租赁合同无效。本案中，原告将延龄巷50号门面房5出租给被告天寿保健，原告虽提供了延龄巷50号的房屋权属证书，但从现场勘验情况看，门面房5与正规建设的房屋有明显区别，原告也确认门面房5没有合法建筑手续，故原告与被告天寿保健、被告天寿保健与被告陈**签订的房屋租赁合同均无效。合同无效后，因该合同的财产应当予以返还，但在本案中，原告于2015年1月29日对房屋断电，房屋已经不具备正常使用条件，经本院现场勘验，现场施工人员向本院表示系应原告要求对房屋进行维修，围挡施工也导致两被告无法进入房屋，后原告又对房屋实施了拆除行为，故本院认定两被告已经对门面房5失去实际控制的权利，门面房5实际在原告控制之下，原告要求被告陈**返还房屋于法无据，本院不予支持。对于原告要求被告陈**支付自2015年1月1日起至实际返还之日的房屋使用费的诉讼请求，本院认为，原告于2015年1月29日断电后，房屋已无法正常使用，且被告陈**已向被告天寿保健将租金交至2015年3月9日，故本院对该项诉讼请求亦不予支持。关于原告主张的损失483010元，原告称系因两被告未能在合同到期后交出房屋，导致原告无法向南京峥**限公司履行房屋交付义务，而没有于2015年4月1日前收到首期租金432000元，与483010元之间的差额系利息损失，本院认为，原告与南京峥**限公司约定的租赁房屋是西楼一层、二层房屋，而被告陈**使用的门面房5系独立于西楼一层、二层房屋的临街门面，其次，原告与南京峥**限公司签订租赁合同时，原告与被告天寿保健的租赁合同尚未到期，而根据本院现场勘验的情况，未搬迁的不仅仅是被告陈**，故原告要求被告陈**承担483010元的损失无事实与法律依据，本院不予支持。综上，本院对于原告要求被告天寿保健与被告陈**对其损失承担连带责任请求亦不予支持。

综上，根据《中华人民共和国合同法》第五十八条，《最**法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十二条之规定，判决如下：

裁判结果

驳回原告南京广电**限责任公司的全部诉讼请求。

案件受理费8800元，由原告南京广电**限责任公司负担。

如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状及副本，上诉于江苏省南京市中级人民法院，同时根据《诉讼费用交纳办法》的有关规定，向该院预交上诉案件受理费（开户行：农行**楼支行；帐号：10×××76））

裁判日期

二〇一五年十一月二日