上诉人余大兵与被上诉人王*房屋租赁合同纠纷一案的民事判决书

审理经过

上诉人余大兵因与被上诉人王*、原审被告余**以及原审第三人陈**房屋租赁合同纠纷一案，不服南京市浦口区人民法院（2015）浦*初字第176号民事判决，向本院提起上诉。本院于2015年11月16日立案受理后，依法组成合议庭于2015年12月17日公开开庭进行了审理，上诉人余大兵及其委托代理人陈*，被上诉人王*的委托代理人顾一新，原审被告余**，原审第三人陈**到庭参加诉讼。本案现已审理终结。

一审原告诉称

王**审诉称：王*在2011年12月12日与余**签订了一份租赁协议，约定王*租赁余**所有的本市浦口区顶山街道北圩商城10幢107号房屋经营使用，合同期限自2011年12月12日至2014年12月12日，年租金为20900元，租房押金为1000元。协议签订后，王*按约支付了房屋租金及租房押金，并在该房中经营至2014年11月20日。2014年11月20日，顶**办事处公告了《顶山街道服装商城1号地块环境综合整治项目（撤组剩余国有土地房屋）拆迁实施方案》，涉案房屋在拆迁范围内。2014年12月15日，余**在未告知王*的情况下与拆迁人就包括设备拆移补助费、停产停业损失补偿费、设备拆除、安装和搬运费用、装修补偿款在内的拆迁补偿签订了协议，且拒绝给付属于王*的补偿费用。现诉请判令：1、余**、余**立即支付王*设备拆移补助费400元、停产停业损失补偿费162820元、设备拆除安装和搬运费用83955元、装修补偿款30000元，共计277175元；2、案件受理费、保全费由余**、余**承担。

一审被告辩称

余**原审辩称：一、王*非法占有涉案房屋，其与涉案房屋拆迁补偿之利益分配无任何法律关联性，王*索要高额补偿款的行为实属讹诈。二、本案的租赁合同已经期满终止，王*非涉案房屋的合法占有人，其诉请的事项丧失了请求权基础。三、王*漫天要价，拿鸡毛当令箭的行为严重地破坏了诚实信用的社会主义道德风尚。综上所述，王*的诉讼请求于法无据，于事实不符，请求驳回王*的诉讼请求。

余**原审辩称，涉案房屋与我无关，该房是余大兵的。同意余大兵的答辩意见。

陈**原审述称，其于2010年6月28日与余大兵协议离婚，当时商量房产有其一半，在王*承租涉案房屋之前其不知道，一切租房事宜其均不知道。2013年3月1日其从六合回浦口时才知道租房事宜，因当时尚在租赁期限内，其就没有提出异议，不能将王*赶出涉案房屋。2013年、2014年的房租其拿到一半。

余大兵原审反诉称，其与王*于2011年11月28日签订《租房协议》，约定将自己名下位于南京市**浦口服装城10幢111号房屋（房产证地址为浦口区顶山街道北圩商城10幢7号）出租给王*使用，租赁期限为2011年12月12日至2014年12月12日，水电费由王*自己承担，承租房屋内2台空调为自己提供给王*使用。2014年12月12日自己与王*双方租赁协议到期后，王*并未按照租赁协议的约定按时搬离该房屋，致使自己无法向拆迁部门交付房屋且无法领取拆迁补偿款。在自己的反复催促下，王*非法占有租赁房屋直至2015年1月12日才将房屋交付给自己，王*搬离时亦未将水电费用结清。现诉请判令：1、王*支付2014年12月13日至2015年1月12日房屋使用费1775元。2、王*支付拖欠的水电费1064.34元。3、王*支付拆迁利息损失9614元。4、王*返还空调2台。5、王*承担本案全部诉讼费用。

王*原审辩称，余大兵反诉事实不能成立，诉请1是因余大兵对王*相应补偿没有给付，故王*是合法占有该房屋，另余大兵在2014年12月26日将涉案房屋电线剪断，电表不走，导致王*实际无法使用该房屋。对诉请2应当以实际水电费数额为准，且王*在余大兵处有1000元的租房押金，余大兵尚欠王*1047元的餐费。诉请3其认为无事实依据，因损失本身无证据证明，也没有证据证明损失与王*之间存在因果关系。诉请4余大兵所陈述的空调在王*租赁该房屋时已拆走。

一审法院查明

经审理查明，余**、余**系浦口区顶山街道北圩商城10幢7号房屋的所有权人。2002年3月21日，余**、余**签订“房屋协议书”，载明：余**与余**于1999年2月20日在服装商城10幢7号购的住房通过协商，把10幢7号的住房转让给弟弟（余**）作住房，余**给余**39200元整。……2004年11月30日经南京市浦口区公证处公证，余**自愿放弃上述房屋的共有权。2010年6月28日余**与陈**协议离婚，“离婚协议书”载明：……北圩商城10幢111室，面积150.3平方，陈**和余**一人一半……房子暂时先出租，所得房租5年之内全部给小孩做生活费和学费之用，五年之内偶尔回来看小孩，不在家住。五年之后房子商量着办（如果两人想把房子卖掉就卖，所得房款一人一半，不想卖就租，房租一人一半，不想卖又不想租各自回来住）。如果房子拆迁，房产也是一人一半。2013年3月1日因陈**诉余**离婚后财产纠纷一案，南京市浦口区人民法院（2013）浦民初字第308号民事判决书判决：陈**、余**对本区顶山街道北圩商城组10幢7号房屋（面积151.31平方米）各享有50%的份额。2012年5月24日余**（甲方）与王*（乙方）继2011年12月12日口头约定后正式签订书面“租房协议”，双方约定：承租期限三年：2011年12月12日至2014年12月12日止。租金，第一年和第二年每年租金19000元，第三年租金按年租金的10%递增。交纳押金1000元，如乙方租赁甲方房屋不满三年，中途转让押金不退还。如按合同办事，期满三年后1000元押金退还乙方。甲方将房屋交给乙方使用后，其中水、电必须准时交纳，否则停电、停水后果自负。后余**将房屋交予王*使用。2013年3月1日陈**获悉余**租房事宜，其未提出异议，且得到2013年、2014年房租的一半。2015年1月12日王*搬离租赁房屋并将钥匙交予余**。王*缴纳房租至2014年12月12日。2014年12月20日、12月31日余**分别缴纳顶山街道北圩商城10幢7号房屋电费共计1028.94元。

2014年11月10日，南京市**道办事处发布《顶山街道服装商城1号地块环境综合整治项目（撤组剩余国有土地房屋）拆迁方案》，对涉案房屋在内的房屋实施拆迁，规定了拆迁的签约期限为2014年11月20日至2015年1月3日。2014年12月15日，余大兵、陈**作为被拆迁人与拆迁人南京市浦口区人民政府顶山街道办事处签订了《浦口区房屋拆迁补偿协议》，协议中约定了拆迁人应当支付给被拆迁人的各项费用，具体到本案涉诉费用包括：营业用房的停业补偿费用162820元、非住宅房屋的设施搬运费用81410元、空调拆装补助费800元、装饰装修补偿金额50501元。

上述事实，有王*提交的租赁协议、个体工商户营业执照、顶山街道服装商城1号地块环境综合整治项目（撤组剩余国有土地房屋）拆迁方案、江苏省贯彻实施国有土地上房屋征收与补偿条例若干问题的规定、南京市国有土地上房屋征收与补偿办法，余大兵提交的房产证复印件、公证书、房屋协议书、民事判决书、水电费票据、通知、国内挂号信函收据、投递邮件清单，陈**提交的离婚协议书以及当事人陈述等在卷证实。余**未提交证据。

一审法院认为

原审法院认为，王*与余**签订的租房协议是双方真实意思的表示，且不违反法律、法规的规定，合法有效，双方均应按协议约定履行。王*、余**在租赁合同期满后，未续签合同，双方形成无固定期限的租赁合同，王*在承租期间，租赁房屋被拆迁的，房屋租赁关系应当终止，承租人因承租房屋被拆迁而产生损失客观存在。因余**、余**均认可余**将浦口区顶山街道北圩商城10幢7号房屋其所有的部分转让给了余**，且有“房屋协议书”、公证书为证，原审法院对此予以确认，故王*将余**列为本案被告，并向其主张拆迁补偿损失，缺乏事实及法律依据，原审法院对此不予支持。另由“离婚协议书”及原审法院的民事判决书反映陈**对浦口区顶山街道北圩商城10幢7号房屋有50%的份额，且陈**、余**共同作为被拆迁人与拆迁人南京市浦口区人民政府顶山街道办事处签订了《浦口区房屋拆迁补偿协议》，陈**在庭审中认可其知道王*、余**签订租房协议并得到2013年、2014年房租的一半，原审法院认为陈**已对余**与王*签订租赁协议行为默认，故应共同支付王*的损失。关于王*主张余**、余**立即支付王*设备拆移补助费400元，原审法院认为，庭审中余**主张王*搬走了余**的两台空调，因其未提交证据证明，应承担举证不能的法律后果，余**、陈**2014年12月15日签订的《浦口区房屋拆迁补偿协议》反映，该房附属设施有空调2台，王*主张设备拆移补助费400元，原审法院予以支持。关于停产停业损失补偿费162820元，原审法院认为王*作为涉案房屋的经营者，合法占有、使用该房屋，因拆迁而产生停业损失，故原审法院酌定停业补偿费162820元的15%即24423元给付王*。关于设备拆除安装和搬运费用83955元。原审法院认为该项费用是拆迁部门对经营者因搬迁经营设施造成损失的补偿，王*作为承租人因拆迁而需对经营设施进行搬迁，故其主张符合法律规定，原审法院予以支持。因余**、陈**作为被拆迁人与拆迁人南京市浦口区人民政府顶山街道办事处签订的《浦口区房屋拆迁补偿协议》中非住宅房屋的设施搬运费用为81410元，则余**、陈**应支付王*非住宅房屋的设施搬运费用为81410元。关于装修补偿款30000元，原审法院认为王*未提交证据证明其对租赁房屋进行装修的事实，应承担举证不能的法律后果，故对其此诉请，原审法院不予支持。

关于余大兵反诉主张王*支付2014年12月13日于2015年1月12日房屋使用费1775元，原审法院认为，因王*、余大兵均认可王*缴纳租金至2014年12月12日，其搬离租赁房屋的时间为2015年1月12日，故王*应支付余大兵此间的房屋使用费为1775元（19000元×1.1÷365天×31天）。关于其主张王*支付拖欠的水电费1064.34元。原审法院认为，由余大兵提交的水电费票据反映2014年12月20日、12月31日其分别缴纳电费共计1028.94元，对此原审法院予以认可，另水费36元因不符合证据的形式要件，原审法院对此不予支持。关于其主张王*支付拆迁利息损失9614元。原审法院认为，余大兵此诉请缺乏事实及法律依据，原审法院对此不予支持。关于其主张王*返还空调2台。原审法院认为，因余大兵未提交证据证明王*搬走了其两台空调，应承担举证不能的法律后果，原审法院对此不予支持。

综上，依照《中华人民共和国合同法》第八条第二款、第六十条、第二百一十二条，《中华人民共和国民法通则》第四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款的规定，原审法院判决：一、余大兵、陈**于判决生效之日起五日内给付王*设备拆移补助费400元、停业损失费24423元、设施搬运费81410元，合计106233元。二、王*于判决生效之日起五日内给付余大兵房屋使用费1775元，电费1028.94元，合计2803.94元。三、驳回王*、余大兵的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。原审案件本诉受理费5458元，保全费1270元，合计6728元，由余大兵、陈**负担2579元，王*负担4149元；反诉受理费106元，由王*负担18元，余大兵负担88元。

上诉人诉称

上诉人余大兵不服原审判决，向本院提起上诉，请求：1、撤销原审判决第一项，改判驳回被上诉人原审本诉全部诉讼请求；2、支持上诉人原审的反诉全部诉讼请求；3、一、二审诉讼费由被上诉人承担。其理由为：1、本案房屋租赁合同已经期满终止，原审判决认定事实错误。余大兵与王*之间的房屋租赁合同已于2014年12月12日到期终止，在此前后，上诉人已经通过书面发函、电话、短信等方式多次明确告知王*租期届满后不再续租，并告知其应当及时搬离承租房屋，因此余大兵与王*之间的租赁关系已经期满终止，原审认定上诉人与被上诉人之间形成无固定期限租赁合同错误。2014年12月15日，余大兵、陈**作为被拆迁人与拆迁人浦口**办事处签订了《浦口区房屋拆迁补偿协议》，完全是合法处分行为。被上诉人已经丧失作为承租人的法律依据，因此不应当享有涉案房屋拆迁所带来的相关补偿。2、原审判决适用法律不当。《国有土地上房屋征收与补偿条例》第二条明确规定“应当对被征收房屋的所有权人给予公平补偿”，房屋所有权人是补偿的主体，享有权利并承担义务。《南京市国有土地上房屋征收与补偿办法》第二条亦明确规定“对被征收房屋所有权人补偿的，适用本办法”。因此，在拆迁法律关系中的补偿对象仅仅是被拆迁人，被上诉人不是拆迁关系中的主体，不享有拆迁补偿关系中的补偿利益。假使被上诉人具有承租人身份，根据本次拆迁所依据的浦政规（2014）1、2号的相关规定来看，对于被上诉人作为承租人所受损失之赔偿应当结合“实际情况”来解决，应该由承租人来举证证明其实际损失数额，以确定其向上诉人所要求的赔偿数额。被上诉人未能举证证明其因本次拆迁给其造成任何损失，故原审判决错误。

被上诉人辩称

被上诉人王*二审答辩称，原审法院认定事实清楚，适用法律正确，请求驳回上诉，维持原判。根据租赁期限，被上诉人对涉案房屋具有拆迁的利益，拆迁人是根据涉案房屋拆迁公告之前即2014年10月20日之前的状况给予被拆迁人拆迁补偿，本案租赁期限至2014年12月12日期满，在此后双方又形成了不定期租赁关系，故从租赁期限角度被上诉人对涉案房屋具有相关的拆迁利益。该房屋适用国有土地上房屋征收的相关政策，上诉人引用征地拆迁的相应政策依据错误。虽然被上诉人并非拆迁法律关系的一方当事人，但被上诉人在涉案房屋当中实际经营，拆迁必然给被上诉人造成营业等相关的损失，被上诉人有权获得相应的补偿。原审法院基于上诉人提供的相应证据，作出了相应正确判决，上诉人不能证明其提出的利息损失与被上诉人之间存在着因果关系，故不应支持。

原审被告余大林述称，同意上诉人的上诉意见。

原审第三人陈**述称，原审法院将设施搬运费百分之百判给了承租人不妥，其作为产权人就没有了搬迁补偿。拆迁办表示此次拆迁款是给产权人，依据其对此次拆迁相关事宜的了解，拆迁办并没有与承租人签订补贴性协议，也没有协议表明政府拆迁需要对承租人进行补贴。产权人将房屋租赁给承租人是有收入的，而政府拆迁以后产权人丧失了该部分的收入。所以搬迁补偿即针对产权人的租金损失，而非补贴承租人的营业损失。房屋租赁合同终止以后承租人强行占有房屋达31天，使拆迁款不能及时到账，导致其损失了9600余元。原审判决承租人租赁合同终止以后，还存在不定期合同错误。合同终止以后，其没有收到过承租人的任何费用。

本院查明

各方对原审查明的事实并无异议，本院二审对原审查明的事实予以确认。

二审中，上诉人余大兵提交其与案外人2008年-2010年、2010年-2013年租房协议书各一份，其中2008年-2010年租房协议书注明出租楼层一、二层（包含空调两台），2010年-2013年租房协议书注明出租二层房屋，并备注：两台空调归属余大兵。被上诉人对该两份协议不予认可。

二审中上诉人余大兵表示，涉案房屋三、四层为其自己居住，一、二层作为营业用房出租给被上诉人。一、二层的搬迁为被上诉人自行搬迁，上诉人只负责三、四层，四层为违建。上诉人主张其拆迁补偿款是303余万元，其于2015年1月13日领取了补偿款1736577元，余款仍在拆迁办，但剩余款项拆迁办还会计息支付给上诉人。

本院二审另查明，余**、陈**于2015年1月13日领取了拆迁补偿款1736577元。

本院二审还查明，余**、陈**与浦口区人民政府顶山街道办事处签订的《浦口区房屋拆迁补偿协议》中约定，余**、陈**同意于2014年12月30日将被拆迁房屋腾空，交由浦口区人民政府顶山街道办事处拆除，浦口区人民政府顶山街道办事处同意于2014年12月30日向余**、陈**出具《浦口区房屋拆迁补偿专项存款单证实书》，并付清协议所约定的各项费用。该拆迁补偿协议中还约定，该房屋所有权证记载的房屋建筑面积合计148.97平方米，其中住宅50.89平方米，非住宅98.08平方米。

对于上诉人主张的因迟延领取拆迁款要求被上诉人支付的利息与要求被上诉人支付房屋使用费的重复部分，上诉人选择主张利息。

本院认为

本案二审争议焦点为：原审法院认定的停业损失费、设施搬运费是否符合法律规定；原审判令王*支付的房屋使用费、电费是否适当；上诉人主张的利息损失是否应该得到支持。

本院认为，当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。

关于原审法院认定的设备停业损失费、设施搬运费是否符合法律规定的问题，本院认为，上诉人作为房屋产权人，被上诉人作为房屋的承租人，因拆迁行为均会产生停业损失，南京市**道办事处公布拆迁方案时，双方租赁合同约定的期间还未到期，双方并未对拆迁费用进行明确约定，故承租人王*可获得相应补偿，原审法院酌定上诉人支付停业补偿款15%给被上诉人王*，符合实际情况，并无不妥。关于设施搬运费，拆迁补偿协议中明确该费用为其他非住宅房屋的设施搬运费用，上诉人亦认可一、二层作为营业用房出租给被上诉人，一、二层的搬迁为被上诉人自行搬迁，上诉人只负责三、四层住宅。被上诉人王*为一、二层营业用房的实际搬迁人，应该获得相应的设施搬运费，原审法院认定上诉人应支付被上诉人王*非住宅房屋的设施搬运费用81410元，符合实际情况。

关于上诉人主张的利息损失是否应该支持的问题，本院认为，根据上诉人与浦口区人民政府顶山街道办事处签订的协议约定，余大兵、陈**同意于2014年12月30日将被拆迁房屋腾空，浦口区人民政府顶山街道办事处同意于2014年12月30日向余大兵、陈**支付约定的费用。因被上诉人王**按期搬离，上诉人因此未能按期向浦口区人民政府顶山街道办事处交付房屋，被上诉人王*在合同终止后仍占用涉案房屋，由此造成上诉人未能按期取得其应得费用，被上诉人应该赔偿上诉人在此期间的损失，上诉人主张按照同期银行贷款利息计算其未能及时取得拆迁补偿款的损失，并不过高，本院予以支持。因上诉人已于2015年1月13日领取补偿款1736577元，故上诉人的实际损失为该1736577元在2014年12月31日至2015年1月12日的同期同类银行贷款利息，经计算为3241.61元。该笔费用应由被上诉人赔偿上诉人。

关于被上诉人应支付的房屋使用费的金额，因租金已缴纳至2014年12月12日，而2014年12月13日至2015年1月12日，被上诉人仍占用涉案房屋，应支付上诉人相应使用费，但其中的2014年12月31日至2015年1月12日，上诉人既主张了房屋使用费，又主张了其未能及时领取补偿款的利息损失，上诉人该两项主张均为因被上诉人未能按期搬离给其造成的损失，上诉人只能选择其一，因上诉人选择请求被上诉人支付利息，故房屋使用费应计算为自2014年12月13日至2014年12月30日。故被上诉人应支付上诉人在此期间的房屋使用费1030.68元（19000元×1.1÷365天×18天）。

此外，上诉人虽认为其之前出租的房屋就包含两台空调，上诉人二审提交的与案外人签订的两份租赁合同中，虽均记载有两台空调，但上诉人与被上诉人的租房协议中并未对空调进行记载。上诉人并无其他证据证明其主张，故对此上诉主张，本院亦不予支持。

上诉人的其他上诉主张，并无事实及法律依据，本院不予支持。

综上，因二审出现新情况，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（三）项之规定，判决如下：

二审裁判结果

一、维持南京市浦口区人民法院（2015）浦*初字第176号民事判决第一、三项；

二、变更南京市浦口区人民法院（2015）浦*初字第176号民事判决第二项为：王**判决生效之日起五日内给付余大兵房屋使用费1030.68元，利息损失3241.61元，电费1028.94元，合计5301.23元。

如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。

一审案件本诉受理费5458元，保全费1270元，合计6728元，由余大兵、陈**负担2579元，王*负担4149元；反诉受理费106元，由王*负担53元，余大兵负担53元。二审案件受理费2638元，由上诉人余大兵负担2517元，被上诉人王*负担121元。

本判决为终审判决。

裁判日期

二〇一六年三月十日