上诉人南京锋**有限公司与被上诉人边家军、许**房屋买卖合同纠纷一案的民事判决书

审理经过

上诉人南京锋**有限公司（以下简称锋尚公司）因与被上诉人边家军、许**房屋买卖合同纠纷一案，不服南京市鼓楼区人民法院（2015）鼓民初字第4339号民事判决，向本院提起上诉。本院于2015年11月3日立案受理后，依法组成合议庭审理了本案。本案现已审理终结。

一审原告诉称

许**、边家军原审诉称，2010年8月5日许**、边家军与锋**司签订《南京市商品房预售合同》，约定由许**、边家军购买锋**司开发的本市姜家园299号某幢房屋（以下简称涉案房屋），购房款为19211847元；交房日期为2010年7月1日，但锋**司至今未向许**、边家军交付该房屋，锋**司的行为已构成违约。许**、边家军多次要求锋**司交房未果，为维护自身合法权益，故诉至法院，请求判令锋**司向许**、边家军支付逾期交房违约金3194956元（自2013年11月1日至2015年6月30日，以19211847元为基数按年利率10%计算）。

一审被告辩称

锋**司原审辩称，1、双方约定的违约金标准过高，违约金应以补偿为原则，锋**司已就逾期交房行为向许**、边**支付了违约金8642711.04元，许**、边**未提供证据证明其损失超过锋**司已支付的数额，故许**、边**主张的违约金不应支持。2、许**、边**明知锋**司逾期交房系因规划部门一直未办理规划验收造成的，许**、边**应当及时行使解除权，但许**、边**从未要求解除合同。许**、边**放任或者追求逾期违约金的行为有违诚信原则，因此许**、边**即使有损失，也应由其自行承担。3、许**、边**系按揭付款，锋**司为许**、边**的贷款提供担保，许**、边**支付的购房款是由首付款加已偿还部分的银行贷款构成，按照这种方式计算，锋**司已支付的违约金占许**、边**已支付购房款的较大比例。综上，请求依法驳回许**、边**的诉讼请求。

锋**司原审反诉称，锋**司与许**、边**签订《南京市商品房预售合同》以及《协议书》等事实属实。由于涉案房屋一直未通过规划验收，导致涉案房屋一直未能交付，至今已近五年时间。许**、边**明知由于规划原因无法交付房屋，多年来持续要求给付巨额违约金，锋**司已全部支付。虽经锋**司多方努力，规划部门至今仍未就涉案房屋的规划验收事宜给出明确意见。至此，锋**司因规划验收未能通过，客观上无法向许**、边**交付房屋，锋**司与许**、边**之间的合同目的无法实现，依法应予解除。故依法提起反诉，反诉请求为：1、解除锋**司与许**、边**于2010年8月5日签订的《南京市商品房预售合同》及《补充协议》；2、解除锋**司与许**、边**于2012年11月13日签订的《协议书》；3、许**、边**协助办理南京市商品房预售合同的登记备案和预告登记的注销手续。

针对锋**司的反诉许**、边家军原审辩称，涉案房屋之所以不能按期交付系因规划验收迟迟未通过，而锋**司一直向许**、边家军承诺交付涉案房屋。锋**司并无证据证明涉案房屋根本上不能通过规划验收，锋**司据此要求解除双方的合同无事实和法律依据，请求依法驳回锋**司的反诉请求。

一审法院查明

原审法院经审理查明，涉案房屋由锋**司开发建设。2010年8月5日，锋**司（预售人）与许**、边**（预购人）签订了《南京市商品房预售合同》及《补充协议》，约定由许**、边**购买涉案房屋（含-1至2层），房屋总价款为19211847元；付款方式为首付款5051847元加商业贷款14160000元；锋**司应于2010年12月20日前交付房屋，迟延交付该商品房的，2011年10月8日后，锋**司须按许**、边**已付价款的万分之三／天计算，支付迟延交付期间的违约金等等。上述合同签订后，双方办理了预售登记，许**、边**依约向锋**司支付了首付款及商业贷款合计19211847元。

因锋**司未依约向许**、边**交付涉案房屋。2012年11月22日，许**、边**曾另案诉至原审法院，要求锋**司支付逾期交房违约金。经一、二审审理，本院于2013年5月16日作出（2013）宁民终字第1594号民事判决，判决锋**司于判决生效之日起十五日内向许**、边**支付2011年5月1日至2012年11月18日期间的迟延交房违约金4826383.53元。该判决为终审判决。

2012年11月13日，锋**司作为甲方，边家军在内的别墅购房人作为乙方，锋**司的法定代表人张在东作为丙方签订了《协议书》，约定甲方承诺在2013年2月8日前将别墅毛坯房交付给乙方，若届时逾期交付，按每户总房款百分之十年息支付违约金等等。

一审法院认为

上述《协议书》订立后，锋**司仍未在约定时间交付房屋，许**、边家军另案诉至原审法院【案号为（2013）鼓民初字第6425号】，要求锋**司支付2012年11月19日至2013年10月31日期间的逾期交房违约金。原审法院经审理后认为，双方订立的《南京市商品房预售合同》及《协议书》合法有效，许**、边家军的诉请符合合同约定，遂于2014年1月20日作出民事判决，锋**司于该判决发生法律效力之日起十日内支付许**、边家军2012年11月19日至2013年10月31日期间的迟延交房违约金1867444.17元。该判决已发生法律效力。

2013年5月7日，南京市规划局向锋**司发出《关于锋**产公司申请尽快办理小桃园地块项目规划验收的复函》，要求锋**司将建筑退让间距、室外地坪及建筑高度以及幼儿园建设等问题整改完毕后，申报规划核实，南京市规划局将按要求做好规划核实服务。2014年1月3日，南京市规划局向锋**司发出《关于锋尚小桃园底层住宅项目规划审批及批后监管问题的报告》，指出锋**司存在的不符合法规及规划核准图等严重违法建设行为，并提出责令锋**司于2014年2月1日前按原规划核准图启动建设幼儿园等处理意见。锋**司在按照南京市规划局文件建设小区幼儿园时，相邻的本市百花小区居民持有异议，并阻止锋**司施工，致使幼儿园现在仍未建设。由于锋**司未按照规划部门要求完成小区项目建设，涉案房屋至今未通过规划验收，目前仍不具备交付条件，锋**司尚未向许**、边家军交付涉案房屋。

因双方协商未果，许**、边家军于2015年7月1日再次诉至原审法院，要求判如所请。锋**司认为双方之间的合同客观上无法履行，遂提出解除合同等反诉请求，原审法院予以合并审理。

原审法院认为，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。本案中，许**、边家军与锋**司之间订立的《南京市商品房预售合同》、《补充协议》和《协议书》等合同，系双方当事人的真实意思表示，且不违反法律、行政法规的效力性禁止性规定，双方之间的合同依法成立并生效，双方均应按照合同约定全面履行各自的义务。

根据法律规定，当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合合同约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。本案中，许**、边家军已经按照合同约定履行了支付购房款的义务，锋**司应当按照合同约定履行交付房屋等义务。锋**司未履行交付房屋的义务违反了合同约定，依法应承担相应的违约责任。

关于锋**司请求驳回许**、边家军诉请的意见及其理由，原审法院认为，双方之间的《协议书》系锋**司在确已逾期交房的前提下另行与许**、边家军等购房人订立，明确约定逾期交房违约金按照总房款百分之十年息计算，且该标准已低于南京市商品房预售合同中约定的支付标准。该标准应是双方在充分协商的基础上订立，锋**司作为平等主体的合同一方，对于合同内容及其可能承担的违约责任应当明知，锋**司已支付的违约金并未超过该约定标准。锋**司在本次诉讼中以违约金约定标准过高、已支付违约金足以弥补购房人损失等为由，请求驳回许**、边家军诉请的意见，不符合合同约定及法律规定，该违约金标准并非显著过高，故锋**司上述辩解意见，原审法院不予采纳。综上，许**、边家军要求锋**司支付2013年11月1日至2015年6月30日的逾期交房违约金合计3194956元的诉讼请求，符合合同约定，原审法院予以支持。

关于锋**司要求解除其与许**、边家军之间的合同等反诉请求，原审法院认为，锋**司未能依约交房系因涉案房屋所在小区未通过规划验收，但目前并无证据表明涉案房屋客观上根本不能通过规划验收。故锋**司以涉案房屋客观上履行不能为由，要求解除其与许**、边家军之间的合同等反诉请求，无事实和法律依据，原审法院不予支持。

综上，为维护当事人的合法权益，依据《中华人民共和国合同法》第八条、第四十四条、第六十条、第一百零七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条以及《最**法院关于适用﹤中华人民共和国民事诉讼法﹥的解释》第九十条之规定，原审法院判决：一、南京锋**有限公司于判决生效之日起十日内一次性给付许风宁、边家军自2013年11月1日起至2015年6月30日止的逾期交房违约金3194956元；二、驳回南京锋**有限公司的反诉请求。原审本诉案件受理费32360元，减半收取16180元，反诉案件受理费68536元，合计84716元，由南京锋**有限公司负担。

上诉人诉称

上诉人锋**司不服原审法院判决，向本院提起上诉，请求：一、撤销原审法院判决第一项，即南京锋**有限公司支付2013年11月1日至2015年6月30日的逾期交房违约金3194956元的内容，依法改判驳回被上诉人在原审中的全部诉讼请求；二、撤销原审法院判决第二项，判令支持上诉人在原审中的全部反诉请求；三、判令被上诉人承担本案全部诉讼费用。事实与理由如下：一、原审法院认为原审中上诉人请求将违约金减少至0元并驳回被上诉人的诉讼请求无法律依据和事实依据，属于认定事实错误，适用法律错误。上诉人历年来已付的违约金足以弥补其实际损失，双方约定按照总房价款的10%的年息支付逾期交房违约金标准过高，上诉人请求减少违约金有事实依据；依据合同法、合同法相关司法解释、以及江苏**民法院相关纪要等，上诉人请求将违约金减少到0元有法律依据。二、原审法院认为上诉人在原审中请求解除双方签署的房屋买卖合同的反诉请求无事实和法律依据属于事实认定错误，适用法律有误。首先，上诉人和被上诉人在商品房预售合同中约定了严格的房屋交付条件，上诉人不能按照未通过规划验收的现状交付房屋，被上诉人也不接受以现状收房，导致房屋交付不能；其次，上诉人在建设涉案房屋时，与南京市规划局的个别工作人员产生纠纷，导致涉案房屋在南京市规划局办理相关事项难度增加。在涉案房屋建设初期因为规划红线划进了河里，无法准确确认退让间距，导致退让间距不符合相关规定，直接导致规划验收不能通过，本案中上诉人为此付出巨大的时间及经济成本后才看似得以解决，今后相关部门是否会以这个理由阻止规划验收的通过未知。又因为小区配套幼儿园和百花小区相邻，在上诉人进行建设时屡次受到百花小区居民的百般阻挠，导致配套幼儿园一直不能完成建设，这是不予通过规划验收的理由。因为百花小区居民有组织的闹事导致幼儿园建设不能，从而导致规划局以此为由拒绝通过规划验收。只要百花小区有人居住，幼儿园就根本不可能建成。另外假使建成幼儿园后规划局是否会予以通过规划验收依然未知，因此涉案房屋不可能通过规划验收。依据合同法相关规定，上诉人已经承担了违约责任，且无法完成房屋交付的主合同义务，合同目的无法实现，应予以解除。三、解除涉案合同，事实上有利于维护双方的合法权益。按照双方签署的协议书，锋**司不仅要面对规划无法通过验收的后果还要承担逾期交房导致的购房款年10%的逾期交房违约金，在明知房屋不能交付的情况下，年年支付违约金，法院不判决解除就要一直交违约金至上诉人最终破产了事。而合同解除后，上诉人也只要面对规划无法通过验收的后果，至少不用面对年年交付迟延交付房屋的违约金。被上诉人因为上诉人不能交付房屋也不能居住涉诉房屋，每月还要偿还房屋贷款，在上诉人被巨额违约金拖死后，接手一个未办理规划验收手续的房屋，最终导致一系列的麻烦。双方合同解除后，至少被上诉人可以另行购买其他房屋进行实际居住，也无需承担涉诉房屋永远无法办理规划验收的后果。综上，上诉人认为，原审判决缺乏事实根据和法律依据，应予撤销，上诉人的合法权益应当得到维护，请求依法裁判，支持上诉人的上诉请求。

被上诉人辩称

被上诉人许**、边家军答辩称，一、一审法院判决认定事实正确，适用法律准确，判决恰当，表现为：1、上诉人认为违约金过高，要求减少违约金，没有事实和法律依据。上诉人与被上诉人所签订的2008年协议，至今已经七八年的时间，时间跨度如此之长，由于上诉人一直无法交付房屋，导致该房屋至今仍处于不能交付的状态。上诉人认为其已经支付了860余万元违约金表述不准确，其中部分是在双方签订正式商品房预售合同之前发生的定制协议项下的违约金，与本案没有关联性，本案是认购协议项下的违约金。其次，由于本案涉案房屋涉及到商品房预售合同及精装修部分，被上诉人第一次起诉的时候是以商品房预售合同和装修合同为标的起诉，发生了违约金，之后被上诉人一直以商品房预售合同作为起诉标的进行诉讼，因此本案所诉争的商品房预售合同项下的违约金非常少，有相当部分是装修款项下的违约金，因此上诉人所称违约金数额不准确，远远低于这个数额。2、由于上诉人违约状态一直处于延续性状态，被上诉人的损失巨大。首先，被上诉人一直在交银行房贷，其次，由于该房屋一直没有交付，被上诉人不能够将该房屋进行抵押或贷款，影响了被上诉人实际收益。最后，10%违约金比例是被上诉人与上诉人双方之间真实意思表示，并不是提高，也符合双方约定，该笔房款已经由上诉人实际支配使用，10%违约金也低于上诉人社会融资成本，或者说上诉人使用这笔资金相应的代价10%并不是很高，也符合双方预期。因此违约金约定合理，一审法院判决恰当，因为第三方小区业主阻挠因素导致房屋不能交付，上诉人不能因为别人侵权而免除对被上诉人违约的责任。二、关于上诉人要求解除商品房预售合同的诉请，被上诉人认为该项诉请没有事实和法律依据，被上诉人属于合法的守约方，并没有任何违约之处，而上诉人作为违约方如果主张其解除商品房预售合同将会对被上诉人导致严重的不公平，也将会严重损害被上诉人的利益，使上诉人违约责任得以逃脱，对上诉人的反诉要求解除商品房预售合同的诉请不予认可，一审法院对该项判决恰当。综上，一审法院认定事实准确，所做判决恰当，恳请二审法院依法驳回上诉人的上诉请求。

双方对原审法院查明的事实均无异议，本院依法予以确认。

二审中，被上诉人许**、边家军提交以下证据：一、江苏**民法院（2015）苏*终字第450号民事判决书和从互联网上查询的《钟山国际高尔夫别墅区预售方案》，证明涉案房屋的价值除商品房预售合同中约定的价格外还应加上建筑节能系统解决方案协议中约定的价格，房价远高于钟山国际高尔夫别墅；二、从house365网站上查询的一组南京市范围内别墅招租信息，其中钟山国际高尔夫别墅区900平方米别墅月租金价格为150000元（约167元／平方米·月）；江宁区玛斯兰德小区560平方米别墅月租金价格为60000元（约107元／平方米·月）；河西中央公园内550平方米欧式独栋别墅月租金价格为142000元（约258元／平方米·月）。上**尚公司对此质证称，对判决书的真实性不持异议，但对《钟山国际高尔夫别墅区预售方案》和证据二的租金信息均不予认可。

在本案审理过程中，本院向涉案房屋周边房产中介公司咨询周边房屋的租赁价格，涉案房屋周边没有别墅，其他房屋每月租金价格均在90元／平方米·月以下。

另查明，原审中上诉人锋**司提交从house365网站上查询的南京市北京西路两处民国别墅的招租价格，其中面积为365平方米的别墅月租金价格为46000元（约126元／平方米·月），面积为350平方米的别墅月租金价格为45000元（约128元／平方米·月）。

以上事实，由（2015）苏*终字第450号民事判决书、《钟山国际高尔夫别墅区预售方案》、《钟山国际高尔夫别墅区出租信息》、江宁区玛斯兰德小区租金信息、河**公园欧式独栋别墅租金信息、本院《工作笔录》、二审谈话笔录在卷证实。

本院认为

本院认为，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。本案中，许**、边家军与锋**司之间订立的《南京市商品房预售合同》、《补充协议》和《协议书》等合同，系双方当事人的真实意思表示，且不违反法律、行政法规的效力性禁止性规定，双方之间的合同依法成立并生效，双方均应按照合同约定全面履行各自的义务。

关于本案的逾期交房违约金。本案双方签订《南京市商品房预售合同》及《补充协议》后，又另行签订《协议书》，约定2013年2月8日后逾期交房违约金按总房款10%年息计算，但从本案双方签订预售合同后的履行情况看，上诉人一直未能按期交房，其行为虽不符合双方合同约定，但也存在一定的客观原因导致其暂不能按期向被上诉人交房。现上诉人已经实际支付大额前期逾期交房违约金，并在本案中请求调减逾期交房违约金标准，本院综合考虑被上诉人的实际损失、本地区类似房屋租金标准、本案合同的履行情况和双方当事人的过错程度等因素，根据公平原则和诚实信用原则，依法酌定上诉人按160元／平方米·月租金标准支付被上诉人逾期交房违约金，故本案上诉人应当支付被上诉人2013年11月1日至2015年6月30日逾期交房违约金数额为2915840（160×911.2×20）元，原审法院判决不当，本院依法予以纠正。

关于本案双方签订的《南京市商品房预售合同》、《补充协议》和《协议书》是否应当解除的问题。因上述协议均系双方真实意思表示，且不违反法律法规的效力性强制性规定，合法有效，双方均应按照约定履行，故上诉人主张解除上述协议需符合双方合同约定或者法律法规的相关规定。现上述协议并未约定上诉人在其逾期交房的情况下有权解除合同，上诉人主张涉案房屋根本上不能通过规划验收亦无事实依据，且本案也不存在法律法规规定的其他当事人可以解除合同的情形，故上诉人主张解除以上协议本院不予支持，相应的其要求被上诉人协助办理涉案房屋预售合同的登记备案和预告登记的注销手续亦无依据，原审判决未支持锋**司的反诉主张并无不当。

综上，依据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项的规定，判决如下：

二审裁判结果

一、维持南京市鼓楼区人民法院（2015）鼓民初字第4339号民事判决第二项；

二、变更南京市鼓楼区人民法院（2015）鼓民初字第4339号民事判决第一项为：南京锋**有限公司于本判决生效之日起十日内一次性给付许风宁、边家军自2013年11月1日起至2015年6月30日止的逾期交房违约金2915840元。

如果未按本判决指定期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。

一审本诉案件受理费减半收取16180元，反诉案件受理费68536元，合计84716元，由南京锋**有限公司负担77315元，由许**、边家军负担7401元；二审案件受理费100896元，由南京锋**有限公司负担92078元，由许**、边家军负担8818元。

本判决为终审判决。

裁判日期

二〇一六年五月十九日