中国建设**昆山分行与张**房屋买卖合同纠纷二审民事判决书

审理经过

上诉人中国建设**昆山分行（以下简称建**分行）诉被上诉人张**房屋买卖合同纠纷一案，不服江苏省昆山市人民法院（2015）昆民初字第3259号民事判决，向本院提起上诉。本院立案受理后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。

一审法院查明

原审法院经审理查明：建**支行于1991年与昆山经**合发展公司签订定购房屋合同书，约定定购其开发的昆山市前进东路281号房屋，房屋价款为979214.54元，合同约定昆山经**合发展公司于1994年9月30日前交付房屋。1999年建**支行办理该房屋的土地使用权证书，坐落位置登记为前进中路133号，该房屋此时无房产证。

2004年10月19日，中国**州分行批准昆山市支行按照上报的市场评估价向社会公开拍卖原琼花储蓄所营业用房的永久使用权。

2004年10月20日，建**支行与苏州**有限公司签订委托拍卖合同，约定建**支行委托苏州**有限公司拍卖昆山市前进中路133号一至三层约1005平方米及相应土地使用权，拍卖标的底价为450.2万元，低于底价拍卖人不得拍卖成交，拍卖标的在拍卖中成交的，委托人应按拍卖标的成交总额1%的比例向拍卖人支付佣金。2004年10月23日，苏州**有限公司在《昆山日报》刊登拍卖公告，定于2004年10月28日举行拍卖会，拍卖标的为昆山市前进中路133号房产面积（一至三层）1005平方米及相应土地。高小滨等三人参加竞拍，并在拍卖特别规定中签字，该拍卖规定中明确约定拍卖标的不包含建**银行区域。最终高小滨以490万元竞拍成功。

后建**支行与张**签订房地产买卖契约，约定建**支行自愿将座落在昆山市开发区前进中路133号房地产（房屋建筑面积941.44平方米），出售给张**。该房地产的基本情况已载于本契约附件，双方约定成交价格为490万元。该合同并未约定付款时间、交付时间，落款也没有签订时间。

2004年10月29日，建**支行收到苏州**有限公司转账的购房款304000元和4547000元计4851000元（扣除49000元佣金）。

2005年5月25日，张**代替建**支行缴纳了契税39169元（按1994年价格核算），并缴纳了契税207740元（按2005年价格核算）。并于同日办理了房屋过户手续，办理的房产证为昆山开发区前进中路281号1层334.42平方米和昆山开发区前进中路281号2层607.02平方米。

张**陈述于2005年5月拿到房屋至今建行自助柜员机部分一直使用，其余部分2006年3月31日以前闲置，2006年4月1日至2011年6月30日出租给昆山市**限公司，2011年7月1日至2013年11月30日闲置，2013年12月1日起出租给昆山牙**有限公司。

以上事实由原房屋土地使用权证、批复、江苏省委托拍卖合同、拍卖特别规定、报纸公告、竞买登记证、拍卖成交确认书、进账单、契税完税凭证、房屋所有权证书、土地使用权证书及原张**庭审中陈述为证。

一审法院认为

原审原告建**支行的一审诉讼请求为：建**支行于1994年9月从昆山经**合发展公司转让获得昆山市前进中路133号房屋（现已变更为昆山市前进中路281号），建**支行一直使用至2004年10月，后建**支行基于市场行情考虑并报请上级主管部门批准，决定将上述房屋一层至三层（不包括底层中国建**行自助银行区域）委托苏州**有限公司依法拍卖。上述房屋经依法拍卖由买受人高**以四百九十万元的价格拍卖获得，买受人签署了拍卖成交确认书并支付了相应的佣金，拍卖公司亦将购房款支付给了建**支行，建**支行也依约支付了佣金。上述合同成交后，买受人高**为办理房屋产权登记手续，让张**与建**支行签订了《房地产买卖契约》，后以张**的名义办理了产权登记手续，建**支行得知产权登记在张**名下后，察觉与事实不符，建**支行认为与张**签订的《房地产买卖契约》应属无效合同，具体理由如下：一、建**支行所拍卖出售的昆山市前进中路133号房屋一至三层（不包括底层中国建**行自助银行区域）已由苏州**有限公司依法拍卖，并由买受人高**获得，高**业已签订了拍卖成交确认书，支付了拍卖价款，双方之间的买卖合同关系已经成立生效，房屋的实际产权人应为高**，若诉争房屋需转让，应由高**与买受人签订《房屋买卖合同》，而张**要求建**支行与其签订《房地房产买卖契约》，并将房屋产权登记在张**名下，明显有违上述房屋实际交易的真实情况，该《房地产买卖契约》所反映的交易并非事实；二、张**要求与建**支行签订《房地产买卖契约》并将产权登记在自身名下，该行为是以合法形式掩盖非法目的。本案中涉案的房屋已经通过拍卖成交给买受人高**，高**应为房屋实际所有人及产权登记人，而张**要求建**支行与其签订《房地产买卖契约》，并将房屋直接登记在张**名下，是为了偷逃税款。正常情况下，房屋拍卖成交后，应由买受人高**按照国家法律规定办理产权登记，高**若需转让给第三方，也应该按照国家法律规定与买受人签订买卖合同，并按照规定缴纳相应的税费。按照法律规定，高**在取得上述房屋所有权短期内进行转让，其与买受人应承担较多的税款，高**与本案张**为偷逃该部分税款，要求建**支行与其签订《房地产买卖契约》，省略了张**与高**之间的买卖过户环节，偷逃了税费，因此，张**与建**支行签订《房地产买卖契约》，是以契约的合法形式，掩盖其偷逃税款的非法目的。三、建**支行与张**签订《房地产买卖契约》并非建**支行的真实意思表示，建**支行误认为张**拿来的合同是为了办理高**购买本案诉争房屋产权登记手续之用，没想到成为了张**偷逃税款及办理虚假产权登记的工具。且建**支行处理国有资产，应报请主管部门审批核准，并通过拍卖或公开招标方式处置，并不允许单一的与买受人签订合同进行转让，因此，该《房地产买卖契约》并非建**支行的真实意思表示，也不能反映交易的真实情况。请求法院判令：建**支行与张**签订的《房地产买卖契约》无效，诉讼费由张**承担。

原审法院认为：当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。建**支行主张合同无效的理由是建**支行与张**签订《房地产买卖契约》并非建**支行的真实意思表示，张**为偷逃税款以合法形式掩盖非法目的，故诉请合同无效。对此原审法院认为，张**与建**支行签订的《房地产买卖契约》有建**支行单位公章，双方也实际履行了该合同，且建**支行已经协助张**进行过户，应当视为其真实意思表示，故对建**支行主张并非其真实意思表示的意见原审法院不予采纳。从本案的事实看，建**支行将诉争房屋进行拍卖，虽然高**最终竞拍成功，但是并未与建**支行签订房屋买卖合同，无论高**是何原因放弃购买该房屋，建**支行与张**的《房地产买卖契约》已经履行完毕，现诉争房屋已经过户至张**名下，高**也并未向建**支行、张**主张任何权利。建**支行并未提供任何证据证明是高**购得房屋后转让给张**，无法认定张**存在偷逃税款行为，故对建**支行主张该合同以合法形式掩盖非法目的的意见不予采纳。依照《中华人民共和国合同法》第五十二条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条的规定，原审法院判决：驳回中国建设**昆山分行的诉讼请求。案件受理费46000元，减半收取23000元，保全费5000元，合计28000元，由中国建设**昆山分行负担。

上诉人诉称

上诉人建行昆山支行不服上述民事判决，向本院提起上诉称：一、一审判决认定事实错误。1、本案诉争房屋由上诉人委托苏州**有限公司（以下简称拍卖公司）进行了拍卖，拍卖公司按规定进行了拍卖公告，与竞拍人签订了竞买规定，案外人高**竞拍成功后支付了拍卖款，并且支付了拍卖佣金，拍卖公司扣除佣金后将余款支付给了上诉人。在拍卖成交时，上诉人与高**的房屋买卖合同已经履行完毕，一审法院认为高**放弃购买属于错误认定。既然上诉人与高**的房屋买卖交易已经成立生效且履行完毕，上诉人无权再对诉争房屋进行处置，被上诉人与上诉人签订的《房屋买卖契约》应属无效合同。2、一审判决既然认定诉争房屋的购房款是通过拍卖程序，由拍卖公司支付给上诉人，则应认定诉争房屋是通过拍卖进行的交易，且交易已经完成，一审判决还认定上诉人与被上诉人签订的《房屋买卖契约》有效，属于自相矛盾。3、上诉人与被上诉人签订的《房屋买卖契约》从内容形式上看，也非真实交易内容。该份《房屋买卖契约》未载明付款时间、交付时间及签订时间，事实上，该份契约书是上诉人基于协助竞拍人办理产证所出具，上诉人即使在签订合同是未尽合理审查义务，对买受人的身份进行核实，但不能基于该疏忽就认为合同有效。诉争房屋在拍卖时，没有产证，无法确定具体面积，而在《房屋买卖契约》中，明确了房屋面积为941.44平方米，故该份《房屋买卖契约》就是用于办理产证，在办理产证之前已经测绘出具体面积，如果单纯是上诉人出售给被上诉人，上诉人当时是无法知晓房屋面积的。且该契约书约定的价款为490万，就是高**竞拍成功的价格，由此可反映，该份契约书并非真实交易。4、被上诉人提供的办理产证主要资料均属于虚假资料，一审法院在调取相关资料后并未进行质证，导致事实认定错误。5、若高**将房屋出售给被上诉人，由被上诉人与上诉人直接签订买卖合同，目的是为了偷逃税款，损害国家利益，应认定无效。请求本院依法改判，本案全部诉讼费用由被上诉人承担。

被上诉人辩称

被上诉人张**答辩称：一审判决认定事实清楚，适用法律正确。被上诉人不认识高小滨，被上诉人办理整个房地产转让手续都是与被上诉人在沟通，办理产权登记的手续也是由上诉人提供并配合办理的。被上诉人在转让过程中承担了昆山经**合发展公司过户至上诉人名下及与上诉人过户至被上诉人名下的两次契税，其中第一次的契税本应由上诉人支付。被上诉人取得涉案房产出于善意，且被上诉人支付了相同的价格，实际取得了比高小滨减少60多平方米的房产。上诉人与被上诉人进行房地产转让交易时有隐瞒与高小滨前期交易的情况。依据合同相对性原则，上诉人与高晓滨之间的权利义务与本案无关，也不影响上诉人与被上诉人签订的房地产买卖契约的效力，该契约应认定合法有效。请求本院驳回上诉人的上诉。

二审中，上诉人建行**向本院提交以下五组证据：1、被上诉人在办理诉争房屋产权登记时向昆山**易中心提供的《江苏省委托拍卖合同》、显示买受人为张**的《江苏省拍卖成交确认书》、长**公司向张**出具的490万元《收据》，证明被上诉人认为其是通过签订房屋买卖合同的方式取得诉争房屋，但事实上被上诉人办理产权登记向房产交易中心提交了上述拍卖资料，证明诉争房屋应是拍卖取得。2、拍卖公司出具的《情况说明》一份，证明前述第1组证据中《江苏省拍卖成交确认书》、显示为长**公司向张**出具的490万元《收据》，均系被上诉人伪造的证据，上诉人与高**的拍卖合同当时确认成立，并且高**已履行了付款义务。3、被上诉人向昆山**易中心申请办理产权登记时提供的《定购合同书》一份，该合同中关于把房屋坐落的表述为昆山市前进中路281号，该合同落款时间为1991年，当时诉争房屋的公安编号为133号，至2004年才变更公安编号为281号，可证明该份材料是被上诉人为了办理诉争房屋的产权登记事后制作的材料。4、被上诉人向昆山**易中心申请办理产权登记时提供的《房地产买卖契约》两份，分别为上诉人与昆山经**合发展公司签订及上诉人与被上诉人签订，证明两份合同形成的时间相隔十年以上，但合同书写方式和格式出奇的一致，显然不合常理。5、《授权委托书》一份，是昆山经**合发展公司向昆山**易中心出具的授权委托书，证明该公司当时委托了张*办理房产登记及领证手续。

被上诉人张**对上述证据发表意见为：1、对证据1的真实性均予以认可，不认可该证据的证明目的。《江苏省委托拍卖合同》没有被上诉人的签名，被上诉人并不知情，是上诉人提供给被上诉人用于办理房产登记手续的材料。被上诉人取得涉案房产是契约取得，与拍卖无关。但从该拍卖合同第十一条违约责任第2款“委托人对已知的拍卖标的物瑕疵未加说明的，应赔偿拍卖人因此所造成的损失”之规定来看，拍卖面积为1005平方米，实际面积为941.44平方米，上诉人因拍卖标的物存在面积误差，构成违约，应承担违约责任。《江苏省拍卖成交确认书》、《收据》均是上诉人收到被上诉人购房款之后出具的。2、对证据2的真实性、合法性均不予认可，被上诉人支付了购房款，上诉人向被上诉人提供了《江苏省拍卖成交确认书》、《收据》的等材料，被上诉人没有伪造的必要。3、对证据3的真实性无异议，也是上诉人提供被上诉人的，并非上诉人伪造。4、对证据4的真实性无异议，不认可该证据的证明目的。该两份契约书可以证明上诉人向昆山经**合发展公司受让涉案房产，又与被上诉人之间达成房地产买卖合意。并且，上诉人与被上诉人之间签订的《房地产买卖契约》面积处特别加盖了上诉人的公章，说明上诉人明知该合同是与被上诉人所签订，不存在上诉人不知情或提供盖章的空白合同给高**所签的情况。从常理来说，上诉人是正规单位，也不可能提供盖章的空白合同，如其提供盖章的空白合同，也应承担法律责任。

二审中，被上诉人张**向本院提交1份证据：建**支行于2005年4月4日出具的《情况说明》，载明：建**支行恳请相关部门考虑到历史遗留问题的妥善解决，配合办理产权证过户手续，并注明“楼层有偏差”字样。该份说明现留存于昆山**易中心，以证明上诉人委托拍卖的房屋面积约为1005平方米，而实际面积为941.44平方米，面积偏差为63.56平方米，可以印证上诉人与高小滨之间出现拍卖纠纷，高小滨的拍卖成交价是490万元，理论上可以取得1005平方米的房屋，但实际存在63.56平方米的面积差，上诉人应当承担违约责任，而上诉人通过将不知情的被上诉人代替了原买受人高小滨的地位，通过向被上诉人提供拍卖资料并协助被上诉人办理房产登记手续的方式规避了上诉人的违约责任，被上诉人在整个转让过程中均不知情，其取得出于善意，否则，被上诉人不可能以相同的价格受让面积减少60余平方米的房产。

被上诉人建**支行对该份证据发表意见为：对证据的真实性无异议，但不认可该证据的证明目的，该证据反而恰能说明诉争房屋未办理产证的原因是历史遗留问题，与面积差无关。

二审中，张**到庭陈述：2004年底，张**获知诉争房屋要卖，就跟建**分行提出要购买。在张**付款490万元后，建**分行交付其包括拍卖资料在内的诉争房屋资料，双方并签订了涉案《房地产买卖契约》。该契约书内容系建**分行事先打印，契约书中的手写部分除抬头及落款乙方处的“张**”及房屋面积“941.44”平方米系张**本人所写之外，其余均为建**分行工作人员填写。当时为了确认房屋面积为941.44平方米，建**分行工作人员还特地在“941.44平方米”上加盖了公章。

本院查明

二审查明的其他事实与原审查明事实相一致，本院予以确认。

本院认为

本院认为，建**分行和张**二审中提交的证据不符合《最**法院关于民事诉讼证据的若干规定》第四十一条规定的二审程序新证据条件，本院均不予采纳。买卖合同是出卖人转移标的物的所有权于买受人，买受人支付价款的合同。建**分行主张诉争房屋通过委托拍卖程序已转让给案外人高小滨，但建**分行仅提供了高小滨与拍卖公司签署的拍卖成交确认书，尚不能证明高小滨在竞拍成功之后领受过拍卖标的物即诉争房屋，故即便拍卖成交确认书对建**分行、拍卖公司及高小滨之间有合同效力，但建**分行主张其与高小滨之间的房屋买卖合同已经履行完毕的上诉理由不能成立。

建**分行主张其和张**签订涉案房地产买卖契约时，系张**、高**为偷逃税款，恶意串通，欺诈建**分行作出非真实意思表示，签订了买受人为张**的房地产买卖契约。本院认为，对恶意串通的认定，应当分析当事人是否有主观恶意，并结合订立合同时的具体情况、合同约定内容及合同履行情况，加以综合认定。本案所涉房地产买卖契约涉及大宗财产的交易和处分，事关出卖人和买受人的重大利益，建**分行在交易时应有谨慎和注意义务。但建**分行对该份契约书的签订过程解释为当时为了配合高**过户房产，在“乙方”处空白的情况下，于“房屋建筑面积941.44平方米”及合同尾部加盖了中国建设**昆山支行的公章，显然有悖大宗财产的一般交易习惯。涉案房产需要建**分行协助办理产权过户手续，事实上，涉案房产也早在2005年即过户至张**名下，双方的房地产买卖契约已履行完毕。建**分行应属明知张**是涉案房产的买受人，其于诉讼中自述始终主张高**才是涉案房产买受人，与常理不符，本院不予采纳。综上，应认定涉案房地产买卖契约系建**分行与张**的真实意思表示，且无《中华人民共和国合同法》第五十二条所规定的合同无效之情形，为合法、有效合同。建**分行认为高**与张**恶意串通、以合法形式掩盖偷逃国家税款的非法目的，涉案房地产买卖契约无效，但建**分行未提供证据证明高**、张**有明显主观恶意，通谋虚伪，致使建**分行签订涉案房地产买卖契约。故对建**分行的相关上诉主张本院不予采纳。据此，原审判决并无不当，本院予以维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：

二审裁判结果

驳回上诉，维持原判。

二审案件受理费46000元，由上诉人中国建设**昆山分行负担。

本判决为终审判决。

裁判日期

二〇一六年四月十一日