刘*、李*与常熟市**有限公司、常熟**有限公司房屋租赁合同纠纷一审民事判决书

审理经过

原告刘*、李**被告常熟市**有限公司（以下简称太**司）、常熟**有限公司（以下简称恒**司）房屋租赁合同纠纷一案，本院于2015年10月27日立案受理后，依法适用小额诉讼程序，由审判员张**于2015年11月18日公开开庭进行了审理，原告刘*（同时是原告李*的委托代理人）、被告恒**司的委托代理人邵**到庭参加诉讼，被告太**司经本院合法传唤无正当理由拒不到庭。本案现已审理终结。

原告诉称

原告刘*、李**称：原告于2006年7月26日，将位于常熟市方塔街106号恒隆中心五层E069号商铺出租给常熟市**理有限公司（后更名为常熟市**有限公司）经营并签订租赁合同。合同租期为120个月，租期自2007年4月至2017年3月。双方约定支付租金日期为每月15日支付当月租金，租金金额为983元，支付方式是被告将租金支付至原告名下的银行账户。可被告在断断续续支付租金至2015年6月份后，在原告的再三催促下又于2015年9月支付了原告一个月的租金，至今尚结欠原告2015年8、9、10三个月的租金合计2949元。按照合同约定，被告还需支付原告违约金88.48元，故原告诉至法院，要求被告支付租金2949元并支付逾期付款违约金88.48元，合计3037.48元。

被告辩称

被告恒**司辩称：1、根据原被告签订的租赁协议，本案所涉房屋的承租人系太**司，恒**司只是担保人，根据合同约定，在太**司未能支付租金的情况下，由恒**司支付，故恒**司承担的是一般保证责任。2、原被告双方之间的租赁协议签订于2006年7月17日，协议签订后，房地产市场发生了重大变化，商业房产的价格更是跌幅过半，相应的租赁费也较2006年有较大跌幅，同地段商业房产年租金回报基本维持在投资额的4%左右。3、根据恒**司与百盛**公司签订的租赁合同，整个恒隆商场的年租金从最初的2200万元降至1500万元，而1500万元租金中，占总面积13.5%的小业主收取的租金占了总租金收入的54.4%。恒**司在太**司停业后一直代该公司支付租金，目前也难于维护正常的经营活动。根据最**法院关于适用中华人民共和国合同法若干问题的解释二的规定，合同成立以后客观情况发生了当事人在订立合同时无法预见的、非不可抗力造成的不属于商业风险的重大变化，继续履行合同对于一方当事人明显不公平或者不能实现合同目的的，当事人请求人民法院变更或者解除合同的，人民法院应当根据公平原则，并结合案件的实际情况确定是否变更或者解除。鉴于本案所涉租赁协议订立后，商业房产发生了根本性的变化，继续维持这么高的租金已失去了最基本的公平性。故请求人民法院依法查明事实，判决变更约定的租金。

被告太**司未作答辩。

本院查明

经审理查明：位于常熟市方塔街106号E-069号商铺系刘*、李*共同所有，二人系夫妻关系。

2006年7月26日，刘*（出租人、甲方）与常熟市**理有限公司（后更名为太**司）（承租人、乙方）、恒**司（担保人、第三方）签订编号为恒隆中心租字246号租赁协议一份，该合同载明：”鉴于：1、甲方已与常熟**有限公司签订《商品房买卖合同》（合同编号：HL246-E069）（下称u0026lsquo;买卖合同u0026rsquo;）并承诺按约支付完毕全部房款（含银行按揭）。按建筑面积计算，该商品房建筑面积为12.10平方米，单价为人民币每平方米12000元，总额为人民币壹拾肆万伍仟贰佰元整（小*）￥145200元整（该物业实际成交金额按照产权登记面积为准，单价不变，按实结算，多退少补）。甲方已经取得位于江苏省常熟市方塔街106号恒隆中心五层E069号的合法所有权。2、甲方有意出租，乙方亦有意承租上述房产u0026hellip;u0026hellip;第一条出租物业基本情况1.1甲方愿意出租及乙方愿意承租位于恒隆中心五层E069号的甲方物业（以下称u0026lsquo;出租物业u0026rsquo;）。出租物业建筑面积共12.10平方米，用途为商业。1.2该物业现有装修及设施、设备情况见本协议附件一。该附件作为甲方按本协议约定交付乙方使用和乙方在本协议租赁期限届满归还该物业的移交依据u0026hellip;u0026hellip;第二条租期2.1租期为120个月（计十年），租期起始月份为2007年4月，至2017年3月止。第三条租金3.1甲方同意就出租物业按本合同3.2条规定收取固定的租金，乙方的经营所得均由乙方享有，经营所得涉及税费由乙方承担。3.2租金含以下现金及权益：租期内以出租物业买卖合同实际成交额的8.12%为年现金收益，月租金总额为人民币（大写）玖佰捌拾叁元整；（小*）￥983元整；年租金总额为人民币（大写）壹万壹仟柒佰玖拾陆**；（小*）￥11796元整；120个月（十年）租金总额为人民币（大写）壹拾壹万柒仟玖**整；（小*）￥117960元整。3.3甲方所取得的租金系税前收益，税费统一由乙方代扣代缴，乙方承诺扣除税费后甲方月租金收益不低于甲方月支出［甲方的月支出以物业买卖时甲方采取向银行申请10年5成按揭贷款的月还款（月供）金额为标准，甲方采取一次性付款方式的，也按此标准计算］。3.4乙方承诺，租赁期内，如遇银行利率上调，则乙方采用上调租金的方式保证甲方完税后的月租金收益不低于甲方月支出。第四条租金的支付4.1乙方向甲方支付租金的日期为120个月（计十年）。4.2甲方选择按揭贷款方式的，乙方在商品房买卖合同规定缴清全部房款（含银行按揭）之日起第二个月的15日前，向甲方支付租金。向甲方支付租金的起始月不迟于2006年12月。4.3甲方选择一次性付款方式的，乙方于2006年10月起向甲方支付租金，支付日期为每月15日，所支付的租金为当月租金。4.4乙方以下列方式向甲方支付租金：（1）甲方在购买商铺时一次性付款的，乙方将租金支付至甲方名下的专用账户；（2）甲方在购买商铺时选择按揭贷款的，乙方将租金支付至甲方名下的按揭贷款账户u0026hellip;u0026hellip;第六条物业的使用和交接6.1租期内，乙方应对该物业装修及设施设备的毁损进行相应的修缮或更换，使之与出租前的品质相当，但属正常的磨损及折旧除外；6.2租期届满之日后15天内，双方应共同到现场对该物业资料进行验收核实并办理物业交返手续；6.3租赁期间，乙方在不改变物业主体结构的前提下，有权根据使用或经营需要对该物业进行装饰装修及添附。如乙方增设承租物业内与物业本身可分离的设备及设施，则该设备及设施的所有权归乙方所有，但与物业本身不可分割的部分，所有权归甲方所有u0026hellip;u0026hellip;第八条甲方的义务8.1如该物业为共有，如共有人未能一并签署本协议，则甲方应向乙方出具共有人同意其出租该物业的证明文件；甲方保证该证明文件的真实性，并同意对此承担全部责任；8.2甲方应根据乙方要求，为乙方在租赁期内的合法经营活动提供必要的协助与配合，包括但不限于为乙方提供有关证明文件等，否则乙方有权延付或拒付租金，并在其中扣除相应的费用和损失；8.3在租赁期内，甲方应将所享有与物业管理有关的一切权利和义务授予乙方行使u0026hellip;u0026hellip;第九条乙方的义务9.1保证具备租赁经营物业的民事行为能力；9.2按本协议第三条和第四条的约定向甲方支付租金；9.3承担因使用该物业而产生的水电费、物业管理费等各种费用u0026hellip;u0026hellip;第十条经营行为10.1在租赁期内，乙方有权将物业整体或部分出租或转委托给第三方经营，无需再征得甲方同意。乙方有权从上述行为中获得收益，甲方对乙方因出租或转委托取得的收益不得主张任何权利；10.2在租赁期内，乙方应对自己的经营行为，包括转委托行为承担全部责任u0026hellip;u0026hellip;第十二条违约责任12.1本协议签订后，除法定或本协议约定的解除条件出现外，任何一方提前解除协议，应按如下金额向守约方支付违约金：违约金u003d年租金／365（天）（协议约定的租期-实际租赁天数）；12.2如因乙方过错逾期给付甲方即期租金的，每逾期一日，乙方应按日向甲方支付应付租金万分之五的违约金，逾期90日未付，甲方有权终止本协议u0026hellip;u0026hellip;第十三条担保方责任13.1常熟**有限公司为乙方提供担保，以保证乙方具备按时交付甲方租金收益的能力，如乙方未能按期支付甲方租金收益，则由常熟**有限公司按期支付甲方租金收益u0026hellip;u0026hellip;本合同在双方签字盖章后生效，本合同及其附件，空格部分填写的文字与印刷文字具有同等的效力u0026hellip;u0026hellip;”

审理中，原告表示，本案所涉商铺系二原告共同所有，但是相应的租赁协议由原告刘*签字，对此，原告李*是知情并且认可的。被告付清了原告2015年7月及之前的全部租金，本案中仅主张2015年8、9、10三个月的租金，根据合同约定，被告每月需支付原告租金983元，但由于相关税费系被告代扣代缴，所以被告实际每月支付原告租金951元，本案中要求被告按照951元／月的标准支付原告结欠的8、9、10三个月的租金并按照合同约定要求被告支付相应的违约金。被告对结欠原告上述期间租金以及实际每月支付原告租金951元的事实无异议。

以上事实，有租赁协议、房产证、银行明细以及本案庭审笔录等在卷佐证。

本院认为

本院认为：原告刘*与被告太**司及恒**司签订的租赁协议系双方真实意思表示，内容合法有效，双方均应按约履行。根据该合同约定，被告太**司需于每月的15日前支付原告当月租金983元，审理中，被告恒**司确认尚结欠原告2015年8、9、10三个月的租金，现原告要求被告太**司按照951元／月的标准支付上述三个月的租金2853元的诉讼请求合法有据，本院予以支持。合同还约定，如被告太**司逾期给付租金，需按应付租金日万分之五的标准支付逾期付款违约金，计算至本院判决时止，原告要求被告太**司支付逾期付款违约金88.48元在合同约定的范围内，本院予以支持。被告恒**司自愿为被告太**司的上述债务提供担保，但是相应的租赁协议中对恒**司的担保责任约定不明，考虑到该条款系被告方制作的格式条款，应作对被告不利的解释，故恒**司应为太**司的上述债务承担连带清偿责任。被告恒**司认为该合同发生重大变化，要求予以变更或者解除的说法，未提供相应的依据，本院对该意见不予采纳。被告太**司经本院合法传唤无正当理由未到庭参加诉讼，应视为其放弃应诉抗辩等诉讼权利。据此，依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第一百零九条、《中华人民共和国担保法》第十九条、第二十一条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决如下：

裁判结果

一、被告常熟市**有限公司支付原告刘*、李*2015年8月至10月的租金2853元，并支付逾期付款违约金88.48元，于本判决生效之日起十日内履行（如采用转账方式支付，请汇入原告指定账户或常熟市人民法院账户，开户行：常熟农村商业银行金龙支行，账号：1079）。

二、被告常熟**有限公司对被告常熟市**有限公司的上述付款义务承担连带清偿责任。

三、驳回原告刘*、李*的其他诉讼请求。

如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。

案件受理费减半收取25元，由被告常**业有限公司、常熟**有限公司负担（原告同意其预交的案件受理费25元由二被告向其直接支付，本院不再退还，由二被告在本判决发生法律效力之日起十日内向原告支付）。

本判决为终审判决。

裁判日期

二〇一五年十二月二日