昆山亭**服务中心与江苏茶**有限公司、昆山**友天下茶馆房屋租赁合同纠纷二审民事判决书

审理经过

上诉人江**播有限公司（以下简称天下文化公司）因与被上诉人**设服务中心（以下简称亭林园绿化中心）、原审被告昆山市**下茶馆（以下简称茶友茶馆）房屋租赁合同纠纷一案，不服江苏省昆山市人民法院（2015）昆民初字第975号民事判决，向本院提起上诉。本院立案受理后，依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。

一审法院查明

原审法院经审理查明：原审被告天下文化公司原名称为“江苏携车投资管理有限公司”，于2012年8月31日变更名称为“江苏携**限公司”，后于2015年1月22日变更为现名称。该公司属于自然人独资，注册资本500000元，股东为其法定代表人汪燕群。原审被告茶友茶馆系个体工商户，经营者为汪燕群，其验照年度开始于2011年，于2015年2月查询时处于在业状态。

2010年11月23日，原审原告亭林园绿化中心与昆山市**管理中心签订了房屋租赁合同，约定由原审原告亭林园绿化中心承租了马鞍山东路1号（凌**）；租赁期限为四年，从2011年1月1日至2014年12月31日；租金总计为8600000元；承租人条件为注册昆山法人企业；经营范围为茶水（不得经营餐饮、KTV、足浴等娱乐项目）；双方还就其他事项进行了约定。2011年1月1日，原审原告亭林园绿化中心与原审被告**公司签订了“合作经营使用凌**协议书”，约定合作经营使用场所为凌**（位于亭林园员工通道南端）房屋及场地；经营范围仅限于茶楼（饮茶、卖茶、展茶、休闲交友为主的茶楼）；合作年限从2011年1月1日至2014年12月31日；原审原告亭林园绿化中心以凌**一、二楼（三层为亭林园绿化建设服务中心办公用房）四年使用权用于合作，并按约定收取固定和超额回报；原审被告**公司负责出资成立自己的公司（即茶友天下茶楼，以下简称茶友公司）、使用凌**的场地进行运营运作，依约支付合作报酬并承担茶友公司及合作事项的盈亏风险；茶友公司的商业运作的相关手续由原审被告**公司负责办理；因原审原告亭林园绿化中心投入资产总值较高，原审被告**公司承诺年营业额在5000000元以内，无论合作经营业绩如何，均支付400000元／年的基础投资回报，另按营业额的3%支付利润提成，年营业额超过5000000元以上，无论经营业绩如何，均按照500000元／年支付基础投资回报，另案营业额5%提取利润分成；考虑第一年的项目运作和经营情况，原审原告亭林园绿化中心同意给予原审被告**公司项目筹备、装修和茶友公司试运营期至2011年6月底，并将2011年1月至2011年12月31日的第一年度上交给原审原告亭林园绿化中心的基础投资回报额降低为200000元／年，按照营业额分成方式参照上一条执行；基础回报和利润分成在每年的12月31日前付清；原审被告**公司独立自主运营凌**茶友公司项目，财务独立，但原审原告亭林园绿化中心对茶友公司的财务具有知情权和审核权；原审被告**公司支付基础投资回报和超额分成后，合作经营使用凌**的盈亏以及经营茶友公司的盈亏风险和责任，均由原审被告**公司自己承担，与原审原告亭林园绿化中心无关；原审原告亭林园绿化中心仅以凌**一、二层房屋资产投入合作，原审被告**公司负责合作项目的其他所有费用和经营管理；原审原告亭林园绿化中心有权监督原审被告**公司的经营活动，维护园林整体利益不受侵害，协调各方面关系，创造良好的经营环境，保护原审被告**公司及茶友公司的合法权益，保障水电到位，周边环境秩序良好；原审原告亭林园绿化中心应及时批复处理原审被告天下文化在经营活动中提交的各类申请，配合原审被告**公司经营活动的开展；原审被告**公司须按协议金额如期向原审原告亭林园绿化中心上交相关款项，若逾期一个月未上交的，处以10000元罚金，逾期三个月未上交的，原审原告亭林园绿化中心有权单方面终止本协议并由原审被告**公司承担违约责任；茶友公司的承诺书为本协议不可分割的部分；原审被告**公司承诺在茶友公司成立后，有茶友公司在本协议上盖章确认，同意与原审被告**公司共同遵守和履行本协议中原审被告**公司的义务，并承担连带责任；双方还就其他事项进行了约定。

原审原告亭林园绿化中心与原审被告茶友茶馆曾就合作经营款金额进行确认，其中2012年、2013年对应金额分别为440135元、443162.41元。原审被告茶友茶馆曾向原审原告亭林园绿化中心出具2014年1-12月份营业收入汇总，汇总金额为559207元。2014年6月20日，原审被告天下文化公司、茶友茶馆向原审原告亭林园绿化中心出具关于茶友天下茶馆合作经营款付款计划的申请，确认欠付2012年至2013年合作经营款783297.41元、2013年下半年水电费75335元、2014年合作经营款400000元（另外根据2014年全年实际营业额的3%计算的经营款，待年底一次性补足），合计待付款1258632.41元，申请付款计划为：2014年7月付210000元；2014年8月付320000元；2014年9月付328632.41元；2014年10月付130000元；2014年11月付130000元；2014年12月付140000元。

庭审中，原审原告亭林园绿化中心提交了昆山亭林园制作的水电费计量表，凌风阁一、二层对应的2013年下半年水电费为75335元；2014年上半年水电费为62945元；2014年下半年水电费为46422元；2014年12月20日至2015年7月31日水电费22232.33元。原审原告亭林园绿化中心自认在2014年6月20日的关于茶友天下茶馆合作经营款付款计划的申请之后，共计收到合作经营款550000元。

上述事实由房屋租赁合同、合作经营使用凌风阁协议书、2012年度及2013年度应缴合作经营款说明、2014年茶友天下营业收入汇总表、水电费抄表记录及水电费发票、水电费付款凭证、催款通知书、付款计划、通知、工商登记资料及各方当事人的陈述予以证实。

一审法院认为

原审原告亭林园绿化中心的诉讼请求为：请判令原审被告天下文化公司、茶友茶馆立即支付合作报酬650073元，并偿付逾期付款损失（以650073元为基数，按银行同期贷款基准年利率5.6%为标准，从2015年1月1日计算至判决确定的付款之日）；判令原审被告天下文化公司、茶友茶馆支付水电费184702元；诉讼费由原审被告天下文化公司、茶友茶馆承担。

原审法院认为：本案原审被告住所地均为江苏省昆山市，且合同履行地亦位于江苏省昆山市，案件标的为670000元左右。原审法院受理本案符合级别、地域管辖的规定，且不存有指定管辖的情形，对本案具有管辖权。原审法院内部庭室分工，属内部事宜，无论本案案由如何确定，均不属于移送管辖范围，原审被告天下文化公司关于移送本案至民二庭的抗辩意见，无法律依据，原审法院不予支持。原审被告天下文化答辩意见中涉及的“审判结果的公正性与正确性”问题，如对本案判决不服，可依法提起上诉，上诉于江苏省**民法院。关于答辩意见中涉及的“防范和操控分配案件”，因未在本案审理中明确其具体指向，无论原审被告天下文化公司提及该内容系有证据的认知，或仅凭推测，均非属于民事案件受理范围，如涉违法犯罪或纪律问题，其可另行主张，本案不予理涉。

关于合同性质，本案案由在立案时虽然确定为房屋租赁合同，但与合同载明的“合作经营使用凌风阁协议书”的名称不符；在使用房屋的对价上，以固定的基础回报和利润分成的方式确定，与一般的租金确定方式不符；原审原告亭林园绿化中心以860万元／4年的价格承租涉案凌风阁，转而将其大部分面积以固定400000元／年或500000元／年＋提成的方式交给原审被告天下文化公司运营，其固定收益远不足抵扣其从昆山市市级机关事务管理中心取得涉案房产的租赁成本，不具有合理性，综上，可以认定上述“合作经营使用凌风阁协议书”非属房屋租赁合同。根据合同抬头、内容，参照《最**法院经济审判庭关于联营一方投资不参加经营既约定收回本息又收取固定利润的合同如何定性问题的复函》：“双方当事人签订联营合同，约定出资一方不参加经营，除到期收回本息外，还收取固定利润，又约定遇到不可抗拒的特殊情况，双方承担损失，这类合同应为联营合同”，故原审法院确定涉案合同性质为联营合同。

原审原告亭林园绿化中心与原审被告天下文化公司签订的“合作经营使用凌风阁协议书”系当事人真实意思表示，且不违反法律强制性规定，该合同内容合法有效，当事人均应信守。原审被告天下文化公司、茶友茶馆关于本合同违反《最**法院关审理联营合同纠纷案件若干问题的解答》第四条的抗辩意见，因原审原告亭林园绿化中心并未实际参与凌风阁一、二层的经营，其实质内容也非民间借贷，故该抗辩意见原审法院不予支持。原审原告亭林园绿化中心与原审被告天下文化公司以及原审被告茶友公司所就凌风阁一、二层运营过程中对外应负担的责任，与本案所涉联营各方的内部关系并无关联，原审法院不予理涉。

现原审被告天下文化公司未依约履行“合作经营使用凌风阁协议书”的约定，引起本纠纷，应承担违约责任。关于欠付合作报酬金额，根据2014年6月20日，原审被告天下文化公司、茶友茶馆向原审原告亭林园绿化中心出具关于茶友天下茶馆合作经营款付款计划的申请，确认欠付2012年至2013年合作经营款783297.41元、2013年下半年水电费75335元、2014年合作经营款400000元，合计待付款1258632.41元，扣除已付款550000元，余额为708632.41元；根据原审被告茶友茶馆出具的2014年1-12月份营业收入汇总，汇总金额为559207元，按3%计算合作经营款为16776.21元；根据昆山亭林园制作的水电费计量表，凌风阁一、二层2014年上半年水电费为62945元，2014年下半年水电费为46422元，2014年12月20日至2015年7月31日水电费22232.33元，合计131599.33元，综上欠付合作经营款及水电费合计为857007.95元。原审原告亭林园绿化中心主张857007.33元未超过上述数额，原审法院予以确认。关于利息，因原审被告天下文化公司、茶友茶馆未依照还款计划支付合作报酬，应承担逾期付款利息损失，原审原告亭林园绿化中心按照年利率5.6%主张利息损失，未超过中**银行同期同档基准贷款利率标准，原审法院予以支持。

原审被告天下文化公司、茶友茶馆虽然对水电费计量表不予认可，因其实际经营中水电费支出实属必须，且根据昆山亭林园的水电费计量表计算水电费金额与还款计划中自认的2013年下半年水电费金额可相互印证，加之原审被告天下文化公司、茶友茶馆并未提供反证，故原审法院对该证据予以采信。原审被告天下文化公司、茶友茶馆关于应由其向昆山亭林园向其主张权利的抗辩，因“合作经营使用凌风阁协议书”的相对方为原审原告亭林园绿化中心，无论在纠纷发生前的采用何种水电费交付方式，在原审被告天下文化公司、茶友茶馆未代原审原告亭林园绿化中心代为缴纳上述水电费时，均不能免除其合同义务。

关于责任主体，原审被告天下文化公司作为“合作经营使用凌风阁协议书”的当事人，依约负有向原审原告亭林园绿化中心支付合作经营款、水电费的义务。根据“合作经营使用凌风阁协议书”的约定，原审被告天下文化公司负责出资成立“茶友公司”进行运营运作，茶友公司在运营后出具承诺书作为协议组成部分，并与原审被告天下文化公司共同遵守和履行本协议，且承担连带责任。在项目运作中，原审被告茶友茶馆系该项目的实际经营者，其组成形式为个体工商户，亦非约定的“公司”，其也未出具承诺书，故原审被告天下文化公司未能履行该项合同义务，构成违约。根据2014年6月20日的付款申请，原审被告茶友茶馆承诺支付2012年至2014年的合作经营款及2013年下半年的水电费，属债务加入，原审法院予以确认。2014年至2015年7月31日前的水电费部分，系原审被告茶友茶馆实际经营过程中发生，该款亦应向房屋承租人即原审原告亭林园绿化中心支付，由原审原告亭林园绿化中心与昆山亭林园或供电、供水部门另行结算。

据此，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、《最**法院关于审理联营合同纠纷案件若干问题的解答》第四条、《中华人民共和国民事诉讼法》第三条、第十七条、第二十一条、第三十六条之规定，判决如下：江苏茶**有限公司、昆山市**下茶馆于本判决生效后十日内支付昆山亭**服务中心合作报酬、水电费857007.33元及利息（以650073元为本金，按照年利率5.6%从2015年1月1日开始，计算至实际支付之日）。案件受理费6097元，保全费5000元，公告费300元，合计11397元，由江苏茶**有限公司、昆山市**下茶馆负担。

上诉人诉称

上诉人天下文化公司不服上述民事判决，向本院提起上诉称：本案诉争的合同系联营合同或明为联营的其他法律关系。投资一方不论盈亏收取固定收益的条款属于保底条款是无效的。被上诉人对联营体的经营进行监督、审批，是典型的参与经营的方式，即便被上诉人不参与经营，仍然为联营合同，双方共同承担经营风险。茶友茶馆作为联营体在未盈利及扣除利润拒绝分配的情况下也不符合被追偿合作报酬、水电费的主体。综上，请求二审法院依法改判。

被上诉人辩称

被上诉人亭林园绿化中心二审辩称：原审法院认定事实清楚，但一审法院将涉案合同定性为联营合同是错误的，应当定性为租赁合同性质，鉴于原审判决实体判决正确，服从原审判决。

原审被告茶友茶馆述称：同意上诉人的意见。

本院查明

本院二审查明的事实与原审查明的事实一致。

本院认为

本院认为，当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方的请求所依据的事实有责任提供依据加以证明。没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。本案中，亭林园绿化中心与天下文化公司签订的“合作经营使用凌风阁协议书”，虽然名为合作经营协议，但从其合同的内容看，符合房屋租赁合同的一般特征。虽然协议约定亭林园绿化中心对茶友公司的财务具有知情权和审核权，但协议约定利润分成是按照营业额的一定比例进行提取的，故亭林园绿化中心有必要对茶友公司的财务状况具有知情权和审核权，以便确定应得的利润。上诉人以此为由认为亭林园绿化中心实际参与了茶友公司的经营依据不足，本院不予支持。故本案应当定性为租赁合同纠纷，原审法院将该协议定性为联营合同欠妥，应予以纠正。

关于责任主体的问题。本院认为，天下文化公司作为“合作经营使用凌风阁协议书”的当事人，依约负有向亭**化中心支付合作报酬、水电费的义务。根据2014年6月20日的付款申请，茶友茶馆承诺支付2012年至2014年的合作经营款及2013年下半年的水电费，属债务加入，本院予以确认。2014年至2015年7月31日前的水电费部分，系茶友茶馆实际经营过程中发生，该款亦应向房屋出租人即亭**化中心支付，由亭**化中心与昆山亭林园或供电、供水部门另行结算。同时，茶友茶馆也未就责任主体的问题提出上诉，因此，原**院确定由天下文化公司、茶友茶馆共同承担合作报酬、水电费并无不当。

综上所述，上诉人的上诉理由均不能成立，原审法院认定事实清楚，实体判决并无不当，应予维持。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：

二审裁判结果

驳回上诉，维持原判。

二审案件受理费6097元，由上诉**化公司负担。

本判决为终审判决。

裁判日期

二〇一六年三月八日