淮安市清河**村村民委员会与蒋**房屋租赁合同纠纷二审民事判决书

审理经过

上诉人蒋**与被上诉人淮安**坝村村民委员会（以下简称老坝村委会）房屋租赁合同纠纷一案，淮安市清河区人民法院于2015年12月3日作出（2015）河新民初字第0799号民事判决。上诉人蒋**不服该判决，向本院提起上诉。本院于2016年1月14日立案受理后。依法组成合议庭审理了本案。现已审理终结。

一审法院查明

原审查明，2012年4月15日，原告老**委会（甲方）与被告蒋**（乙方）签订房屋租赁合同一份，约定将甲方所有的清河**道办事处清隆家园A区院内面积为1070.67平方米的房屋租赁给乙方蒋**使用，租期自2012年6月1日至2017年5月31日止，租金8万元／年。被告蒋**于2012年4月14日交纳履约保证金1万元。2013年6月1日，原、被告就上述房屋重新签订房屋租赁合同，约定租赁期限4年，租期自2013年6月1日至2017年5月31日止，租金7万元／年，签订合同时一次性交清第一年租金，次年租金在第一年合同期满20日前交清；乙方在租赁期内因经营需要增加的设施、设备在不改变房屋内部结构，装修或设置对房屋结构没有影响的情况下，设计规模、范围、工艺、用料等方案均须事先征得甲方的书面同意后方可施工，其费乙方自行负责；乙方拖欠租金超过一个月，甲方有权终止合同，收回资产；乙方逾期交付租金的，除仍应如数补交逾期应缴的租金外，还要按银行同期贷款利率的2倍支付给甲方违约金。2014年6月1日至2015年5月31日期间的租金，被告蒋**仅支付3万元，此后未再支付租金。

原审庭审中，被告蒋**主张2012年4月15日签订的房屋租赁合同第3、第4页被原告更换，本来盖有骑缝章，但现在没有了，其签合同时没有看内容，也不知道内容有无变动；2013年6月1日签订的房屋租赁合同是其本人所签，但其不是签在合同上的，是签在消防安全检查上的；当时原告答应装潢费用由被告先垫资，现原告应当赔偿其损失费和地板砖费用。原告老**委会对上述主张不予认可，被告蒋**亦未举证证明。原告老**委会主张被告蒋**付清水电费，但未举证证明，被告蒋**陈述其已交纳水电费。

原审原告老坝村委会诉称，2013年4月10日，原、被告双方签订房屋租赁合同，合同约定原告将坐落于清隆家园社区A区院内13号楼二、三层的门面房租赁给被告，租赁期限4年，自2013年6月1日起至2017年5月31日止，并约定了双方若违反约定应承担的违约责任。合同签订后，原告按照合同交付了房屋，但被告却不按合同约定支付租金，经多次催缴，被告仍拒绝支付。现诉至法院，请求判令：1、解除原、被告签订的租赁合同；2、被告支付租金54583元（计算至2015年8月15日）；3、被告支付违约金500元；4、被告于2015年8月30日前撤出租赁房屋，恢复原貌，付清水电费；5、承担本案诉讼费用。

被上诉人辩称

原审被告蒋**辩称，我没有欠这么多钱，我交了3万元租金，还交了1万元押金，截至2015年6月1日，我还欠原告3万元租金。2015年1、2月份，原告去我家要租金的时候，原告叫我不能开饭店就不要开了，我说不开就不开，大队欠我两层地砖和墙面钱，房屋是我装潢的，原告不给我装潢钱，所以我才不给租金。当时朱**答应我装潢钱由我先垫资，把各种证件办好后，我就营业，以后和村里结算。当时签合同的时候，在两份合同旁边都盖了骑缝章，第二年交房屋租金的时候，把我合同拿走了，到第三天才把合同还给我，后来我把合同拿出来发现合同中间两页被换了。

原审认为，原、被告于2013年6月1日签订的房屋租赁协议系双方的真实意思表示，合法有效，对双方具有法律约束力，双方均应按照约定履行义务。被告蒋**称2012年4月15日签订的房屋租赁合同内容被更换，2013年6月1日的签字是签在消防安全检查上的，无事实依据，法院不予采信。承租人应当按照约定支付租金。案件中，双方约定次年租金在第一年合同期满20日前交清，2014年6月1日至2015年5月31日期间被告未按时足额支付，其已构成违约。现原告老**委会主张解除双方于2013年6月1日签订的房屋租赁合同，返还诉讼房屋，符合法律规定，法院照准。截止2015年8月15日，被告蒋**尚欠房屋租金54583元。庭审中，原告老**委会主张被告交纳的履约保证金1万元用于折抵租金，故被告还应向原告支付租金44583元。房屋租赁协议因被告的违约而未能继续履行，被告应承担相应违约赔偿责任，案件中，原告按照合同约定主张违约金500元不违反法律规定，法院予以支持。关于水电费，原告老**委会陈述已垫付水电费，但是计算在村里的总表里面的，具体数额不清楚，也无相关票据，故原告老**委会要求被告蒋**付清水电费的诉讼请求证据不足，不予支持。被告蒋**主张原告老**委会答应赔偿其损失费和地板砖费用，但未能举证证明，故法院对此不予采信，被告蒋**可待证据充分后，另案主张。依据《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第二百一十二条、第二百二十六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条之规定，判决：一、解除原告**员会与被告蒋**于2013年6月1日签订的房屋租赁合同，被告蒋**于判决生效后十日内返还承租的位于淮安市**道办事处清隆家园A区院内房屋；二、被告蒋**于判决生效后十日内支付原告**员会截至2015年8月15日的租金44583元及违约金500元，并按每年7万元的标准支付房屋占用费至实际搬出时止；三、驳回原告老**委会的其他诉讼请求。如未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费927元，由被告蒋**负担。

一审宣判后，蒋**不服该判决，向本院提起上诉称，1、上诉人仅认可与被上诉人在2012年4月15日签过一份租赁合同，一审却错误认定双方曾签过两份租赁合同；2、2012年4月15日签订的租赁合同被篡改，一审对此应予认定；3、一审法院应责令被上诉人提供2012年4月15日的租赁合同，根据法律规定，如被上诉人拒不提供的，应承担不利后果。综上，请求二审法院依法撤销一审判决，作出公正判决。

被上诉人老坝村委会答辩称，2012年4月15日签订的租赁合同房租8万元／年，2013年重新签订了一份租赁合同，将租金降为7万元／年，应以2013年租赁合同为准。一审判决正确，请求二审维持。

本院查明

经本院审查，对一审法院认定的案件事实予以确认。

二审中，上诉人蒋**为证明其主张，向本院提交“关于我租赁村房屋经营未交房租发生的纠纷”情况说明，并申请证人朱*出庭作证，证明曾有过用装潢款抵冲房租的约定以及2012年4月15日合同被篡改的事实。法庭问“蒋**书写的“关于我租赁村房屋经营未交房租发生的纠纷”情况是否属实”。答“不属实”，问“是否有过用装潢款抵冲房屋的说法”。答“没有”。问“你有无从蒋**中拿过合同，并更换了其中第三、四页”。答“没有”。问“那为什么2012年合同中第三、四页没有骑缝章呢”。答“原件在蒋**处持有，我无法解释”。

上诉人蒋**对证人朱*证言发表如下质证意见，不认可证人证言的真实性。

被上诉人老坝村委会对“关于我租赁村房屋经营为交房租发生的纠纷”及证人证言发表如下质证意见，不认可蒋**单方制作的书面材料，认可证人朱*的证言。

二审另查明，2016年3月23日经本院主持，上诉人明确表示不再租赁涉案房屋并实际搬出涉案房屋，被上诉人亦明确表示房屋不再租赁给上诉人并实际接收了涉案房屋。另，双方在租赁合同中还约定：乙方（蒋**）在租赁期内因经营需要装修，其费用由乙方自行负责，合同终止后不可移动的物品归甲方（老**委会）所有，乙方不得人为损坏。

本院认为

经双方当事人一致确认，本案争议焦点为：双方是否约定过用上诉人的装潢款冲抵房屋租金。

本院认为，上诉人在合同履行中，因未按合同约定交纳租金，被上诉人要求解除双方租赁合同，符合法律规定。上诉人辩称，不交租金是因为被上诉人答应以其在租赁房屋内装潢费用折抵租金。对此，本院认为，依据最**法院《关于适用﹤中华人民共和国民事诉讼法﹥解释》第九十条第一款规定，当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。上诉人主张曾有过用装潢款折抵房租的约定，对此被上诉人予以否认，上诉人提供其单方制作的“关于我租赁村房屋经营为交房租发生的纠纷”书面材料和证人朱*证言，均无法得出装潢款冲抵房租的约定。根据双方于2013年所签的合同来看，亦无装潢款冲抵房租的约定，上诉人认可合同中其本人签字的真实性，辩称签字是签在消防安全检查上的，对此说法亦无证据佐证，综上，上诉人蒋**的上诉理由不能成立。一审法院依据事实和法律所作判决正确。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：

二审裁判结果

驳回上诉，维持原判。

上诉案件受理费927元，由上诉人蒋**负担。

本判决为终审判决。

裁判日期

二〇一六年四月七日