彭**与江苏长**限公司、江苏万宝**江分公司等房屋租赁合同纠纷一审民事判决书

审理经过

原告彭**与被告江**有限公司（以下简称长**司）、江苏万宝**江分公司（以下简称万**公司）、江苏**有限公司（以下简称万**司）房屋租赁合同纠纷一案中，本院于2015年5月27日立案受理。依法由审判员康*适用简易程序公开开庭进行了审理。由于案情复杂，本案于2015年8月14日转为普通程序后由审判员康*、人民陪审员丁**、人民陪审员洪**组成合议庭，适用普通程序于2015年9月16日公开开庭进行了审理。原告彭**及其委托代理人杨**、吴**，被告长**司、万**公司、万**司的共同委托代理人朱**、李**到庭参加诉讼。本案现已审理终结。

原告诉称

原告彭**称：2014年8月1日，原告彭**与广州汇**锁有限公司（以下简称汇美舍公司）签署《汇美舍特许加盟合同》一份，约定汇美舍公司特许彭**在苏州吴江中山南路1088号（万宝商业广场1f）铺号s1066号经营汇美舍个人护理品专卖店，实用面积为30平方米。特许经营期限自2014年12月23日至2017年12月31日。合同对店铺的装修和设计、货柜标准进行了约定。2014年8月22日，原告与被**公司签署租赁合同一份，约定由原告承租坐落在苏州市吴江区中山南路1088号万宝财富商业广场（以下简称万宝广场）内购物中心区域s1066号，房屋面积为30平方米，正负不超过5%。租期为2014年12月23日到2017年12月31日，并约定了相应的租金，同时约定原告租用被告房屋只限用作经营化妆品，且须以汇美舍商业名称经营业务。原告向被告缴纳履约保证金27375元。被**公司在签定租赁合同时出具了被告万**司委托长**司签署租赁合同的授权书，并承诺对长**司承担连带责任。该房屋所有权属被告万宝分公司。2015年3月16日，被告对承租房屋设计进行了变更，将房屋面积从30平方米变更为22平方米。2015年4月20日，被告未经原告同意，再次擅自对上述房屋进行变更，变更后的房屋面积为16.12平方米。该行为严重违反了合同的约定，最终导致原告承租房屋的合同目的无法实现。原告承租上述房屋，订购了装饰、装修用品，因被告几次变更房屋设计，变更后的面积低达16.12平方米，定制的物品已无法使用，原告已进行的施工被迫停工。原告认为，被告违反合同约定将30平方米的房屋变更为16平方米，最终导致原告经营的汇美舍护理品的目的无法实现，给原告造成巨大的经济损失。原告故起诉至法院，请求1、判令解除原告与被**公司之间的《租赁合同》；2、判令被告返还原告履约保证金27375元、管理费保证金4500元，并赔偿原告其他因装修产生的损失187424.23元，合计219299.23元；3、判令被告偿付原告利息损失（以219299.23元为本金，自原告起诉之日计算至实际付款之日，按中**银行同期同档贷款基准利率计算）；4、判令被告赔偿律师费损失10000元；5、本案诉讼费用由被告承担。审理过程中，原告明确要求被**公司承担返还及赔偿义务共计219299.23元，并赔偿自起诉之日至实际付款之日银行利息，要求被告万**司、万宝分公司对被**公司的债务承担连带责任。

被告辩称

被告长**司、万**司、万宝分公司共同答辩称：1、实际出租屋面积的变更主要基于不可抗力的因素，因为万宝广场在消防验收设计上做了调整，导致实际出租房屋面积的相应调整，并非被告主观原因导致。要求原告继续履行租赁合同义务；2、根据双方签订的租赁合同及相关附件的规定，原告所有的装修方案需要得到被告方书面确认后才能最终安排施工，本案中原告方在未得到被告方最终确认情况下而擅自进行相关的装修和材料配置，由此造成的损失应由原告自行承担；3、由于双方的租赁合同已经实际履行，被告保留要求原告支付相关租金和管理费的权利。

本院查明

经审理查明：2014年8月1日，彭**与案外人广州汇**锁有限公司（以下简称汇美舍公司）签订汇美舍特许加盟合同，约定汇美舍公司许可彭**仅在江苏省苏州市吴江区中山南路1088号（万宝广场1f）铺号s1066开设加盟店，实用面积30平方米。加盟商一经签约，必须且仅能在以上规定的位置经营汇美舍专卖店，如需变更，需填写《店铺变更申请表》上报分部，由总部最后审批同意。合同期限自2014年12月23日至2017年12月31日止。许可加盟店铺类型为香薰用品店。加盟店应交纳品牌使用费5000元，并交纳5000元履约保证金，合同期满如加盟店没有违约，履约保证金将无息返还。2014年8月7日，彭**交纳了上述特许加盟合同中约定的品牌使用费5000元、履约保证金5000元。

2014年8月22日，长**司作为出租方（甲方）与彭**作为承租方（乙方）签订《租赁合同》，约定：甲方将位于苏州市吴江区中山南路1008号万宝广场项目内购物中心区域s1066号房屋（以下称该房屋）出租给乙方。该房屋计租面积最终以该房屋实测套内建筑面积为准。该房屋计租面积为30平方米，正负不超过5%，不再变更。双方确认，租金、管理费、保证金、装修管理费及押金、水费、电费等公用事业费押金及其他费用以计租面积为计算依据。该房屋只限于用作经营化妆品，且乙方须以汇美舍商业名称经营前述业务。房屋预计交付日期为2014年12月1日，租赁期由交付日起至2017年12月31日，共计三年。自房屋交付日2014年12月1日至2014年12月22日为装修免租期。装修免租期内乙方不需要交付租金及管理费，但须支付装修管理费及实际发生的水、电等费用。乙方须向甲方支付履约保证金为27375元。租赁期内，若乙方拖欠租金或管理费或其他费用，在甲方发出书面通知后三日内仍未付款的情况下，甲方有权从保证金中扣除相应费用。租赁期届满或合同提前终止，若乙方未发生违约事件，且乙方已按合同约定标准交还了该房屋、付**、电等一切费用，已办妥以该房屋为注册或使用地址的相关注销登记手续等，甲方应在其后的三个月内将保证金足额无息返还乙方。租金为固定租金，其中2014年12月23日起至2015年12月31日期间，每日每平方10元，共9125元。租赁期内乙方应向甲方交纳管理费，其中2014年12月23日起至2015年12月31日期间，每月每平方米50元，每月1500元。管理费是甲方经营管理购物中心项目的基础运营支出，用于公共区域的保安、保洁、电梯等成本分摊、公共区域能耗等。管理费保证金为4500元。如甲方实质性违反法律规定或实质性违反本合同约定义务，经乙方书面通知后15个工作日仍未采用任何改正措施，乙方可以解除合同。乙方无法定或合同约定事由双方协商一致提前退租的，应承担以下责任：按合同租金标准向甲方支付相当于乙方已经使用的免租期期间之免收减收租金；按合同租金标准向甲方补足乙方已经享用的租赁期间的减、免的租金额，不论所留装潢是否有利用价值，放弃要求甲方补偿该房屋所留装潢未摊销完费用的权利。2014年9月4日，彭**向长**司支付了27375元履约保证金及管理费保证金4500元。

2015年2月7日、3月11日、4月14日，彭**向汇美舍公司购买精油、香薰皂等物品，并支付了77364.3元的货款。

2015年3月18日，彭**订购了19819元汇美舍店铺形象物品（展台、收银台、展示架等），并于2015年3月27日支付了19819元货款。

2015年3月29日，南通诚**限公司向彭**就吴**汇美舍专柜门头、安装提出报价单，该报价单显示包括隔墙、乳胶漆、电工电料、门头基层、户外卷帘门、运输费等项目在内报价共35195.18元。2015年3月31日，彭**向该公司项目负责人杨**转账支付15000元。

2015年4月8日，长**司收取了彭**1500元装修保证金、150元装修管理费、240元装修垃圾费、500元电费；同日，彭**向长城物业**吴江分公司交纳了500元施工工人出入证押金、50元施工工人出入证工本费。

另查明：万宝吴**宝公司设立的不具备法人资格的分公司。2014年8月27日，万**司委托长**司全权代理进行出租、经营和管理万宝广场物业（包括房屋及附属设施设备），具体包括以受托人名义代为签订、变更或终止该物业的租赁合同、代收取租金、以受托人名义开具租赁发票、代收保证金并进行管理及结算等，并确认长**司所处理的以上事项，万**司均以承认，并由万**司、长**司承担连带法律责任。

审理中，原告彭**陈述其与汇**公司签订的特许加盟合同并未解除或终止。其于2015年4月12日晚上开始装修的，装修到2015年4月14日。其装修已基本完成，包括线、开关、墙体等，再有半天就可以全部完工。三被告陈述万宝广场尚未办理所有权登记，其所有权人系万宝分公司。原、被告双方庭审中一致确认，被告最终提供原告的房屋面积约为16平方米。

以上事实，有原告提供的《汇美舍特许加盟合同》、加盟店授权证书、《租赁合同》、授权委托书、收据、银行网银历史流水单、出货表、快递单、发票、装修报价单、当事人陈述及本案庭审笔录予以证实。

本院认为

本院认为：原告彭**与被**公司签订的房屋租赁合同合法有效。双方应当按照约定全面履行自己的义务。租赁合同中明确约定房屋计租面积为30平方米，正负不超过5%，现被**公司提供给原告的出租房屋面积经两次调整后面积仅约16平方米，远低于合同中约定的面积，故本院认定被**公司交付的房屋不符合约定的条件，原告主张因此导致其无法使用该房屋，严重影响其经营，主张解除租赁合同的诉讼请求本院予以支持。原告彭**2015年5月27日起诉要求解除与被**公司租赁合同，该案诉讼材料由本院于2015年5月29日送达至三被告委托代理人，可以视为该解除通知已经送达被告。故双方的租赁合同已于2015年5月29日起解除。根据有关法律规定，合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。因租赁合同已解除，故原告要求被**公司返还履约保证金27375元、管理费保证金4500元应予支持。而本案中导致合同不能继续履行的责任在被告，故原告要求赔偿损失，于法有据，本院予以支持。关于原告主张的损失。首先，对因原告加盟汇**公司所交纳的品牌使用费、履约保证金、购买汇**公司精油等物品产生的货款、订购汇**公司店铺形象物品（展台、收银台、展示架等）产生的货款，以及原告主张的另外购买相应的pos机、工作服、椅子、办公用品等费用，因上述费用均系原告为加盟汇**公司所产生的，且原告庭审过程中明确陈述其与汇**公司的特许加盟合同并未终止，故上述物品原告仍可通过另行开设店铺形式加以利用，上述费用并非系原告因租赁合同解除所产生的损失，故对原告主张被告赔偿该部分费用的主张，本院不予支持。其次，关于原告主张的因装修产生的费用，本院认为，虽然原告提供的南通诚**限公司报价单为35195.18元，但原告截至法庭辩论终结时仅预付装修款15000元，并未与南通诚**限公司进行最终结算，故本院认为，原告因解除合同所造成的装修损失数额并未确定，原告可待该损失确定后另行主张。再次，关于被**公司收取了原告的彭**1500元装修保证金、150元装修管理费、240元装修垃圾费、500元电费，应予退还；但原告彭**向长城物业**吴江分公司交纳的施工工人出入证押金、施工工人出入证工本费，因系案外人收取，且原告可另行向案外人主张退回，故本案中不予理涉。最后，关于原告主张的律师费损失及利息，并无法律依据，本院不予支持。关于原告主张被告万宝分公司、万**司对被**公司承担连带责任，本院认为被告万**司在授权委托书中明确表示由其与被**公司承担连带责任，故原告可主张万**司承担连带责任。对于被告万宝分公司，因其并非为租赁合同相对方，故原告无权要求其承担责任。

据此，依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、九十一条、第九十六条、第九十七条、第一百零七条、第一百一十三条、第二百一十二条的规定，判决如下：

裁判结果

一、原告彭**与被告江**有限公司之间的签订的《租赁合同》于2015年5月29日起解除。

二、被告江苏长**限公司于本判决生效之日起十日内返还原告彭**34265元（如采用转账方式支付，请汇入原告指定账号；或汇入苏州市吴江区人民法院，开户行：吴江农村商业银行营业部，账号：0706678011120100001793）。

三、被告江苏**有限公司对被告江苏长**限公司的上述付款义务承担连带清偿责任。

四、驳回原告彭**的其他诉讼请求。

如果被告未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。

案件受理费6342元，由被告江**有限公司、江苏**有限公司负担元。二被告负担之数于本判决生效之日起十日内直接给付原告彭**，原告已预交的案件受理费本院不再退回。

如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省**民法院。同时按照**务院《诉讼费用交纳办法》规定向江苏省**民法院预交上诉案件受理费。（苏州**民法院开户行：中国农**福路支行；户名：苏州**民法院；账号：10×××76）。并将已交上诉费的凭证提交本院。

裁判日期

二〇一五年十一月二十三日