丰县优**限公司与刘**租赁合同纠纷一审民事判决书（2）

审理经过

原告丰县优**限公司（以下简称丰**公司）诉被告刘**租赁合同纠纷一案，本院于2014年10月29日立案受理后，依法由审判员徐**适用简易程序，于2014年12月26日公开开庭进行了审理。原告丰**公司及其委托代理人李*，被告刘**及其委托代理人佟*到庭参加诉讼。本案现已审理终结。

原告诉称

原告**公司诉称：2013年9月，原被告达成口头协议，由被告租赁原告所有的位于丰县现代农业产业园内的5区1号至16号、6区1号至21号、7区1号至23号日光温室蔬菜大棚（长4068.8米，宽10米，折计60栋大棚），租金为每个标准棚（长70米，宽10米）每年10000元。当时为了赶季节，在双方未签订书面合同的情况下，被告向原告预交了部分租金198200元，原告将上述60栋大棚交付给被告进行蔬菜种植。此后，原告多次要求与被告签订书面的租赁合同，并要求被告补交拖欠的租金，被告一再推托，不予配合。原告于2014年8月15日向被告发出书面通知，要求与被告解除口头的租赁合同并补交租金、返还租赁物，被告亦不予配合。被告的行为给原告造成了一定的经济损失。现诉至法院，要求解除原被告双方口头签订的日光温室蔬菜大棚租赁合同，被告将租赁物返还给原告、支付拖欠的2013年10月1日至2014年12月31日期间的租金547746.6元（已经扣除被告预交的租金198200元），本案诉讼费用由被告承担。

被告辩称

被告刘**辩称：本案中，原告不具备诉讼主体资格，被告系与原**林局工作人员侯**口头协商的大棚种植事宜，并未与原告协商租赁大棚，并且被告也未曾收到书面的解除租赁合同的通知。被告所种植的大棚，产权人为丰县**民委员会，并非原告。请求依法驳回原告的诉讼请求。

本院查明

经审理查明：2013年间，丰**委员会在位于丰县孙楼镇仇楼村的丰县现代农业产业园内建设了多栋日光温室大棚。2013年9月份，经丰**委员会工作人员侯**与被告刘**口头协商，由被告刘**租赁60栋日光温室大棚从事蔬菜种植。上述60栋大棚总长度为4068.8米，宽10米。2013年9月24日，刘**向原告交纳了大棚承包租金预交款198200元，从2013年10月1日开始，被告正式开始蔬菜种植。2013年12月5日，丰**委员会将建设的上述60栋日光温室大棚的所有权划归为原告所有。后，原告多次要求与被告签订书面的租赁合同，被告不予配合。2014年8月15日，原告向被告发出书面通知，要求与被告解除口头的租赁合同并补交租金、返还租赁物，未果。

另查明：2014年初，原告与张**、李**、董**等人补签了书面的日光温室大棚租赁合同，将位于丰县现代农业产业园内的日光温室大棚租赁给李**等人种植。租赁合同约定：租赁期限为2013年8月1日至2016年6月30日，每个标准棚长90米，跨度12米，年租金为1.2万元，非标准棚按照实际长度与标准棚长度的比例折算。合同签订之日，承租人将首年度租金及押金一次性交纳，从第二年起，于每年的5月1日前将当年度的租金一次性交清。合同还对双方的权利义务等进行了约定。

上述事实，有原被告陈述，原告提交的中**银行现金存款凭证、收据存根、协议书、单位工程竣工验收证明书、日光温室租赁合同、解除租赁合同暨返还租赁物通知书等证据证实，本院予以确认。

本院认为

本案的争议焦点是：1、原被告之间是否存在租赁合同关系；2、被告应否返还原告租赁的日光温室大棚并支付租金、租金数额应如何确定。

本院认为：丰**委员会将组织建设的涉案日光温室大棚划归为原告丰**公司所有，原告据此取得大棚的所有权。被告刘**于2013年9月24日向原告交纳了大棚承包租金预交款198200元，并且从2013年10月1日开始使用大棚从事蔬菜种植。原告与李**等多人签订了书面的日光温室租赁合同，将与被告种植的大棚相邻的多栋温室大棚租赁给他人。以上均表明原告系涉案大棚的所有权人，并且原被告之间存在口头的日光温室租赁合同。原被告签订的口头租赁合同，是双方当事人的真实意思表示，不违反法律、行政法规的规定，合法有效，应受法律保护。对于被告辩称的未与原告签订租赁合同、原告不具备诉讼主体资格，本院不予采纳。被告刘**租赁原告大棚从事蔬菜种植，应当按照合同约定使用租赁物并向原告丰**公司支付租金。在被告向原告交纳部分租金后，超过一年时间未再支付租金，显属违约。鉴于原被告双方口头的租赁合同对于租赁期限约定不明，应视为不定期租赁。原告作为出租人在合理期限之前通知承租人后可随时解除租赁合同。故，原告丰**公司要求解除租赁合同，并要求被告返还租赁物、支付租金的诉讼请求，有事实和法律依据，本院予以支持。原告与他人签订了书面的日光温室大棚租赁合同，与本案中合同的签订时间相近，并且租赁物与本案中大棚相邻，故，对于本案中的租金，可参照原告与他人签订的书面租赁合同确定。在原告与李**等人签订的合同中，大棚长90米、宽12米的，每年租金为12000元，经计算，每平方米每年的租金为11.11元。本案中，租赁的大棚总长度为4068.8米，宽10米。则每年的租金应为452088.89元（4068.8米×10米×11.11元／平方米）。被告使用租赁的大棚至今，现原告主张租金从2013年10月1日计算至2014年12月31日（共计457天），不违反法律规定，本院予以支持。经计算，租金合计为566040元（452088.89元／年÷365天／年×457天）。扣除被告已经预付的租金198200元，被告还应向原告支付租金367840元。对于原告主张的长70米、宽10米的大棚每年租金应为10000元（即每平方米每年的租金为14.29元），因原告未能提供相应的证据证实，本院不予支持。

综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第十条、第九十四条、第一百零七条、第二百二十七条、第二百三十二条之规定，判决如下：

裁判结果

一、解除原告丰县优**限公司与被告刘**之间的日光温室大棚租赁合同；

二、被告刘**于本判决生效后三十日内返还原告丰县优**限公司日光温室大棚60栋，支付给原告租金367840元；

三、驳回原告丰县优**限公司的其余诉讼请求。

如果未按本判决指定的期限履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。

案件受理费3160元（已减半收取，原告已预交），由被告刘**负担（随案款一并支付给原告）。

如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省**民法院，同时向该院预交上诉案件受理费。

裁判日期

二〇一五年一月二十八日