原告中国**京江宁支行与被告胡*、百**（南京**有限公司借款合同纠纷一案的民事判决书

审理经过

原告中国**京江宁支行（以下简称中**支行）与被告胡*、百**（南京**有限公司（以下简称麒**司）借款合同纠纷一案，本院于2014年8月19日立案受理后，依法适用普通程序，由审判员张*担任审判长，与人民陪审员刘**、任**组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告中**支行的委托代理人崔*，被告麒**司的委托代理人孙**参加诉讼，被告胡*经本院合法传唤，无正当理由未到庭参加诉讼，本院依法缺席审理，本案现已审理终结。

原告诉称

原告中行江宁支行诉称：2009年5月9日，其与被告胡*、麒**司签订《个人一手住房贷款合同》，约定胡*向其借款521000元，用于购买位于南京市江宁区东山街道东郊小镇36幢102室的房产，麒**司作为保证人向其提供阶段性连带保证担保，各方还对违约责任等事项进行了约定。同日，其与被告胡*、麒**司签订《南京市江宁区房地产抵押合同（预购商品房贷款抵押）》，约定其对南京市江宁区东山街道东郊小镇36幢102室的房产设定抵押。后其依约发放了贷款，但被告胡*自2014年3月开始便未按约还款，截至2014年7月2日，胡*尚欠其借款本金477599.58元、利息7079.63元及罚息97.05元，共计484785.26元。现请求法院判令：1、被告胡*立即归还借款本金477599.58元、利息7079.63元及罚息97.05元，共计484776.26元（计算至2014年7月2日）；2、被告胡*承担按合同约定的标准计算的利息及罚息（自2014年7月3日起计算至实际给付之日止）；3、其对胡*抵押的位于南京市江宁区汤山街道东郊小镇36幢102室的房产享有优先受偿权；4、被告胡*承担本案律师代理费29186元；5、被告麒**司对被告胡*的上述债务承担连带保证责任。

被告辩称

被告麒**司辩称：1、要求抵押权优先于保证权，本案中原告对东郊小镇第四街区36幢102室享有抵押权，依据担保法的规定，其仅应对物担保以外的债权承担担保责任。2、在贷款合同中没有约定律师费属于担保范围，不应由其承担。

被告胡*未应诉。

本院查明

经审理查明：2009年5月9日，中**支行（贷款人）与胡*（借款人）、麒**司（保证人）签订《个人一手住房贷款合同》（以下简称贷款合同），胡*向中**支行借款金额为521000元，用于购买麒**司开发的位于南京市江宁区汤山街道东郊小镇36幢102室的房产（期房），借款期限自2009年5月13日起至2039年5月12日止，还款周期为一个月，共360期；贷款利率为浮动利率，浮动周期为一年，即从贷款人实际放款日起一年内，按实际放款日适用的中**银行公布施行的相应档次的法定贷款利率下浮30%利息，每满一个浮动周期后，以重新定价日适用的中**银行公布施行的相应档次的法定贷款利率下浮30%作为下一个浮动周期的适用利率；若借款人未按约定期限还款，就逾期部分，从逾期之日起按照逾期贷款罚息利率按日计收利息，直至清偿本息为止，逾期贷款罚息利率为本合同约定的贷款利率水平上加收40%；若借款人未按期归还贷款本息即构成违约，贷款人有权宣布本合同项下贷款本息全部或者部分提前到期，要求保证人承担保证责任；借款人以本合同项下贷款所购房屋向贷款人提供抵押担保，在本合同签署后10日内与贷款人到有关登记部门办理预告抵押登记，在该期房竣工交付使用取得《房产所有权证》后10日内办理正式抵押登记，保证人（开发商）提供阶段性连带责任保证，胡*提供全程抵押担保，并签署相应的抵押合同；保证人应当按照本合同约定承担保证责任；若保证人提供阶段性连带责任保证的，则自借款人办妥本合同项下贷款所购房屋抵押登记手续并且贷款人收到他项权证之日起，保证人在本合同项下不再发生新的保证义务和责任，但对于在该日之前已到期的合同项下债务，以及该日之前发生保证人或／及借款人违约而引起的本合同项下的债务，保证人应承当相应的违约责任或／及保证责任；如果借款人在任何正常还款日或者提前还款日未按约定向贷款人进行清偿，贷款人有权要求保证人履行保证责任；主债务在本合同之外同时存在其他物的担保或保证的，不影响贷款人本合同项下的任何权利及其行使，保证人不得以此抗辩贷款人；除依法另行确定或当事人另有约定外，因本合同订立、履行及争议解决发生的费用（包括律师费用）由借款人承担。

同日，胡*（甲方）与中**支行（乙方）、麒**司（丙方）签订《南京市江宁区房地产抵押合同（预购商品房贷款抵押）》（以下简称抵押合同），约定抵押合同所对应担保的主债合同为上述贷款合同，借款金额为521000元；胡*将南京市江宁区东山街道东郊小镇36幢102室的房产抵押给中**支行，麒**司为胡*提供保证担保，保证期间自抵押合同生效之日起至中**支行领取上述麒**司所购商品房他项权利（抵押权）证书之日止；抵押及保证担保的范围均为借款本金及利息、借款额合同中约定的违约金、赔偿金、实现抵押权的费用。

2009年5月25日，中**支行向胡*发放了521000元贷款，月利率为3.465‰，自2009年6月起按照等额本息方式还款。后胡*未按约还本付息，截至2014年7月2日，胡*已逾期还款4期，尚欠中**支行借款本金477599.58元、应收利息7079.63元、本金罚息31.8元、应收利息罚息65.25元，合计484776.26元。

因本案，中**支行与江苏**事务所（以下简称维世德律所）签订《委托律师代理合同》，约定中**支行委托维世德律所律师担任其与胡*、麒**司借款合同纠纷一审诉讼阶段代理人，产生代理费29186元。

另查明，2009年3月31日，被告胡*与被**公司签订《商品房预售合同》，由胡*购买麒**司开发的位于南京市江宁区东山街道东郊小镇36幢102室的房产（期房）。合同总价为745705元。同年3月26日、3月31日，麒**司先后向胡*出具了10000元的预收定金发票及214705元的预售购房款发票。但胡*至今未领取房屋产权证书，亦未办理房屋的抵押权登记。

上述事实，有个人一手住房贷款合同、南京市房地产抵押合同、商品房预售合同、销售不动产统一发票、自行安置承诺书、逾期还款查询单、委托律师代理合同、特种转账贷方传票以及当事人陈述等证据材料证实，经审查均具有证明效力。

本院认为

本院认为：原告中**支行与被告胡*、麒麟公司之间的借款合同、保证合同系当事人之间真实意思表示，且不违反法律法规的强制性规定，合法有效，双方均应按约履行。中**支行按约发放了贷款，胡*应按约归还借款本息。现胡*未能按约偿还借款本息，中**支行要求胡*按合同约定提前归还借款并支付相应的利息、罚息符合借款合同约定，本院予以支持，具体数额以本院审查核实数额为准。经审核，截至2014年7月2日，胡*尚欠中**支行借款本金、应收利息及罚息共计484776.26元。中**支行依照合同约定向借款人胡*主张律师代理费29186元于法有据，本院亦予支持。

麒**司自愿在领取案涉商品房他项权利证书之日前为胡*承担阶段性连带保证责任，保证范围为借款本金及利息、违约金、赔偿金、实现抵押权的费用等。对于中行江**麟公司对胡*所欠借款本金、应收利息及罚息承担连带赔偿责任的诉讼请求，本院依法予以支持。中行江**麟公司承担律师费，无合同依据，本院不予支持。**公司抗辩称其仅对担保物权以外的债权承担担保责任。本院认为，首先，贷款合同约定主债务在本合同之外同时存在其他物的担保或保证的，不影响贷款人本合同项下的任何权利及其行使，保证人不得以此抗辩贷款人。故麒**司的抗辩理由与合同约定不符，其保证责任不能免除。其次，案涉房屋虽已设定了抵押权的预告登记，但胡*未办理房屋的抵押权登记，亦未办理他项权登记。依照贷款合同约定，保证人的阶段性连带责任至借款人办妥贷款所购房屋抵押登记手续并且贷款人收到他项权证之日止，麒**司一直存在阶段性保证期限内，应当继续承担保证责任。综上，麒**司的抗辩理由不能成立，其应对胡*的上述还款义务承担连带保证责任。

关于原告中**支行主张的以抵押权实现债权的诉请，本院认为原被告签署的抵押合同系当事人真实意思表示且不违反法律，各方当事人就胡*将南京市江宁区汤山街道东郊小镇36幢102室的房产抵押给中**支行已经达成了合意。由于涉案房屋为期房，在合同签订时尚未竣工，原被告未办理房产证及抵押登记手续系客观条件所限，现抵押权登记的条件已经成就，中**支行主张抵押权成立，本院依法予以支持。故中**支行对胡*抵押的位于南京市江宁区东山街道东郊小镇36幢102室的房产享有优先受偿权的诉请，本院依法予以支持。

被告胡*经本院合法传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼，依法可以缺席判决。据此，依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第一百零七条、第二百零五条、第二百零六条、第二百零七条，《中华人民共和国物权法》第九条、第二十条，《中华人民共和国担保法》第十八条、第二十一条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十四条之规定，缺席判决如下：

裁判结果

一、被告胡*应于本判决发生法律效力之日起10日内向原告中国**京江宁支行支付借款本金477599.58元及利息（其中2014年7月2日之前应收利息7079.63元、罚息97.05元，2014年7月2日之后的利息按合同约定的标准计算至实际给付之日止）。

二、百**（南京**有限公司对被告胡磊的上述债务承担连带清偿责任。

三、原告中国**京江宁支行对被告胡*抵押的位于南京市江宁区汤山街道东郊小镇36幢102室的房产享有优先受偿权。

四、被告胡*于本判决发生法律效力之日起10日内向原告中国**京江宁支行支付律师代理费29186元。

五、驳回原告中国银行**江宁支行的其他诉讼请求。

如果被告未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付延迟履行期间的债务利息。

本案应收案件受理费9020元、财产保全费3120元，合计12240元，由被告胡*、百**（南京**有限公司负担（此款已由原告中国**京江宁支行垫付，被告胡*、百**（南京**有限公司在给付上述款项时应加付此垫款）。

如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省南京**民法院。同时应向南京**民法院预交上诉案件受理费（户名：南京**民法院，开户行：农行鼓楼支行，账号：10105901040001276）。

裁判日期

二〇一五年五月二十二日