刘**与沭阳**限公司商品房销售合同纠纷二审民事判决书

审理经过

上诉人刘**因与被上诉**有限公司（以下简称金**司）商品房买卖合同纠纷一案，不服沭阳县人民法院（2014）沭商初字第0219号民事判决，向本院提起上诉。本院立案受理后，依法组成合议庭于2014年12月4日公开开庭进行了审理。上诉人刘**、被上诉人金**司破产管理人的委托代理人方*、张**参加诉讼。本案现已审理终结。

一审原告诉称

刘**一审诉称，刘**与金**司签订商品房买卖合同，购置金**司开发的位于沭阳县沭城镇人民路与天津路交叉口的江南枫景小区15号楼1单元301室商品房1套，该套房屋抵押给该小区承建单位黑龙**有限公司，承建单位需变现资金，经抵押权人同意，由金**司出售给刘**。刘**已交清全部房款444229元。后金**司被法院裁定进入破产清算程序，破产管理人仅确定刘**依法优先享有购房款444229元。现要求金**司继续履行商品房买卖合同并交付房屋。

金**司一审辩称，涉案房屋的出售得到了抵押权人的同意，对刘**诉称曾从金**司处购置房屋，双方达成商品房买卖合同及交付款项等事实均予以认可，但金**司已被法院裁定进行破产清算程序，刘**、金**司双方所约定交易的房屋尚未完工，不具备交付条件，合同无法继续履行。金**司管理人确认其优先享有购房款并无不妥。依照法律规定，管理人有权解除合同。现金**司不同意继续履行合同，请求驳回刘**的诉讼请求。

一审法院查明

一审法院审理查明，刘**于2012年11月26日向金**司购置金**司开发的位于沭阳县沭城镇人民路与天津路交叉口的江南枫景小区15号楼301室商品房1套，并交付全部房款444229元。双方签订的商品房买卖合同已经于2013年5月27日在沭**地产管理处办理合同备案手续。双方约定的该房屋尚未完工，不具备交付条件。因经营不善，不能清偿到期债务，金**司于2013年9月28日被法院裁定进行破产清算，破产管理人确认刘**就所购置的房屋享有优先受偿权。现要求金**司继续履行商品房买卖合同，交付房屋。一审法院向刘**释明，如确认合同已解除，可以就金**司解除合同的行为要求赔偿，但刘**仍坚持要求金**司继续履行商品房买卖合同并交付房屋，不要求金**司赔偿损失。

一审法院认为

一审法院认为，刘**与金**司之间达成的商品房买卖合同系双方的真实意思表示，合法有效。现双方约定交易的房屋尚未完工，不具备交付条件，且金**司因经营不善，不能清偿到期债务，已被法院裁定进入破产清算程序，刘**、金**司双方达成的商品房买卖合同已无法继续履行，管理人在法定期间内没有通知刘**继续履行合同，合同已视为解除；破产管理人已对所购置的房屋确认了优先受偿权，符合法律规定。一审法院向刘**作法律释明，如确认合同已解除，刘**可以就金**司解除合同的行为要求赔偿，但刘**仍要求继续履行合同并交付房屋，对其诉讼请求依法不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第九十四条、第一百一十条、《中华人民共和国破产法》第十八条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条之规定，一审法院判决：驳回原告刘**对被告沭**限公司的诉讼请求。案件受理费80元，由刘**负担。

上诉人诉称

上诉人刘**不服一审判决，向本院提起上诉称：刘**与金**司签订商品房认购协议书，购买金**司开发的江南枫景小区15-1-301室商品房，刘**依约付清了全部购房款444229元。金**司被法院裁定进行破产清算，但双方签订的合同仍然有效。金**司进入破产程序并不直接导致合同不能继续履行。根据《最**法院关于适用〈中华人民共和国企业破产法〉若干问题的规定（二）》第三十五条规定，刘**已一次性付清房款，金**司无权终止商品房买卖合同。综上，请求二审法院撤销一审判决，改判金**司继续履行合同，交付房屋。

被上诉人辩称

被上诉人金**司答辩称：金**司于2013年9月28日被沭阳县人民法院裁定进入破产清算程序，涉案房屋目前没有竣工，依据破产法的规定和涉案房屋的实际情况，双方之间的买卖合同已经无法履行，刘**要求继续履行合同、交付房屋没有事实和法律依据。一审判决程序合法，事实清楚，符合法律规定。请求二审法院驳回刘**的上诉请求。

双方当事人在二审中均未提供新的证据。

本院查明

二审查明的事实与一审判决认定事实一致，本院予以确认。

本院认为

本案争议焦点为：刘**与金**司之间的商品房买卖合同是否应当继续履行，金**司是否应向刘**交付案涉房屋。

本院认为，根据《中华人民共和国合同法》第一百一十条规定，当事人一方不履行非金钱债务或者履行非金钱债务不符合约定的，对方可以要求履行，但有下列情形之一的除外：（一）法律上或者事实上不能履行；（二）债务的标的不适于强制履行或者履行费用过高；（三）债权人在合理期限内未要求履行。

本案中，双方当事人之间的商品房买卖合同合法有效，刘**履行了支付购房款的义务，享有请求金**司交付合同约定房屋的权利。但是，刘**享有的请求金**司交付合同约定房屋的权利仍然属于债权，刘**并未取得涉案房屋的物权，因金**司已被法院裁定进行破产清算，根据《中华人民共和国破产法》第四十四条规定，刘**对金**司享有的债权，应按该法规定的程序行使权利。对于涉案房屋如何处理，金**司能否将房屋交付给刘**，需要在破产程序中依法处理。刘**直接起诉请求法院判决金**司交付房屋，不符合法律规定，应不予支持。

《最**法院关于适用〈中华人民共和国企业破产法〉若干问题的规定（二）》第三十五条规定，出卖人破产，其管理人决定继续履行所有权保留买卖合同的，买受人应当按照原买卖合同的约定支付价款或者履行其他义务。买受人未支付价款或者履行完毕其他义务，或者将标的物出卖、出质或者作出其他不当处分，给出卖人造成损害，出卖人管理人依法主张取回标的物的，人民法院应予支持。但是，买受人已经支付标的物总价款百分之七十以上或者第三人善意取得标的物所有权或者其他物权的除外。该规定针对的是出卖人已经交付标的物而保留标的物所有权的买卖合同，本案商品房买卖合同并不属于已交付标的物的保留所有权买卖合同。刘**以此主张金**司应履行涉案房屋交付义务的理由不能成立。

综上，上诉人刘**的上诉理由不能成立，其上诉请求本院难以支持。一审判决认定事实清楚，实体判决正确，依法应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项的规定，判决如下：

二审裁判结果

驳回上诉，维持原判。

二审案件受理费80元，由上诉人刘**负担。

本判决为终审判决。

裁判日期

二〇一五年二月十二日