上海世茂**司昆山分公司与朱**、朱**等物业服务合同纠纷一审民事判决书

审理经过

原告上海世茂**司昆山分公司与被告朱**、朱**、乐**物业服务合同纠纷一案，本院于2013年11月8日立案受理后，依法适用简易程序，由代理审判员孙**独任审判，于2013年12月9日公开开庭进行了审理。原告上海世茂**司昆山分公司委托代理人於伟林、被告朱**到庭参加诉讼，被告朱**、乐**经本院合法传唤无正当理由拒不到庭。因案情复杂，本案转为普通程序于2014年3月5日公开开庭进行了审理，原告上海世茂**司昆山分公司委托代理人於伟林到庭参加诉讼，被告朱**、乐**、朱**经本院合法传唤无正当理由拒不到庭。本案现已审理终结。

原告诉称

原告上海世茂**司昆山分公司诉称：原告系世茂蝶湖湾小区的物业服务公司，朱**、朱**、乐**系该小区业主，双方签订了临时管理规约及前期物业管理服务协议。原告已经依约为小区提供安保、垃圾清运、绿化、设备维修等物业服务，但朱**、朱**、乐**拖欠物业管理费共计14264.5元及起诉之日至付清全部款项之日的滞纳金（按3‰计算）；诉讼费由朱**、朱**、乐**承担。

被告辩称

被告朱**辩称：从原告举证来看，上海世茂**有限公司与被告签订了物业服务合同，物业公司在多次名称、注册地变更均未通知被告，因此对原告身份提出异议。前期物业签署至今，其中部分内容已经涉及原告违约。前期物业服务期限为整个物业管理区域房屋交付后2年，从2007年至今已经超过2年，该合同不能作为依据。合同约定，发生争议应先协商，协商不成时解决方式为“空”。争议发生后，原告未与被告协商，且原告违约在先，被告有权终止合同停缴物业费。临时公约未看到不答辩。原告物业服务违约情形包括：小区绿化被他人肆意占为己有；非小区车辆进入不登记，造成原告无处停车；小区经常被盗；物业对业主要求不回复；原告车辆被划伤；房屋质量差，报修不解决。

被告朱**、乐**未作答辩。

本院查明

经审理查明：2007年6月21日，昆山世**设有限公司与朱**、朱**、乐**签订商品房购销合同，约定将昆山**湾花园XXX号X单元XXX＋XXX号房出售给朱**、朱**、乐**，昆山世**设有限公司未在该合同上签章。2007年8月15日，昆山世**设有限公司客户服务部与朱**、朱**、乐**办理了房屋交接。

2007年6月21日，上海世茂**有限公司与朱**、朱**、乐**签订“世茂蝶湖湾花园前期物业管理服务协议（住宅区域）”一份，约定上海世茂**有限公司为朱**、朱**、乐**购买的昆山世茂蝶湖湾花园XXX幢XXX室提供物业服务，该房建筑面积为264.28平方米，前期物业管理费为2.5元／月·平方米，上海世茂**有限公司昆山分公司未在该协议上签章。同日，朱**、朱**、乐**与上海世茂**有限公司昆山分公司、昆山世**设有限公司在业主临时公约承诺书上签章，承诺于每季度初缴纳后季度的物业服务费。协议签订后，上海世茂**有限公司昆山分公司依约提供了物业服务，朱**、朱**、乐**未按照协议约定缴纳2012年5月1日至2013年9月30日期间的物业管理费。2013年9月20日，上海世茂**有限公司昆山分公司向朱**、朱**、乐**邮寄送达了物业费催缴通知书，载明应缴纳物业费为10571.2元、滞纳金为2863.9元。

另查明：2009年10月19日，上海世茂**有限公司经上海**管理局预先核准为上海世**限公司，于2010年6月22日经江苏省**政管理局准予变更为上海世**有限公司。2005年10月21日，上海世茂**有限公司昆山分公司在江苏省**政管理局办理了注册登记，于2010年9月27日变更企业名称为上海世**有限公司昆山分公司。昆山世**设有限公司将“世茂蝶湖湾花园前期物业管理”委托给上海世**有限公司昆山分公司，服务期限为2009年1月1日至“业主大会成立”，业主大会与其选任的物业管理公司签订物业服务合同生效后，该委托合同终止。

以上事实由商品房购销合同、世茂蝶湖湾花园前期物业管理服务协议、世茂蝶湖湾临时管理规约、承诺书、房屋交接单、商品房买卖合同、催缴通知书及邮寄凭证、企业名称变更预先核准通知书、变更登记通知书、企业资质证书、营业执照及当事人的陈述予以证实。

本院认为

本院认为：上海世茂**有限公司及其分公司登记名称、注册地的变更均依法履行了变更登记，且未影响被告合法权益，被告对原告主体身份提出的抗辩意见，本院不予支持。上海世**有限公司与朱**、朱**、乐**签订“世茂蝶湖湾花园前期物业管理服务协议（住宅区域）”后，上海世**有限公司昆山分公司与朱**、朱**、乐**在业主公约承诺书上签章，并依约定对合同载明的物业提供了服务，朱**、朱**、乐**应当按照协议约定支付相应的物业管理费。根据双方协议约定，朱**、朱**、乐**应支付2012年5月1日至2013年9月30日期间的物业费总额为：264.28平方米＊2.5元／月·平方米＊17个月，即11231.9元。上海世**有限公司昆山分公司按照未付款每日千分之三标准计算滞纳金，该约定过高，本院酌情调整为日万分之五，于每季度初开始计算。被告朱**的其他辩称无事实及法律依据，本院不予支持。根据《中华人民共和国民法通则》第八十四条、第一百零八条、《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第一百一十四条、《物业管理条例》第四十二条第一款、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十四条之规定，判决如下：

裁判结果

被告朱**、朱**、乐**于本判决生效后十日内支付原告上海世茂**司昆山分公司11231.9元及滞纳金（其中1982.1元自2012年5月1日起、其中1982.1元自2012年8月1日起、其中1982.1元自2012年11月1日起、其中1982.1元自2013年2月1日起、其中1982.1元自2013年5月1日起、其中1321.4自2013年8月1日起，均按照每日万分之五计算至本判决生效之日）。

（如采用转账方式，请汇入上海世茂**司昆山分公司，开户行中国**山市亭林分理处，账号32×××29或昆山市**结算中心，开户行：中国建**行营业部，账号32×××60。）

如未按本判决指定期限履行付款义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。

如一方当事人不履行义务，可以依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百三十九条的规定，在法定期限内向人民法院申请执行，申请执行的期限为二年，申请执行时效中止、中断，适用法律有关诉讼时效中止、中断的规定，执行期限，从法律文书规定履行期间的最后一日起计算，法律文书规定分期履行的，从规定的每次履行期限的最后一日起计算，法律文书未规定履行期限的，从法律文书生效之日起计算。

案件受理费156元，由被告负担，于*判决生效之日起十日内支付原告。

如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省**民法院。同时按照**务院《诉讼费用交纳办法》规定向江苏省**民法院预交上诉案件受理费。苏州**民法院开户行：中国农业**支行营业部，账号：10×××99。

裁判日期

二〇一四年三月二十六日