上海世**有限公司与陆**物业服务合同纠纷一审民事判决书

审理经过

原告上海世**有限公司与被告陆**物业服务合同纠纷一案，本院于2014年11月4日立案受理后，依法由代理审判员邓**独任审判，并于2014年12月9日公开开庭进行了审理。原告上海世**有限公司的委托代理人於伟林、被告陆**到庭参加诉讼。本案现已审理终结。

原告诉称

原告上海世**有限公司诉称：原告系世茂蝶湖湾小区的物业服务公司，被告系该小区业主，双方签订了临时管理规约及前期物业管理服务协议。原告已经为小区提供安保、垃圾清运、绿化、小区设备维修等物业服务，原告已依照约定提供了服务，但被告拖欠物业管理费共计5947.2元（2013年1月至2014年12月31日，计算方式为：127.08×1.95×24u003d5947.2），严重违反双方签订的协议，应当支付滞纳金1606元（暂计3个月，计算方式为：5947.2×0.003×90u003d1606，原告保留向被告追讨其余滞纳金的权利）。被告不依法缴纳物业费的行为不但侵害了原告的权利，也严重影响了其他依法缴纳物业费业主的利益。故原告为维护自身合法权益诉诸法院，请求：1、判要求被告支付7553.2元（其中物业管理费5947.2元，滞纳金1606元）及起诉之日至付清全部款项之日的滞纳金（滞纳金按0.3%计算）；2、本案的诉讼费由被告承担。

被告辩称

被告陆**辩称：我家里的房子渗水、墙面有裂缝，多次与原告沟通希望原告提供解决方案，原告承诺找时间来处理，但至今这个问题仍然没有解决，还在沟通中，我之前一直按约交纳物业费，只有最近两年没有交，因为之前交纳物业费是有折扣的，现在却没有，另外房屋的修理问题被告一直没解决今年家里被盗，小楼是从楼下翻上来的，我们一致与被告联系，被告不作为，我要求被告承担部分责任，这部分赔偿金额用于抵扣物业费。

本院查明

经审理查明：2005年12月23日，昆山世**设有限公司（甲方）与被告陆**（乙方）签订《世*蝶湖湾花园前期物业管理服务协议》一份，约定如下内容：被告所购买的坐落于昆山新南路288号世*蝶湖湾XXX幢XXXX室房屋，建筑面积为124.15平方米，在昆山世*蝶湖湾花园业主委员会成立前，由甲方选聘的上海世*第一太平物业管理有限公司负责前期物业管理；前期物业管理期限为整个物业管理区域房屋交付使用后2年，前期物业管理费暂定为该层住宅：1.95元／月／平方米，别墅（独立别墅、叠加别墅、双拼别墅）：2.50元／月／平方米；前期物业管理费自甲方通知乙方入伙之日起算，如乙方未入伙或未入住期间的物业管理费由乙方全额承担；乙方不按本协议约定的收费标准和时间交纳有关费用的，物业管理企业有权要求乙方补交，并从逾期之日起每天加收千分之三的滞纳金。2007年5月1日，昆山世**设有限公司向被告交付涉案房屋。2010年6月22日，原告上海世*南京物业服务有限公司与昆山世**设有限公司签订《世*蝶湖湾花园前期物业管理委托合同》，约定：昆山世**设有限公司将世*蝶湖湾花园全权委托原告实行物业管理服务，物业类型为住宅，委托管理服务期限为自2009年1月1日至业主大会成立，业主大会与所选聘的物业服务企业签订物业服务合同生效时，本合同终止，原告按建筑面积向业主收取物业服务费，高层住宅：1.95元／月／平方米，别墅：2.50元／月／平方米，花园洋房1.8元／月／平方米，上述收费标准由昆山世**设有限公司于购房者在《前期物业管理服务协议》中约定，由原告向业主收取。后因被告拖欠原告2013年1月1日至2014年12月31日期间的物业管理费，原告于2014年6月12日向被告发出律师函及催讨通知书进行催讨，被告仍拖欠未付，原告为此诉诸法院，引发本案纠纷。

另查明：被告陆**为昆**发区新南中路288号世*蝶湖湾花园XXX幢XXXX室房屋的产权人，产权登记时间为2008年5月14日，该房屋建筑面积为127.08平方米。原告上海世*南京物业服务有限公司的公司名称变更情况如下：2008年10月6日，上海世*第一太平物业管理有限公司名称变更为上海世*第一太平物业服务有限公司，2009年10月19日，上海世*第一太平物业服务有限公司名称变更为上海世*物业服务有限公司，2010年6月22日，上海世*物业服务有限公司名称变更为上海世*南京物业服务有限公司。

再查明，原告为证明物业费的交纳期限和滞纳金缴纳标准，向法庭提交《昆山世茂蝶湖湾临时管理规约》一份，该规约载明：第三条第1项各业主必须于每季度初交纳后季度的其单元物业管理费，即《昆山世茂蝶湖湾花园前期物业管理服务协议》中确定的物业管理费，首期物业管理费从发展商向业主书面通知办理入住手续之日起支付，并预收壹拾贰个月；第5.3项、业主欠缴管理费，管理者收取未缴付的款项自付之日起至支付日的利息，利率按每日千分之三计算。庭审中，被告对该规约并不知情，原告未能举证证明向被告送达该规约的情况。

上述事实由世茂蝶湖湾花园前期物业服务委托合同、前期物业管理服务协议、临时管理公约、房屋交接单、催缴通知书、律师函、快递单记录、企业名称变更预先核准通知书以及原、被告在庭审中的陈述所证实。

本院认为

本院认为：建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，对业主具有约束力。本案涉案小区世茂蝶湖湾花园的建设单位昆山世**设有限公司与原告签订的物业服务合同对涉案小区业主具有拘束力。关于物业费的交纳时间，仅在《昆山世茂蝶湖湾临时管理规约》中载明，因被告未对该规约进行书面承诺，原告亦未举证证明其本公司或建设单位将该规约向原告明示并予以说明，故原告主张该规约对被告具有拘束力无事实依据，本院不予支持。原告要求被告支付2013年1月1日至2014年12月31日期间的物业费，本院认为原告书面向被告催交，被告在合理期限内仍未交纳的，原告请求被告支付物业费的于法有据，但物业费的计算期间应算止原告起诉之日即2014年11月4日。依照合同约定1.95元／月／㎡之标准以及被告所有房屋之建筑面积127.08㎡，可计算被告每月应支付物业费为247.81元（1.95元／月／㎡×127.08㎡），应付物业费期间为22个月4天，物业费共计5484.86元（247.81元／月×22个月4天），关于滞纳金，虽然在昆山世**设有限公司与被告签订的《世茂蝶湖湾花园前期物业管理服务协议》中约定为逾期每日千分之三，但因原告并非该协议的签订人，且该协议无关于物业费交纳时间之约定，故本院对原告主张的滞纳金不予支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条、《物业管理条例》第七条第五款、第四十二条第一款，《最**法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、第六条之规定，判决如下：

裁判结果

被告陆**于本判决生效之日起十日内支付原告上海世**有限公司2013年1月1日至2014年11月4日期间的物业费5484.86元（如采用转账方式，请汇入原告指定账户或昆山市**结算中心，开户行：中国建**行营业部，账号32×××60）。

如未按本判决指定期限履行付款义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。

如一方当事人不履行义务，可以依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百三十九条的规定，在法定期限内向人民法院申请执行，申请执行的期限为二年，申请执行时效中止、中断，适用法律有关诉讼时效中止、中断的规定，执行期限，从法律文书规定履行期间的最后一日起计算，法律文书规定分期履行的，从规定的每次履行期限的最后一日起计算，法律文书未规定履行期限的，从法律文书生效之日起计算。

案件受理费50元，减半收取25元，由被告陆**负担，此款原告已预交，被告于本判决生效之日起十日内支付原告。

如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省**民法院。同时按照**务院《诉讼费用交纳办法》规定向江苏省**民法院预交上诉案件受理费。苏州**民法院开户行：农业银行苏州工业园区支行营业部，账号：10×××99。

裁判日期

二〇一四年十二月十日