李*与尹**房屋买卖合同纠纷二审民事判决书

审理经过

上诉人尹**因与被上诉人李*、原审第三人周**房屋买卖合同纠纷一案，不服江苏省**民法院于2014年6月10日作出的（2013）常民初字第44号民事判决，向本院提起上诉。本院于2014年9月15日受理后，依法组成合议庭，于2014年10月22日公开开庭进行了审理。上诉人尹**及其委托代理人周*，被上诉人李*及其委托代理人王长春到庭参加诉讼。原审第三人周**经本院依法传唤，无正当理由未到庭参加诉讼，本案依法缺席审理。本案现已审理终结。

一审法院查明

原审法院查明：2012年1月3日，李*（甲方）与尹**（乙方）签订《房屋买卖协议》一份，约定：周**因拖欠甲方工程款将位于金坛市东环二路的华苑一村6幢1号店面房抵偿给甲方，面积为2917㎡，尚未办理房产转让手续。现经甲、乙双方与周**充分协商，甲、乙双方为房屋买卖事宜协议如下：1、甲方将抵偿所得的金坛市东环二路的华苑一村6幢1号店面房直接转让给乙方。2、该套房屋转让价格为人民币肆仟零捌拾万元整（即4080万元整）。2012年1月23日之前，乙方支付人民币陆佰万元整（即600万元整）给甲方，余款将于2012年4月30日前付清。3、该套房屋转让前的房屋租赁合同租期维持不变。这两份租赁合同一份是周**与朱**的《房屋租赁合同》，到期日为2013年7月10日；另一份是周**与张**的《协议书》，到期日为2014年1月1日。乙方必须保证继续履行这两份房屋租赁合同，不得在房屋租赁到期日前收回房屋。该套房屋出租收益在办理房产转让手续后应当由乙方享有。4、该套房屋转让前的一切债权债务由甲方承担，包括但不限于房产税、物管费等一切费用。转让后的一切债权债务由乙方承担，但该套房屋相应的装修费用由乙方承担。5、甲方负责督促周**协助乙方办理房屋转让手续，过户费用由甲方承担。6、本协议双方不得违约，若违约承担违约金人民币20万元整。7、本协议双方签字生效。本协议一式二份，甲、乙双方各执一份。

2012年1月11日，周**、孙**（出让方）与尹**、杭**（接受方）签订《金坛市房产买卖契约》一份，约定：出让方自愿将坐落于本市华苑一村6-1的房产出售给接受方。上述房产的成交总价款为人民币壹仟贰佰万元整。接受方于2012年1月15日前付清全部房价款。付款方式为现金；出让方于2012年1月10日前将上述房屋移交给接受方。房屋移交时，该建筑物范围内的土地使用权一并转移给接受方。

李*与尹**签订《房屋买卖协议》时，金坛市华苑一村6-1号房屋登记在周**、孙**名下，后该房屋由周**、孙**名下变更登记至尹**、杭丽平名下，且房屋坐落变更登记为金坛市华苑一村6-1号、6-3号。此次房屋变更登记实际缴纳销售不动产营业税423605.55元、城建税29652.39元、教育费附加12708.17元、地方教育费附加8472.11元、房屋转让土地增值税1803148.49元、印花税8005元、个人所得税1173441.86元、房屋买卖契税407094元、土地转让契税73206元，以上合计3939333.57元，该款由江苏兆**有限公司于2012年1月11日代周**向金坛市地方税务局第一税务分局缴纳，周**称系帮李*垫付。另外，尹**称其支付了土地登记费160元、土地交易费1407元、房屋登记费550元、交易手续费29170.8元、配图资料费20元、印花税5元，以上合计31312.8元。对于《房屋买卖协议》第5条约定的“过户费用由甲方承担”，李*与尹**认可是指因过户产生的由国家相关部门收取的费用均由李*承担。

截至2013年5月31日，尹**共向李*支付购房款1520万元，付款具体情况如下：2011年11月30日付100万元；2012年1月13日付200万元；2012年1月18日付100万元；2012年1月19日付50万元、30万元，共80万元；2012年1月20日付80万元；2012年3月28日付90万元；2012年4月27日付60万元；2012年8月31日付40万元；2012年9月29日付100万元；2012年10月1日付100万元；2012年10月18日付40万元；2012年11月2日付50万元；2013年1月11日付20万元；2013年1月19日付10万元；2013年2月9日付100万元、100万元，合计200万元；2013年2月22日付140万元；2013年3月5日付60万元；2013年5月31日付50万元。

原审另查明：周**与孙**夫妻关系，双方于2011年11月7日协议离婚，并签订离婚协议书一份，对夫妻共同财产分割作如下约定：（一）下列财产归孙**所有：1、位于金坛市东园新村7幢501室的房产；2、孙**名下的存款；3、**马苏D×××××。（二）下列财产归周嘉*和周*所有，具体分配如下：1、周**、孙**名下的所有房产（其中澳门湖畔1号3号楼16A产权全部赠与周嘉*所有、北京**花园C栋11-A产权全部赠与周*所有、金坛市东园新村7幢501的房产除外）、企业股份的40%归周嘉*所有，20%归周*所有（注：兆*光电目前已有51%的股权被国电（江苏）光伏收购）。2、因上述资产涉及企业经营，所以上述资产中，公司股权部分由周**代理经营，周嘉*、周*享受股权产生的收益，周**无权私自转让。关于周嘉*、周*的其它资产，在周嘉*、周*具备完全民事行为能力后可以支配，之前由周**代为保管和处理，但损害周嘉*、周*利益的无效。（三）下列财产归周**所有：除上述（一）、（二）项之外的其它所有财产，包括但不限于房产、企业股份、孙**名下的公司股份。如周**需要依据协议处置自己资产需要孙**协助的，孙**必须无条件协助。

原审再查明：2010年10月28日，淮安**限公司（甲方）、金坛市**程有限公司（乙方）、周**（丙方）、李*（丁*）签订一份补充协议，其中第6条约定：丙方将华苑一村6-1的商业用房以1800万元的价格出售给丁*，该房款由丁*负责支付，现丙方委托（乙方同意）丁*直接将该1800万元购房款支付给乙方。丁*如将房屋出售给第三人，丁*出卖给第三人的价格自行协商与丙方无关。由丙方积极配合将房屋过户给丁*指定的第三人。即本协议签订后，视为乙方收到甲方支付的1800万元的工程款，视为丙方收到丁*1800万元购房款。丙方与甲方的往来自行处理与乙方和丁*无关。

一审法院认为

原审过程中，李**由于尹**没有及时支付购房款，致使其因工作需要对外借款发生利息1830514.8元，这属于尹**违约造成的李*的损失，应由尹**承担，而双方在协议中约定的违约金20万元过低，不足以弥补因尹**违约造成的损失，请求法院调整至180万元。为此，李*提供了6份由其出具的借条：1、借款日期为2011年6月30日、借款金额为120万元、月利率按8.58‰计算；2、借款日期为2011年7月25日、借款金额为70万元、利率按8.58‰计算；3、借款日期为2012年1月28日、借款金额为50万元、利息按月息2分计算；4、借款日期为2012年2月5日、借款金额为300万元、利息为月息1分半即4.5万元／月；5、借款日期为2012年5月16日、借款金额为50万元、利息按月息2分计算；6、借款日期为2012年6月2日、借款金额为100万元、利息按年息2分计即每月利息为贰万元。尹**认为，如果双方签订的协议被认定为有效，违约金应当按照约定确定；对于李*提供的借条的真实性有异议，与本案也无关联，从借条上的时间看借款大部分发生在双方签订协议之前。

原审法院认为，本案争议焦点为：1、李*与尹**签订的房屋买卖协议是否合法有效？2、李*要求对违约金进行调整能否支持？

对于争议焦点1，首先，从房屋买卖协议的内容看，李*在与尹**签订房屋买卖协议时，已经将其所要出卖房屋如何取得及权属状况、嗣后履行需周**协助等明确告知了尹**，尹**对此明知。再结合尹**的付款情况及第三人周**的陈述来看，第三人周**与尹**签订金坛市房产买卖契约应是基于李*的指示、协助李*履行其与尹**签订的房屋买卖协议的办理过户登记的义务。故对于尹**称与李*之间未实际发生房屋买卖关系的抗辩，不予采信。其次，虽然李*与尹**签订房屋买卖协议时，尚未取得房屋所有权，但此点并不影响其与尹**签订的房屋买卖协议的效力。综上，尹**与李*之间的房屋买卖协议系双方的真实意思表示，应属合法有效。现李*已按约定履行了合同义务，而尹**未能按照合同约定履行支付购房款的义务。为避免讼累，对于根据合同约定应由李*承担而已由尹**支付的31312.8元过户费用，可在尹**应付购房款中予以扣除。据此，尹**还需支付李*购房款25568687.2元。

对于争议焦点2，当事人约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院予以增加。增加后的违约金数额以不超过实际损失额为限。现李*主张的违约金为逾期付款违约金（截至2013年6月11日），对此是否应予调整，应以尹**逾期付款造成的损失为衡量依据，而逾期付款损失主要表现为李*的利息损失，对于利息损失可以中**银行规定的同期同类贷款基准利率为基础，参照逾期罚息利率标准计算。据此，李*现向尹**主张违约金180万元应予支持。另外，对于李*主张的欠付购房款25568687.2元自起诉之日（即2013年6月12日）起至实际付清之日止按照中**银行同期同类贷款基准利率计算的利息，应予支持。综上，原审法院依照《中华人民共和国合同法》一百一十四条第二款、《最**法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十八条、《最**法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第二十四条第四款、《中华人民共和国民事诉讼法》第五十六条第二款、第一百五十二条之规定判决如下：一、尹**于判决生效之日起十日内支付李*购房款25568687.2元、违约金180万元，并支付购房款25568687.2元自2013年6月12日起至实际付清之日止按中**银行同期同类贷款基准利率计算的利息；二、驳回李*其他诉讼请求。案件受理费178800元、财产保全费5000元，合计183800元，由尹**负担。

上诉人诉称

尹**不服原审判决，向本院提起上诉称：1、原审判决认定事实错误。本案中对诉争房产签订的两份协议和契约约定价款相差很大，李*逃避国家税收意图明显，涉嫌偷税犯罪，数额巨大，本案应移送公安机关处理。如本案继续审理，《房屋买卖协议》也存在恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益的情形，应为无效。即使不存在无效情形，因李*在签订协议时没有取得房屋所有权，也属可撤销协议。2、原审判决适用法律错误。即使尹**与李*的《房屋买卖协议》有效，尹**也应按照协议约定仅承担20万元违约金，原审判决其承担180万元违约金是错误的。李*主张的利息损失不是事实，该损失也与尹**无关。请求撤销原审判决，依法改判驳回李*的诉讼请求或将本案发回重审，一、二审诉讼费用由李*承担。

被上诉人辩称

被上诉人李**称：1、李*与尹**签订的《房屋买卖协议》不存在无效或可撤销情形。李*是金坛市**程有限公司的项目经理，由于周**名下的公司差欠李*工程款，周**以其自有房屋向李*抵偿工程款。李*将该房屋出卖给尹**，周**协助办理过户。过户时李*不在现场，即使存在偷逃税款行为也是尹**的意图。而是否存在偷逃税款的问题，与本案无关，且尹**就此向税务部门举报后，税务部门尚无定论。2、尹**主张其逾期付款应承担的违约金应为20万元缺乏事实依据。由于尹**没有及时支付房款，李*为施工需要在外借款产生高额利息损失，超过了180万元。综上，原审判决认定事实清楚，适用法律正确，请求二审法院驳回尹**的上诉请求，维持原判。

本院查明

本院查明事实与原审查明的事实相同。

本院另查明：1、周**委托金坛市金**有限公司对诉争的金坛市花苑一村6-1号市场价值进行评估，该公司于2011年11月15日作出金房交易（2011）字第054号房地产交易估价报告，载明估价时点为2011年11月14日，估价结果为房屋市场价值（包含土地使用权价格）为人民币1601万元，估价目的为房地产交易征收税费提供价格依据。2012年1月11日开具的诉争房屋“销售不动产统一发票”载明售房款金额为1601万元。2、经2011年7月29日股东会决议修订通过的淮安**限公司章程载明周**为该公司股东，出资比例49%。3、二审庭审中，李*当庭表示：尹**按照协议约定支付房款后，李*会补缴应当缴纳的税款。

本院认为

经双方当事人确认，本案二审争议焦点为：一、李*与尹**于2012年1月3日签订的《房屋买卖协议》效力应如何认定；二、尹**主张其应按照协议约定承担20万元违约金能否成立。

对于争议焦点一，本院认为，尹**与李*签订的《房屋买卖协议》合法有效，尹**主张该协议存在无效或可撤销的情形，不足成立。该协议经双方签字确认，不存在违反法律、行政法规禁止性规定的情形。签订协议时李*虽不是诉争房产的登记产权人，但双方在协议中对于诉争房产系周**用以抵偿李*工程款以及房产未办理过户的情况作了详细表述，表明尹**对该事实系属明知。尹**也是向李*而非周**支付的房款，且付款金额已经超过了其与周**的买卖契约约定的房款。加之，登记产权人周**也认可该协议效力并配合李*将房屋过户给了尹**。至于尹**提出的税收问题，不属于本案审查的范围，其主张本案应移送公安机关处理，依据不足。综上，尹**主张协议应为无效或可撤销协议，缺乏事实和法律依据，本院不予支持。

对于争议焦点二，本院认为，《中华人民共和国合同法》第一百一十四条第二款规定：“约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。”《最**法院关于适用﹤中华人民共和国合同法﹥若干问题的解释（二）》第二十八条规定：“当事人依照合同法第一百一十四条第二款的规定，请求人民法院增加违约金的，增加后的违约金数额以不超过实际损失额为限。增加违约金以后，当事人又请求对方赔偿损失的，人民法院不予支持。”根据上述规定，李*可以以双方协议约定的20万元违约金不足以弥补尹**逾期付款给其造成的损失而请求人民法院予以调整，但增加后的违约金数额以不超过李*实际损失额为限。本案中，尹**逾期支付李*两千多万元巨额购房款达一年多，确实给李*造成了利息损失，原审法院以中**银行规定的同期同类贷款基准利率为基础，参照逾期罚息利率标准计算李*的利息损失超过了其主张的180万元，据此认定双方协议约定的20万元违约金过分低于李*的损失，并对尹**应承担的违约金进行调整，具有事实及法律依据。故尹**的该项上诉请求本院亦不予支持。

综上，原审判决认定事实清楚，适用法律正确。尹**的上诉请求及理由不能成立，本院不予支持。依据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：

二审裁判结果

驳回上诉，维持原判。

二审案件受理费178800元，由尹**负担。

本判决为终审判决。

裁判日期

二〇一四年十二月十一日