钱锰、伏**与刘**、滕**等买卖合同纠纷二审民事判决书

审理经过

上诉人刘**、滕**因与被上诉人钱锰、伏**，原审被告王**，第三人马**、郝**经营权转让纠纷一案，不服连云港市海州区人民法院（2014）海民初字第02193号民事判决，向本院提起上诉。本院于2015年5月5日受理后，依法组成合议庭，于2015年8月3日公开开庭审理了本案。上诉人刘**、滕**的共同委托代理人张**，被上诉人钱锰、伏**的共同委托代理人赵*，原审被告王**的委托代理人滕士全到庭参加诉讼。第三人马**、郝**经本院合法传唤无正当理由未到庭参加诉讼，本院依法缺席审理。本案现已审理终结。

一审原告诉称

钱锰、伏**一审诉称：钱锰、伏**与刘**、滕**均系夫妻关系。刘**、滕**经营了两家“忆味香园”休闲食品店，分别位于海昌南路63-7号和龙河南路37-3号。2014年9月初，钱锰、伏**、刘**、滕**四人在海昌路“忆味香园”店中经过商谈，刘**、滕**将位于龙河南路37-3号门面转让给钱锰、伏**经营，费用共计115538元（其中转让费60000元、设施款10700元、房租8240元、货款36598元），刘**、滕**向钱锰、伏**承诺已征得了房东马**的同意，钱锰、伏**按照刘**、滕**的要求于9月13日、17日分三次打款11万元到刘**、滕**账户里。

2014年9月18日，钱锰、伏**接手店面开始营业，营业中，房东马**说刘**、滕**违反合同约定，转租未经过其同意，转租行为无效，不允许钱锰、伏**使用门面房，立即搬走。钱锰、伏**于2014年10月8日结束营业。之后，钱锰、伏**找到刘**、滕**，刘**亲笔写下承诺书：由刘**、滕**和房东协商，如协商不成，退回钱锰、伏**所有钱款。但之后刘**、滕**就一直躲避，不再出现，也拒不退还钱锰、伏**各项费用。现钱锰、伏**诉至法院，请求判决：1、解除钱锰、伏**、刘**、滕**之间转租合同；2、刘**、滕**、王**返还钱锰、伏**店铺转让费60000元、设施款11000元、房租8240元，共计79240元；3、刘**、滕**、王**承担本案诉讼费用。

一审被告辩称

刘**、滕**一审辩称：钱锰、伏**起诉刘**、滕**主体不适格，“忆味香园”食品店的实际所有人是连云**有限公司（以下简称旋**司），刘**、滕**受旋**司的委托，办理该公司与钱锰、伏**之间的承包经营事宜，刘**、滕**的行为属于职务行为。此外，涉案食品店内一直悬挂着经营人为王**的个体工商户营业执照，钱锰、伏**应当知道刘**、滕**不是涉案食品店的经营人。综上，请求法院驳回钱锰、伏**的起诉。

王**一审辩称：涉案食品店系旋**司投资，借用王**的名字办理的工商登记，产权归公司所有。

第三人马**一审述称：我将房屋出租给滕**，约定的租赁期限为2013年1月1日起至2016年1月1日止，滕**在该房屋内经营“忆味香园”食品店，滕**未经我同意将房屋转租给钱锰、伏**已构成违约，我不认可滕**的转租行为，要求滕**履行违约责任即返还房屋。

第三人郝**一审述称：我与第三人马**系姑嫂关系，涉案房屋有一半产权属于我，经我同意，第三人马**将两第三人的房屋一并出租给滕**。

一审法院查明

原审法院经审理查明：第三人马**、郝**系姑嫂关系，二人在连云港市新浦区（现海州区）龙河南路37号各有一间门面房。2013年1月1日，第三人马**与滕**签订《房地产租赁合同》，约定第三人马**将上述两间门面房（35平方米）以年租金28800元的价格自2013年1月1日起至2016年1月1日止出租给滕**，合同第五条第二项约定“如转租第三人使用或与第三人互换房屋使用时，必须取得出租方同意”。滕**承租该房屋后，将以其母亲王**名义办理的名称为“新浦区广场社区玉鑫食品店”的个体工商户经营场所迁至上述房屋地址，并与其丈夫刘**在该房屋内经营休闲食品，字号为“忆味香园食品店”。

2014年9月，伏**与刘**就涉案食品店的转让事宜进行了磋商并达成共识，2014年9月13日，钱锰、伏**按照刘**、滕**指示通过POS转款30000元至旋**司作为订金。2014年9月16日、17日，钱锰、伏**、刘**、滕**对食品店进行了清点，双方确定食品店“转让费”60000元、货架等设施款10700元、货款36598元、剩余房屋租金8240元，以上共计115538元。钱锰于9月16日向刘**、滕**出具载*为：“今尚欠货款5500元”的欠条，9月17日通过银行转账向滕**支付60000元，按照刘**、滕**指示通过POS转账20000元至旋**司。

2014年10月8日，第三人马**、郝**发现房屋被转租，要求钱锰、伏**停止经营活动，返还房屋。为此，钱锰、伏**与刘**、滕**多次沟通，刘**承诺解决房屋转租问题并向钱锰、伏**出具承诺书，载明：“今门面房因出现和房东转租出现争议，现由刘**出面和原有房东协调，如协调不成退回转让费及设施费，商品按量实际退回，如协调好继续由伏**经营”。但此后，刘**与第三人就房屋转租问题未协商一致，钱锰报警，经调解未果，引发诉讼。2014年11月25日，钱锰、伏**向刘**、滕**送达了要求刘**、滕**于2014年12月1日接收房屋及屋内设施的《通知》，刘**、滕**以未收到通知为由未接收。第三人马**、郝**称2015年1月1日因刘**、滕**违约转租及未交纳租金，经报警收回了涉案房屋，室内物品被其处理，冲抵违约金及相关损失。

原审法院另查明：滕**交纳涉案房屋租金至2014年12月31日。原审庭审中，刘**、滕**辩称二人系受旋**司的委托将涉案食品店承包给钱锰、伏**经营，并出具了旋**司的授权书，对此，钱锰、伏**称从钱锰、伏**、刘**、滕**协商过程中及发生纠纷后处理过程来看，双方确为转让关系而非承包关系，且在此过程中，刘**、滕**也没有向钱锰、伏**出示过授权书，故钱锰、伏**坚持要求刘**、滕**承担责任。

一审法院认为

原审法院认为：钱锰、伏**与刘**、滕**就食品店转让虽未签订书面协议，但双方的口头约定及行为表明双方已建立了以房屋转租为载体的经营权转让合同关系，因刘**、滕**转租行为未经过涉案房屋所有人即本案第三人的同意，第三人要求刘**、滕**停止经营活动，钱锰、伏**就此事与刘**、滕**沟通，刘**承诺与房东协调，如协调不好，返还所收取的转让费等费用。此后，刘**、滕**就房屋转租仍未能取得房东同意，刘**、滕**承诺返还转让费等费用的条件成就，故对钱锰、伏**要求刘**、滕**返还因此合同所取得的转让费、设施款、剩余房屋租金的诉讼请求，原审法院予以支持。因刘**、滕**所转让的“新浦区广场社区玉鑫食品店”登记的经营者为王**，故王**与刘**、滕**承担连带责任。

对于刘**、滕**应当返还费用的数额，原审法院认为，钱锰、伏**、刘**、滕**对涉案食品店的盘点项目费用为“转让费”60000元、设施款10700元、货款36598元、剩余房屋租金8240元，共计115538元。对于“转让费”，钱锰、伏**经营食品店的时间为9月17日至10月8日，原审法院根据钱锰、伏**经营时间及原租赁合同时间，酌定刘**、滕**返还钱锰、伏**“转让费”57000元；对于设施款及房租，钱锰、伏**、刘**、滕**发生争议后，引发诉讼，在诉讼过程中钱锰、伏**已停止经营且向刘**、滕**送达限期收房通知，要求刘**、滕**于2014年12月1日收回涉案房屋及屋内设施，但刘**、滕**未收房，后第三人收回涉案房屋并将室内物品处分，故对于刘**、滕**未接收房屋及屋内设施的责任在刘**、滕**，刘**、滕**应当返还钱锰、伏**设施款10700元、12月1日至12月31日的房租2400元。对于钱锰出具欠条的5500元，欠条上明确载明为货款，双方约定店铺转让的总费用为115538元，钱锰、伏**实际支付了110000元，虽钱锰、伏**未主张刘**、滕**返还货款，该款项系转让总费用的一部分，因钱锰、伏**无证据证明已支付该款项，故应从刘**、滕**返还钱锰、伏**款项中扣除。综上，刘**、滕**、王**应连带返还钱锰、伏**64600元（按57000元＋10700元＋2400元-5500元计算）。

刘**、滕**辩称刘**、滕**受旋**司的委托与钱锰、伏**商谈店铺承包事宜，系职务行为，应当驳回钱锰、伏**起诉，原审法院认为，双方所举证据来看，双方就店铺转让协商、出现问题沟通过程中，始终为“转让”而非“承包”，故对刘**、滕**辩称的承包关系，原审法院不予采信；对于刘**、滕**所称的职务行为，原审法院认为，虽刘**、滕**当庭出具了旋**司的授权书，但刘**、滕**无证据证明在店铺转让过程中钱锰、伏**知晓该店铺的实际经营人为该公司，刘**、滕**的行为应为隐名代理。在原审诉讼过程中，刘**、滕**披露店铺实际经营人为旋**司，但钱锰、伏**有权选择刘**、滕**或该公司主张权利，现钱锰、伏**选择向刘**、滕**主张权利，符合法律规定，故对刘**、滕**要求驳回钱锰、伏**起诉的主张，原审法院不予采信。为此，依照《中华人民共和国合同法》第十条、第九十四条第四项、第九十七条、《最**法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十六条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、《最**法院关于适用﹤中华人民共和国民事诉讼法﹥的解释》第五十九条第二款之规定，原审法院判决：一、刘**、滕**、王**于判决生效后十日内返还钱锰、伏**64600元；二、驳回钱锰其他诉讼请求。一审案件受理费1780元、保全费820元，共计2600元，由钱锰、伏**负担210元，由刘**、滕**、王**负担2390元。

上诉人诉称

上诉人刘**、滕**不服原审判决，向本院提起上诉称：1、原审法院认定上诉人的行为构成隐名代理属于认定事实错误。被上诉人钱锰、伏**两次通过POS机转款至旋**司，并在小票上签名，虽然上诉人没有向被上诉人钱锰、伏**出具书面授权委托书，但被上诉人钱锰、伏**在第一次付款时已知道涉案食品店的真正所有人是旋**司。上诉人的行为系旋**司的职务行为，应由旋**司承担相关的法律责任，本案应追加旋**司参加诉讼，原审法院未追加违反法定程序。2、原审法院认定上诉人未接收房屋及屋内设施的责任在上诉人属适用法律错误。第三人马**、郝**与上诉人的租赁合同一直有效，被上诉人钱锰、伏**单方发出的收房通知属于违约行为，所产生的的法律后果应由被上诉人钱锰、伏**承担。涉案设施自交付之日起，设施的所有权转移至被上诉人钱锰、伏**，设施被第三人处分，被上诉人钱锰、伏**应追究第三人的责任，与上诉人无关。综上，原审判决认定事实不清、适用法律错误，请求二审法院撤销原判，支持上诉人的上诉请求。

被上诉人辩称

被上诉人钱锰、伏**答辩称：1、就双方举证看，涉案合同是转让合同不是承包合同，钱锰、伏**和刘**、滕**签订转让合同，上诉人刘**、滕**与第三人马**签订转让合同。涉案房屋的租赁合同也是滕**与马**签订的，在发生纠纷的调解过程中，从来都没有听过旋**司以及刘**签字的说明，以上均说明本案是上诉人刘**、滕**和被上诉人钱锰、伏**之间的关系，而不是旋**司的转让行为。2、在一审审理过程中，租赁房屋出租方马**强行收回房屋，我方在审理过程中向法庭提出该租赁房屋的设施让刘**、滕**拿走，而刘**、滕**对此置之不理，可能造成店内设施被第三人马**变卖的结果，其损失应当由上诉人自行承担。3、在一审审理过程中，马**出庭作证，该租赁房屋已租给滕**，而且说明了该房屋不能转租，也不能给被上诉人钱锰、伏**经营。

原审被告王**答辩称：滕**、刘**是旋**司的员工，他们是拿旋**司工资的，涉案的食品店由旋**司投资，借用王**名义登记，产权归公司所有。

第三人马**、郝**未答辩。

本院查明

本院经审理查明，原审判决查明的事实属实，本院依法予以确认。

本院认为

本案二审争议焦点为：1、上诉人刘**、滕**的行为是否是代表旋**司的职务行为；2、上诉人刘**、滕**与被上诉人钱锰、伏**之间的租赁合同是否已经解除；3、涉案设施款是否应由上诉人刘**、滕**返还。

本院认为：关于上诉人刘**、滕**的行为是否是代表旋**司的职务行为的争议。上诉人刘**、滕**提供旋**司的授权书证明其系受旋**司委托处理涉案房屋承包经营事宜，并以被上诉人钱锰、伏**付款至旋**司账户为由主张钱锰、伏**知晓合同相对方为旋**司，被上诉人钱锰、伏**对此不予认可。关于上述授权书，上诉人刘**、滕**未能提供充分证据证明其在与被上诉人钱锰、伏**协商转让事宜时向钱锰、伏**披露受旋**司委托或已向钱锰、伏**出示过该授权书，且在刘**书写的涉案承诺书中，刘**仍未披露其系受旋**司委托；虽钱锰、伏**向旋**司支付相关款项，但旋**司并不因为接受相关款项而当然成为涉案转让合同主体，故本院对上诉人刘**、滕**关于其行为系代表旋**司的职务行为的上诉理由不予采纳。原审法院未追加旋**司参加本案诉讼并无不当，上诉人刘**、滕**关于原审判决违反法定程序的上诉理由不能成立，本院依法不予采信。

关于上诉人刘**、滕**与被上诉人钱锰、伏**之间的租赁合同是否已经解除的争议。本院认为，依据《中华人民共和国合同法》第二百二十四条的规定，承租人经出租人同意，可以将租赁物转租给第三人。承租人转租的，承租人与出租人之间的租赁合同继续有效，第三人对租赁物造成损失的，承租人应当赔偿损失。承租人未经出租人同意转租的，出租人可以解除合同。本案中，涉案房屋即龙河南路37-3号门面房的所有权人马**、郝**将房屋出租给刘**、滕**时已约定涉案房屋转租第三人必须取得出租方同意，现刘**、滕**未经马**、郝**同意将该房屋转租给钱锰、伏**，马**、郝**作为出租人可以解除合同。现马**、郝**已实际收回涉案租赁房屋，故马**、郝**与刘**、滕**的租赁合同已解除，刘**、滕**与钱锰、伏**之间的租赁合同已无法实现房屋租赁的合同目的。依据《中华人民共和国合同法》第九十四条的规定，钱锰、伏**起诉要求解除其与刘**、滕**涉案房屋租赁合同的诉讼请求符合法律规定，本院依法予以支持。

关于涉案设施款是否应由上诉人刘**、滕**返还的争议。本院认为，本案一审审理过程中，钱锰、伏**已向刘**、滕**送达要求刘**、滕**接收房屋及屋内设施的通知，刘**、滕**怠于行使权利，应承担相应的法律后果。依据刘**出具的承诺书，刘**承诺如协调不成退回转让费及设施费，故刘**、滕**应按照承诺的约定支付钱锰、伏**设施费。上诉人刘**、滕**关于应追究第三人的责任的上诉理由不能成立，本院依法不予采信。

综上，上诉人刘**、滕**的上诉请求和理由均不能成立，本院依法不予支持。原审判决认定事实清楚，适用法律错误，判决驳回钱锰的其他诉讼请求错误，本院依法予以纠正。依据《中华人民共和国合同法》第九十四条、第二百二十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项之规定，判决如下：

二审裁判结果

一、维持连云港市海州区人民法院（2014）海民初字第02193号民事判决第一项；

二、撤销连云港市海州区人民法院（2014）海民初字第02193号民事判决第二项；

三、解除钱锰、伏**与刘**、滕**之间关于龙河南路37-3号门面房的房屋租赁合同；

四、驳回钱锰、伏**的其他诉讼请求。

二审案件受理费1780元，由上诉人刘**、滕**负担。

本判决为终审判决。

裁判日期

二〇一五年八月二十八日