杨**与盱眙**有限公司房屋买卖合同纠纷一审民事判决书（2）

审理经过

原告杨**与被告盱**有限公司（以下简称为中**司）房屋买卖合同纠纷一案，本院受理后依法由审判员陈**适用简易程序公开开庭进行审理，原告杨**及其委托代理人黄**、被告中**司委托代理人华**到庭参加诉讼。后因案件复杂，本案转为适用普通程序依法组织合议庭又于2015年6月15日公开开庭进行了审理，原告杨**及其委托代理人黄**、被告中**司的委托代理人李**到庭参加诉讼。本案现已审理终结。

原告诉称

原告杨*春诉称，2006年5月2日原被告签订房屋买卖合同一份，约定由原告购买被告开发的位于盱城镇怡馨佳苑小区一号楼二单元401室房屋，房屋总价款为128843元。合同签订后原告按约支付了房款，同时也领取了房屋钥匙装修居住。2014年6月被告方起诉认为其不具备商品房开发及对外出售的权利，请求确认合同无效。后经法院审理判决该房屋买卖合同无效，原告将401室房屋返还给被告，被告返还原告购房款128843元。由于被告在与原告签订合同时明知是工业用地而不具有商业开发条件，也未向原告提供商品房预售许可证等相关证明材料，并陈*为原告免费办理房屋产权证，仍将房屋出售给原告，存在过错。因原告购买房屋时按照当时的市场价格购买，与现在同地段房屋的价格相差太大，同时原告对房屋装修投入近十万元费用，故房屋的增值款及装修费用因合同无效应作为原告的损失由被告支付。请求判令被告赔偿因其与原告签订的房屋买卖合同无效给原告造成的损失38万元，并要求被告方负担本案诉讼费用。

被告辩称

被告中**公司辩称，本案所涉房屋买卖合同是无效的合同。原被告双方都存在缔约过失，原告方作为完全民事行为能力的人，应当知道销售房屋所需要的一系列手续和程序，但却罔顾相关手续而购买房屋，故其自身存在重大过错，应承担相应的法律责任。原告方已实际占有使用房屋至今，对房屋行使了相关的居住受益权，无权再向被告要求赔偿。原告杨*春诉请内容依据房价是在合法有效情况下确定的，现双方合同关系处于无效状态，所以其诉请没有事实和法律依据。不承认原告杨*春的诉讼请求。

本院查明

经审理查明，被告中**公司位于盱眙县工业开发区洪*大道，系从事服装加工、销售及自营和代理各类商品及技术进出口业务的企业，设立于2003年11月7日，现企业处于营业执照被吊销但未注销状态。2003年12月，被告以出让方式取得了其公司占有土地性质为工业用地的土地使用权。2005年11月，被告在其院内建设6层综合楼一幢。2006年5月2日，原被告签订“盱眙县中光服饰综合楼住房买卖合同”一份，约定被告将中光服饰综合楼二单元401号房出售给原告，建筑面积为117.13平方米，总价款为128843元，付款采取首付40000元，余款交付时付清（买受方扣10000元，待产权证办齐后再付给出卖方），交房期限为2006年11月18日前。出卖人必须在房产交付一年内办理好中光服饰综合楼房产总证及买受人所购房屋的产权所有证，办证费用由买受人承担。2007年8月，原告领取房屋装修并入住至今。2008年7月13日，被告向原告出具证明一份，载明该户房款已付清，待发证时开总据。

另查明，中**司不具备相关房地产开发资质，中光服饰综合楼未经审批不能作为商品房对外销售，无法办理房地产权属登记。为改变中光服饰综合楼占有土地性质，同时让其具备商品房销售条件，被告挂靠盱眙县**发有限公司并以其名义交纳了中光服饰综合楼占有土地的国有土地出让金及其他相关规费，现购房户必须与盱眙县**发有限公司重新签订商品房买卖合同，才能办理房屋权属证书。因相关费用缴纳致使中光服饰综合楼的销售成本大量增加，被告要求每位购房者分担相关费用，但原告等部分购房业主以合同约定办证是原告的义务，不同意再交纳相关费用而形成争议，被告中**司向本院起诉，请求确认双方于2006年5月2日签订的房屋买卖合同无效并相互返还财产。本院于2014年11月18日作出（2014）盱民初字第1321号民事判决书，认为被告中**司将办公楼作为商品房销售而未经审批，违反了法律及行政法规强制性规定，遂判决确认双方签订的房屋买卖合同无效，原告杨**返还401室房屋及中**司返还购房款128843元。现该判决书已发生法律效力，双方当事人均未依照该判决书确认的内容自动履行。

原告杨**在本案中的诉讼请求为判令被告中**公司赔偿因其签订房屋买卖合同无效给其造成的经济损失46万元。具体计算为房屋按目前同地段市场价格为4200元每平方米，案涉房屋总价款应为49万元，原告装修该房屋费用为10万元，故房屋现值59万元，扣除原告方购房时已支付的128843万元，故要求判令被告中**公司赔偿原告的损失46万元。原告杨**进一步陈述认为，以房屋每平方米4200元计算是在基于用地、建设、产权等程序和实体手续完备情况下根据市场行情预测的。原告杨**关于房屋现价的确定及发生装修费用的数额均未提供其他任何证据加以证明。被告中**公司质证认为，原告杨**诉请内容没有事实和法律依据，不予认可。

上述事实，有当事人陈述、被告中光公司营业执照、住房买卖合同、（2014）盱民初字第1321号民事判决书等证据，经庭审质证，予以确认。

本院认为

本院认为，原告杨**与被告中**公司签订的中光服饰综合楼住房买卖合同因违反法律及行政法规的强制性规定，应属无效合同，业经本院生效法律文书所确认，故该买卖合同自始对当事人没有法律约束力。合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。建设单位使用国有土地的，应当依照土地使用权批准文件的规定使用土地，如改变土地用途的，应当办理土地变更登记手续。被告中**公司所取得土地使用权性质是工业用地，所建设的办公楼是生产用房，被告中**公司将办公楼作为商品房出售给原告杨**是未经审批擅自将工业用地转为商品房用地的行为，其改变土地性质和房屋使用性质主观上有过错，原告杨**在购买房屋时未尽房屋合法性审查义务，因此双方均有过错。又因原被告签订的房屋买卖合同无效，本案中不发生违约赔偿问题。原告杨**主张的实质是要求被告中**公司承担缔约过失的赔偿责任。缔约过失责任是指在合同订立过程中，一方因违背其依据的诚实信用原则所产生的义务，而致另一方的信赖利益的损失，并应承担损害赔偿责任。它只能产生于缔约过程中，是对依诚实信用原则所负的先合同义务的违反，是造成他人信赖利益损失所负的损害赔偿责任，是一种弥补性民事责任。原告杨**主张赔偿损失，关于案涉房屋现价及装修费用的数额均系依其主观认识的预测，没有基本的事实依据，因而在本案的证据环境下依法不能采信支持，但被告中**公司应当补偿自收到该房价款之次日（2008年7月14日）起相应的银行利息。依照《中华人民共和国合同法》第五十二条第（四）、（五）项、第五十六条、第五十八条，《最**法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条、第六十三条、第七十六条之规定，判决如下：

裁判结果

一、被告盱眙**有限公司于判决生效后10日内赔偿原告杨**自2008年7月14日起以购房款128843元按中**银行同期贷款基准利率计算的利息至本判决确定的给付之日止。

驳回原告杨**其他诉讼请求。

如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。

案件受理费7000元，由原告杨**负担6400元，被告盱眙**有限公司负担600元。

如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省淮安**民法院。同时根据《诉讼费用交纳办法》的规定向淮安**民法院预交上诉案件受理费。（收款单位名称：淮安市财政局；开户行：江苏省**城中支行；帐号：34×××54）。

裁判日期

二〇一五年六月十九日