世茂物**常熟分公司与何善浪物业服务合同纠纷一审民事判决书

审理经过

原告世茂物**常熟分公司（以下简称世**公司）与被告何**物业服务合同纠纷一案，本院于2014年11月4日立案受理，依法由审判员曾**适用简易程序于2014年12月12日、2015年1月19日公开开庭进行了审理。原告世**公司的委托代理人徐炜、被告何**及其委托代理人秦**到庭参加诉讼。本案现已审理终结。

原告诉称

原告**公司诉称：2010年12月30日，原告与被告签订《前期物业管理服务协议》，约定由原告向被告所有的位于常熟世茂世纪中心创富世纪（4#-3、4#-4地块商业项目）11幢301-303号提供物业管理服务，协议期限至业主大会成立后业主委员会代表业主与所选聘的物业管理企业签订物业服务合同生效时止。协议第五条约定物业服务管理费按建筑面积每平方米每月8元计（2013年6月30日前按6元／月／平方米计）并约定了交纳方式。另，协议第十二条约定乙方若逾期交纳费用的甲方有权要求补交并从逾期之日起每日加收千分之三的滞纳金。被告系上述物业业主，物业建筑面积共计1336.91平方米，原告于2014年8月8日退出对上述物业的管理，被告尚欠物业管理费用162119.74元，产生滞纳金187503.75元，故起诉要求被告支付拖欠的物业管理费人民币162119.74元、滞纳金人民币187503.75元（滞纳金暂计算至2014年10月22日，要求计算至实际支付之日止）；本案诉讼费用由被告承担。

被告辩称

被告何**辩称：1、原告作为不具有法律资格的分公司按照物业服务合同的相关规定，原告没有资格与业主签订相应的前期物业服务合同，按照物业管理条例第32条规定从事物业行业的单位必须有独立的法人资格，并且具有物业相应的资质证书才能从事物业活动的相关经营活动，原告是分公司非独立法人，所以无权签订物业合同。2、在原告和业主签订的服务协议之后，因前期物业服务没有达到前期物业合同的标准引起了广大业主的一致投诉，有关投诉进入到了房管局的物业科、政府等各个部门，相关职能部门也多次组织协调，但是由于各方的认识差距比较大没有达成一个完整的解决方案，但是在广大业主的投诉过程中就原告的物业服务质量向有关单位作了如实的反应，与原告在诉状所称按优质高尚的服务与客观事实背道而驰。经过广大业主的努力才成立了所在小区的业主委员会重新选举了相应物业服务单位、服务内容及服务的价格与目前原告主张价格甚远。目前我们认为原告方没有提供任何证据证明依照合同履行了职责。请求法庭驳回原告诉请。3、原告主张滞纳金不符合法律规定。

本院查明

经审理查明，被告何**系常熟世茂·世纪中心-创富世纪11幢301-303室的业主，何**、董**为该房屋的共有人，上述房屋的建筑面积分别为301室，263.86平方米；302室，404.62平方米，303室，668.43平方米，面积共计1336.91平方米。2010年12月30日，黑龙江世**常熟分公司（甲方）与被告何**（乙方）签订前期物业管理服务协议，协议约定，乙方所购物业基本情况为，物业名称：常熟世茂·世纪中心-创富世纪（4#-3、4#-4地块商业项目）；地址：泰山路以东，珠江路以北、新世纪大道以西、闽江路以南；乙方所购房屋为：商业用房（住宅、商业用房、写字楼等），坐落在11幢3层301-303号房，建筑面积1336.91平方米。委托管理服务期限为：自本合同签订之日起至业主大会成立后业主委员会代表业主与所选聘的物业管理企业签订物业服务合同生效时止。物业服务的内容为（一）楼盖、屋顶、外墙面、承重结构、楼梯间、走廊通道、门厅等房屋建筑共用部位的维修、养护和管理；（二）道路、共用的上下水管道、落水管、水箱、加压水泵、电梯、天线、照明、锅炉、暖气线路、消防设施、安全设施、沟渠、池、井等物业管理区域市政设施和房屋共用设备设施的运行、维修、养护和管理，供电线路、煤气线路、路灯按有关规定处理；（三）公共环境卫生，包括公共场所、房屋共用部位的清洁卫生、垃圾的收集和清运等；（四）公共绿地、花木、建筑小品等的养护与管理；（五）安全防范，维持公共秩序，包括安全监控、巡视、门岗执勤等；（六）交通和车辆停放秩序的管理；（七）物业使用禁止性行为的管理；（八）物业维修和养护费用的账务管理；（九）物业档案资料的保管；（十）物业其他共同事务的管理服务；（十一）业主委托的其他物业管理服务事项。在本物业区域业主委员会成立前，由开发建筑单位选聘的物业管理企业负责该物业区域的前期物业管理工作。本物业管理区域物业服务收费选择包干制，即物业服务费用由业主按其拥有的物业的建筑面积交纳，商业物业为8元／月／平方米，优惠期（2011年1月1日至2013年6月30日）期间为6元／月／平方米，优惠期后仍为8元／月／平方米。前期物业管理费自开发建设单位与乙方办理物业交付使用手续之日起计算，如乙方已办理交付使用手续而未入住或使用的物业，物业服务费用由乙方按收费标准的100%交纳；乙方在办理入住手续时，甲方预收6个月车位使用及管理服务费；以后按每满6个月交纳，业主或物业使用人应在该6个月首月10日前履行该6个月物业服务费及车位使用及管理服务费交纳义务。协议第十二条“违约责任”中第（五）项约定：“乙方不按本协议约定的收费标准和时间交纳有关费用的，甲方有权要求乙方补交，并从逾期之日起每天加收千分之三的滞纳金”。后原告（乙方）、被告（甲方）及常熟世茂新发展置业有限公司（丙方）签订三方协议1份，约定，丙方愿意赠送甲方自该房屋交付之日起两年的物业服务费，即该期间内甲方按《自营协议书》的约定应向乙方支付的物业服务费，由丙方直接向乙方分期支付。后常熟世茂新发展置业有限公司向原告交纳物业费至2012年12月31日。后被告房产的承租人常熟**有限公司于2013年12月6日交纳物业费10000元，2013年12月28日交纳物业费4080元、2014年1月15日交纳物业费5000元，审理中，原告表示，被告已交纳的物业费19080元及原告的就餐费9080元，共计28160元抵作2013年1月1日至2013年4月14日的物业费，被告则表示，其交纳的物业费及就餐费9080元抵作原告起诉的2013年4月14日至2014年8月8日的物业费。

另查明，原告于2014年8月8日退出了对常熟世茂·世纪中心-创富世纪（4#-3、4#-4地块商业项目）的物业管理服务。2014年9月17日，原告向被告方发出催款通知单1份，通知被告方于2014年10月10日前按照2元／月／平方米的标准向其交纳自2013年4月14日至2014年8月8日的物业保洁费42223.39元，如仍未交纳上述费用，原告将按照所签物业合同约定的物业费价格进行起诉。后因原告仍未交纳物业费，致使原告诉讼到法院。

另查明，黑龙江世**常熟分公司于2013年11月29日变更为世茂物**常熟分公司，负责人张**更为赵*。

审理中，本院向常熟市房屋管理部门进行了调查并调取了部分投诉材料，该部门工作人员表示，对于该4#-3、4#-4地块的前期物业的费用问题，该部门组织过多次调解，最终未能形成书面的调解协议，但物业公司表示，如业主能在2014年9月30日前交纳物业费的，可按2元／月／平方米的标准进行收取，如未能在该期限内交纳的，按《前期物业管理服务协议》的约定标准进行收取；该部门收到对该物业公司服务情况的投诉很多，该物业公司在露天电梯未能运行、排污管道阻塞等方面存在一定的瑕疵，但是该物业公司确实在该地块从事物业管理服务。原、被告双方对该调查笔录的内容均未持异议。对于投诉材料，被告未持异议，原告认为投诉材料中反映的污水管道阻塞的问题，主要是物业使用人不当使用造成的，原告已对此作出了修缮。

庭审中，原、被告双方一致确认，被告于2011年11月向原告交纳的装修押金13369元，在本案原告主张的物业费中予以抵扣。

以上事实有原告提供的营业执照、分公司准予变更登记通知书、常熟市商品房买卖合同、前期物业管理服务协议、常熟市房屋权属登记查询结果、收据、发票、催款通知单、调查笔录、投诉材料及庭审中当事人的陈述在卷予以佐证。

本院认为

本院认为，黑龙江世**常熟分公司与被告何**签订的前期物业管理服务协议，合法有效，对双方具有约束力，双方均应依约履行义务。但原告在实际的物业服务过程中，存在露天电梯未开启，排污管道阻塞等服务瑕疵，故本院对于原告主张的物业费标准酌情调整为6元／月／平方米。因被告拖欠物业费的行为妨碍了小区的正常管理与服务，亦损害了小区其他业主的合法权利。故对原告要求被告支付2013年4月15日至2014年8月8日欠交的物业服务费的诉讼请求，本院予以支持。但应按照6元／月／平方米的标准予以计算，经本院核算，被告应交纳的物业费为126739.07元（6元／月／平方米×15个月×1336.91平方米＋6元／月／平方米÷30天×24天×1336.91平方米）。庭审中，原、被告一致同意，装修押金13369元在原告主张的物业费中予以抵扣，本院予以准许。对于被告方已缴纳的物业费19080元，本院在本案中予以抵扣，原告认为该物业费已抵作2013年4月15日之前的物业费的主张，与本案缺乏关联性，且被告不予认可，故本院不予理涉；对于被告要求就餐费9080元抵作在本案中抵作物业费的抗辩，因系另一法律关系，且涉及到案外人利益，在本案中不予理涉；综上，被告应交纳的2013年4月15日至2014年8月8日的物业管理费为94290.07元（126739.07-13369-19080）元。对于原告主张从逾期之日起每日加收千分之三的滞纳金的诉讼请求，超出了法律规定的标准，本院予以调整为按照中**银行颁布的六个月以内贷款基准利率的1.3倍分段计算，依照双方对物业费交纳时间的约定，经本院核算，截至到2014年8月8日，被告应承担违约金8217.98元，自2014年8月9日至本判决确定的给付之日的违约金，以被告结欠的物业费94290.07元为基数，按照中**银行颁布的六个月以内贷款基准利率的1.3倍计算。被告认为原告没有主体资格等抗辩，依据不足，本院不予采信。据此，依照《中华人民共和国合同法》第一百零九条，《物业管理条例》第四十二条第一款之规定，判决如下：

裁判结果

一、被告何**支付原告世茂物**常熟分公司物业服务费94290.07元，于本判决生效之日起十日内履行（如采用转账方式支付，请汇入账户名称：常熟市人民法院，开户行：中**行常熟东南经济开发区支行，账号：73×××17）。

二、被告何**支付原告世茂物**常熟分公司违约金8217.98元，并支付以94290.07元为基数，自2014年8月9日起至本判决确定的给付之日止，按照中**银行颁布的六个月内的贷款基准利率的1.3倍计算的违约金，上述款项由被告何**于本判决生效后十日内履行（如采用转账方式支付，请汇入常熟市人民法院，开户行：中**行常熟东南经济开发区支行，账号：73×××17）。

三、驳回原告的其他诉讼请求。

如果未按本判决指定的期限履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。

案件受理费减半收取3796元，由原告世茂**常熟分公司负担2677元，由被告何**负担1119元，由（原告同意其预交的诉讼费中的1119元由被告向其直接支付，本院不再退还，由被告在本判决生效之日起十日内向原告支付）。

如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人人数提出副本，上诉于江苏省**民法院，同时向该院（户名：苏州**民法院，开户行：农业银行苏州工业园支行营业部，账号：10×××99）预交上诉案件受理费。

裁判日期

二〇一五年一月二十八日