祝*、袁**与常州**限公司房屋买卖合同纠纷二审民事判决书

审理经过

上诉人**有限公司（以下简称常**司）与被上诉人祝*、袁**房屋买卖合同纠纷一案，常州市天宁区人民法院于2014年12月18日作出了（2014）天民初字1157号民事判决。上诉人常**司不服，向本院提起上诉。本院立案受理后，依法组成合议庭进行了审理，本案现已审理终结。

原审情况：

一审原告诉称

祝*、袁*英诉称，2010年10月21日，祝*、袁*英与常**司签订了合同备案尾号为A9C的“商品房买卖合同”一份，约定将位于本市凯旋城25幢乙单元602室房屋出售给祝*、袁*英。房屋建筑面积为123.72平方米，每平方米7495元，总房款927314元。合同同时约定，常**司应当在2012年10月31日前将符合约定条件的商品房交付祝*、袁*英使用，常**司应当在房屋交付后90日内具备办理房地产权属证书的条件。因常**司的责任，祝*、袁*英不能在上述时间内办理权属证书的，由常**司按银行同期存款利率（按买受人已付房价款计算）向祝*、袁*英支付违约金。合同还约定因祝*、袁*英系常**司担保贷款购房，由常**司统一委托指定单位代为办理权属登记。合同签订后，祝*、袁*英依约交付了房款，常**司也按期交付了房屋。但房屋交付90日后，因常**司未能按本市房管及土管部门的要求提交办理权证的全部材料，造成祝*、袁*英所购房屋迟迟无法办理权属证书。直到2014年4月祝*、袁*英才从常**司统一委托指定的代办单位领取到登记日期分别为2014年3月10日及2014年4月18日的房屋所有权证和国有土地使用权证。因常**司的上述违约行为，致使祝*、袁*英在较长时间内无法对所购房屋实施买卖、转让、出租等可实现其保值增值的活动，由此给祝*、袁*英造成了巨大经济损失。依据《最**法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》的相关规定，常**司应向祝*、袁*英支付违约金。请求法院判令：常**司支付逾期办理房地产权属证书的违约金68703元（自2013年2月1日至2014年4月18日，以已付房款按银行同期贷款利率计算，927314×1.68／万×441日）；本案诉讼费用由常**司承担。

一审被告辩称

常**司辩称，祝*、袁**是贷款购房，按照合同附件4第11条第2项的规定，该房屋还未到交付日期，因此常**司不存在迟延办理产权证的违约行为。合同约定如果违约，应当按照银行同期存款利率计算，因此祝*、袁**主张的贷款利率也违背双方的真实意思表示。根据合同第17条第1款，房屋交付后90日内具备办理产权证的条件，而非办妥产权证。因此即使违约，违约的截止日期应计算至具备办理房产证条件的日期即房屋大产权证办妥之日即2013年12月18日。因此请求法院驳回祝*、袁**的诉讼请求。

一审法院查明

原审经审理查明，本市天宁区凯旋城系常**司开发建设。2010年10月21日，双方签订商品房买卖合同1份及补充协议1份，约定由祝*、袁**购买凯旋城25幢乙单元602号房屋一套，总房款927314元，付款方式为贷款方式付款。合同约定：第十一条、出卖人应当在2012年10月31日前，依照有关规定，将符合条件的商品房交付买受人使用。商品房达到交付条件后，出卖人应当书面通知买受人办理交付手续。双方进行验收交接时，出卖人应当出示证明文件，并签署房屋交接单。所购商品房为住宅的，出卖人还需提供《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》。出卖人提供的《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》应不低于建设行政主管部门制定的以上文本的最低要求。第十七条、该房屋应当在交付后90日内具备买受人办理房地产权属证书的条件。因出卖人的责任，买受人不能在房屋交付后90日内办理房地产权属证书的，买受人不退房，出卖人从商品房交付使用后第90天起，按银行同期存款利率（以买受人已付房价款计算）向买受人支付违约金。第二十三条：本合同未尽事项，可由双方约定后签订补充协议（见附件四）。但出卖人提供的作为合同补充内容的格式条款，不得与合同正文内容条款约定的内容相违背。补充协议约定：第十一条：2、若买受人购房贷款中由出卖人提供担保的，其权属登记，由出卖人统一委托指定单位代为办理，以买受人办妥房产证登记、房产抵押、解除出卖人担保责任后第七天作为房屋的交付日期。或以书面授权方式委托出卖人或由出卖人委托指定单位代办产权登记及抵押手续，并由买受人支付代办费及相关费用后凭代办产权指定单位已受理证明方可办理进户手续。

原审另查明，合同签订后，祝*、袁**按照约定支付了首付款，并与常州市**理中心（以下简称公积金中心）签订“住房公积金个人住房担保借款合同”1份。2011年2月24日，公积金中心（甲方）、常州房**限公司（乙方）与常*公司（丙方）签订“常州市住房公积金个人贷款担保合作协议”1份，约定：四、1.丙方同意对乙方提供阶段性连带责任保证，阶段性连带保证的期限为：从每一购房人借款实际发放之日起至所购房屋的房屋他项权证办妥并交乙方收执之日止。双方已于2012年10月31日办理好交房手续。合同签订后，祝*、袁**向常*公司付清房款。实际房款根据实测建筑面积调整为925965元。2013年12月18日，本案所涉房屋初始登记在常*公司名下。祝*、袁**于2014年3月10日取得房屋所有权证。2014年2月27日，常*公司取得本案所涉房屋土地的“分割转让许可证”。祝*、袁**于2014年4月18日取得国有土地使用权证。祝*、袁**于2014年6月18日诉至法院，提出前列诉讼请求。

一审法院认为

原审法院认为，本案中，双方签订的商品房买卖合同系双方当事人真实意思表示，内容不违反法律法规强制性规定，合法有效。合同约定该房屋应当在交付后90日内具备买受人办理房地产权属证书的条件，但常**司直到2014年2月27日才取得本案所涉房屋的土地分割转让许可证，已构成违约。双方签订的商品房买卖合同第十一条明确约定交付日期为2012年10月31日，常**司亦已按该约定将房屋交祝*、袁**居住使用。合同补充协议中第十一条第2项的内容与商品房买卖合同第十一条的约定相违背，违反了商品房买卖合同第二十三条的约定。故常**司应当向祝*、袁**支付自2013年2月1日起至2014年2月27日止的违约金。祝*、袁**要求计算至国有土地使用证办好的日期，缺乏事实与法律依据，法院不予支持。祝*、袁**诉称因常**司的违约行为给其造成了巨大经济损失并主张违约金应按照银行同期贷款利率计算，但未对其损失进行举证证明，故违约金应当按照双方约定的同期银行存款利率计算。常**司辩称违约金应计算至房屋大产权证办妥之日，对此，法院认为，合同约定内容为“房屋应当在交付后90日内具备买受人办理房地产权属证书的条件”，房地产权属证书不仅包括房屋所有权证，还包括国有土地使用权证，故对常**司的该辩称意见，法院亦不予采纳。据此，原审法院依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百一十四条之规定，作出如下判决：一、常**司于判决生效之日起15日内向祝*、袁**支付以925965元为本金，按银行同期存款利率计算的自2013年2月1日起至2014年2月27日止的违约金；二、驳回祝*、袁**的其他诉讼请求。案件受理费1518元，由祝*、袁**负担848元，常**司负担670元。

上诉人诉称

上诉人常*公司不服上述判决，向本院提起上诉称，原审认定事实错误，常*公司在涉案房屋产权证的办理时间上不存在违约，不应承担违约责任。被上诉人为贷款买房，按照合同附件四第十一条第2项的约定，房屋的交付日期应为办妥房产证登记、房产抵押或解除出卖人责任后第七日。由于被上诉人并未提早还款以解除常*公司的担保责任，因此常*公司于2013年12月18日具备办理产权证的条件并不违约。而原审法院却认为该条款与主合同第十七条约定的交付日期2012年10月31日相违背，故应以主合同条款为准。事实上，主合同与合同附件四中关于交付时间的约定是一般约定与特别约定的关系。对贷款购房并由常*公司提供担保的买受人而言，主合同第十七条仅是指常*公司在2012年10月31日前应具备房屋交付的条件（而非实际交付），而合同附件四第十一条则约定了常*公司向买受人实际交付房屋所附的条件，但并不必于该日期前将房屋实际交付给买受人。只有买受人按合同附件四第十一条的约定“办妥产权证、办理房屋抵押登记、或解除开发商的担保责任”时，才有权要求常*公司将房屋实际交付给买受人，或者说到那时才算是法律意义上的房屋“交付”。因此，该两个条款并不矛盾，均应属有效条款。原审错误地理解了该两个条款的意思，认为两者相冲突，显然属于事实认定错误。综上，请求二审法院撤销原判，并依法改判，以维护常*公司的合法权益；一、二审诉讼费用均由被上诉人承担。

被上诉人辩称

被上诉人祝*、袁**辩称，原审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予以维持。一、常**司认为其在涉案房屋产权证的办证时间上不存在违约，不应承担责任的理由不能成立，办证时间应以双方签订的《商品房买卖合同》正文条款为准。1、双方签订的《商品房买卖合同》第十七条关于产权登记约定：该房屋应当在交付后90日内具备买受人办理房地产权属证书的条件。第十一条关于交付期限等约定：出卖人应当在2012年10月31日前，依照有关规定，将同时符合下列条件的商品房交付买受人使用。上述条款中并未注明对房屋的交付与具备办证条件的时间需按付款方式的不同进行区别对待，所谓付款的不同方式是指一次性付款，还是首付后通过银行贷款付款。双方签订的上述合同第二十三条同时约定：本合同未尽事项，可由双方约定后签订补充协议（见附件四）。但出卖人提供的作为补充内容的格式条款，不得与合同正文内容条款约定的内容相违背。而本案中的补充协议与正文内容相矛盾，应为无效条款。2、双方签订的《商品房买卖合同》附件四第十一条第2项关于办理产权登记的约定已清楚表明该条款针对需由常**司提供担保的贷款买房人，常**司是先办证、后交付。如果按照这种顺序，该条款约定的交付日期对于确定办理涉案房屋产权登记的时间或常**司具备办理产权登记条件的时间而言毫无意义，因为根本无法确定常**司应当在什么期限内办妥产权登记或具备办理产权登记的条件，也就是说该条款根本没有对办证期限或常**司具备办证条件的时间进行约定，那就应当按照主合同对产权登记所约定的条款来确定时间节点，继而进一步确定常**司应承担的违约责任。3、常**司以付款方式不同认为对其提供担保责任的贷款买受人不构成违约的主张不能成立。无论是一次性付款买房，还是贷款买房，购房款都进入了常**司的银行账户。被上诉人通过银行贷款所付给常**司的款项不再是银行的，而是被上诉人的。此时，被上诉人对常**司因房屋买卖合同关系所产生的支付房款的义务已履行完毕。因此，从支付房款这一角度出发，一次性付款与担保贷款付款二者对常**司而言并无实质区别，也没有侵犯其利益。如果从免除常**司担保责任来看，尽快办妥房地产权属登记以解除其担保责任也应越早越好。

本院查明

二审中，双方当事人均未提交新的证据。二审查明的案件事实与原审相一致，本院予以确认。

本院认为

本院认为，本案所涉商品房买卖合同中，主合同第十七条是关于产权登记的约定，而主合同附件四即补充协议第十一条第2项针对的是商品房出卖人对贷款买房的买受人进行担保情形下，双方当事人对办理产权登记的补充约定。常*公司认为主合同第十七条所约定的“该房屋应当在交付后90日内具备买受人办理房地产权属证书的条件”中的“交付日期”应当按照补充协议第十一条第2项的约定来确定，即“以买受人办妥产权证、办理房屋抵押登记、或解除出卖人的担保责任后第七天作为房屋的交付日期”。按照常*公司的理解，确定房屋交付日期的前提条件之一是“买受人办妥产权证”，这显然与主合同第十七条约定的“涉案房屋应当在交付后90日内具备办证条件”在理解上相互矛盾，因为该两个条款将房屋交付与办理产权证书设定为互为前提的条件，同时适用该两个条款在操作上也是不可行的，且双方签订的《商品房买卖合同》第二十三条也明确约定：出卖人提供的作为合同补充内容的格式条款，不得与合同正文内容条款约定的内容相违背，因此，补充协议第十一条第2项的约定不适用于本案。另外，补充协议第十一条第2项对交付日期的约定也不明确，应当视为没有约定，故对于产权登记的时间还是应当按照主合同第十七条的约定来确定。况且，本案中，常*公司已于2012年10月31日将涉案房屋实际交付被上诉人使用，就应当按照主合同第十七条的约定，在涉案房屋交付后90日内使买受人具备办理房地产权属证书的条件。而常*公司于2013年12月18日才完成对涉案商品房的初始登记，于2014年2月27日才取得对涉案商品房的分割转让许可证，已经违反了合同中有关产权登记的约定，应当按照合同约定承担违约责任。综上，上诉人常*公司的上诉理由不能成立，对其上诉请求，本院不予支持。原审判决并无不当，本院予以维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：

二审裁判结果

驳回上诉，维持原判。

二审案件受理费1518元，由上诉人**有限公司负担。

本判决为终审判决。

裁判日期

二〇一五年六月二十四日