马**、王**与靖江市**发有限公司商品房销售合同纠纷二审民事判决书

审理经过

上诉人靖江市**发有限公司（以下简称靖**园公司）与被上诉人马**、王**商品房销售合同纠纷一案，不服靖江市人民法院（2015）泰靖民初字第2181号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后依法组成合议庭审理了本案，本案现已审理终结。

一审法院查明

原审查明，靖**园公司系泰州市**发有限公司投资10000万元人民币于2013年1月30日设立的法人独资有限责任公司，其在靖江市阳光大道南侧开发了“靖江碧桂园”楼盘。2013年9月5日靖**园公司对包括本案所涉商品房在内的待售房屋销售价格至靖江市物价局进行了备案。2013年9月18日、10月17日靖**园公司取得《商品房预售许可证》。2013年10月19日，“靖江碧桂园”开盘，靖**园公司在公示价目表上以“按揭原价”、“惠后价”的标价方式公示商品房销售价格，并以“按揭原价”为基础进行打折销售。案涉5幢3单元×号房的“按揭原价”为1131969元、“惠后价”为962218元，该房屋的“备案价”未公示。2013年11月5日，马**、王**与靖**园公司签订《商品房买卖合同》，约定马**、王**向靖**园公司购买案涉商品房，总房款962218元。合同附件四补充协议书第二条约定，马**、王**须在签订合同时支付292218元并向贷款银行办理按揭申请手续，余款670000元须于2013年12月5日前付清。合同和附件还约定了其他内容。合同签订当日，马**、王**支付购房款292218元，2013年11月29日，马**、王**支付购房款670000元。

另查明：“靖江碧桂园”开盘销售期间，靖**园公司向马**、王**交付一份《购房温馨提示》，其中载明：“恭喜您成功购买靖江碧桂园的单位，即将成为我们尊贵的业主！在完成认购手续后，敬请仔细阅读以下内容：一、签约提示：1.签约日期：按《靖江碧桂园认购书》约定的签署《商品房买卖合同》日期。2.基本签约流程……3.注意事项……二、付款方式和具体操作的提示：付款方式：高层洋房：1.自付方式，付款期限一个月（96折），签约时付30%、一个月内付70%；付款期限六个月（98折），签约时付40%、三个月内付30%、六个月内付30%。2.按揭方式，付款期限一个月（98折），签约时付30%、一个月内付70%。”

再查明：2014年9月23日，靖**价局作出（2014）靖价检案2号行政处罚决定书，查证靖**园公司在2013年10月19日开盘时存在如下价格行为：1.6幢、11幢楼的备案批复时间为2013年10月18日，于2013年10月19日开盘对外销售；2.在公示价目表上以“按揭原价”“惠后价”的标价方法公示商品房销售价格，部分房源标示的“按揭原价”的价格高于申报备案价格，并以此“按揭原价”为基础进行打折销售。靖**园公司上述行为属于利用虚假或者使人误解的价格手段，诱骗消费者或者其他经营者与其进行交易的行为，决定对靖**园公司处以15万元罚款的行政处罚。

关于马**、王**提交的《购房温馨提示》，靖**园公司发表质证意见称该材料仅发放给部分业主且对证据的真实性不予确认。对此，原审法院认为，《购房温馨提示》系靖**园公司在商品房宣传、销售期间单方制作、分发给业主的书面材料，其辩称仅发放给部分业主但并未对此作出合理说明，且在原审法院审理（2015）泰靖民初字第282号朱*、刘*诉靖**园公司商品房预售合同纠纷一案中，靖**园公司已经确认了《购房温馨提示》的真实性，现靖**园公司不予认可，显然理据不足，原审法院对该证据的真实性予以采信。

一审法院认为

原审法院认为，本案争议焦点是：马**、王**起诉是否违反一事不再审原则；马**、王**要求靖**园公司支付购房折扣款依据是否充分。

当事人就已经提起诉讼的事项在诉讼过程中或者裁判生效后再次起诉，同时符合后诉与前诉的当事人相同、诉讼标的相同、诉讼请求相同或者后诉的诉讼请求实质上否定前诉裁判结果的，构成重复起诉，应依据一事不再审原则驳回起诉。靖**园公司认为马**、王**起诉构成重复起诉，然马**、王**本案诉讼中诉讼请求及诉讼标的与前诉并不相同，靖**园公司该辩称意见不予采信。

马**、王**与靖**园公司之间存在商品房买卖合同关系，双方作为平等民事主体在合同签订、履行过程中均应遵守基本的诚实信用原则。结合马**、王**与靖**园公司陈述和答辩，可以证实，《购房温馨提示》载明的折扣系符合条件的购房人确定可以享受的价格优惠，并且未包含在认购书载明的各项优惠中。从《购房温馨提示》的内容上看，其中载明的按揭折扣内容明确、具体，应当认定为靖**园公司明示的价格优惠要约，一经马**、王**接受，视为商品房买卖合同的内容，其与马**、王**已签订商品房买卖合同，则应当履行兑现该价格优惠的义务。综观合同签订过程，靖**园公司并未对享受按揭折扣前的价格进行公示，对于“按揭原价”就是已经享受按揭折扣优惠后价格的事实，也没有提交充分证据证实已经向马**、王**履行了告知义务，且该按揭折扣能否确定享受，取决于商品房买卖合同签订后马**、王**是否按照约定的期限履行付款义务，该折扣系特定的购房者依据付款方式所享受的“付款优惠”，而非每个购房者均已享受的“开盘优惠”。靖**园公司辩称开盘当日公示的“按揭原价”就是已经享受按揭折扣后的价格，无事实依据且与常情不合，原审法院不予采信。合同签订后，马**、王**已经依约履行了购房款支付义务，符合享受《购房温馨提示》折扣的条件，靖**园公司应当依约履行合同义务即按照承诺的98折给予马**、王**相应的房款折扣。马**、王**起诉要求靖**园公司根据合同约定的购房总价支付折扣款19244元（962218元×2%），事实和法律依据充分，原审法院对此予以支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款，《最**法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第三条之规定，判决如下：靖江市**发有限公司于本判决生效之日起十日内给付马**、王**购房折扣款19244元。如果未按本判决指定的期限履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费760元减半收取为380元，由马**、王**和靖**园公司各半负担（靖**园公司负担的部分马**、王**已预交，靖**园公司应于履行判决义务时一并给付马**、王**）。

上诉人诉称

原审判决书送达后，靖**园公司不服，向本院提起上诉称：一、《购房温馨提示》只是要约邀请，根本不满足法定的要约条件。《购房温馨提示》只是说明了付款方式享受何种折扣，但并未表明何时购买会享受该折扣，并非价格优惠要约。二、双方签订的商品房买卖合同合法有效，商品房买卖合同中约定的价格就是商品房的最终价格，双方必须依据合同履行。上诉人开盘公示价格中的“按揭原价”及认购书和商品房买卖合同中约定的价格就是已经打过98折的价格，这个事实可以通过其他自付业主的付款价格通过计算来证明。而且按照行业惯例，任何房地产开发商都不可能存在客户签订买卖合同并支付购房款，再根据业主付款方式返还客户付款折扣优惠的荒谬情况。综上，一审判决错误，请求二审撤销一审判决，依法驳回被上诉人的全部诉讼请求。

被上诉人辩称

被上诉人马**、王**答辩称：一、《购房温馨提示》是上诉人与被上诉人签订认购书后，由上诉人交给被上诉人的，提示所载明的按揭或自付折扣内容明确、具体，且对房屋价格的确定及被上诉人决定与上诉人订立商品房买卖合同产生重大影响。根据法律规定，提示载明的有关价格折扣内容应当认定为上诉人明示的价格优惠要约，一经被上诉人接受，视为商品房买卖合同的内容。二、上诉人在销售碧桂园楼盘期间，并没有对享受按揭或自付折扣优惠前的价格进行公示，其提交的证据也不能证明其就按揭原价就是已经享受按揭或自付折扣优惠后的价格事实向被上诉人履行了告知义务，且《购房温馨提示》所载明的价格折扣优惠内容是双方签订商品房买卖合同以后的履行范畴，故商品房买卖合同约定的价格没有包括《购房温馨提示》的价格折扣。综上，上诉人的上诉请求和理由没有依据，请求二审驳回上诉，维持原判。

本院查明

本院经审理查明，原审对本案事实认定属实，本院予以确认。

本院认为

本案二审争议焦点：上诉**园公司是否应当按购房温馨提示载明的内容给予被上诉人付款折扣。

《最**法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第三条规定：“商品房的销售广告和宣传资料为要约邀请，但是出卖人就商品房开发规划范围内的房屋及相关设施所作的说明和允诺具体确定，并对商品房买卖合同的订立以及房屋价格的确定有重大影响的，应当视为要约。该说明和允诺即使未载入商品房买卖合同，亦应当视为合同内容，当事人违反的，应当承担违约责任。”本案中，《购房温馨提示》是上诉人在认购书签订后发放给购房人的，其中载明的折扣内容明确、具体，根据上述司法解释的规定，应当认定为上诉人明示的价格优惠要约，一经购房人接受，应视为合同的内容。上诉人与本案中的购房人已经签订商品房买卖合同，则应当向购房人履行兑现该价格优惠的义务。因本案购房人购买案涉房屋系按揭付款且一个月付清，已符合享受《购房温馨提示》中载明的折扣条件，上诉人应当按照其承诺的98折给予购房人相应的房款折扣。至于上诉人辩称《购房温馨提示》中载明的相关优惠已经在其公示的“按揭原价”中体现，购房人不应再次享受该优惠一节，上诉人并未对享受按揭折扣优惠前的价格进行公示，其所提交证据并不能证实其就“按揭原价”就是已经享受按揭折扣优惠后的价格的事实向购房人履行了告知义务，且双方签订的认购书中载明的各项优惠并不包括上述优惠，该《购房温馨提示》也是在认购书签订后向购房人发放的，故上诉人的上述辩解理由，无事实依据，本院不予采信。

综上，原审认定事实清楚，适用法律正确，所作判决并无不当。上诉人上诉理由均不能成立，本院依法驳回其上诉请求。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：

二审裁判结果

驳回上诉，维持原判。

二审案件受理费760元由上诉人靖江市**发有限公司负担（已交）。

本判决为终审判决。

裁判日期

二〇一六年五月六日