徐*与靖江市**发有限公司商品房销售合同纠纷二审民事判决书
审理经过
上诉人靖江市**发有限公司（以下简称靖**园公司）与被上诉人徐*商品房销售合同纠纷一案，不服靖江市人民法院（2015）泰靖民初字第2179号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后依法组成合议庭审理了本案，本案现已审理终结。
一审法院查明
原审查明，“靖江碧桂园”楼盘**园公司投资建设，2013年9月18日、10月17日靖**园公司先后取得该楼盘的《商品房预售许可证》。2013年10月19日，“靖江碧桂园”开盘，靖**园公司在公示价目表上以“按揭原价”、“惠后价”的标价方式公示了商品房销售价格，并以“按揭原价”为基础进行打折销售。案涉5幢2单元1101号房的“按揭原价”为1057959元、“惠后价”为880130元。开盘当日，徐*、靖**园公司签订了《靖江碧桂园认购书》，该认购书约定徐*认购5幢2单元1101号房，认购价为861277元等，同时确认徐*已享受的优惠包括：1、VIP卡优惠1万元；2、派筹优惠2万元；3、洋房（面积95-119㎡）额享2万元优惠；4、开盘优惠98折；5、开盘尊享优惠9折；6、老**最高额享99折优惠。时靖**园公司发放给徐*的《购房温馨提示》载明“恭喜您成功购买靖江碧桂园的单位，即将成为我们尊贵的业主！在完成认购手续后，敬请仔细阅读以下内容：一、签约提示：1.签约日期：按《靖江碧桂园认购书》约定的签署《商品房买卖合同》日期。2.基本签约流程……3.注意事项……二、付款方式和具体操作的提示：付款方式：高层洋房：1.自付方式，付款期限一个月（96折），签约时付30%、一个月内付70%；付款期限六个月（98折），签约时付40%、三个月内付30%、六个月内付30%。2.按揭方式，付款期限一个月（98折），签约时付30%、一个月内付70%”。2013年10月27日，徐*、靖**园公司签订《商品房买卖合同》，约定徐*向靖**园公司购买案涉商品房，总房款861277元。合同签订当日，徐*支付购房款261277元，2013年11月25日，徐*支付购房款600000元。
一审法院认为
原审法院认为，本案争议焦点是徐*应否享受了《购房温馨提示》载明的打折优惠。徐*、靖**园公司签订的《商品房买卖合同》不违反相关法律、行政法规的强制性规定，系有效合同。从《购房温馨提示》的内容上看，其中载明的折扣内容明确、具体，应当认定为靖**园公司明示的价格优惠要约，一经徐*接受，视为商品房买卖合同的内容，其与徐*已签订商品房买卖合同，则应当履行兑现该价格优惠的义务。该折扣能否确定享受，取决于徐*是否按照《购房温馨提示》载明的期限、方式履行付款义务，该折扣系特定的购房者依据付款期限、方式所享受的“付款优惠”，而非每个购房者均已享受的“开盘优惠”。结合涉案房屋的开盘价、惠后价、成交价及靖**园公司答辩的最终成交价计算方式看，虽然计算了96折优惠，但系以高于按揭原价的价格为基数计算，而对此双方并未明确约定，靖**园公司的计算方式没有依据。徐*购房后已按约自付了房款，其应支付的房款为（1057959-50000）×0.9×0.98×0.99×0.96＝844924（元）。其实际支付房款861277元，故靖**园公司应返还徐*购房款16353元。依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款以及《最**法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第三条之规定，判决如下：靖江市**发有限公司于本判决发生法律效力之日起十日内退还徐*购房款16353元。如果未按本判决指定的期限履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费660元减半收取为330元，由靖**园公司负担（徐*已预交，靖**园公司应于履行判决义务时一并给付徐*）。
上诉人诉称
原审判决书送达后，靖**园公司不服，向本院提起上诉称：一、《购房温馨提示》只是要约邀请，根本不构成要约。其中付款方式的说明并非价格优惠要约，只是说明了付款方式享受何种折扣。二、双方签订的商品房买卖合同合法有效，商品房买卖合同中约定的价格就是商品房的最终价格，双方必须依据合同履行。上诉人开盘公示价格中的“按揭原价”是已经打了98折的价格，认购书和商品房买卖合同中约定的价格就是已经打过96折的价格，这个事实可以通过其他自付业主的付款价格通过计算来证明。而且按照行业惯例，任何房地产开发商都不可能存在客户签订买卖合同并支付购房款，再根据业主付款方式返还客户付款折扣优惠的荒谬情况。综上，一审判决错误，请求二审撤销一审判决，依法驳回被上诉人的全部诉讼请求。
被上诉人辩称
被上诉人徐*答辩称：一、《购房温馨提示》是上诉人与被上诉人签订认购书后，由上诉人交给被上诉人的，提示所载明的按揭或自付折扣内容明确、具体，且对房屋价格的确定及被上诉人决定与上诉人订立商品房买卖合同产生重大影响。根据法律规定，提示载明的有关价格折扣内容应当认定为上诉人明示的价格优惠要约，一经被上诉人接受，视为商品房买卖合同的内容。二、上诉人在销售碧桂园楼盘期间，并没有对享受按揭或自付折扣优惠前的价格进行公示，其提交的证据也不能证明其就按揭原价就是已经享受按揭或自付折扣优惠后的价格事实向被上诉人履行了告知义务，且《购房温馨提示》所载明的价格折扣优惠内容是双方签订商品房买卖合同以后的履行范畴，故商品房买卖合同约定的价格没有包括《购房温馨提示》的价格折扣。综上，上诉人的上诉请求和理由没有依据，请求二审驳回上诉，维持原判。
本院查明
本院经审理查明，原审对本案事实认定属实，本院予以确认。
本院认为
本案二审争议焦点：上诉**园公司是否应当按购房温馨提示载明的内容给予被上诉人付款折扣。
《最**法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第三条规定：“商品房的销售广告和宣传资料为要约邀请，但是出卖人就商品房开发规划范围内的房屋及相关设施所作的说明和允诺具体确定，并对商品房买卖合同的订立以及房屋价格的确定有重大影响的，应当视为要约。该说明和允诺即使未载入商品房买卖合同，亦应当视为合同内容，当事人违反的，应当承担违约责任。”本案中，《购房温馨提示》是上诉人在认购书签订后发放给购房人的，其中载明的折扣内容明确、具体，根据上述司法解释的规定，应当认定为上诉人明示的价格优惠要约，一经购房人接受，应视为合同的内容。上诉人与本案中的购房人已经签订商品房买卖合同，则应当向购房人履行兑现该价格优惠的义务。因本案购房人购买案涉房屋系自付方式付款且一个月付清，已符合享受《购房温馨提示》中载明的折扣条件，上诉人应当按照其承诺的96折给予购房人相应的房款折扣。至于上诉人辩称《购房温馨提示》中载明的相关优惠已经在其公示的“按揭原价”中体现，购房人不应再次享受该优惠一节，上诉人并未对享受按揭折扣优惠前的价格进行公示，其所提交证据并不能证实其就“按揭原价”就是已经享受按揭折扣优惠后的价格的事实向购房人履行了告知义务，且双方签订的认购书中载明的各项优惠并不包括上述优惠，该《购房温馨提示》也是在认购书签订后向购房人发放的，故上诉人的上述辩解理由，无事实依据，本院不予采信。
综上，原审认定事实清楚，适用法律正确，所作判决并无不当。上诉人上诉理由均不能成立，本院依法驳回其上诉请求。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：
二审裁判结果
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费660元由上诉人靖江市**发有限公司负担（已交）。
本判决为终审判决。
裁判日期
二〇一六年五月十三日
