刘**与盱眙**生院房屋租赁合同纠纷一审民事判决书

审理经过

原告刘**与被告盱眙县某某镇卫生院（以下简称：某某卫生院）房屋租赁合同纠纷一案，本院立案受理后，依法由代理审判员赵**适用简易程序公开开庭进行了审理，后因案件疑难复杂依法由审判员丁**、代理审判员赵**、人民陪审员孙**组成合议庭适用普通程序公开开庭进行了审理。原告刘**的委托代理人李英勇、被告盱眙县某某镇卫生院的委托代理人倪**均到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。

原告诉称

原告刘**诉称，原告刘**与被告某某卫生院于2005年1月1日签订了《租房协议书》，双方约定：被告某某卫生院租赁原告刘**所有的位于盱眙县某某镇某某西路所有的房屋，租赁期限为十年，每年租金150000元，每年结算一次。被告某某卫生院支付了自2005年1月1日起至2010年初的租金，尚余4年9个月的租金712500元未予支付。自2011年以来，原告多次向被告索要租金，被告提出向盱眙县卫生局请示为由拒绝支付。被告某某卫生院只同意按照盱眙县卫生局处理的59430元给付租金，原告刘**认为被告主张按照盱眙县卫生局的意见给付租金无法律依据。现请求判决被告给付原告租金712500元及利息（自2015年10月8日按照银行同期贷款利率计算至判决确定的给付之日止）。

被告辩称

被告某某卫生院辩称：原告刘**诉称的房屋系被告某某卫生院所有，房屋土地性质为国有划拨用地性质，现土地使用权仍在原产权人中国**眙支行某某办事处名下，且因为公共卫生性质，房屋成交价才为283000元；原告刘**及购买时某某卫生院院长卓*（系原告刘**丈夫）将案涉房屋变更至原告名下系违规操作；原告与某某卫生院签订《租用房合同》的履行义务人是原告本人及卓*；被告某某卫生院未对案涉房屋进行租赁使用，原告主张年租金150000元损害国家利益，与市场规则相违背。综上，原告刘**所称合同对被告某某卫生院无约束力，系无效合同。

本院查明

经审理查明：2005年1月10日，案外人卓*（系原告刘**丈夫）与中国**眙县支行（以下简称：农**支行）签订房地产买卖契约，合同约定农**支行将其所有的位于盱眙县某某镇某某西路17号面积约586.81平方米房屋出卖给卓*，房屋价款283000元。房屋交易经过法律规定的程序成交。房屋交付后，原告刘**与卓*作为房屋共有人在盱眙县住建局办理房屋产权登记。

另查明，2004年4月17日，原盱**生局与卓*就盱眙县某某卫生院租赁经营签订《盱眙县某某卫生院租赁经营协议书》，协议载明：“一、租赁年限和租金支付方式：1、租赁期限为十年，即从二○○四年四月二十日起至二○一四年四月二十日止。年租金34.80万元，总租金348.00万元。租金每五年交一次，首次租金在签约后三天内缴纳；第二个五年于二○○九年四月十九日前缴清；……3、租赁期间乙方投入的固定资产产权归乙方所有。租赁期满后，乙方与甲方商讨后有权处置。……二、权利和义务……2、乙方的权利和义务：租赁期间卫生院的固定资产具有使用权和经营权，依照国家的法律、法规、规章制度行使决策权、人事权、业务发展权、财务管理权、收益分配权。六、责任：甲乙双方均应认真履行协议条款，在实施过程中如遇新情况双方可协商解决，如遇政策调整应服从国家和地方政府的政策。乙方无正当理由不履行协议或终止协议的，按《合同法》有关条款承担违约责任……”该协议经盱眙县公证处公证。协议签订后，卓*经营某某卫生院，由卓*任院长。2010年4月20日，原盱**生局收回卓*经营权。

再查明，2005年1月1日，原告刘**（乙方）与被告某某卫生院（甲方）签订《租房协议书》，协议约定将乙方将其所有的案涉房屋租赁给被告某某卫生院使用，租赁期限为十年，每年租金150000元。2010年4月20日之后，被告某某卫生院继续使用。2015年1月18日，案外人武*与原告刘**就案涉房屋签订买卖协议，同年1月20日，案外人武*从被告某某卫生院处领取案涉房屋钥匙。

以上事实，有原、被告当庭陈述、公证书一份、房地产买卖契约一份、盱房权证某某字第××号房屋产权证一份、租房协议书一份、证人武*、卓*证言，本院依职权调查的笔录一份等证据证实，本院予以确认。

本院认为

本院认为，本案争议的焦点问题如下：第一、原告刘**是否系坐落于盱眙县某某镇某某西路17号房屋的产权所有人；第二、2010年4月20日之后，原告刘**与被告某某卫生院于2005年1月1日签订的《租房协议书》合同效力能否延续，对双方产生合同约束力；第三、被告某某卫生院实际使用案涉房屋期限？

第一、原告刘**是否系坐落于盱眙县某某镇某某西路17号房屋的产权所有人？1、卓*于2004年11月30日与农**支行签订了案涉房屋的买卖契约，且房屋交易按照法律程序由卓*竞标成功；2、原告提供的2004年4月17日卓*与原盱**生局签订了租赁经营协议书，明确约定卓*在租赁期间投入的固定资产产权归卓*所有，且可以认定卓*系2004年4月17日至2010年4月20日期间的实际经营人；3、原告刘**与卓*系夫妻关系，在夫妻关系存续期间原告刘**作为案涉房屋所有权共有人符合法律规定，且已在房屋登记部门办理了产权登记。综上，本院认为原告刘**系坐落与盱眙县某某镇某某西路17号房屋所有权人。故对于被告某某卫生院辩称的案涉房屋系其所有的观点本院不予采信。

第二、2010年4月20日之后，原告刘**与被告某某卫生院于2005年1月1日签订的《租房协议书》合同效力能否延续，对双方能否产生合同约束力？2004年4月17日至2010年4月20日期间某某卫生院已由卓*实际租赁经营，其性质不应再为国营医院，应为卓*自主经营的民营医院（资产仍属国有），自2010年4月20日由原盱眙县卫生局收回租赁经营权之后本案被告某某卫生院性质为国营医院，故原告刘**与某某卫生院签订的《租房协议书》合同效力不应再延续至2010年4月20日之后，对本案的被告某某卫生院不应产生约束力。故《租房协议书》约定案涉房屋每年租金150000元在本案中不应采用，本院根据某某镇市场经济发展以及2010年至2015年当地房屋租赁行情的情况综合考虑，酌情认定案涉房屋租金每年50000元为宜。

第三、被告某某卫生院实际使用案涉房屋的期限？被告某某卫生院辩称其实际使用案涉房屋的期限自2010年5月起至2012年1月止，其提供的原盱**生局会议纪要并未得到卓*的认可，且未提供证据证明卓*参与了会议，本院依职权向赵**（自2011年2月起至2012年8月30日止任被告某某卫生院院长）作了调查，其表示在其任职期间被告某某卫生院一直使用案涉房屋作为医院防保所，故对被告某某卫生院该向辩称本院不予采信。庭审中，证人武*到庭作证，证言证实其作为案涉房屋购买人与原告刘**存在房屋买卖关系，于2015年1月20日至被告某某卫生院处领取案涉房屋的钥匙，本院从房屋交易习惯出发结合证人武*的证言认定被告某某卫生院实际使用案涉房屋的期限至2015年1月20日止。

综上，民事活动应当遵循诚实信用原则，被告某某卫生院作为案涉房屋实际使用人应当给付原告刘**相应的费用，结合使用期限、房屋租金被告某某卫生院给付原告刘**租金237519元。综上，根据《中华人民共和国民法通则》第八十四条之规定，判决如下：

裁判结果

一、被告盱眙县某某镇卫生院于本判决生效之日起十日内给付原告刘**房屋租赁款237519元。

二、驳回原告刘**的其他诉讼请求。

案件受理费10925元，由原告刘**承担6062元，被告盱眙县某某镇卫生院承担4863元。

如被告未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。

如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省淮安**民法院。同时根据《诉讼费用交纳办法》的规定向淮安**民法院预交上诉案件受理费（收款单位名称：淮安市财政局；开户行：江苏省淮安市农行城中支行；帐号：34×××54）。

裁判日期

二〇一六年四月五日