江**江中学与章*房屋租赁合同纠纷二审民事判决书

审理经过

上诉人章*与被上诉人江**江中学房屋租赁合同纠纷一案，淮安市清河区人民法院于2015年11月5日作出（2015）河民初字第0691号民事判决。上诉人章*对该判决不服，向本院提起上诉。本院于2015年1月14日立案受理后，依法组成合议庭于2016年2月25日公开开庭审理了本案。上诉人章*及其委托代理人王**、陈*，被上诉人江**江中学的委托代理人孙*到庭参加诉讼。本案现已审理终结。

一审法院查明

原审查明，1999年10月20日，原告取得建设工程规划许可，由江苏省**设设计院设计，于淮安市淮海北路50号建设清**学电子市场。2001年2月18日，原告江苏省清**学作为主办单位向江苏省**管理局申请开办清**商城，地址位于淮安市淮海北路50号，经营商品范围为家用电器、电脑批发零售。建设总投资1000万元，其中自有资金800万，贷款200万元。2001年3月1日，江苏省**管理局向原告发放了编号为工商市字3208001032号市场登记证。2012年8月10日，原告提起诉讼，要求被告交出所占用的清**商城场地并搬离商城，同时主张场地占用费及水电费共计21956元。庭审中，被告明确认可承租清**商城2楼4、5号、3楼15号摊位，月租金2150元，租赁合同期限和清**商城其他承租户是一样的，租金交到2011年6月30日；同时其亦承认收到原告发出的律师函，并连同电子商城其他承租户一起回函。该案在审理过程中，原告申请撤回起诉，原审予以准许。2014年4月3日，原告再次将被告诉至原审法院，要求被告交出所占用的清**商城场地并搬离商城，同时主张场地占用费及水电费共计64956元，但经催告，原告在指定期限内没有交纳诉讼费用，故该案按原告自动撤诉处理。

原审又查明，2011年5月12日，原告以清中电子商城名义向经营户发出告示，通知清中电子商城一至四层所有承租户合同期满后，经营场地租赁权整体收回，由原告统一安排。希望现有承租户合同到期后，做好搬迁工作。2011年6月20日，原告再次发布通知，通知电子商城承租户，截止2011年6月30日所有租赁合同将全部到期。自2011年7月1日起，市场将进行内部环境优化改造，务请各承租户按时做好搬迁离场工作。商城的新一轮招租工作也将开始，欢迎具备条件的承租户前往洽谈。2011年6月5日至24日，被告连同商城其他承租户多次以挂号信向原告单位负责人陈*等人表达继续承租门面并要求缴纳房租水电费的诉求。同年6月29日，被告与商场其他租赁户前往淮安市信访局上访，要求续租门面，缴纳房租、水电费。但问题一直未获得解决。2012年3月21日，原告以清中电子商城名义发布通知，告知商城承租户，清中电子商城（1-4层）已于2011年7月1日起整体出租给“淮安市**限公司”。2012年4月5日，原告以清中电子商城名义再次发布通知，要求所有承租户在2012年4月15日之前搬离并清场。2012年5月13日，原告委托江苏**事务所向被告发出律师函，通知其缴纳场地占用费及水电费，并交出所占场地。2012年5月15日，被告及商城其他租赁户对律师函进行了回复，表示愿意续租，拒绝交出租赁场地。被告继续占用租赁场地至今。

一审法院认为

原审原告江**江中学诉称，清中电子商城系原告开办，被告系清中电子商城经营户，被告租用商城二楼4、5号摊位，三楼15号摊位。根据市委、市政府2009年一号文件《关于加强专业市场的规范管理》精神和淮安市整体规划要求，原告行政办公会议研究决定，将对清中电子商城进行全面升级改造，并作统一安排，原告与所有经营户签订的《房屋租赁合同》到期后，均不再续签。被告与原告所签订的《房屋租赁合同》已于2011年6月30日到期，被告应于2011年7月15日前交出所租场所并搬离商城，但被告并未信守约定，虽经原告多次催促，被告至今仍占用电子商城相应场地。另，自2011年7月1日至今的场地占用费及水、电费被告亦未缴纳，被告的行为严重侵犯了原告的合法权益。鉴此，特具状提起诉讼，请求判令被告：1、交出所占用的清中电子商城场地并搬离商城；2、支付自2011年7月1日至2014年12月31日期间的场地占用费90300元、水电费456元（2014年12月31日后至实际搬离之日的场地占用费、水电费一并判决）；3、承担本案诉讼费用。

被上诉人辩称

原审被告章*辩称：第一，本案作为租赁合同纠纷，原告在诉状中诉称双方订有书面《房屋租赁合同》，该合同是作为本案审理的最直接证据和裁判依据，合同中明确了双方的权利义务、租金计算、租期的起止时间、出现争议后裁决机构的约定以及合同期满后如何清算的问题，但是原告至今未能提供该证据；第二，原告一直要强行收回案涉店铺，真实的目的是将电子商城一楼至四楼整体出租给大**镜公司，这明显是妨碍了被告的承租权和租期满之后的优先承租权；第三，本案作为房屋租赁合同，按照原告所诉称的，被告应于2011年7月15日前交出所承租的场地并搬离商城，截止到2011年7月15日，被告并没有搬离，此时原告就应该知道被告妨碍其行使相关权利，原告明显超过两年的诉讼的时效。综上，请求驳回原告的诉讼请求。

原审认为，在合同纠纷案件中，主张合同关系成立并生效的一方当事人对合同订立和生效事实承担举证责任，对合同是否履行发生争议的，由负有履行义务的当事人承担举证责任。本案中，原、被告双方均认可双方存在房屋租赁关系，对此事实应予以确认。被告主张双方签订有书面租赁合同，并且对租赁期限、争议解决方式等权利义务做出了明确约定，应对该事实承担举证责任，但被告并未能提供证据予以证明，应承担不利的后果，对其主张不予采纳，根据原、被告认可租赁费用缴纳至2011年6月30日的，其后双方没有签订书面租赁合同的事实。故双方形成不定期租赁合同关系，合同当事人可以随时解除合同，现原告提起诉讼要求被告搬离并交还租赁门面，并参照租金标准支付房屋占用使用费的主张，于法有据，依法予以支持。至于原告主张的水、电费用，举证不足，不予支持，原告可待证据充分后另行诉讼。关于被告辩称的优先承租权问题。因优先承租权并非法定优先权，被告并未能提供书面的房屋租赁合同，举证证明双方曾对优先承租权做出特别约定，且优先承租权的行使应经过原告同意且在同等条件下方可行使，现原告已明确不在续租，故被告的该项抗主张亦不成立，不予采纳。关于被告辩称的诉讼时效问题。根据已查明的事实，原告多次催告被告办理并交还租赁门面，并分别于2012年8月10日、2014年4月3日两次将其诉至法院，而被告一直占用原告门面至今，故本案并未超过法定诉讼时效。依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第二百一十五条、第二百三十五条，《中华人民共和国民事诉讼法》第九条、第六十四条之规定，判决：一、被告章*于本判决生效后十日内将租赁商铺（淮安**子商城2楼4、5号、3楼15号）返还原告江**江中学；二、被告章*于本判决生效后十日内一次性支付原告江**江中学2011年7月1日至2014年12月31日期间场地占用费90300元（2014年12月31之后场地占用费按每月2150元标准支付至实际搬离之日）；三、驳回原告江**江中学的其他诉讼请求。案件受理费2069元，由被告章*负担。

上诉人章*不服一审判决，向本院提起上诉称，被上诉人江**江中学主张与上诉人存在租赁合同关系，被上诉人江**江中学未提供租赁合同供法庭审查，原审判决上诉人承担场地占用费、返还占用场地无事实依据；被上诉人江**江中学提供的房产证不是涉案电子商城的产权证明，原审以生效的法律文书直接认定被上诉人江**江中学系清中电子商城业主属认定事实错误。请求撤销原判，驳回被上诉人江**江中学的诉讼请求。

被上诉人江**江中学辩称，一审判决认定事实清楚，证据充分，上诉人章*的上诉理由不能成立，请求驳回上诉。

经审查，原审认定事实无误，本院予以确认。

本院认为

本院认为，上诉人章*与被上诉人江**江中学就涉案房屋租赁没有签订过书面合同，但被上诉人江**江中学提交的租金发票，系上诉人章*向被上诉人江**江中学缴纳的租金，且上诉人章*与被上诉人江**江中学双方均认可双方存在房屋租赁关系，对租赁关系应予以确认。关于被上诉人江**江中学是否为淮安**子商城业主，上诉人章*在原审中提交的淮安**子商城“市场开办申请登记表”、“江**江中学关于兴建电子商城的可行性报告”、“市场登记证”、上诉人章*要求向被上诉人江**江中学缴纳房租、续租合同、主张优先承租权的视听资料、淮安**子商城以其自身名义向商城经营户出具的告示、通知等证据可以证实淮安**子商城为市场主体。被上诉人江**江中学系淮安**子商城的开办人，且上诉人章*对被上诉人江**江中学在原审中提交的房屋所有权证等证据证实其为涉案房屋的所有权人予以认可，故上诉人章*关于江**江中学并非淮安**子商城业主的主张不能成立。被上诉人江**江中学主张上诉人章*承担场地占用费、返还占用场地，于法有据，依法应予支持。综上，上诉人章*的上诉请求无事实和法律依据，本院不予支持。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应当予以维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：

二审裁判结果

驳回上诉，维持原判。

上诉案件受理费2069元，由上诉人章*负担。

本判决为终审判决。

裁判日期

二〇一六年三月二十五日