淮安中**有限公司与杨**一案一审民事判决书

审理经过

原告张**、杨**、王**与被告淮安中**有限公司（以下简称中**司）商品房买卖合同纠纷一案，本院于2015年6月5日立案受理后，依法由审判员林以喜适用简易程序，于2015年7月23日公开开庭进行了审理。后因案情复杂，依法裁定转为普通程序，组成合议庭，于2015年10月22日公开开庭进行了审理。原告张**、杨**、王**的共同委托代理人谢*、被告中**司的委托代理人侯祝山、王**到庭参加诉讼。本案现已审理终结。

原告诉称

原告张**、杨**、王**诉称，2013年12月9日，三原告与被**公司签订《商品房买卖合同》，约定三原告以14369570元购买被**公司开发建设的中央府邸2-102号门面房。被**公司应于2014年12月28日前取得房管部门发放的交付使用备案证书，将合同约定的商品房交付原告使用。三原告按合同约定将购房款支付给被告，但被告未按合同约定将房屋交付给三原告。双方于2015年2月9日签订补充协议一份，又约定被告在2015年3月28日前交付房屋。到期后，被告又未能按期交付房屋。请求依法判决被告承担逾期交房的违约责任，支付违约金672034.54元（截止2015年6月42015年6月5日），本案的诉讼费用由被告负担。

被告辩称

被告中**司辩称，原、被告之间形成商品房买卖合同是事实，被告逾期交房也是事实，至今尚未交付也是事实。原、被告签订的补充协议约定按银行同期贷款利率的四倍承担违约责任，在判决生效后如果再承担逾期履行给付金钱给付义务，加倍支付迟延履行期间债务利息，必将导致逾期违约责任突破4四倍的规定。逾期交房的行为还在延续，违约金仍处于不确定的状态，原告的诉讼请求不明确。故原告的诉讼请求无事实和法律依据，应予以驳回。

本院查明

经审理查明，被告中**司以出让方式取得位于淮安市淮安区纬六路南侧、楚州大道东侧合同编号为淮C国用（2010出）第199号地块的50374平方米土地使用权，建字第320801201050469号建设工程规划许可证，3208032011010400001A施工许可证，在上述地块上建设商品房，定名为中央府邸。被告中**司在取得（楚州）房预售证201347号商品房预售许可证后，出售商品房。

2013年12月9日，原告张**、杨**、王**共同与被告中**司签订《商品房买卖合同》一份，约定：三原告以总金额14284785元购买中央府邸第2幢102号，面积1368.93平米的商品房（商业用途）一幢；付款方式为按揭付款：即在签订合同时支付首付款7184785元，余款710万元，买受人需在15个工作日内以现金或银行贷款的形式补齐；出卖人依照国家和地方人民政府的有关规定，具备在取得房管局发放的交付使用备案证书的条件下，于2014年4月28日前交付商品房。合同第九条约定，出卖人逾期交房的违约责任：除本合同第八条规定的特殊情况外，出卖人如未按本合同规定的期限将该商品房交付给买受人使用的，按下列第1种方式处理：1、按逾期时间，分别处理（不作累计）。（1）逾期不超过60日，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之0.5的违约金，合同继续履行；（2）逾期超过60日后，买受人有权解除合同。买受人解除合同的，出卖人应当自买受人解除合同通知到达之日起（以下空白）天内退还全部已付款，并按买受人累计已付款的0.1%向买受人支付违约金。买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之0.5（该比率应不小于第（1）项中的比率）的违约金。合同第十一条交接约定，商品房达到交接条件后，出卖人应当书面通知买受人办理交接手续。双方进行验收交接时，出卖人应当出示本合同第八条规定的证明文件，并签署房屋交接单。合同第十八条约定，买受人的房屋仅作商业使用。合同第十九条约定，本合同在履行过程中发生争议的，由双方当事人协商解决。协商不成的可以向人民法院起诉。第二十条约定，本合同未尽事宜，可由双方约定后签订补充协议（附件四）。合同第二十一条约定：合同附件与本合同具有同等法律效力。本合同及附件内，空格部分填写的文字与印刷文字具有同等效力。合同由原、被告分别签名并加盖被告中**司的印章。

合同签订后，三原告于合同签订日共同支付给被告中**司商品房首付款7184785元。2015年3月17日，三原告从银行按揭贷款后，将余款710万元共同支付给被告中**司。

2015年2月9日，三原告（乙方）与被告（甲方）签订《补充协议书》一份，约定：双方于2013年12月9日签订的商品房买卖合同，现经双方协商达成如下协议：双方一致同意甲方于2015年3月28日前将乙方所购商品房交付给乙方；甲方于2015年3月28日前一次性付给乙方逾期交房违约金45万元；甲乙双方不再追究对方2015年3月28日前的违约责任；甲方如在2015年3月28日前不能交付房屋或不能支付上述违约金45万元，则从2015年3月28日起按中**银行同期贷款利率4倍承担相应的违约责任。协议经双方签字后生效，具有同等法律效力。协议由甲、乙双方分别签名并加盖被告中**司的印章。到期后，被告中**司未按合同及补充协议约定履行交付房屋、给付45万元违约金的义务。三原告与被告协调未果，遂诉至本院。

另查明，2015年3月28日，中**银行人民币一年期贷款基准利率为年5.35%。

本院认为

本案在审理过程中，被**公司对原告提供的《商品房买卖合同》、《补充协议书》的真实性、合法性不持异议，对未履行合同中约定的交付房屋、给付45万元违约金的事实亦不持异议。被**公司辩解：双方于2015年2月9日签订的补充协议中约定“按中**银行同期贷款利率4倍承担相应的违约责任”的违约金过高，请求予以适当调整降低。

以上事实，有原、被告的庭审陈述、原告提供的《商品房买卖合同》、《补充协议书》（复印件）、被告中**司提供的企业法人营业执照（复印件）、商品房预售许可证（复印件）、暂定资质证书（复印件）等证据，经庭审质证，原、被告均不持异议，本院予以确认。

本院认为，依法成立的合同，自成立时生效。三原告与被**公司所签订的《商品房买卖合同》、《补充协议书》，是双方当事人的真实意思表示，该合同中约定的内容，不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，本院依法予以确认。当事人经协商一致，可以变更合同。2015年2月9日，原、被告经协商对房屋交付期限、承担违约金的方式又作出变更。此变更的内容，是双方当事人在协商一致的情况下达成的协议，是真实意思表示，本院应予以确认。

当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。三原告根据商品房买卖合同中的约定，向被告中**司支付了购房款，履行了商品房买受人的义务。被告中**司应当按商品房买卖合同及补充协议书中的约定，向三原告履行交付商品房买卖合同中约定的房屋交付义务，但被告中**司未按商品房买卖合同及补充协议中的约定于2014年4月28日、变更后的2015年3月28日前交付房屋、支付45万元（2015年3月28日前的违约金），其行为构成违约，依法应当承担违约责任。

当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。本案原、被告双方在购房合同约定，被告逾期交房按已付房款的日万分0.5承担违约金。但双方在补充协议中又约定，如不按期交房或不能支付违约金45万元，按银行同期贷款利率的四倍承担相应的违约责任。原告主张被告中**司承担逾期交房（自2015年3月29日至2015年6月5日）违约金、逾期支付违约金45万元，均按银行同期贷款利率的四倍承担违约金。被告中**司辩解，原告所主张的违约金过高，请求人民法院予以适当减少。本院认为，原、被告双方在合同和补充协议中约定的违约金的计算标准过低或过高，应予以适当调整。本院依法酌情确定，被告中**司逾期交房、逾期付款次日起，均按银行同期贷款基准年利率的1.3倍标准计算逾期交房、逾期付款的违约金。对原告主张超出的部分，本院不予以支持。对被告辩解的违约金应予以调整的意见，符合法律规定，本院应予以采纳。对被告辩解的其它意见，因无事实和法律依据，本院不予以采信。

综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条、第七十七条、第一百零七条、第一百一十四条，《最**法院〈关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释〉》第十六条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：

裁判结果

一、被告淮安中**有限公司于本判决生效后十日内支付原告张**、杨**、王**违约金45万元、承担逾期付款损失（自2015年3月29日起按银行同期贷款年利率5.35%的1.3倍计算至实际给付之日止）；

二、被告淮安中**有限公司于本判决生效后十日内支付原告张**、杨**、王**逾期交房违约金185091.67元（自2015年3月29日至2015年6月5日止，按已付房款14284785元为基数，以银行同期同类贷款年利率5.35%的1.3倍计算）；

三、驳回原告张**、杨**、王**的其它诉讼请求；。

如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付延迟履行期间的债务利息。

本案案件受理费10520元（原告已预交），由被告淮安中**有限公司负担（于判决生效后一并支付给原告）。

如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省**民法院，同时根据《诉讼费用交纳办法》的有关规定，向该院预交上诉案件受理费。（收款人：淮**政局，开户行：淮安**城中支行，账号：34×××54）

裁判日期

二〇一五年十月二十七日