苏州工**有限公司、中国工商**苏州分行与苏州工**有限公司、李*等金融借款合同纠纷执行裁定书

案件描述

本院在执行中国工商**苏州分行（以下简称工**分行）与苏州工**有限公司（以下简称德方公司）、李*、华**、李**、王**金融借款合同纠纷一案过程中，苏州工**有限公司（以下简称英**司）向本院提出案外人异议，本院依法组成合议庭进行审查，现已审查终结。

请求情况

异议人英**司异议称，2002年8月23日，异议人与德**司签订《土地转让协议》一份，约定异议人受让德**公司土地使用权面积3368平方米，支付对价62.5万元。异议人在当天履行付款义务，同时德**公司交付3249.05平方米土地使用权，双方用围墙划界、隔开，异议人实际占有至今并在上面建设厂房。涉案“15189”地块中的3249.05平方米土地使用权系德**司合法转让给异议人并早已交付，异议人依法拥有土地使用权。现该“15189”土地地块已被法院查封，请求法院中止执行上述地块中属异议人所有的3249.05平方米，解除查封、停止评估拍卖，并确认为异议人所有。

异议人提供的证据有：

（一）盖有“苏州工**有限公司”及“苏州工**有限公司”字样印章的《土地转让协议书》，内容为1、甲**公司将娄葑杨华路土地一块转让给乙方英冬公司，并在园区国土房产局办理土地证时承办分割给乙方，土地实际面积由测量为3368平方米（伍亩），每亩单价为12.5万元，共计人民币62.5万元，乙方一次性付清（现金）；2、甲方变电器配电间建筑建造在乙方土地面积上，乙方同意甲方永久无偿使用，如甲乙双方户主有变动另行协商；3、本合同一式四份，双方签字后生效。

（二）盖有“苏州工**有限公司财务专用章”字样的《收据》一份，交款单位为苏州工**有限公司，金额为人民币陆拾贰万伍仟元整，收款事由为土地费用（土地五亩，每亩12.5万元），时间为2002年8月23日。

（三）《收条》一份，内容为“今收到英冬公司土地款人民币陆**万伍仟元正（￥625000）。李**2002年8月23号”。

（四）苏**用（2002）字第250号《国有土地使用权证》，土地使用者为英冬公司，地号15189-3，使用权面积2754.18平方米，其中独用面积1204.80平方米、共用分摊面积1549.38平方米，颁证时间为2002年9月30日。

（五）《土地登记卡》，地号为15189-2，宗地面积为3973.01平方米，权利人为德方公司。

（六）《工程测量成果》，内容为英冬公司委托苏州工业**有限公司进行面积测量的结果，测量时间为2015年8月18日，测量面积由委托方现场指定，测量结果为英冬公司占地面积为3249.05平方米。

（七）英**司自制占地平面图，记载了占地面积（3368平方米）、传达室（21平方米）等。

答辩情况

申请执行人辩称，1、异议人主张的土地使用权超出了其产权登记的范围。异议人提供的土地转让协议书载明面积是3368平方米，但该协议并未指明具体位置，不能认定为“15189号”土地，而苏工园国用（2002）字第250号《国有土地使用权证》载明异议人在15189号土地上拥有的使用权面积为2754.18平方米，显然异议人主张的3249.05平方米的土地使用权超出了其权利范围，于法无据。2、异议人声称已实际占有、使用该地块的主张缺乏相关证据。异议人虽提供了测绘图，但《工程测量成果》中明确面积边界系均委托方现场指定，故不能排除测量过程中存在较大的主观因素的可能性，且测绘图所能证明的只是英**司的现状，而无法证明英**司从何时使用该土地。3、即使英**司有实际的使用、占有行为，但这种行为也无法使该土地使用权发生变更。依据《物权法》第十四条规定，英**司主张的土地使用权没有登记在使用权证上，故其主张的权利不能成立。综上，异议人的主张不能成立，应予驳回。

各被执行人均未作答辩。

查明，被执行人德方公司名下有位于苏州工业园区娄葑示范区内房地产三处，分别是：1、苏工园国用（2002）第252号国有土地使用证项下地号为15189-1、使用权面积3953.32平方米（其中独用面积2249.08平方米、分摊面积1704.24平方米）的国有土地使用权，地上有建筑面积为2323.85平方米的房屋一幢（苏州工业园区扬清路21号1幢）。2、苏工园国用（2002）第253号国有土地使用权证项下地号为15189-2、使用权面积为3973.01平方米（其中独用面积2287.02平方米、分摊面积1685.99平方米）的国有土地使用权，地上有建筑面积为2298.97平方米的房屋一幢（苏州工业园区扬清路23号2幢）。3、苏工园国用（2002）第0254号国有土地使用权证项下地号为15189-4、使用权面积5362.36平方米（其中独有面积2314.74平方米、分摊面积3047.62平方米）的国有土地使用权，地上有建筑面积为4155.66平方米的房屋一幢（苏州工业园扬华路10号4幢）。以上土地权证均颁发于2002年10月9日。

2012年5月德**司将上述三处国有土地使用权及地上房屋抵押给工行苏州分行并进行了最高额抵押登记，后因未按期还款引起诉讼，审理期间本院于2014年1月9日对三处房地产进行了查封，同年6月25日作出（2014）姑苏商初字第0032号民事判决，判令若被告德**司未履行债务时工行苏州分行有权就上述抵押房屋及国有土地使用权在最高债权限额范围内经过协议折价或者以拍卖、变卖所得价款优先受偿。

异议人英冬公司在苏州工业园区娄葑示范区内拥有国有土地使用权一处，权证为苏工园国用（2002）字第250号，地号为15189-3，使用权面积为2754.18平方米（其中独用面积1204.80平方米、共用分摊面积1549.38平方米），土地使用权证颁发时间为2002年9月30日。15189-3号土地与被执行人德方公司名下15189-2及15189-4号土地相毗连。

案件执行期间本院依法裁定对德方公司名下的三处抵押房地产进行评估、拍卖、变卖，江苏****询有限公司受本院委托进行评估，于2015年4月3日出具了苏**（2015）苏州房估字第072号《房地产估价报告》。8月18日异议人英**司自行委托苏州工业**有限公司进行测量，该公司出具的《工程测量成果》显示英**司占地面积为3249.05平方米，测量面积范围系根据委托方现场指定。

本案审查期间异议人陈述：争议地块转让价格62.5万元是按每亩12.5万元计算的，之前德**司的李**结欠潘**累计40万元借款未还，签订协议后异议人即付现金22.5万元，这样双方就算两清了。签约后双方自行用皮尺进行测量，异议人在四界打桩砌墙、建造厂房。德**司有一配电间建在异议人的5亩地内，异议人同意其使用。土地使用权证由德**司办理，后异议人发现面积不对时曾提出要求补齐，但对方称反正我方已经使用了5亩地，再补面积还要交钱，就一直拖着没办，直到2013年德**司出具承诺书一份，表示在2013年底补足，但后来仍然没办。当年底李**一家老小全部逃走，这件事就耽搁下来了。现在法院要拍卖房子，我方只能提出异议。

以上事实有《土地转让协议书》、《收据》、《国有土地使用权证》、《土地登记卡》、《工程测量成果》、《房地产估价报告》、《房地产估价报告》、谈话笔录等予以证实。

本院认为

本院认为，本案异议人称其实际受让并支付了全部对价、占有使用至今的土地面积为3249.05平方米，但登记于异议人英冬公司名下的国有土地使用权面积仅有2754.18平方米，差额为494.87平方米。异议人所持国有土地使用权证颁发于2002年9月，本院于2014年1月9日查封被执行人德方公司名下房地产，期间有十余年的时间跨度，对于494.87平方米的差额面积，异议人有充足的时间向德方公司主张合同权利并可在主张未果情况下采取必要的法律手段以维护自身权益，但异议人未能举证证明其曾向德方公司积极主张权利。故异议人对于国有土地使用权未能根据合同进行完整过户登记存在明显的过错。

我国《物权法》规定，不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记发生效力，未经登记不发生效力，但法律另有规定的除外。根据《最**法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第十七条的规定，被执行人将其需要办理过户登记的财产出卖给第三人的，人民法院只在下列情况下不得查封、扣押、冻结：第三人已经支付全部价款并实际占有，第三人对于未办理过户登记没有过错。根据前述，异议人英冬公司对于长期未能完整办理过户手续存在明显的过错，因此本案中不存在人民法院不得查封的情形，故异议人的异议理由不成立，其异议请求本院不予支持。至于确认争议国有土地使用权的权属，不属本案审查范围，本院不予理涉。异议人因德方公司未完全履行合同而产生的损失应另行主张权利。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条之规定，裁定如下：

裁判结果

驳回异议人苏**贸有限公司的异议请求。

如不服本裁定，可自裁定送达之日起十五日内向本院提起诉讼。

裁判日期

二〇一五年九月十五日