许**、张*等与张**、姜*房屋买卖合同纠纷二审民事判决书

审理经过

上诉人许**、张*、张**与被上诉人张**、姜*房屋买卖合同纠纷一案，不服江苏省邳州市人民法院（2015）

邳民初字第1983号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭公开开庭审理了本案，上诉人许**、张**委托代理人嵇红年，被上诉人张**的委托代理人张**、被上诉人姜*及其委托代理人李*到庭参加诉讼。本案现已审理终结。

一审法院查明

原审法院查明，许**与张**系夫妻关系，张*、张**二人之子。2012年3月15日，张**与姜*签订《农村房屋买卖合同书》一份，约定：标的物为位于邳州市炮车镇桃园村366号房屋一套（含地上附着物）；房屋价格为136800元，付款时间为2012年4月1日前；合同自双方签字之日起生效。合同签订后，张**交付了房屋，并为姜*出具了房款收条。许**、张*、张*以签订《农村房屋买卖合同书》时张**无权处分为由，起诉要求确认该合同无效，并要求姜*将涉案房屋变更登记至许**、张*、张*名下。

原审另查明，许**、张*、张*曾于2013年3月22日提起行政诉讼，要求邳州市炮车镇人民政府撤销涉案房屋登记，后于同年3月25日撤回起诉。

原审法院认为，《最**法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第三条规定：“当事人一方以出卖人在缔约时对标的物没有所有权或者处分权为由主张合同无效的，人民法院不予支持。”许**、张*、张*以张**无权处分涉案房屋为由，要求确认张**与姜*就涉案房屋签订的《农村房屋买卖合同书》无效，按照上述法律规定，法院不予支持。关于许**、张*、张*要求姜*将涉案房屋变更至其三人名下的请求，因证据不足，法院亦无法支持。张**经法院合法传唤无正当理由拒不到庭答辩、举证、质证，应视为放弃了答辩及举证、质证的权利。遂判决：驳回许**、张*、张*的诉讼请求。

上诉人诉称

上诉人许**、张*、张*不服上述民事判决，向本院提起上诉称：一、《农村房屋买卖合同书》载明房屋的权利人是三上诉人，而非张**。得知涉案房屋被违规办理了过户手续，上诉人于2013年1月提起行政诉讼，要求变更涉案房屋的登记证书。上诉人与姜*因涉案房屋多次发生纠纷，亦经派出所多次调解，房屋暂时空置，并未实际交付，一审判决认定涉案房屋由张**交付给了姜*，属认定事实错误。二、上诉人提交的证据足以证明其是涉案房屋的原权利人，是在上诉人不知情的情况下被违规变更为姜*的。三、一审判决适用法律错误，上诉人作为涉案房屋的权利人，不适用《最**法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第三条的规定。综上，请求二审法院撤销一审判决，依法改判。

被上诉人辩称

被上诉人张**针对上诉人许**、张*、张*的上诉，答辩称：一、许**本人没有在房屋买卖协议上签字，三上诉人均没有到相关行政部门办理权属变更手续，是在不知情的情况下就办理了房屋变更手续。二、姜*没有支付房屋对价，张**出具的收条是在受到胁迫的情况下书写的。

被上诉人姜*针对上诉人许**、张*、张*的上诉，答辩称：一、许**与张**系夫妻关系，涉案房屋为其婚后所建，其二人自愿将涉案房屋出卖给姜*，二人均在房屋买卖协议上签字，该买卖协议真实合法有效。二、姜*支付了全部购房款，双方已经办理了产权变更登记手续，姜*已合法取得涉案房屋的不动产物权。三、退一步讲，即使张**出售共有房屋时没有征得所有共有人的同意，但根据《物权法》第一百零六条的规定，姜*完全符合善意取得不动产物权的情形，已经取得房屋所有权。三上诉人如要求赔偿损失，只能向张**主张。综上，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，请求二审法院依法驳回上诉人的上诉请求。

经双方当事人确认，本案二审期间的争议焦点为：涉案房屋买卖合同的效力如何认定。

本案当事人在二审期间均未向本院提交新证据。

本院查明

二审查明事实与一审查明事实一致，本院予以确认。

本院认为

本院认为，上诉人在二审中主张未参与涉案房屋买卖，对房屋买卖合同内容不知晓，而姜*抗辩《农村房屋买卖合同书》系许**签字，且其本人亦到房屋登记机关参与变更登记。在许**、张*、张*诉邳州市炮车镇人民政府房屋行政登记纠纷案件中，因许**、张*、张*的撤诉，导致上诉人是否知晓房屋买卖协议内容、是否参与变更登记的事实未能通过行政诉讼查明。因上诉人自动放弃行政诉讼中的权利，对其有关不知晓出卖涉案房屋的主张，本院在本案中不予支持。许**、张*、张*主张涉案房屋变更登记程序违法，张**主张姜*没有支付购房对价，收款收条系被姜*逼迫书写，均无证据证明，本院不予采信。姜*系经生效的行政行为确认的涉案房屋的所有权人，许**、张*、张*请求确认张**与姜*就涉案房屋签订的《农村房屋买卖合同书》无效，由姜*协助将涉案房屋变更登记至其名下的主张，不能成立。

综上，上诉人许**、张*、张*的上诉请求不能成立，本院不予支持。依据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：

二审裁判结果

驳回上诉，维持原判。

二审案件受理费3036元，由上诉人许**、张*、张*负担。

本判决为终审判决。

裁判日期

二〇一五年十月十日