蚌埠深**有限公司与安徽风**有限公司房屋租赁合同纠纷二审民事判决书

审理经过

上诉人安徽风**有限公司（以下简称江**公司）因与被上诉人**业有限公司（以下简称深**公司）房屋租赁合同纠纷一案，不服安徽省蚌埠市蚌山区人民法院于2015年10月29日作出的（2015）蚌山民一初字第01634号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭，于2016年2月25日公开开庭进行了审理。上诉人江**公司法定代表人陈**及其委托代理人李**，被上诉人深**公司的委托代理人詹*、庄**参加诉讼。本案现已审理终结。

一审法院查明

原审法院查明：2013年10月8日，双方签订一份《租赁合同》，约定：“出租方（甲方）：蚌埠深**有限公司，承租方（乙方）：安徽风**有限公司。……一、有关商务条款1、本合同租赁场地位于蚌埠市胜利东路1556号华**中心东侧步行街。2、租赁场地属于甲方用地红线范围内，租赁场地的具体区位见附件-租赁场地平面分界图。乙方自行投资改造为美食小吃街，但乙方在具体的餐饮内容上不得与华海城市广场内已有的餐饮业态重叠，……5、租赁期限自2013年10月1日到2021年12月31日。5.1自2013年10月1日起至2013年12月31日为装修优惠期，乙方无需向甲方支付租赁费用，但此期间的水电费用需按实际使用向甲方支付。……四、有关房屋交接20、合同签署生效日起，即认为甲方已经将租赁场地交付乙方。乙方可以书面签署接收文件，如合同签署10日内乙方未签署接收文件且未书面提出异议的视为乙方已经正常接收租赁场地。……五、有关违约条款23、任何一方违约而导致对方解除合同的，违约方应赔偿守约方的全部损失。甲方的全部损失包括租赁场地空置至实际出租之前的租金损失。24、乙方延付租金、水电费或者其他费用，每延期一日，按延付金额万分之五向甲方支付滞纳金，延付超过30日，甲方可以解除合同，此种情形下，乙方缴纳的租赁保证金不再退还，乙方还应承担租赁场所空置至再次出租之前的甲方租金损失。……出租方：蚌埠深**有限公司（盖章），授权代表人签名：陈*。承租方（乙方）：安徽风**有限公司（盖章），授权代表人签名：年春光。2013.10.08.”该合同签订后，双方又于2014年11月28日签订一份《补充协议》，约定：甲乙双方于2013年10月8日签订《租赁合同》，乙方租赁甲方位于蚌埠市胜利东路1556号华**中心东侧步行街用于自建美食小吃街经营。现经甲乙双方友好协商，对合同未尽事宜补充如下：1、美食街于2014年11月28日正式试营业，2015年1月1日为租赁起始日并正式计租，乙方应于2015年3月15日前支付首笔租金133333.33元，于2015年5月1日前支付本年度剩余租金175000.00元。2、合同租赁期限做相应更改，原租赁时间2014.1.1-2021.12.31更改为2015.1.1-2034.12.31……2015年、2016年每年租赁费用为35万，2017年、2018年每年租赁费用为37万，2019年、2020年每年租赁费用为39.5万，2021年、2022年每年租赁费用为42.5万，2023年、2024年每年租赁费用为46万，……3、《租赁合同》约定的其他条款不变。本补充协议为《租赁合同》不可分割的一部分，具有同等法律效力，如本补充协议与《租赁合同》的约定有不一致的，以本补充协议为准。……。该补充协议签订的当日，江**公司经营的美食街试营业，但至今未交纳租金。

一审法院认为

原审法院认为：江**公司与深**公司于2013年10月8日签订的《租赁合同》及2014年11月28日签订《补充协议》系双方当事人的真实意思表示，且内容不违反法律、法规的强制性、禁止性规定，该合同合法有效，双方均应按合同约定行使权利、履行义务。按合同约定2013年10月18日应为江**公司接收租赁物之日，江**公司虽辩称深**公司至今未将租赁物交付，但在庭审时自认其经营的美食街于2014年11月28日试营业，且按照双方签订的合同“乙方可以书面签署接收文件，如合同签署10日内乙方未签署接收文件且未书面提出异议的视为乙方已经正常接收租赁场地。”的约定应视为在此日期之前其已接受了租赁场所。合同签订后，深**公司依约履行了自己的义务将租赁场所交付，但江**公司至今一直未向深**公司缴纳房屋租金，江**公司的行为已构成根本违约，依据租赁合同约定，深**公司有权单方解除合同。故对深**公司要求解除合同及补充协议、支付租金及江**公司迁出租赁物的诉请，予以支持。双方在租赁合同中约定的滞纳金应视为违约金，但约定的数额过高，酌定以深**公司实际造成租金损失的30%为宜，按照中**银行同期同类贷款利率的1.3倍支付。关于支付水电费的诉请，因深**公司未提供其实际交纳的票据，不予支持。关于场地空置费的诉请，因未实际发生，不予支持。综上，依据《中华人民共和国合同法》第八条、第四十四条、第六十条、第九十三条第二款、《最**法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十九条之规定，判决：一、深**公司与江**公司于2013年10月8日签订的《租赁合同》及2014年11月28日签订《补充协议》于判决生效之日解除；二、江**公司于判决生效之日起十日内向深**公司支付房屋租金（自2015年1月1日起至实际腾空交付之日止，按双方2014年11月28日签订的《补充协议》中约定的租金支付），同时支付逾期支付租金的滞纳金（自2015年3月16日起至实际交纳止按实际应交纳的租金为基数按中**银行同期贷款利率的1.3倍计算）；三、江**公司于双方签订的《租赁合同》及《补充协议》解除之日起30日内从租赁场所迁出；四、驳回深**公司的其他诉讼请求。如果被告未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付原告迟延履行期间的债务利息。案件受理费3394元，减半收取1697元，由深**公司负担597元，由江**公司负担1100元。

上诉人诉称

江**公司上诉称：1、深**公司交付的租赁物存在严重瑕疵，导致其无法正常经营。本案诉争的经营场所至今未经验收合格，在试营业期间，由于紧邻华海风味江南风情特色美食街的百合公馆二期工程正在施工，经常发生建筑物、建筑土掉在美食街内；由于深**公司交付的租赁物顶棚每逢下雨都会发生渗漏，严重影响业主的经营，致使客人流失；在经营期间，深**公司非法断美食街的电源，导致美食街业主无法经营，给其造成严重经济损失。2、深**公司主张解除双方签订的《租赁合同》和《补充协议》不符合法律规定。本案在诉讼前深**公司未向其催告要求支付租金，也没有书面通知其解除双方签订的《租赁合同》及《补充协议》。依据合同法的相关规定，深**公司主张解除合同，但未通知江**公司，据此规定深**公司主张解除双方签订的《租赁合同》和《补充协议》不符合法律规定。综上，请求二审法院依法撤销原判，改判驳回深**公司的诉讼请求。

被上诉人辩称

深**公司在庭审中辩称：1、原审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。虽然原审判决对深**公司的部分诉讼请求没有支持，但为减少诉讼费用，深**公司没有提起上诉。2、江**公司关于租赁物存在瑕疵无法正常使用的上诉理由不能成立。2014年11月28日，双方已经通过补充协议的方式，由江**公司接收房屋，并进行试营业和营业。江**公司此刻提出租赁物不符合合同约定，与事实不符，不应支持。3、双方合同约定，江**公司延付租金30天，深**公司即可行使合同解除权，原审法院认为江**公司行为构成根本违约，判令解除合同适用法律正确。江**公司认为必须经过催告后才能进行解除合同，与合同约定及法律规定不符，上诉理由不能成立。

二审中，江**公司在举证期限内向本院提交如下证据：

证据一、四份经营户出具的书面情况说明，证明案涉房屋存在下雨渗漏以及深国投公司单方强行停水停电的事实。

深**公司质证意见：对江**公司提交的四份证明真实性不予认可，形式上属于证人证言，而证人并未出庭，证人的身份与其也有利害关系，是江**公司招租的经营户，故经营户出具的情况说明不应作为定案依据。

本院认证：江**公司提交的四份经营户出具的情况说明从证据形式上应属证人证言，江**公司未申请相关人员出庭作证，亦未提供其他证据予以佐证。同时深国投公司对该四份情况说明的真实性提出异议。依据《最**法院关于民事诉讼证据的若干规定》第六十九条的规定，无正当理由未出庭作证的证人证言不能单独作为认定案件事实的依据。故本院对江**公司提交的上述四份情况说明不予认定。

本院查明

经审理查明：双方当事人对原审法院查明的事实均无异议，本院予以确认。

本院认为

本院认为：深**公司与江**公司于2013年10月8日签订租赁合同，双方授权代表分别在租赁合同上签名并加盖单位公章。依据租赁合同的约定，本合同由双方盖章后即生效。同时约定了合同签署生效日起即认为深**公司已经将租赁场地交付江**公司。江**公司接收场地后在合同约定期限内并未向深**公司提出书面异议，应视为江**公司已接收诉争租赁场所。故江**公司以深**公司交付租赁场所存在严重瑕影响其经营的上诉理由不能成立，本院不予支持。按照合同约定如江**公司延付租金超过30日，深**公司有权解除合同。深**公司主张解除双方签订的《租赁合同》及《补充协议》符合合同约定，原审判决解除双方签订的租赁合同及补充协议并无不妥。《中华人民共和国合同法》第九十六条规定，当事人一方依照本法第九十三条第二款、第九十四条的规定解除合同的，应当通知对方。合同自通知到达对方时解除。而本案深**公司并未采用通知方式来行使解除权，而是诉讼至人民法院要求依据合同约定、法律规定判令解除合同。故江**公司认为深**公司在诉讼前未向其催告要求支付租金及书面通知其解除双方签订的《租赁合同》及《补充协议》不符合法律规定的上诉理由不能成立，本院不予支持。综上，原审判决认定事实清楚，适用法律正确。江**公司的上诉理由不能成立，本院不予支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项的规定，判决如下：

二审裁判结果

驳回上诉，维持原判。

二审案件受理费1100元，有江**公司负担（已交纳）。

本判决为终审判决。

裁判日期

二〇一六年五月四日