东台市**有限公司与陈**、唐*等商品房销售合同纠纷二审民事判决书

审理经过

上诉人陈**、唐*、陈**与被上诉人东台市**有限公司（以下简称台**产公司）商品房销售合同纠纷一案，不服江苏省东台市人民法院（2015）东民初字第1053号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。

一审原告诉称

台**产公司原审诉称，陈**、唐*系夫妻关系，陈*系陈**、唐*之子。2004年4月20日，陈**与台**产公司北关项目部签订商住楼购房协议书，协议书约定，陈**预订台**产公司北关项目部于东台市政府2000招商13号宗地段开发的9号楼301室，建筑面积为159.12平方米，此房无层次差，以均价计算，2004年4月20日预交20000元，住房建成后交清全部房价款。陈**预交了20000元。2006年11月17日，东台市物价局核准，9号楼普通住宅商品房基准销售价格为1476元／平方米，户内面积为152.48平方米。2007年5月14日，为开取契税发票，唐*以陈**、陈*名义签订了9号楼303室商品房买卖合同。2008年2月，唐*等人入住后，未能给付余款。为此，诉讼要求陈**、唐*、陈*给付尚欠购房款204968元，并按中**银行同期贷款利率计算的利息标准支付违约金（暂定112342.96元）。

陈**、唐*、陈**审辩称，台**产公司诉称与事实不符。2004年4月20日，陈**、唐*、陈*曾以陈**名义与台**产公司签订《购房协议》一份，向其预定159.12平方米的住宅房一套（位于综合商城9号楼301室）。但台**产公司无法向陈**提供该房，双方经协商陈**、唐*、陈*以陈**、陈*的名义与台**产公司于2007年5月14日重新签订《商品房买卖合同》一份，约定房屋面积为152.43平方米，购房款为180000元，位置为东台市东台镇北关北路1号9幢2单元303室。后陈**、唐*、陈*根据约定向台**产公司交清了购房款180000元，并且承担了相应的税费，陈**、唐*、陈*不欠付台**产公司的购房款。台**产公司一直未给陈**、唐*、陈*办理产权登记，在催促过程中台**产公司一直声称将为陈**、唐*、陈*办理产权登记，但想不到突然以拖欠购房款为由将陈**、唐*、陈*告上法庭。台**产公司的诉求不符合事实和法律，请求依法驳回台**产公司的诉讼请求。

一审法院查明

原审法院经审理查明，2003年4月，台**产公司以政府招商方式取得位于台城北关桥下编号为13号地块的土地使用权，该地块规划用途为商住，土地使用年限自2003年4月28日至2071年4月28日。台**产公司经批准在上述地块上建设商品房（建设工程规划许可证号为2006075，施工许可证号为320981200606210101），定名为东台市北关综合商城，并取得商品房预售许可证。

2004年4月20日，台**产公司北关项目部（甲方）与陈**（乙方）签订《东台市台**司北关项目部商住楼购房协议书》一份，约定：一、乙方预订甲方开发的北关综合商住楼9号楼301室一套，建筑面积为159.12平方米。建房周期从开工之日起，一年交房使用。二、商住楼均以建筑面积为计价1180元／平方米，根据楼层次，确定差价如下：一层营业用房（价格另订），二层加价10%，三层加价13%，四层加价6%，五层减价4%，六层减价25%。三、乙方于2004年4月20日向甲方预交建房款贰万元。待住房建成后应交清全部房价款，方能领取钥匙。合同下方附手写文字：此房无层次差，以均价计算。2004年4月20日，陈**交纳购房预付款20000元，台**产公司北关项目部向其出具20000元收据一份。

2006年11月17日，东台市物价局出台《关于北关商城三期工程普通住宅商品房销售价格的批复》，批复内容为：北关商城三期工程位于台城北关桥北西首，建9号楼一栋，建筑面积9650平方米，其中普通住宅商品房9550平方米，另有不计入建筑面积的自行车库1200平方米。经核定普通住宅商品房基准销售价格为1476元／平方米，自行车库平均销售价格为848元／平方米。

2007年5月14日，台**产公司与陈**、陈*签订《商品房买卖合同》一份，约定陈**、陈*购买北关综合商城9号楼303室。建筑面积为152.48平方米，按套（单元）计算，该商品房总价款为180000元整。双方约定，付款方式为分期付款。合同第七条对买受人逾期付款的违约责任进行了约定，逾期超过30日后，出卖人有权解除合同。出卖人解除合同的，买受人按累计应付款的1%向出卖人支付违约金。买受人愿意继续履行合同的，经出卖人同意，合同继续履行，自合同规定的应付款期限之第二天起至实际全额支付应付款之日止，买受人按日向出卖人支付逾期应付款万分之一的违约金。双方还对交付期限、出卖人逾期交房的违约责任、规划设计变更、交接、争议解决方式等进行了约定。

2008年2月4日，陈**、陈*取得案涉房屋的购房款税票一张，载明北关综合商城住宅楼9号303室，建筑面积152.48平方米，售房款180000元。台**产公司认为，唐*当时系北关项目部工作人员，负责办理房产证和到税务部门开票。唐*认为，当时其有一辆小汽车，经常帮助拿北关项目部送取材料，跑跑腿。

合同签订后，案涉房屋于2008年3月中旬交付，至今未领取房屋所有权证。陈**、陈*已缴纳案涉房屋的契税、维修基金、物业费等，物业费的交纳时间为2008年3月11日。陈**于2008年1月23日、2008年3月14日分别向供电公司、自来水公司提出开通用电、用水申请。

2008年7月20日，唐*与台**产公司签订《东台市台**司北关项目部商住楼购房协议书》一份，唐*向台**产公司北关项目部购买车库一间，价款60000元，唐*于当日交纳60000元，北关项目部出具给唐*60000元收款收据一份。

2012年8月11日，就北关商城业主办理房屋登记有关程序和要求，经市政府组织会办，形成《关于北关商城业主办理房产证的意见》，主要内容：办理房屋登记需提交的要件：（1）购房合同；（2）购房发票、收款收据或台**公司出具的房款已结清的证明；（3）台**公司代收契税的收款收据；（4）房屋维修基金缴款凭证；（5）购房人身份证复印件；（6）房屋登记申请书。

台**产公司认为陈**、唐*、陈*仅交纳购房款20000元，提供下列证据予以证明：1.陈**交纳的20000元收款收据；2.北关综合商城9号楼缴款记录中记载：“303陈**2004.4.20，2万元”；3.9号楼房屋预销售情况登记表中记载：“303陈**已交2万元”；4.夏红存遗留的北关商城9号楼欠款清单中记载“9号楼陈**20”；5.北关综合商城9号楼其他住户购房收款收据；6.《关于北关商城业主办理房产证的意见》；并申请证人周*、崔*出庭作证。陈**、唐*、陈*认为其已付清购房款，提供下列证据证明：《商品房买卖合同》、销售不动产统一发票、契税、维修基金、水电工料费、物业费缴纳收据及凭证。审理中，台**产公司明确诉讼请求为：要求陈**、唐*、陈*给付尚欠购房款204968元（152.43平方米＊1476元／平方米-20000元），并自2008年2月至诉讼时（2015年6月30日）止按中**银行同期贷款利率计算的利息标准支付违约金。

原审法院另查明，陈**与唐*原系夫妻关系，陈楠系陈**、唐*的婚生子。陈**、唐*于2007年10月24日向东**政局申请离婚登记，双方提交的离婚协议书中载明：“共同财产分割：……住宅一套154平方米，位于北关北路9号楼303室归唐*所有，未交足部分的款项由唐*交纳……”

原审法院再查明，案涉房屋所在的北关综合商城实际开发人为夏*存，其与台**产公司之间系挂靠关系，因夏*存涉及借高利贷无法偿还，为逃避债务外出未归。2010年，夏*存过世。

一审法院认为

原审法院认为：2004年4月20日，台城房**项目部与陈**签订《购房协议书》，陈**预订北关综合商住楼9号楼301室一套。2007年5月14日，台**产公司与陈**、陈*签订《商品房买卖合同》，约定陈**、陈*购买北关综合商城9号楼303室。上述两份合同均系当事人真实意思表示，内容不违反法律、法规规定，应当认定有效。《购房协议书》系预订合同，《商品房买卖合同》系双方就案涉房屋签订的正式买卖合同，且台**产公司向陈**、唐*、陈*实际交付的是北关综合商城9号楼303室，故《商品房买卖合同》系双方当事人实际履行的合同，双方当事人的权利义务应按《商品房买卖合同》约定履行。

一、关于陈**、唐*、陈*是否差欠台**产公司购房款的问题。首先，从北关项目部保存的当时购房资料来看，北关综合商城9号楼缴款记录中记载：“303陈**2004.4.20，2万元”，9号楼房屋预销售情况登记表中记载：“303陈**已交2万元”，夏**遗留的北关商城9号楼欠款清单中记载“9号楼陈**20”，以及证人周*、崔*作为台**产公司在北关商城处理遗留问题的工作人员出庭作证的证言，两位证人均证明从移交的资料上看，唐*家购买的房屋只交了20000元，唐*差欠购房款。上述几份证据相互印证。其次，从案涉房屋所在的9号楼其他住户交纳购房款的情况来看，9号楼103、104、203、204、304、403、503、504、603、604等住房户交纳购房款后均持有收款收据，且根据东台市政府会办意见形成的《关于北关商城业主办理房产证的意见》中办理房屋登记需提交购房发票、收款收据或台**公司出具的房款已结清的证明，陈**、唐*、陈*认为其已付清案涉房屋的全部购房款，其提供的交款凭证仅为销售不动产统一发票（税票），其未能提供其他证据佐证已付清全部购房款，故对陈**、唐*、陈*关于已交清全部购房款，不欠购房款的抗辩意见没有事实和法律依据，不予采信。台**产公司关于本案应按东台市物价局《关于北关商城三期工程普通住宅商品房销售价格的批复》中核定的销售价格1476元／平方米计算案涉房屋价款的意见，原审法院认为，双方签订的《商品房买卖合同》中对案涉房屋的总价款已进行了明确约定，且该价款与双方签订的《购房协议书》中约定的房屋面积单价1180元／平方米按案涉房屋建筑面积152.48平方米计算的房屋总价款基本相当，故对台**产公司要求按1476元／平方米计算案涉房屋价款的请求，不予采纳。案涉房屋的总价款应为180000元，陈**、唐*、陈*已给付20000元，陈**、唐*、陈*尚应给付台**产公司所欠购房款160000元。

二、关于台**产公司主张逾期违约金的问题。双方当事人在《商品房买卖合同》中约定，对买受人逾期付款的违约责任进行了约定，逾期超过30日后，出卖人有权解除合同。出卖人解除合同的，买受人按累计应付款的1%向出卖人支付违约金。买受人愿意继续履行合同的，经出卖人同意，合同继续履行，自合同规定的应付款期限之第二天起至实际全额支付应付款之日止，买受人按日向出卖人支付逾期应付款万分之一的违约金。现买受人逾期付款，房屋买卖合同已实际履行，双方在合同中约定付款方式为分期付款，但对具体的分期付款时间未进行约定，台**产公司于2008年3月中旬实际交付案涉房屋，故对台**产公司主张的逾期违约金应自2008年3月21日起至2015年6月30日止以160000元为本金按日万分之一计算，对台**产公司主张的超出该部分请求的违约金，不予支持。台**产公司主张按中**银行同期贷款利率计算违约金没有事实和法律依据，不予采纳。

依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零七条、第一百二十条、第一百三十条、第一百六十一条，《最**法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条的规定，原审判决：一、陈**、唐*、陈*于判决生效之日起20日内给付台**产公司购房款160000元及违约金（以本金160000元自2008年3月21日起至2015年6月30日止按日万分之一计算）；二、驳回台**产公司的其他诉讼请求。案件受理费6060元，由台**产公司负担1730元，陈**、唐*、陈*共同负担4330元。

上诉人诉称

上诉人陈**、唐*、陈*不服上述民事判决，向本院提起上诉称：1.原审忽略了陈**、唐*、陈*提交的售房发票即为付清房款的法定凭证，陈**、唐*、陈*已缴纳购房款18万元，无需其他证据佐证；2.东台市人民政府《关于北关商城业主办理房产证的意见》在房产买卖中既非法定依据，又非约定依据，原审以其作为考察房屋买受人缴纳购房款的依据错误；3.陈**、唐*、陈*在原审中提供《商品房买卖合同》、销售不动产统一发票、缴纳契税、维修资金、水电工料费、物业费收据等，证实陈**、唐*、陈*已完全履行了房屋买卖合同中买受人的义务，台**产公司提供的证据无法推翻上述事实；4.原审适用法律不当，对本案证据材料未能正确认证和分配举证责任，请求二审依法改判或发回重审。

被上诉人辩称

被上**地产公司答辩称：1.唐*是北关项目部的工作人员，主要工作是与业主签订合同及至税务部门开具发票及唐*是利用职务之便开具了18万元的发票；2.北关项目部的习惯做法是收取业主购房款后开具收款收据，整个北关项目部的业主都是采用这样的形式；3.陈**在给付2万元的购房款时，项目部开具了2万元的收款收据；4.北关项目部现存的记账单以及实际开发人夏**遗留欠款清单均证明陈**、唐*、陈*没有交清购房款；5.东台市人民政府的会办意见是在夏**因欠债外出躲避引发了群体上访，在成立工作组后了解了北关项目部的具体情况后形成的；6.原审中两名证人也证明了台**产公司在接管了夏**开发工程之后，与唐*最初接触时，唐*强调没有交清购房款是因为夏**差欠其款项。综上，陈**、唐*、陈*虽然持有18万元的发票，但不能证明其已交清了18万元，请求二审法院维持原判。

二审中，台**产公司提供三份其与案外人签订的商品房买卖合同及三份房地产开发销售发票，证明唐*在北关项目部负责签订合同及至税务部门开具发票。唐*对以上证据的真实性予以认可，但认为发票不是本案争议9号楼的售房发票，且开具发票所依据的材料是台**产公司会计所准备。

唐*在二审中陈述，在税务部门开具案涉房屋销售发票（2008年2月4日）的前二、三天傍晚，其用红色方便袋装有用报纸包的18万元现金交给在台城房**目部办公室的夏**，当时夏**没有出具收款收据。

本院查明

本院二审查明的事实与原审判决认定的事实相同，对原审判决认定的事实，本院予以确认。

本院认为

本院认为，台**产公司项目部与陈**签订的《购房协议书》及台**产公司与陈**、陈*签订的《商品房买卖合同》均合法有效，应受法律保护。台**产公司作为出卖方已按约将房屋予以交付，陈**、唐*、陈*理应按约足额支付房屋价款。经查，陈**、唐*、陈*仅支付了2万元房款，其差欠16万元房款的事实清楚，台**产公司依法有权主张陈**、唐*、陈*承担支付尚欠房款及违约金的责任。陈**、唐*、陈*虽提供销售不动产统一发票、缴纳契税、维修资金、水电工料费、物业费收据，但上述证据尚不足以证明其主张成立。其理由：

1.台**产公司北关项目部的习惯做法为收到购房户房款后即出具收款收据，案涉房屋所在9号楼其他购房户持有收款收据，陈**、唐*、陈*亦持有台城**项目部出具的2万元定金及车库价款收款收据，陈**、唐*、陈*认为已交清房款，却不持有北关综合商城住宅楼9号303室房款的收款收据违背常理；

2.东台市人民政府《关于北关商城业主办理房产证的意见》规定，办理房屋登记需提交的材料中包括收款收据，故陈**、唐*、陈**已交清房屋价款，应当持有收据，作为日后办理房屋产权证的材料之一；

3.台城房**项目部保存的相关购房资料中载明陈**交纳房款数额为2万元，该内容结合夏**遗留的欠款清单中记载的内容，能够印证陈**、唐*、陈**欠房款的事实；

4.证人周*、崔*原审中到庭，证明唐*户仅交纳2万元房款及唐*拒绝交纳尚欠房款系因为案涉房屋的实际开发商夏红存差欠其款项的事实；

5.唐*主张18万元房款系其于税务部门开具案涉房屋销售发票（2008年2月4日）的前二、三天傍晚交付，台**产公司不予认可，唐*亦未能提供其他证据印证，且唐*交付18万元款项不要求夏红存出具收款收据明显与常理不符；

6.销售不动产统一发票虽是出卖人向买受人出具的用以证明买受人已经支付购房款的凭证，但本案中，唐*作为台**产公司的工作人员，其参与房屋买卖合同的签订及开具销售发票等事宜，对于开具发票存在便利条件，且根据上述四点理由，案涉销售不动产统一发票所涉款项有无实际给付存疑，陈**、唐*、陈**提供有效证据佐证其实际付清购房总价款的主张。陈**、唐*、陈*虽在原审中提供缴纳契税、维修资金、水电工料费、物业费收据，但以上证据不能推定陈**、唐*、陈*已足额支付房屋总价款。

综上，现有证据尚不足以证明陈**、唐*、陈*已支付18万元房款的事实。上诉人陈**、唐*、陈*上诉理由均不能成立，本院不予支持。原审判决认定事实清楚，适用法律正确，举证责任分配得当，依法应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：

二审裁判结果

驳回上诉，维持原判。

二审案件受理费6060元，由上诉人陈**、唐*、陈*负担。

本判决为终审判决。

裁判日期

二〇一六年四月二十九日