牛锦章与徐州福**有限公司买卖合同纠纷二审民事判决书

审理经过

上诉人牛锦章因与被上诉人徐州福**有限公司（以下简称福**司）买卖合同纠纷一案，不服徐州市云龙区人民法院（2013）云民初字第1696号民事判决，向本院提起上诉。本院于2014年8月5日立案受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。上诉人牛锦章的委托代理人桓轶，被上诉人福**司的委托代理人生秀琴到庭参加诉讼。本案现已审理终结。

一审法院查明

原审法院经审理查明：牛**系本市云龙区民主南路景染名居小区业主，福**司系该小区房地产开发企业。2007年6月23日牛**（买受人）以56800元的价格向福**司（出卖人）购买位于本市云龙区景染名居2#楼北158号地面停车位，并签订景染名居地上车位购买协议，协议约定：车位编号景染名居2#楼北地面停车位158号，金额56800元；车位位于景染名居2#商办楼北，无产权，买受人拥有永久使用权与所购房屋产权年限相等；车位以现状为准，如买受人需要对车位的结构和维护进行改造，需按照出卖人指定的材料、形状、颜色等执行；车位需一次性付款，交付全款后签订本协议书；车位的管理权归属物业管理，买受人需遵守物业管理的规定。协议签订后，福**司依约向牛**交付了地上停车位，并于同年6月23日向牛**开具销售不动产统一发票：销售不动产楼牌号158#、金额56800元、款项性质地上车位。2010年10月25日福**司（出卖人）与案外人祖**（买受人）签订商品房买卖合同及合同补充协议，双方约定出卖人将本市云龙区广大巷景染名居xxxx室房产出卖给祖**，买受人承诺本房屋北侧的全部车位（公共区间）归出卖人所有，由出卖人占有、使用、收益和处分；无论任何时候，如因行政、司法行为，或买受人的异议及行为，致使出卖人不能继续出租或转让上述车位（公共区间）的，买受人应按600元／平方米补齐价款；买受人同意车位（公共区间）的承租人或受让人有权继续使用。2012年6月30日，涉案车位处张贴告知书：本店已转租，暂用车库者，从今日起不得使用，限期7日内拆除，如到期不拆，我们自行清理，谢谢理解！特此告知，联系人高经理。后因涉案车位所在停车场大门被锁，致使牛**无法正常使用涉案停车位，牛**遂提起诉讼，请求一审法院判决福**司履行双方签订的景染名居地上车位购买协议，保障牛**的正常使用；赔偿牛**经济损失50000元。福**司辩称，牛**的诉讼请求没有事实和法律依据。第一、双方签订协议后，福**司即向牛**交付了车位，已经履行了合同约定的义务，自2008年2月起牛**一直能正常使用车位，公司从未做出过牛**诉称的将车位封锁的侵权行为，不应承担任何责任。第二、公司未给牛**造成经济损失，牛**要求赔偿经济损失50000元的诉讼请求没有依据，请求驳回其诉讼请求。

一审法院认为

原审法院认为：《中华人民共和国物权法》第七十四条规定：建筑区划内，规划用于停放汽车的车位、车库应当首先满足业主的需要；建筑区划内，规划用于停放汽车的车位、车库的归属，由当事人通过出售、附赠或者出租等方式约定；占有业主共有的道路或者其他场所用于停放汽车的车位，属于业主共有。最**法院《关于审理建筑物区分所有权纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》法释（2009）7号第六条规定：建筑区划内在规划用于停放汽车的车位之外，占用业主共有道路或者其他场地增设的车位，应当认定为物权法第七十四条第三款所称的车位。经法院依职权在徐州市规划局调查，本市云龙区广大巷景染名居2#楼北空地未经规划许可为停车位，因此，牛锦章和福**司于2007年6月23日签订的景染名居地上车位购买协议虽系双方当事人的真实意思表示，但协议内容违反了《中华人民共和国物权法》第七十四条第三款的规定，依法认定协议无效。合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还，不能返还或者没有必要返还的，应当折价赔偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所遭受的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。牛锦章诉称要求福**司履行双方签订的景染名居地上车位购买协议，保障其正常使用；赔偿经济损失50000元，其请求权的基础是双方签订的景染名居地上车位购买协议合法有效，牛锦章的诉讼请求和法律规定相悖，而其又未变更诉讼请求，故牛锦章的诉讼请求应予以驳回。依照《中华人民共和国合同法》第五十二条第（五）项、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、《最**法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定，判决驳回牛锦章的诉讼请求。案件受理费1050元，由牛锦章负担。

上诉人诉称

上诉人牛锦章不服上述民事判决，向本院提起上诉称：1、景染名居2#楼是一栋独立的商办楼。该楼后的空地属于2#楼业主所有，并非属于景染名居全体业主所有，不属于“公共空间”。2、在上诉人与被上诉人签订涉案合同时，车位所在的土地使用权是登记在被上诉人名下的，被上诉人对该土地享有合法的使用权。3、被上诉人作为车位土地使用权人，将自己的土地转让给特定的个人用于停车使用，并不需要报经规划部门许可，未经规划部门许可，不能成为涉案合同无效的理由。双方之间签订的合同也并不违法国家强制性法律规定。故请求二审法院依法改判支持上诉人的上诉请求或者发回重审。

被上诉人辩称

被上诉人福**司答辩称：一、我们对涉案的车位拥有占有、使用、收益、处分的权利，将该车为的使用权转让给上诉人并无不当，上诉人与被上诉人签订的协议是双方的真实意思表示，且上诉人在签订协议时对车位的性质是明知的，协议也并未违法法律行政条例的相关规定，不应认定为无效。二、被上诉人履行了协议的义务，且未给上诉人造成经济损失，上诉人的诉请没有事实和法律依据，请法院依法查明事实，依法裁判。如果法院认定该协议无效，那么我们也将保留要求上诉人返还上述车位并支付相关费用的权利。

本院认为

经当事人确认，本案的争议焦点为：牛锦章与福**司签订的停车位合同效力如何认定。如有效，被上诉人是否有违约行为；如无效，损失如何分担。

二审期间，上诉人牛锦章提交徐州市国土资源局于2012年10月16日出具的情况说明一份，以证明景染名居2#楼土地性质是商业办公，属于商办楼。该楼后的空地属于2#楼业主所有，并非属于景染名居全体业主所有。被上诉人质证认为该证据不属于新的证据，形成时间在本案一审庭审之前，应在一审举证，二审不予质证。

二审查明的事实和一审相同。

二审期间，经当庭释明，上诉人同意如买卖合同无效，愿意变更诉讼请求，要求被上诉人返还车位使用权的购买款并赔偿上诉人损失。经组织双方针对上诉人变更后的诉讼请求进行调解，未形成调解协议。

本院认为，根据《中华人民共和国物权法》第七十四条及最**法院《关于审理建筑物区分所有权纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第六条的规定，因涉案车位未经规划，应属于业主共有，开发商无权出售，故牛锦章与福**司签订的车位出售合同应为无效。牛锦章基于合同有效要求履行车位买卖协议并赔偿损失的请求不应予以支持，原审判决驳回其诉讼请求并无不当。二审期间，牛锦章变更诉讼请求，经调解未果，其可另行提起诉讼。

综上，上诉人牛锦章的上诉请求不能成立，本院不予采信。原审判决并无不当，应予维持。依据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：

二审裁判结果

驳回上诉，维持原判。

二审案件受理费1050元，由上诉人牛锦章负担。

本判决为终审判决。

裁判日期

二〇一四年十月二十三日