原告张*与被告徐州市美的新城房地**限公司（以下简称美的公司）商品房买卖合同纠纷一案一审民事判决书

审理经过

原告张*与被告徐州市美的新城房地**限公司（以下简称美的公司）商品房买卖合同纠纷一案，本院于2015年1月20日立案受理后，依法组成合议庭，于2015年3月18日公开开庭进行了审理。原告张*及其委托代理人高*、被告美的公司的委托代理人牛**、何*到庭参加诉讼。本案现已审理终结。

原告诉称

原告诉称：2008年5月31日，原告生一女名牛敬媛，孩子将于2014年秋季入读小学。为能就近入学，让孩子享受良好的教育资源，2012年9月17日，原告一家经多方考量，在“住美的翰城读青**小学”、“持购房合同即可自2013年秋季开始以后任何一学年新生入学或转学青**小学新城区分校”的巨大诱惑下，以每平方米高出相同地段楼盘一千元的价格与被告签订《商品房买卖合同》（合同编号0347826）。双方约定，被告将其开发的位于徐州市新城区太岳路以南、明正路以东的美的翰城第16幢2单元702号房出售给原告，建筑面积55.51平方米，价款339744元。原告依约于2012年8月25日一次性付清了上述房款。但令原告万万没有想到的是，2014年6月份小学新生报名，原告无法报名，被告让原告耐心等待，称2013年的美的翰城业主子女直到8月31号才给报的名。直至7月下旬，原告才被告知不能在青**小学新城区分校报名入学。后虽经原告多次督促，多方努力，但被告最终未能兑现上述承诺，导致原告孩子无法入读青**小学新城区分校。

综上所述，原告认为，原、被告签订的上述《商品房买卖合同》是双方真实的意思表示，合法有效。被告就原告购买美的翰城能让子女入读青年**区分校的允诺具体确定，对原告购买涉案房屋产生了根本性影响，且房屋售价偏高。现被告未能依约让原告子女入读青年**区分校的行为已构成违约，给原告造成了巨大的经济损失和精神损害，依法应承担相应的赔偿责任。在此，原告不得已提起民事诉讼，请求法院依法判令：1、被告赔偿原告损失55510元；2、本案诉讼费由被告承担。

被告辩称

被告辩称：一、被告美的公司在报纸上曾经做过广告，广告的宣传语是住美的翰城，上青**小学，除此以外刚刚原告陈述的可以入读青**小学，被告作为开发商没有承诺过，被告与青**小学有合作协议，青**小学和我们的合作协议中对我们公司有承诺，我们所作的宣传是一种广告，是基于我们与青**小学的合作协议，并不是虚假的，我们也没有利用这种广告做虚假宣传。二、原告要求我们赔偿的法律依据是最高院关于商品房买卖的司法解释，我们认为我们不是广告要约，广告内容也没有写到我们双方签订的商品房买卖上，广告内容的表述也是我们开发商开发范围以外的公共设施的表述，不构成广告欺诈。三，我们和青**小学的合作协议的确是客观存在，后来因为政府的行政行为叫停，开发商本着对业主负责的态度积极解决问题，为此我们和青**小学和教育主管部门进行沟通，如何使得业主的孩子上学，第一年通过沟通我们向有关部门缴纳一定费用解决了部分孩子的上学问题，去年由于青**小学教育资源配置的问题，学校提出方案，说既然广告是住美的翰城上青**小学，青**小学分校也是青**小学，可以就学在分校，被告认为通过这种行为也是符合广告宣传的，我们电话通知了所有适龄上学儿童家长，本案中起诉的原告我们也通知到了，他们明确表示不愿意就学，和诉状中原告向法庭陈述的不能上学是不同的概念，希望法院查明事实真相驳回原告诉请。

本院认为

根据原、被告各自诉辩主张，结合案情，归纳本案争议焦点如下：

1、被告在销售房屋前所作相应的广告宣传是属于要约邀请还是法律规定的要约；

2、如被告方所作的宣传属于法定要约范围之内，那么被告是否存在相应的违约行为；

3、原告根据各自的商品房买卖合同所确定的面积要求被告按照每平方1000元的标准予以赔偿的诉讼请求是否有相应的事实依据。

经审理查明：2012年9月1日，美的公司（甲方）与徐州**小学（乙方）签订《美的新城房地**限公司与青**学校企合作协议》一份，协议约定：一、徐州市美的新城房地**限公司2012年10月为青**小学提供价值在30万以内的车辆，青**小学负责上牌、保险及后期日常维护以及车辆使用过程的全部责任；2013年2月为解决学校实际困难，提供赞助在20万以内。二、徐州青**小学（新城区分校）承诺为徐州市美的新城房地**限公司所开发的美的翰城项目的业主，可持商品房买卖合同，自2013年秋季开始以后任何一学年的新生入学或转学青**小学新城区分校。甲乙双方均在该协议上签字盖章。

2012年9月17日，原告张*（买受人）与被告美的公司（出卖人）签订《商品房买卖合同》（合同号：0347826）一份，合同约定：第一条建设项目依据出卖人以出让方式取得位于新城区太岳路以南、明正路以东、编号为06-002-002-0034的地块的土地使用权，国有土地使用权证书号为徐**用（2012）第16492。出卖人经批准，在上述地块上建设商品房，现定名美的翰城，建设工程规划许可证号为xg2012010，施工许可证号为徐*施政新编号2012120；2012121。第二条商品房销售依据买受人购买的商品房为预售商品房。预售商品房批准机关为徐州市房产管理局，商品房预售许可证号为徐*售许字（2012）第74号，商品房备案号为20120740043。第三条买受人所购商品房的基本情况买受人购买的商品房为本合同第一条规定项目中的：第16幢2单元702号房。该商品房建筑面积共55.51平方米，其中，套内建筑面积42.65平方米，公共部位与公用房屋分摊建筑面积12.86平方米。第四条计价方式与价款出卖人与买受人约定按下述第1种方式计算该商品房价款：1、按建筑面积计算，该商品房单价为人民币每平方米6120.41元，总金额为（人民币）339744元。……第六条付款方式及期限买受人按下列第1种方式按期付款：1、一次性付款买受人于2012年8月25日前一次性付清购房款339744元。原被告双方分别在该合同上签字、盖章。原告已经履行支付全部购房款义务并有相应发票证明，被告亦已履行交付房屋的义务。

被告美的公司与原告张*通话记录显示：美的公司曾电话通知原告张*，让其在2014年7月27日下午五点之前携带相关手续到新城区市政府西侧吉前商务办公楼B座338室办理同意入读青年路绿地商务城分校确认手续，原告表示拒绝入读该学校。

被告美的公司商品房销售宣传册上印有“住美的翰城读青**小学”、“为了青**小学拼了”等宣传内容，商品房销售广告载明：美的翰城“橙色风暴Ⅱ”再袭徐州……百年青**小学成就“精英学区论”……美的翰城已经与“徐州最好的小学”-百年名校青**小学（新城区分校）正式签约，住美的翰城，读青**小学。搜房网美的翰城商品房销售广告载明：……买美的翰城，读青**小学。美的翰城二期……可以全面满足多个家庭的不同选择，购房即可就读青**小学。

另查明，2015年4月份，美的翰城业主子女入学问题已经得到妥善解决。2015年4月22日，中国**首页﹥信息公开﹥聚焦云龙页面新闻显示：为积极稳妥地解决美的翰城业主子女入学问题，经市教育局、新**委会、云龙区政府共同研究决定，由青年路**才家园小学挖掘教育资源，自2015年起，美的翰城一、二期业主子女一年级新生入学，暂由人才家园小学负责接收。但鉴于该校办学规模限制，待青年路**行路小学交付使用后，美的翰城小区一、二期业主子女一年级新生入学可在两所同质学校中自主选择。美的翰城三期业主子女一年级新生入学由青年路**行路小学接收。

庭审中，原告提出被告出售的美的翰城房产高出周围其他房地产公司开发的楼盘每平米1000元，该1000元就是因为被告承诺可以上青**小学所产生的附加值。被告提出被告开发本案诉争楼盘没有做出上述宣传时的预售价格就比周边开发的小区要高出一部分，现在和校企合作结束后，诉争楼盘的价格和周围楼盘相比还是要高出一部分。

本院认为：

一、要约是当事人一方向另一方提出的以订立合同为目的的意思表示。该意思表示内容应当具体确定，且亦应属订立合同所必备的主要条款，即要约中言明意欲订立合同的主要条款，对方据此便可考虑是否订立合同。本案中，被告虽然是以各种广告的形式向不特定的人发出“住美的翰城读青年路小学”的宣传，从表面上看符合要约邀请的范畴，但是由于现今社会普遍重视教育、加大教育投资的趋势，使得是否属于学区房成为众多购房者在购买房屋时的一个重要考量因素，故本案中被告作出的该商业广告的内容已经符合了要约所规定的法律特征，应当视为被告作出的要约，在要约的有效期限内，该要约对被告发生法律约束力。

二、根据美的公司与徐州**小学签订的《美的新城房地**限公司与青**学校企合作协议》的内容上看，青**小学（新城区分校）承诺“为徐州市美的新城房地**限公司所开发的美的翰城项目的业主，可持商品房买卖合同，自2013年秋季开始以后任何一学年的新生入学或转学青**小学新城区分校”的意思表示是真实的，美的公司据此作出的商业广告宣传亦是有事实依据的。且自2013年开始，在美的公司和青**小学的协调处理下，美的翰城的业主子女也陆续在青**小学（新城区分校）上学。

由于教育行政主管部门因为划分施教区的需要，美的翰城没有被划入青**小学的施教区范围内。对于该教育主管部门的决定，被告无力左右，亦不存在过错。且根据被告经过努力，向原告等业主电话提出就读青**小学绿地商务城分校并签字确认，而原告没有同意的事实，对此被告已不存在过错。

三、原告提出被告出售的美的翰城房产高出周围其他房地产公司开发的楼盘每平米1000元就是因为被告承诺可以上青**小学所产生的附加值，并要求按照该标准赔偿原告购房损失55510元的诉讼请求，因房屋价值是由房屋所处地段、质量、布局、物业管理以及周边配套设施等多种因素综合确定，原告的该诉请并无相应的事实依据予以支持。

且经过相关行政主管部门组织协调，美的翰城业主的子女就学问题已经得到妥善解决，原告等业主在被告处购买的房屋并未因此而产生损失。

综上，依照《中华人民共和国合同法》第十四条、第十五条、第一百零七条之规定，判决如下：

裁判结果

驳回原告张*的诉讼请求。

案件受理费1190元，由原告负担。

如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省**民法院，同时根据《诉讼费用交纳办法》的有关规定，向该院预交上诉案件受理费。（江苏省**民法院的开户银行为：建行**安支行，账号为：32×××02。）

裁判日期

二〇一五年九月十七日