淮安市**有限公司与江苏高**有限公司商品房委托代理销售合同纠纷一审民事判决书

审理经过

原告淮安市**有限公司诉被告江苏高**有限公司商品房委托代理销售合同纠纷一案，本院于2015年7月21日立案受理后，依法组成合议庭，于2015年10月15日第一次公开开庭进行了审理。原告淮安市**有限公司的委托代理人谢**、被告江苏高**有限公司的委托代理人张**参加诉讼。于2015年12月4日第二次公开开庭进行了审理。原告淮安市**有限公司的委托代理人谢**、被告江苏高**有限公司的委托代理人张**参加诉讼。本案现已审理终结。

原告诉称

原告淮安市**有限公司诉称：2012年4月17日，原、被告签订销售代理合同一份，约定由原告为被告开发的恒隆水城项目代理销售。合同约定了销售底价、代理服务费标准、付款方式、违约责任等相关条款。后原告即正式进场开展销售工作。2013年9月29日及2014年8月8日双方就销售代理事宜又签订了补充协议。履约期间，被告也分数次支付了前期部分代理服务费用。后因其公司内部问题等原因导致双方不能正常结算佣金，原告也无法维持正常销售秩序，且被告一直对欠付原告的巨额服务费用恶意拖欠，严重影响原告经营周转，构成实质违约。经多次协商未果。特起诉请求依法判令解除原、被告之间的销售代理合同；被告立即与原告结算，给付拖欠的销售代理费用2056794元并支付违约金（按银行同期贷款利率四倍计算，自2015年元月10日起至实际付清之日止），被告承担本诉讼费用。

被告辩称

被告江苏高**有限公司辩称：由于原告违约，我公司同意解除与原告之间的销售代理合同，我公司保留反诉要求被告赔偿损失的权利。由于双方履行合同期间公司的实际控制人是郑**，现在公司的实际控制人是周**，公司的财务已更换，因履行该合同所发生的相关事实无从知晓，合同履行期间的财务账目目前在洪泽县公安局经侦大队封存，需要原告提供相关证据才能进行核对。

原告就其诉讼请求提供如下证据：

1、2012年4月17日签订的《销售代理合同》，用以证明原告是被告项目的独家代理商、佣金的计算标准、付款时间、违约责任及解除合同的情形。

2、补充协议2份，用以证明相关楼盘代理费用的调整。

3、工作联系单4份，用以证明在销售过程中给客户优惠的具体方案。

4、项目销售价格表，用以证明销售的单价和总价。

5、特别优惠申请单，用以证明对8号楼301室房屋特别优惠是经过被告的书面确认。

6、请佣明细表，用以证明各幢楼的佣金计算标准及销售的具体数量和拖欠佣金的具体数额。

7、催告函及邮寄回执，用以证明原告向被告发出要求结算拖欠款项的意思表示。

8、推盘价格表，用以证明经被告方确认有被告方提供的销售具体价格的详情。

9、商品房销售许可证，用以证明房屋的销售时间。

被告对原告提供的证据1、9的真实性、合法性、关联性均无异议；对证据2、3、4、5、8不予认可，认为该两份补充协议没有公司盖章确认，只有郑**签名，而郑**在其公司既不是股东也不是法定代表人.对证据6系原告单方制作，不予认可。对证据7是否收到在庭后发表书面质证意见。

本院根据原告的申请依法调取了恒隆水城相关房屋销售的备案记录，证明了从2013年8月20日至2015年11月恒隆水城销售的房屋的价格、房号和面积。

本院查明

综合原、被告的当庭陈述及举证，经庭审质证，本院认为原告提供的证据1、9被告均无异议，本院确认有效。原告提供的证据2、3、4、5、8有郑**签字，且被告在答辩时也认可郑**是其公司的前期实际控制人，故被告的辩解意见不符合规定，本院对原告提供的证据予以确认。被告对证据7未能提供实质性意见，本院对此证据予以确认。原、被告对本院调取的证据均无异议，本院对此证据予以确认。

经审理查明：2012年4月20日，原、被告签订《洪**水城项目营销策划销售代理合同》，合同约定：本合同的标的物名称：恒隆水城，本项目地理位置：洪泽县北京路，（洪泽县二中东侧，老车站地块）。本项目总建筑面积约17平方米，其中住宅面积约9平方米；商业面积约8平方米。最终以实际测绘面积为准。大润发超市所在物业之面积不在销售代理范围之内。原告应为本项目提供全案营销策划方案、广告宣传推广和销售事务等。在被告所要求及限定和政府部门所批准的洪泽恒隆水城项目之可销售面积范围内，被告指定原告为本项目的独家销售代理商。在合同有效期内，原告不得将本项目交由第三方策划销售。在合同有效期内，原告不得在洪泽县城区内（含开发新区）为其他楼盘全程营销策划销售在征得被告同意的情况下除外。代理期限：本合同代理期限为取得销售许可证正式公开销售之日起贰拾肆个月。在原告代理期限内，所有签订的房屋买卖合同均需由被告负责最终审核、签字、盖章。本项目所有广告宣传、推广费用由被告负责支付和准备。本项目销售价格的确定：根据当时市场情况，由双方协商，制定销售均价及销售底价，原告结合本项目物业实际情况，根据销售均价，原告在项目开盘前一个月，制定本项目物业合理可行的一房一价销售底价表和对外公示的销售价格表，经原、被告双方签字盖章确认后作为本合同的附件并严格执行。原告应严格执行被告所确认的销售底价，非经被告的书面签字同意，原告不得擅自调整，更不得低于底价销售。原告销售佣金收费标准如下：佣金计算：住宅、商业均以销售额的1%提取。溢价分成：溢价部分按照原告90%，被告10%的比例分成。注：佣金计提标准为原、被告双方确定的销售底价，因被告原因低于销售底价的，原告按实际销售底价结算。溢价为超出销售底价的部分。代理费按月结算，原告在客户签订正式商品房买卖合同并付房款后，次月3日前向被告提供代理佣金和溢价分成结算单，被告确保原告在7个工作日内得到审核，并在收到原告开具的对等金额发票后支付当期费用。若因被告原因导致退房行为，该销售仍计入原告当期销售业绩，但原告不计提销售代理费用。若因被告原因导致银行按揭、客户房款无法到齐的，该销售应计入原告当期业绩，该房款付清后计提销售代理佣金和溢价。违约责任：若被告未按合同规定按时支付销售代理费用，被告每天应按当期相应费用的万分之五作为逾期滞纳金补偿给原告。逾期超过三十天，原告有权提前终止合同。被告在代理期限内，擅自委托除原告外的其他机构销售代理本项目，或者被告无故解除合同，凡出现上述任何现象，则原告有权终止本协议，被告支付原告违约赔偿金叁拾万元，被告并支付原告履行本协议应得收益。原告在代理期限内，未经被告同意擅自终止销售行为，被告有权拒绝支付尚未结算的代理费用和拒付销售任务保证金，原告并支付被告违约赔偿金人民币叁拾万元。在该合同上原告单位签字盖章，被告单位盖章，由郑**在法定代表人栏内签字。2013年9月29日签订恒隆水城销售补充协议，该协议约定：3号楼住宅佣金基本点数为总房款的1.2%。奖励政策：3号楼住宅销售从10月1日开始，两个月内完成95%预约，奖励政策为开盘签约后佣金点数上调至总房款的1.5%，其中被告预留的关系户套数不作为本次考核的范畴。销售价格：3号楼成交均价不低于4000元／平方米。（被告领导优惠房源需出具书面联系单至销售部曹**）。5、6号楼的佣金商定修改如下：双方底价调整至3700元／平方米作为溢价提取的标准，基本佣金提取点数为总房款的1%履行。2014年8月8日又签订恒隆水城销售补充协议，协议约定：8号楼总建筑面积14121.11平米套数：128套，11号楼总建筑面积15046.4平米套数128套。8号楼11号楼住宅佣金基本点数为总房款的1.5%，不提取溢价分成。8号楼11号楼成交均价不低于4000元／平米。（被告领导优惠房源需出具书面联系单至销售部曹**）。上述两份补充协议被告代表处均由郑**签字。合同签订后，原告即对被告开发的恒隆水城项目进行代理销售。2013年8月20日至2015年11月，原告共销售恒隆水城1号楼21套，金额为8355349元。3号楼62套，金额为25164613元。5、6号楼163套，金额为64509749元。8、11号楼208套，金额为93296471元。步行街16套，金额为11564648元。另还销售3号楼8套，金额为3070509元。还销售5、6号楼24套，金额为9513792元。另外，在原、被告履行销售合同期间，恒隆水城项目还签约了步行街121套房屋，2号楼65套，11号楼25套。这些房屋均是以较低的价格签约的。被告已给付原告销售代理佣金2342000元。其余佣金未能支付。后原、被告在2014年底发生矛盾，2015年5月13日原、被告实际不再履行销售代理合同。因销售佣金未能给付，致使原告诉来我院。

本院认为

在审理过程中，原告申请对其主张的佣金中1278603元撤回起诉。

本院认为，原、被告签订的《洪泽·恒隆水城项目营销策划销售代理合同》及恒隆水城销售补充协议均是双方的真实意思表示，不违反法律规定，本院确认有效。原、被告双方应按双方签订的合同和协议履行各自的义务。原告提出解除与被告的销售代理合同，被告对此亦无异议，本院予以认可。关于原告主张的佣金问题，原告已销售被告恒隆水城项目中房屋的总价值202890830元（原告申请撤回的销售房屋的价款除外），被告应按约定的佣金比例和溢价的约定给付原告销售代理费用。被告未按约定给付，应承担给付义务。郑**代表被告和原告签订的恒隆水城销售补充协议虽然没有被告单位盖章，但郑**系被告公司前期的实际控制人，被告对此亦予以认可，故其有权代表公司签署相关意见，而且原告销售的房屋均在洪泽县住房和城乡建设局予以了备案，故被告提出重大事项应经公司决策层同意的辩解不符合法律规定，本院不予采信。关于违约金，原、被告双方的销售代理合同中约定被告未按合同规定按时支付销售代理费用，被告每天应按当期相应费用的万分之五作为逾期滞纳金补偿给被告，此约定过高，现原告主张从2015年元月10日起按银行同期贷款利率的四倍支付违约金的请求符合法律规定，本院予以支持。原告申请对其主张的佣金中1278603元撤回起诉，此请求是原告对其权利的处分，符合法律规定，本院予以准许。依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第九十三条第一款、第一百零七条、第一百一十四条、第四百零五条之规定，判决如下：

裁判结果

一、解除原告淮安市**有限公司与被告江苏高**有限公司签订的《洪泽·恒隆水城项目营销策划销售代理合同》。

二、被告江苏高**有限公司应于本判决发生法律效力之日起十日内向原告淮安市**有限公司支付销售代理费用778191元并从2015年元月10日起以778191元为基数按中**银行公布的同期贷款利率的四倍支付违约金至实际还款日止。

如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。

案件受理费23254元，原告淮安市**有限公司负担5836元，被告江苏高**有限公司负担11582元。

如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省淮安市中级人民法院。同时根据**务院《诉讼费用交纳办法》的有关规定，向该院（开户行：淮安**城中支行，开户名：淮安市财政局，账号：34×××54）预交上诉案件受理费。

裁判日期

二〇一六年一月二十一日