上诉人南京**限公司与被上诉人张**、刘*之商品房预售合同纠纷一案的民事判决书

审理经过

上诉人南京**限公司（以下简称广**公司）因与被上诉人张**、刘*之商品房预售合同纠纷一案，不服南京市浦口区人民法院（2015）浦**初字第1391号民事判决，向本院提起上诉。本院于2016年2月29日立案受理后，依法组成合议庭，于2016年3月18日公开开庭进行了审理。上诉人广**公司的委托代理人邓**、被上诉人张**、刘*之的共同委托代理人王**到庭参加诉讼。本案现已审理终结。

一审原告诉称

刘**、张**原审诉称，2013年10月16日，我方购买了广**公司，位于南京市浦口区五华路9号华山山庄某幢1803室房屋一套，房屋面积131.62平方米，总价款为人民币892383.6元。根据双方当初签订的房屋买卖合同第六条关于房屋交付时间、条件和迟延交付的责任：即广**公司应于2014年5月31日前向我方交付房屋，但是广**公司从约定的交付之日起至今已经一年多尚未交付房屋，广**公司的行为已经构成明显违约。因此，根据双方合同第六条第三款（1）项规定，广**公司应按照已收价款的同期银行贷款基准利率计算迟延交付的违约金，故目前广**公司应当支付违约金71390.7元（按中长期的1-3年银行贷款年利率6%，暂从2014年6月1日计算至2015年10月1日）。因广**公司迟迟不履行房屋交付义务，我方的利益已经受到极大影响，现我方诉至法院，要求判令：1、广**公司向我方继续履行合同，并尽快交房；2、广**公司向我方支付从房屋交付次日起至房屋实际交付之日的违约金（暂从应交付之次日计算至起诉之日为71390.7元，之后的延续计算至房屋实际交付之日）；3、由广**公司承担本案诉讼费用。

一审被告辩称

广**公司原审辩称，我公司与对方签订《南京市商品房预售合同》是事实，双方约定的房屋总价款为892383.6元。合同虽约定广**公司于2014年5月31日前交付房屋，但根据相关规定广**公司可以延迟90天交房；另，有些事情不能预见，无法避免的，国家利益的政府行为，应该扣减相应的违约金。如2013年亚青会期间工地停工，不让施工30天；2014年青奥会自5月1日至8月31日分三个阶段为期4个月的管控期间应当扣除，故应扣除五个月，违约金应自2015年3月1日起计算。至于对方关于利息按中**银行的同期商业贷款基准利率计算的问题，因短期贷款的年利率是4.35%，而不是6%，所以71390.7元计算不准。综上，要求法院查明事实后，依法判决。

一审法院查明

原审法院经审理查明，2013年10月16日，双方签订《南京市商品房预售合同》一份，约定广**公司将位于南京市浦口区五华路9号华山山庄某幢1803室房屋出售给刘**、张**。合同第六条第三项约定，广**公司应于2014年5月31日前向刘**、张**交付该商品房。广**公司迟延交付该商品房的，按照已收价款的中**银行的同期商业贷款基准利率计算迟延期间的利息，向刘**、张**支付违约金。广**公司在3个月内迟延交付该商品房与刘**、张**延迟3个月内未收房，均视为合理延期间，双方互不追究违约责任，超过三个月的按本条款第三项约定履行。合同约定的房屋总价款为人民币892383.6元，该款刘**、张**于2014年2月26日前已全部付清。至本案法庭辩论终结时，该商品房广**公司仍未交付。

原审另查，2013年亚青会与2014年青奥会期间，南京市人民政府曾发出要求有关施工工地停工、管控的通知。

以上事实由双方当事人在法庭上的陈述，刘**、张**提供的商品房预售合同、房款支付凭证；广佳置业公司提供的相关文件等证据证实。

一审法院认为

原审法院认为，双方于2013年10月16日签订的《南京市商品房预售合同》依法成立，且合法有效，双方应当依照合同约定全面履行义务。广**公司在收取刘**、张**的全部购房款后，不按合同约定时间向刘**、张**交付房屋，其行为已构成违约，现刘**、张**要求广**公司承担延迟交付房屋的违约责任，有法律和合同依据，应予支持。就本案而言，根据合同约定广**公司交付房屋是在2014年5月31日前，但合同又同时约定在此之后3个月内延迟交付房屋的，刘**、张**不追究违约责任。据此，广**公司迟延交付违约金计算期间应顺延三个月，即自2014年9月1日起开始计算。因双方对房屋价款及违约金计算方法均无异议，故予以确认。因案涉商品房广**公司至今未交付，且其何时交付现也不能确定，故本案违约金暂算至起诉之日，之后的违约损失，刘**、张**可待实际发生后，另行主张。至于广**公司所称的关于2013年亚青会期间2个月及2014年青奥会期间4个月（自2014年5月1日至8月31日）因工地停工、管控，上述期间应予扣除的辩解意见，原审法院认为，首先，广**公司所称因亚青会停工的期间在合同签订之前，与合同并无关系。第二、合同已约定了3个月的延迟期间，表明双方对上述停工或管控因素已有所预见。第三、2014年青奥会管控时间为期4个月，而其中的5月份管控期间虽在合同约定的交付房屋前，但根据政府通知，该阶段只是管控的准备阶段，并未要求相关工地全面停工。据此，广**公司要求扣除上述5个月的停工、或管控期间的辩解意见，依据不足，不予采信。综上，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条第一款，第一百零七条、第一百一十四条第一款、第一百一十七条第一款的规定，原审法院判决：一、刘**、张**与南京**限公司继续履行于2013年10月16日签订的《南京市商品房预售合同》；二、南京**限公司应于判决发生法律效力之日起十日内向刘**、张**支付迟延交付房屋违约金（以本金892383.6元为基数，自2014年9月1日起至2015年10月29日止，按照中**银行的同期商业贷款基准利率计算）。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。原审案件受理费1585元减半收取792元，由广**公司负担。

上诉人诉称

上诉人广佳置业公司不服原审判决，向本院提起上诉称，2013年10月16日，上诉人与被上诉人签署的《南京市商品房预售合同》约定，被上诉人购买华山山庄某幢1803室房屋，总房价款为人民币892383.6元。上诉人应于2014年5月31日之前向被上诉人交付该商品房。根据最**法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条第三款的规定可以延迟90天，即2014年9月1日交付房屋都属不违约。然而，原审法院判决上诉人承担违约金没有扣除五个月的时间，认为2014年青奥会管控期间在约定交付房屋之后，另外，亚青会在签订合同之前，这些都与商品房预售合同无关。上诉人认为亚青会和青奥会期间工地停工，这是实际情况，这是众所周知的事实，是不能预见的、无法避免的政府行为，应扣减相应的违约金计算期间。综上，请求二审法院改判上诉人应扣减4个月的违约金，由被上诉人承担诉讼费用。

被上诉人辩称

被上诉人刘**、张**答辩称，房屋合同本身约定延期三个月交付已经是不合理格式条款，应作出不利于格式条款提供方的解释。上诉人提供相关证据材料是复印件，证明效力不能认可。亚青会之前整治是2013年2月1日至3月31日，不在房屋合同签订和履行的期限内。青奥会是2014年8月份，已超过房屋应交付期限，与本案无关联性。综上，请求二审法院驳回上诉，维持原判。

双方当事人对原审查明的事实均无异议，本院予以确认。双方当事人在二审中均未提交新证据。

本院认为

本院认为，上诉人广佳置业公司与被上诉人刘**、张**于2013年10月16日签订的《南京市商品房预售合同》系双方当事人真实意思表示，内容不违反法律、行政法规的效力性禁止性规定，合法有效，对双方当事人均有法律约束力。上诉人认为其在施工期间正值亚青会、青奥会召开，南京市政府对施工进行管控，应当扣除相应的停工日期。但从双方约定的交付时间来看，青奥会管控系自2014年7月15日起才对管控区域内扬尘较大的基础工程进行停工，此时早已超出合同约定的交付日期；亚青会的管控时间在双方签约之前，且只是对管控区域内扬尘较大的基础工程进行停工，与合同无涉。本院考虑到双方在合同中已经约定了三个月的迟延交房免责期，即使亚青会和青奥会的管控停工对工期造成一定的影响，亦应当包含在三个月的免责期内，故上诉人要求在本案中扣除因亚青会、青奥会所造成的停工时间，没有事实依据，本院不予采纳。

综上，原审法院认定事实清楚，适用法律正确，判决结果并无不当。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：

二审裁判结果

驳回上诉，维持原判。

二审案件受理费1585元，由上诉人**有限公司负担。

本判决为终审判决。

裁判日期

二〇一六年五月五日