原告余*诉被告湖**有限公司房屋买卖合同纠纷一审民事判决书
审理经过
原告余*诉被告湖**有限公司房屋买卖合同纠纷一案，于2014年11月12日向本院提起诉讼。本院受理后，依法由审判员李**独任审判，于2014年12月24日公开开庭进行了审理。代理书记员张*担任庭审记录。原告余*的委托代理人许路，被告湖**有限公司的委托代理人王*到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。
原告诉称
原告余*诉称，原、被告双方于2006年3月23日签订《商品房买卖合同》，由原告以332352元的价格购买金鹰城圣爵菲斯小区＊＊号房，并约定在2006年5月30日之前交付上述商品房。被告应于商品房交付后365日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案。如因被告的责任，原告不能在规定的期限内取得房地产权属证书的，双方同意原告不退房，被告按已付房价款的2%向买受人支付违约金。合同签订后，被告未及时履行办理原告所购房屋相应的国有土地使用权证登记义务，致使原告直到2013年才取得所购房屋相应的国有土地使用权证。原告认为，被告未能按期履行购房合同规定的义务，其行为已经构成违约，应当承担相应的违约责任。故原告诉至法院，要求判令被告立即向原告支付违约金6647.04元；本案诉讼费用由被告承担。
被告辩称
被告湖**有限公司辩称，国土证的延期办理，被告公司并没有主观过错，小区国有土地证办理延期主要是政府政策的因素导致的。在此期间，被告已在积极办理，但由于政策变化，导致产权证延期，因此被告在本案中没有过错，请法院考虑该客观情况。同时，原告没有取得国有土地使用权证没有直接的损失发生，因此请求法院参照已经生效的判决调整违约金的比例为1%。
本院查明
经审理查明，2006年3月23日，原告余*与被告湖**有限公司签订《商品房买卖合同》，约定原告向被告购买长沙市开福区金鹰城圣爵菲斯小区＊＊号房屋，建筑面积124.29平方米，房屋总价款332352元，被告应在2006年5月30日前向原告交付房屋，被告应当在商品房交付使用后365日内，将办理权属登记需由被告提供的资料报产权登记机关备案。如因被告的责任，原告不能在规定期限内取得房地产权属证书的，原告不退房，被告按已付房价款的2%向原告支付违约金。合同签订后，被告向原告交付了房屋，原告实际向被告支付了购房款332352元，涉案房屋的房屋所有权证书已办理好。因被告未在合同约定的期限内为原告办理国有土地使用权证，原告遂诉来本院。
另查明，原告提供2012年4月17日，由长沙**源局向原告代理律师所在的万和律师事务所出具的“关于金鹰城圣爵菲斯小区土地分户情况的回复”，函称：2010年3月18日，我局受理了湖南**有限公司金鹰城圣爵菲斯小区土地分户的相关资料，受理编号为###。在办理分户过程中，我局根据相关资料进行土地开发建设指标核算，发现其增加了商业建筑面积，需修改出让合同后才能进行分户，遂将资料作退窗处理。2010年7月15日湖南**有限公司依据土地开发建设指标核算表向我局申请办理修改出让合同，受理编号为####。2010年12月7日，该业务已经市人民政府批准，需补交楼面地价、城市基础设施配套费。目前楼面地价已缴清，城市基础设施配套费未缴，需湖南**有限公司履行交费义务后方能办结修改出让合同手续。因此该小区的土地分户仍未办理。被告于2013年1月30日为原告办理长沙市开福区金鹰城圣爵菲斯小区＊＊号房屋的国有土地使用权证。
上述事实有商品房买卖合同、国有土地使用权证、长沙**源局出具的关于金鹰城圣爵菲斯小区土地分户情况的回复、（2012）开民一初字第103号民事判决书、（2012）长中民三终字第4709号民事判决书、当事人陈述及庭审笔录等证据在卷佐证。
本院认为
本院认为，原告与被告签订的《商品房买卖合同》系双方当事人的真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，合法、有效。双方当事人均应按照合同约定履行各自的义务。原告已向被告支付了全部购房款，被告未能在商品房交付使用后365日内，将办理土地权属登记需由被告提供的资料报登记机关备案，导致原告不能在规定期限内取得土地权属登记，被告的行为已构成违约，应承担相应的违约责任。因本案中原告已收受房屋并取得房屋权属证书，被告未能依约办理土地权属证书并不直接妨碍原告对其房屋权利的行使，考虑到原告并未提供被告的本案行为所导致的实际损失，本院酌情对涉案《商品房买卖合同》中约定的违约金标准予以调整，被告应按原告已付房价款的1%向原告支付逾期办理土地权属登记的违约金即3324元。
综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第一百零七条、第一百一十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十八条第一款、第二款、第三款之规定，判决如下：
裁判结果
一、被告湖**有限公司于本判决生效之日起5日内向原告余*支付逾期办理土地权属登记的违约金3324元；
二、驳回原告余*的其他诉讼请求。
如果未按照本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付延迟履行期间的债务利息。
本案受理费50元，因适用简易程序减半收取25元，由被告湖**有限公司承担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于湖南省**民法院。
裁判日期
二〇一四年十二月二十五日
