武汉嘉**限公司与陈**物业服务合同纠纷一审民事判决书

审理经过

原告武汉嘉**限公司（以下简称“嘉**公司”）诉被告陈**物业服务合同纠纷一案，本院于2016年2月3日立案受理后，被告陈**于2016年3月15日向本院对原告嘉**公司提起反诉。本案依法由代理审判员程**适用小额诉讼程序，公开开庭进行了合并审理。原告（反诉被告）嘉**公司的委托代理人焦亚龙，被告（反诉原告）陈**到庭参加诉讼。本案现已审理终结。

原告诉称

原告（反诉被告）嘉**公司诉称：陈**为青山区建设十路临江大道临江港湾小区7栋1单元706室业主，房屋面积为88.37平方米。嘉**公司与临**业委会于2011年8月18日签订《临江港湾物业管理委托合同》，协议签订后，嘉**公司积极履行合同约定的相关权利和义务，依法依约对陈**居住的小区实施规范的物业管理，为其提供了完善的物业管理服务。嘉**公司一直在青山区建设十路临江大道临江港湾小区服务至今。但是自2011年9月开始，陈**停止缴纳物业管理服务费。根据协议的约定，业主或物业使用人逾期缴纳物业管理服务费的，嘉**公司有权要求业主补交并从逾期之日起按每天万分之五交纳违约金。截止至2015年9月，陈**共计欠缴物业费4，241元，违约金63元，合计4，304元。经嘉**公司多次催缴，陈**拒绝交纳。故原告嘉**公司诉至法院，请求判令：陈**向嘉**公司支付物业管理费4，241元，违约金63元，合计4，304元；本案诉讼费用等由陈**承担。

原告（反诉被告）嘉**公司针对被告（反诉原告）陈**的反诉辩称：陈**的反诉不合理，嘉**公司已履行其义务。一是陈**要求嘉**公司承担飘窗漏水造成的损失不合理。陈**未提交地板、墙面修复的记录，该损失亦无明确标准；2013年8月19日，陈**在物管处登记飘窗漏水后，嘉**公司及时通知了开发商和专业的维修人员前来维修，2014年2月的回访登记报告上已写明陈**飘窗不渗水，而在这之后嘉**公司未接到陈**飘窗渗水的登记。二是陈**的车子被划，不应由嘉**公司承担责任，应由侵权责任人赔偿。三是监控不是嘉**公司安装的，且嘉**公司已与业主委员会召开“三方联动”会议，对监控设备进行整改维修。四是嘉**公司对约定的安保、卫生、绿化和公共设施的维护等物业服务范围都履行了义务。因此，陈**应支付2011年9月1日至2015年9月1日的物业管理费和违约金，请求驳回陈**的反诉请求。

被告辩称

原告（反诉被告）嘉**公司为支持其诉讼主张及反诉辩称，向本院提交了如下证据：

证据一、《临江港湾物业管理委托合同》（2011年）及《临江港湾物业管理服务合同》（2013年），证明嘉**公司与陈**间存在物业服务关系；

证据二、《物业费收取通知》4份，证明嘉**公司向陈**催要过物业费的事实；

证据三、小区通知及整改情况，证明嘉**公司对小区管理很完善，服务很到位；

证据四、违法违规行为报告书及劝阻书，证明嘉**公司对违法违规行为进行了劝阻；

证据五、《文明创卫资料》，证明嘉**公司对小区绿化、卫生、公益宣传所做的行为；

证据六、岗位值班记录表，证明嘉**公司的日常巡逻安保正常，值班室有人值班；

证据七、房屋问题的登记记录、维修回访单及《对外工作联系函》，证明嘉**公司在业主房屋出现问题后，及时通知开发商对业主的房屋进行维修；

证据八、《监控设备维修报告》，证明嘉**公司入驻小区前监控设备已不能正常运行；

证据九、照片，证明嘉**公司未破坏和使用小区内的广告栏和宣传栏。

被告（反诉原告）陈**辩称：陈**不是物业合同的签订人，不能成为本案的当事人，不具有诉讼主体资格。陈**自2011年9月停交物业费是有原因的：物业管理不善，陈**的房屋飘窗数年大面积侵水漏水，给其造成损失；自嘉**公司进驻小区后，监控室逐渐无人值守，电动车被盗现象严重，晚上路灯不亮、公共设施损坏严重、牛皮癣广告随处可见、安全通道杂物成堆，特别是7栋8楼安全通道的杂物、废纸盒等都是易燃物，堆积成堆，火灾隐患严重。陈**多次反映无果，最后通过社区在2015年8月21日才得到解决；有些业主（7-804室）为多占公用通道于2011年5月30日将电表和水表设施全部用铁门圈进他家，给业主生活带来极大不便（例如智能冲水费激活水表等），同时带来严重的安全隐患，陈**亦多次反映无果（有现场可查）；小区机动车管理现状一片混乱，机动车被划、被撞时有发生。2014年8月11日，6号楼前停车位上的5台车被划，陈**家中的车也在其中，红**出所出警，嘉**公司当时未开监控。2015年3月，陈**家中的车在同一车位上又被撞和划伤，社区监控有记载（非物业安装）。综上，被告不存在违约，请求驳回原告的诉讼请求。

被告（反诉原告）陈**反诉称：由于嘉**公司管理不善使陈**的两住房（临江港湾7栋706室、806室）飘窗漏水达数年，给其造成了巨大的经济损失。陈**多次向嘉**公司反映漏水事宜，与其他业主到物管处进行了登记，嘉**公司有关负责人也上门查看、拍照、签名、答复等待处理。但是至今几年过去了，房子的保修期过了，嘉**公司还是未解决漏水问题。既然嘉**公司负责此事，无论是开发商房屋质量问题还是物业的管理问题，都应给一个答复。现在陈**的住房（临江港湾7栋706室、806室）两飘窗漏水造成地板和墙面严重受损。保修期过了，开发商不认账，这完全是嘉**公司管理不善造成的。根据《物业管理合同》规定，物业公司为业主提供完善的物业服务，业主应缴纳物业管理费。反之，物业公司管理不善，给业主造成了不良的后果和损失，理应赔偿损失。故被告陈**提出反诉，请求判令：嘉**公司修复好陈**的7栋（706室、806室）两飘窗漏水问题；嘉**公司赔偿陈**706室的地板2，500元、墙面2，500元、人工维修2，000元，共计7，000元。

被告（反诉原告）陈**为支持其抗辩理由及反诉主张，向本院提交如下证据：

证据一、反映飘窗漏水的记录，证明飘窗漏水的情况；

证据二、飘窗、地板及墙面照片，证明因飘窗漏水造成地板、墙面损坏；

证据三、楼道照片及停车费收据，证明物业管理不善。

经庭审质证，陈**对嘉**公司提交的证据一的真实性及证明目的均有异议，认为嘉**公司服务不到位；陈**对嘉**公司提交的证据二的真实性无异议，对证明目的有异议，认为嘉**公司确实向陈**催要物业费，但因嘉**公司服务不到位，陈**一直未交物业费；陈**对嘉**公司提交的证据三的真实性及证明目的均有异议，认为嘉**公司所述与事实不符，小区内无巡视人员；陈**对嘉**公司提交的证据四的真实性及证明目的均有异议，认为陈**系因物业不管别人安装铁门的事情，自己才安装的；陈**对嘉**公司提交的证据五的真实性和证明目的均有异议，认为嘉**公司只有一人在管绿化，卫生做得不好；陈**对嘉**公司提交的证据六的真实性和证明目的均有异议，认为小区内无人值班巡逻；陈**对嘉**公司提交的证据七的真实性和证明目的均有异议，认为嘉**公司虽然对陈**飘窗漏水进行了登记，但问题未解决；陈**对嘉**公司提交的证据八的真实性和证明目的均有异议，认为小区开始有监控，后来监控室无值班人员；陈**对嘉**公司提交的证据九的真实性和证明目的均有异议，认为公告栏和宣传栏上的广告系外来人员张贴的。

嘉**公司对陈**提交的证据一的真实性有异议，认为陈**提交的飘窗漏水记录非原告出具；嘉**公司对陈**提交的证据二的真实性和证明目的均有异议，认为照片上的飘窗不一定是陈**家的，且照片是在渗水后拍的；嘉**公司对陈**提交的证明三的真实性及证明目的均有异议，认为嘉**公司对违建铁门有过劝阻。

本院认为

对上述有争议的证据，本院认为，嘉**公司提交的证据一、二，客观、真实，与本案有关联性，对此本院予以采信；嘉**公司提交的证据三、五、六、九，有图片有记录，能够证明嘉**公司对小区所作的各项工作，对此证明目的本院予以采信；嘉**公司提交的证据四，陈**对其安装铁门的事实予以认可，对此本院予以采信；嘉**公司提交的证据七，其中的房屋问题的登记记录，虽为嘉**公司自行所作记录，但陈**认可嘉**公司就其飘窗漏水进行了登记，对此证据本院予以采信。其中的维修回访单，既无业主签字，又无维修情况说明，对此证据本院不予采信。其中的《对外工作联系函》，由业主委员会、社区居委会及嘉**公司临江港湾管理处共同盖章，对此证据本院予以采信；嘉**公司提交的证据八，该证据上有业主委员会、社区居委会及嘉**公司临江港湾管理处三方盖章，陈**亦认可小区现在有监控设备，对此本院予以采信。

陈**提交的证据一、二，系其自行拍摄，且未提交其他证据予以佐证，对此本院不予采信；陈**提交的证据三，其中的楼道照片，客观、真实，与本案有关联性，对此本院予以采信。其中的停车费收据，与本案无关，对此本院不予采信。

经审理查明：陈**系武汉市青山区临江港湾小区7栋1单元706号业主，该房屋属高层住宅，建筑面积为88.37平方米。2011年8月18日，武汉市**业主委员会（甲方）与嘉**公司（乙方），双方间签订了《临江港湾物业管理委托合同》，其中约定：“甲方将临江港湾委托于乙方实行物业管理，委托管理期限为贰年，自2011年8月15日起至2013年8月14日止；委托管理事项为房屋建筑共用部分的维修、养护和管理，包括：楼盖、屋顶、外墙面、承重结构、楼梯间、走廊通道、门厅；共用设施、设备的维修、养护、运行和管理，包括：共用的上下水管道、落水管、垃圾道、烟囱、共用照明、天线、中央空调、暖气干线、供暖锅炉房、高压泵房、楼内消防设施设备、电梯；公用绿地、花木、建筑物品等的养护与管理；公共环境卫生，包括公共场所、房屋共用部位的清洁卫生、垃圾的收集、清运；交通与车辆停放秩序的管理；维护公共秩序，包括安全监控、巡视、门岗执勤；物业管理公共服务质量：房屋外观整齐美观、无乱搭乱放，设备运行良好，房屋及设施、设备的维修、养护、维护及时，公共环境干净整洁，无乱贴乱画，绿化长势良好、修剪整齐、无缺省，交通秩序指定停放、停放有序；物业管理服务费为住宅房屋按建筑面积高层1元每月每平方米向业主或物业使用人收取；业主和物业使用人逾期交纳物业管理费的，从逾期之日起按每天应交管理费的万分之五交纳滞纳金；因房屋建筑质量、设备设施质量或安装技术等原因，达不到使用功能，造成重大事故的，由开发建设单位承担责任并作善后处理，产生质量事故的直接原因，以政府主管部门的鉴定为准。”武汉市**业主委员会与嘉**公司分别在该合同上签字并加盖公章。合同签订后，嘉**公司对武汉市青山区临江港湾小区进行物业服务。

2013年8月18日，武汉市**业主委员会（甲方）与嘉**公司（乙方），双方间签订了《临江港湾物业管理服务合同》，约定的委托管理期限为叁年，自2013年8月15日起至2016年8月14日止，委托管理服务事项、双方权利义务、物业管理公共服务质量、物业管理服务费用等均与《临江港湾物业管理委托合同》一致。

《临江港湾物业管理委托合同》、《临江港湾物业管理服务合同》签订后，陈**自2011年9月1日起未向嘉**公司交纳物业服务费，后经嘉**公司多次书面催缴，陈**仍未按约结清所欠费用。故嘉**公司诉至本院，请求判如所请。陈**认为嘉信物业供公司未解决其飘窗漏水问题，致使已过保修期，给其造成损失，故提出反诉，请求判如所请。

另查明，临江港湾小区存在垃圾清理不到位，绿化存在缺省，乱搭乱建，车辆停放无序等情况。

飘窗渗漏水属于房屋建筑质量问题，嘉**公司向青安**程公司反映，该公司已进行多次整改。

本院认为，本案的争议焦点为：陈**是否为适格被告；陈**是否向嘉**公司支付物业费及违约金；嘉**公司是否赔偿陈**的损失。

一、关于陈**是否为适格被告的问题。依照相关法律规定，业主大会或业主委员会的决定，对业主具有约束力；业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。业主以其并非合同当事人为由提出抗辩的，人民法院不予支持。《临江港湾物业管理委托合同》、《临江港湾物业管理服务合同》系武汉市**业主委员会与嘉**公司签订的，对全体业主具有约束力。因此，该两份物业服务合同对陈**具有约束力，陈**为适格被告。陈**关于其并非合同当事人的抗辩，本院不予采信。

二、关于陈**是否向嘉**公司交付物业费及违约金的问题。嘉**公司与武汉市**业主委员会签订的合同，系当事人的真实意思表示，内容不违反法律规定，合法有效，对业主具有约束力，嘉**公司与陈**双方均应按合同约定履行各自的义务。虽然嘉**公司对小区进行了物业服务，但在服务过程中未严格按照合同的约定履行自己的义务，存在一定的瑕疵。因此，根据嘉**公司提供的服务，本院酌情为陈**减少缴纳物业服务费的30%，即陈**应向嘉**公司交纳2011年9月1日至2015年9月的物业费2，969元（88.37平方米×1元／平方米×48个月×70%）。故嘉**公司请求判令陈**支付物业管理费4，241元的诉讼请求，对其中的2，969元，本院予以支持。陈**关于不交纳物业管理费的抗辩，本院不予采信。

由于嘉**公司在履行合同中存在瑕疵，其应承担相应的责任，陈**无需向嘉**公司支付违约金。故嘉**公司请求判令陈**支付违约金63元的诉讼请求，本院不予支持。陈**关于不支付违约金的抗辩，本院予以采信。

三、关于嘉**公司是否向陈**赔偿损失及修复飘窗漏水的问题。合同中，关于嘉**公司的委托管理服务事项中，不包括飘窗渗漏水的整改；嘉**公司就陈**飘窗渗漏水问题进行了登记，并向开发建设单位进行了反映，嘉**公司尽到了通知义务；陈**未提交证据证明其损失的计算依据与标准，对其损失未进行鉴定亦无政府主管部门的鉴定；飘窗渗漏水属于房屋建筑质量问题，由开发建设单位承担责任。故陈**请求判令嘉**公司修复飘窗并赔偿损失7，000元的诉讼请求，本院不予支持。嘉**公司对此的抗辩，本院予以采信。依照合同的约定：“因房屋建筑质量等原因，达不到使用功能，造成重大事故的，由开发建设单位承担责任并作善后处理”，陈**可就飘窗漏水问题另行主张权利。

据此，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条，《最**法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、第三条、第六条、《物业管理条例》第七条第（五）项及《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条、第一百六十二条之规定，判决如下：

裁判结果

一、陈**于本判决生效之日起10日内向武汉嘉**限公司支付物业费2，969元；

二、驳回武汉嘉**限公司的其他诉讼请求；

三、驳回陈**的反诉请求。

如果未按本判决指定的履行期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。

本案减半收取的案件受理费25元，反诉案件受理费25元，由陈**负担。

本判决为终审判决。

裁判日期

二〇一六年四月二十五日