湖南水**有限公司与王**物业服务合同纠纷一审民事判决书

审理经过

原告湖南**有限公司（以下简称“水清木*物业”）诉被告王**物业服务合同纠纷一案，本院立案受理后，依法由审判员刘**适用简易程序公开开庭进行了审理，代理书记员周**担任庭审记录。原告水清木*物业委托代理人胡**、刘*，被告王**委托代理人朱**均到庭参加了诉讼，本案现已审理终结。

原告诉称

原告水**物业诉称：被告为长沙市开福区XXX小区XXX室业主，房屋面积XXX平方米。2008年12月22日，原告受湖南**有限公司委托，承接XXX的物业服务项目。被告应按1.6元／月／平方米的标准向原告支付物业费，但在2013年6月1日至2015年11月30日，被告一直未缴纳物业费。截止2015年11月30日，被告共欠缴30月的物管费，共计人民币7110元，依照协议约定，被告还应承担滞纳金213.3元。原告多次催缴，但其拒绝缴纳。为维护原告的合法权益，请求判令：1、被告支付原告物业费7110元，滞纳金213.3元，共计7323.3元；2、被告承担本案诉讼费。

被告辩称

被告王**辩称，原告不履行房屋维修协调义务，原告对被告楼上楼下业主违规搭建未采取任何措施，对垃圾未进行处理。原告主张的滞纳金于法无据。业主不缴纳物业费是在履行抗辩权；被告物业未装修，物业费应按九折支付。

本院查明

经审理查明，2008年12月22日，原告（乙方）与湖南**有限公司（甲方）签订《前期物业服务合同》，约定原告对友联绿洲（XXX）提供前期物业服务，自乙方接管首期物业后，本物业管理服务范围内物业服务收费实行物业服务费包干方式，乙方服务报酬在物业管理服务费中提取。物业服务费用由业主按其拥有物业的建筑面积缴纳，具体收费标准为高层住宅1.6元／月／平方米计算。合同还对物业的基本情况、服务内容及质量、物业的经营与管理、物业的接管验收、物业的使用与维护、专项维修基金、违约责任等内容进行了约定。被告系该小区XXX号房屋业主，建筑面积XXX平米。2012年5月31日，原告与被告王**签订前期物业管理服务协议，约定由原告对被告所在小区提供前期物业服务。其中委托管理的事项包括房屋建筑共用部位的维护、养护和管理（共用部位包含内天井）、共用设施、设备的运行、维护和管理、园艺及环境卫生、安全消防、交通秩序与车辆停放、档案资料、房屋装饰装修管理等事项，物业服务费按1.6元／平方米／月支付，费用交纳时间为每月25日前，被告不按协议约定的收费标准和时间交纳有关费用的，原告有权要求被告补交并从逾期之日起按欠费总额的3%交纳滞纳金。协议还对双方的权利及义务等内容进行了约定。其后，被告领取了房屋装修钥匙，但实际并未装修入住。原告提交的物业服务需求记录表显示，被告就房屋整改、物业费要求按9折支付等情况多次向物业反映情况。因双方就物业费的支付标准、房屋整改等事项存在分歧，自2013年6月1日起至今，被告未支付物业费，双方为此酿成本纠纷。

另查明，被告虽然在物业办理了装修手续，但未实际装修入住。被告收房后，因房屋需开发商维修整改，被告认为原告未尽协助义务，致使房屋维修不及时，为此，被告多次向原告电话询问；同时，被告楼上楼下业主存在利用共用区域搭建楼台、户外防盗窗等情形，对于楼下加建的楼台上面的垃圾，原告未能及时处理。

以上事实，有当事人陈述、前期物业服务合同、前期物业服务协议、物品领用确认表、物业服务需求记录表、交费记账联、律师函、照片等证据材料在卷佐证，足以认定。

本院认为

本院认为，一、原告与开发商签订的前期物业服务合同及与被告签订的前期物业服务协议系双方当事人的真实意思表示，形式合法，主要内容没有违反法律法规的强制性规定，应属有效。被告系XXX小区业主，合同及协议对被告均有拘束力。原告为小区提供物业服务后，被告应及时足额支付物业服务费。二、现被告自2013年6月1日起至今未支付物业费，构成逾期，应承担继续支付的违约责任。同时，被告办理装修手续后，并未实际装修使用，参照《湖南省物业服务收费管理办法》的相关规定，被告的物业服务费可按90%支付，故自2013年6月1日起至2015年11月30日，被告共应向原告支付物业费6398元，对超出上述金额的部分，本院不予支持。三、对于被告提出的房屋维修整改及其他业主搭建楼台等情况，因涉及案外人的利益及相邻权等，被告可另行主张权利。四、因双方对物业费的支付标准一直存在分歧，且原告在管理、卫生等方面存在瑕疵，故原告主张的滞纳金，本院不予支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十八条，第一百六十二条并参照《湖南省物业服务收费管理办法》第十九条之规定，判决如下：

裁判结果

一、被告王**于本判决发生法律效力之日起七日内向原告湖南**有限公司支付2013年6月1日至2015年11月30日止的物业服务费6398元；

二、驳回原告湖南水**有限公司的其他诉讼请求。

如被告未按本判决指定的期间履行给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。

本案受理费人民币50元因适用简易程序减半收取25元，由被告王**承担。

本判决为终审判决。

裁判日期

二〇一六年二月四日