湖南大**有限公司与易*、齐蓓物业服务合同纠纷一审民事判决书

审理经过

原告湖南大当家物业**公司（以下简称原告）诉被告易*、齐蓓物业服务合同纠纷一案，本院受理后，依法组成合议庭，于2015年12月15日公开开庭进行了审理。原告委托代理人胡**、丁**到庭参加了诉讼。被告易*、齐蓓经本院依法传唤，拒不到庭参加诉讼。本案现已审理终结。

原告诉称

原告诉称，两被告为长沙市**章小区A5栋1602室业主，房屋面积为132.32平方米。2011年4月17日，原告受湖南省**发有限公司委托，承接长沙**章小区的物业服务项目。2009年11月5日，原告与两被告签订前期物业管理服务协议。服务期间，原告一直积极履行合同约定的相关权利和义务，依法依约对两被告居住的小区实施规范的物业管理，为两被告提供了完善的物业管理服务。但是，自2010年10月31日至2015年6月30日，被告一直未缴纳物业管理费，截至2015年6月30日，被告共欠缴56个月的物业管理费，共计11139元，依照前期物业管理服务协议的约定，被告还应承担滞纳金27570元。原告多次催缴未果，原告遂诉至法院，请求判令：1、两被告立即支付长沙市**章小区A5栋1602室物业管理费11139元，滞纳金27570元，合计38709元；2、两被告支付本案所有诉讼费用。

被告辩称

被告易*、齐*未到庭，没有发表答辩意见。

本院查明

经审理查明，2009年6月23日，被告易*、齐*（买受人）与湖南省**发有限公司（出卖人）签订《长沙市商品房买卖合同》，约定：买受人购买的商品房为盛世华章小区项目中的第A5幢2单元16层1602号房，建筑面积为132.32平方米。2009年11月5日，原告（甲方）和被告易*（乙方）签订《前期物业管理服务协议》，约定：乙方所购房屋为盛世华章小区A5幢1602室高层住宅，建筑面积132.32平方米，收费标准为高层住宅部分为1.5元／平方米月。乙方违反本协议，不按本协议约定的收费标准和时间缴纳有关费用的，甲方有权要求乙方补交并从逾期之日起每日按应缴费用的千分之三加收违约金。本协议自甲乙双方签字之日起生效，至业主大会与物业管理企业签订的《物业管理合同》生效时终止。协议还就其他事项进行了约定。2011年4月17日，原告（乙方）与湖南省**发有限公司（甲方）签订《前期物业服务委托合同》，约定：甲方将盛世华章小区委托给乙方进行物业管理服务，委托管理期限自2011年4月17日起至盛世华章小区业主大会另行选聘物业服务企业止，如业主大会未选聘新物业公司，此合同自动延期到新合同签订之日止；物业服务费标准为小高层每月每平方米1.6元。合同还就其他事项进行了约定。原告向两被告提供物业服务后，两被告未按约交纳物业服务费，原告遂于2015年7月28日诉至本院，请求判如所请。

庭审过程中，原告称物业管理费计算有误，应为11114.8元；两被告已入住本案房屋，并提交2014年12月17日的《催款通知单》、《律师函》证明曾向两被告催讨物业费，主张违约金计算至2015年6月30日。

另查明，2008年3月28日，原告与湖南省**发有限公司签订的《前期物业服务委托合同》，约定委托管理期限暂定三年，自2008年4月18日至2011年4月17日。2011年4月17日，原告与湖南省**发有限公司续签《前期物业服务委托合同》。

以上事实，有原告工商登记资料、被告身份资料、《商品房买卖合同》、《入伙通知书》、《前期物业服务委托合同》、《前期物业服务协议》、《催款通知单》、张贴律师函照片、当事人陈述以及庭审笔录等证据在卷佐证，足以认定。

本院认为

本院认为，原告与被告易*签订的《前期物业服务协议》系当事人真实意思表示，内容不违反法律、行政法规的禁止性规定，该协议依法成立并生效，对当事人具有约束力，当事人均应按约定履行各自的义务。

1、关于物业服务费的问题。根据《中华人民共和国合同法》第六十条的规定，当事人应当按照约定全面履行自己的义务。原告履行了对被告易*、齐*共有的房屋所属的盛世华章小区进行物业管理服务的义务，被告易*、齐*应按合同约定履行按时交纳物业管理费的义务。本院根据《商品房买卖合同》约定的房屋面积132.32㎡及《前期物业服务协议》约定的收费标准为1.5元／㎡，因被告易*、齐*未到庭没有提出异议，本院认定每月物业服务费198元（132.32㎡×1.5元／㎡），故2010年10月31日至2015年6月30日的物业服务费为11114.88元（132.32㎡×1.5元／㎡×56个月），原告主张物业服务费11114.8元，本院予以支持。

2、关于滞纳金的问题。本案滞纳金实为违约金，原告主张按照《前期物业服务协议》约定的日千分之三加收违约金计算至2015年6月30日，但距原告2014年12月17日的《催款通知单》已有四年多之久，根据《中华人民共和国合同法》第一百一十九条的规定，当事人一方违约后，对方应当采取适当措施防止损失的扩大；没有采取适当措施致使损失扩大的，不得就扩大的损失要求赔偿。该违约金标准过高，本院酌情调整为日万分之三计算从2013年7月28日（起诉之日前的两年）起计算至2015年6月30日，故违约金为1901.4元（6930元×0.03%×702天＋198元×3个月×0.03%×628天＋198元×3个月×0.03%×536天＋198元×3个月×0.03%×446天＋198元×3个月×0.03%×355天＋198元×3个月×0.03%×263天＋198元×3个月×0.03%×171天＋198元×3个月×0.03%×81天）。

据此，依照《中华人民共和国合同法》第五条、第四十四条、第六十条、第一百一十九条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四之规定，判决如下：

裁判结果

一、被告易*、齐*应于本判决生效之日起7日内向原告湖南大当家物业**公司支付2010年10月31日至2015年6月30日的物业服务费11114.8元及违约金1901.4元；

二、驳回原告湖南大当家物业**公司的其他诉讼请求。

如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。

本案受理费768元，由被告易*、齐*负担。

如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于湖南省**民法院。

裁判日期

二〇一五年十二月十七日