岳阳**限公司房屋买卖合同纠纷二审民事判决书

审理经过

王**与岳阳**有限公司（以下简称福**司）房屋买卖合同纠纷一案，湖南省岳阳市岳阳楼区人民法院于2015年9月22日作出了（2015）楼民一初字第193号民事判决。福**司不服，向本院提起上诉。本院受理后，经过阅卷、调查和询问当事人，因没有提出新的事实、证据或者理由，合议庭认为不需要开庭审理。本案现已审理终结。

一审法院查明

原审法院经审理查明，2011年11月19日，王**与福**司签订了《商品房买卖合同》（合同编号：51132207009-1056）（以下简称合同）合同约定王**购买福**司建设开发的福隆巴陵尚都009栋-1层-1056号商品房，建筑面积38.40平方米，单价19002.6元／平方米，总价款为729700元。自合同签订当日王**一次性付清全部房款人民币729700元。福**司应在2012年7月31日前将具备下列第一种条件，并符合合同约定的商品房交付王**使用，1、该商品房验收合格；2、该商品房经综合验收合格；3、该商品房经分期综合验收合格；4、该商品房取得商品住宅交付使用批准文件。如遇到下列特殊原因，福**司可据实予以延期：1、遭遇不可抗力且福**司在发生之日起30日内告知王**的；2、遇国家政策、法规发生变化，政府行为等非福**司导致延期的。逾期交房违约责任，1、逾期不超过60天，按日向王**支付已交房款万分之三的违约金，合同继续履行；2、逾期超过60日后，王**有权解除合同，王**要求继续履行合同的，合同继续履行，福**司按日向王**支付已交房款的万分之四的违约金。商品房达到交付使用条件后，福**司应书面通知王**办理交付手续，福**司还需提供《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》，福**司不出示证明文件或出示证明文件不齐全，王**有权拒绝交接，由此产生的延期交房责任由福**司承担。合同签订后，王**依约支付了全部房款。2012年12月12日，勘察单位核工业长沙工程勘察院、设计单位福建省**有限公司、施工单位湖南**有限公司、监理单位湖南环宇**限责任公司及福**司对福隆.巴陵尚都该栋房屋的工程进行了竣工验收。后经核实，该房屋的实际建筑面积为37.31平方米，房屋总价款为708987元，福**司于2014年7月24日开出了销售发票，并于2015年4月17日退回王**多收的购房款20713元。王**以福**司延期交房为由提起诉讼，请求判决：1、福**司赔偿逾期交房137天违约金39987.56元；2、福**司承担本案的诉讼费用。

一审法院认为

原审法院认为：王**与福**司之间所签订的《商品房买卖合同》系双方真实意思表示，未违反国家强制性法律规定，合法有效，双方均应依合同约定履行各自的义务。合同约定福**司应于2012年7月31日前按约定将商品房交付王**，而福**司的工程直至2012年12月12日才组织勘察、设计、施工、监理单位竣工验收完毕，福**司应承担延期交房的违约责任，故对王**要求支付逾期违约金的诉讼请求，予以支持。双方约定的交房条件是该商品房经验收合格，而该房的竣工验收时间是2012年12月12日。因此，福**司承担延期交房违约责任的时间应计算到2012年12月12日。违约金具体计算应为王**已交房款的总额×延期的天数×日万分之四。福**司收款后直到2014年7月24日才给王**出具发票，并于2015年4月退还王**多收的购房款，因此福**司辩称本案已过诉讼时效的理由不能成立。综上，依照《中华人共和国合同法》第八条、第一百零七条、第一百一十四条的规定，判决如下：一、由福**司支付王**逾期交房违约金38001.70元（134天×708987元×4÷10000）。二、王**的其他诉讼请求予以驳回。案件受理费800元，由福**司。

上诉人诉称

上诉人福**司上诉称，1、2012年12月12日交房后，购房合同的主要内容已经履行完毕，故本案的诉讼时效应从此时开始计算。此后上诉人开具发票及退还多收房款的行为，与延期交房的行为无关，王**没有任何证据存在时效中止或中断的事由，故王**于2015年4月提起诉讼超过了诉讼时效；2、本案系因天气原因造成延期交房，上诉人自身没有过错，上诉人因不可抗力延期履行，不应承担赔偿责任；3、房屋交付后，王**未将房屋投入使用，一审法院在王**无任何直接损失的情况下判决上诉人承担违约金，一百多天凭空获利三万余元，违背了我国违约金弥补损失的原则。综上，一审认定事实，适用法律错误，请求撤销原判，驳回王**的诉讼请求。

被上诉人辩称

王**口头答辩称，1、答辩人发现不符合收房条件时一直与福**司协商，但福**司却一直拖延未解决问题，2014年时双方还就房产证办证一事在协商，故答辩人于2015年起诉并未超过诉讼时效；2、天气问题并不影响福**司延期交房；3、答辩人主张的违约金系根据合同约定计算，于法有据。

二审期间，上**隆公司与被上诉人王**均未提交新的证据。

本院查明

本院二审查明的事实与原审法院查明的一致。

本院认为

本院认为，本案系一起房屋买卖合同纠纷案件，二审争议的焦点主要有三个：一是本案是否已经超过诉讼时效；二是能否认定是不可抗力的原因造成福**司延期交付房屋；三是本案的违约金约定是否过高。

关于第一个焦点，王**在民事起诉状中陈述，其发现被告延期交房后，自2012年10月1日起，先后数十次到福**司办公室协商，但福**司一直拖延。2014年5月，福**司副总经理李**口头承诺由公司先承担办证费用，办理房产证后再协商赔偿事宜。根据民事诉讼法的规定，当事人的陈述亦属于证据，结合福**司收款后直到2014年7月24日才给王**出具发票，并于2015年4月退还王**多收的购房款的事实，本院认为王**的陈述具有可信性，亦与日常生活经验法则相符，可认定本案诉讼时效因王**主张过权利而中断，故王**于2015年4月提起诉讼并未超过诉讼时效。

关于第二个焦点，《中华人民共和国合同法》第一百一十七条规定：“因不可抗力不能履行合同的，根据不可抗力的影响，部分或者全部免除责任，但法律另有规定的除外。当事人迟延履行后发生不可抗力的，不能免除责任。本法所称不可抗力，是指不能预见、不能避免并不能克服的客观情况。”第一百一十八条规定：“当事人一方因不可抗力不能履行合同的，应当及时通知对方，以减轻可能给对方造成的损失，并应当在合理期限内提供证明。”《商品房销售管理办法》第三十条规定：“因不可抗力或者当事人在合同中约定的其他原因，需延期交付的，房地产开发企业应当及时告知买受人。”依据上述规定，福**司若要以不可抗力免除责任，必须同时具备如下条件：一、必须发生了不能预见、不能避免并不能克服的客观事件；二、不可抗力的免责事实必须是双方签约后发生的；三、福**司必须提供将发生不可抗力的事实及时通知了购房者的证明。本案中，天气因素对施工进度确实存在影响，但是作为房地产开发企业在进行房屋开发前，就应当根据当地的年平均天气情况，结合气象部门对未来天气状况的预测，合理预计工期，确保按期完工，因此，阴雨天气过多并非完全不能预见，不构成不可抗力的事由。

关于第三个焦点，根据《最**法院关于适用中华人民共和国合同法若干问题的解释（二）》第二十九条“当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决”之规定，当事人因违约金的过高或者过低而请求法院予以调整的，人民法院应当以造成的实际损失为基础进行调整，而要确定实际损失的大小，便需先解决举证责任分配问题，依据民事举证一般规则，应当由主张调整违约金的一方承担举证责任，故**公司应对双方约定的违约金是否过分高于实际造成的损失以及造成损失的大小承担相应的举证责任，而该公司并未提交任何证据予以证明。参照中国**银行同期贷款利率来看，双方约定的违约金标准也并未超出利率的四倍，且王**在积极履行合同义务，在履行合同过程中并无过错，故结合本案案情综合考虑，双方所约定的违约金并未过高。故本院对上诉人福**司主张违约金过高要求调整的上诉请求不予支持。

综上，上诉人福**司的上诉理由均不能成立，本院不予以采纳。本案一审认定事实清楚，适用法律正确，处理恰当，应予维持。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：

二审裁判结果

驳回上诉，维持原判。

二审案件受理费750元，由岳阳**限公司负担。

本判决为终审判决。

裁判日期

二〇一六年一月二十八日