（2015）永中法民一终字第392号上诉人永州市**有限公司因商品房买卖合同纠纷一案民事判决书

审理经过

上诉人永州市**有限公司（以下简称港**司）因商品房买卖合同纠纷一案，不服湖南省永州市零陵区人民法院（2013）零民初字第1215号民事判决，于2015年6月17日提起上诉，原审法院于2015年8月21日向本院移送上诉状及案卷材料，本院于同日受理后，依法组成合议庭，于2015年9月9日下午在本院第一审判庭公开开庭进行了审理，上诉人港**司的委托代理人顾*，被上诉人贺*的委托代理人黄**参加诉讼。本案现已审理终结。

一审法院查明

原审查明：2005年10月23日，被**公司与原告贺*签订《商品房买卖合同》约定，第一、原告贺*购买被**公司开发的圣马可时尚广场六层F型住房一套，单价为900元／平方米，房屋建筑面积为156.59㎡，总价款为140，931元。约定原告贺*按第一种方式支付购房款：银行按揭，在签订合同当天原告贺*支付总价款的38.23%为53，880元；第二、原告贺*按被**公司通知及时到银行办理贷款手续，所贷款项作为购房款由银行直接付给甲方，并且乙方将所购房的房产证作为该按揭贷款抵押、担保。该贷款占乙方应付购房款的57.77%，计人民币80，000元，如原告不具备向银行申请贷款的条件，或原告办理贷款时间超过通知时间30天仍未办好贷款手续的，原告可按第二种方式向被告支付购房款。第三、余款5%，即7，050元，原告在房屋竣工交付前三天一次性付清。第四、被告须于2006年8月28日前，将经竣工验收合同，并符合本合同规定的装饰和设备标准的房产交付给原告使用。合同第七条约定，被告在房屋交付给原告后180天内，为原告代办房屋所有权证和土地使用证。合同签订当天，原告付给港**司购房首付款现金53，880元。2006年7月1日，原告贺*又向被**公司缴纳了房屋购房款2，818元。

2006年12月9日，原告贺*与被**公司签订了一份《购房补充协议》，协议约定：原告同意将被告购买的套房改成宾馆形式，并在与该楼层其他购房户同等的条件下无条件返租给被告。被告将上述房屋改建后，双方未实际按《购房补充协议》履行。

2013年12月9日，港**司将金太阳商贸城2楼、3楼商铺中未出售的商铺、住房（含原告六楼的房屋）等资产转让给杨**、杨**。原告遂诉至法院，称按揭不成是港**司在银行的信誉原因导致的，故原告认为港**司违约。在本案审理过程中通释明，要求原告将购房款余款84，232元交至原审法院，原告提供了永**级法院（2015）永中法民三终字第46号判决书，以被告港**司下欠其房屋门面租金31，266元，要求抵扣其购房款，其实际下欠被告港**司购房款52，966元，并要求被告港**司交付房屋及办理有关产权证。而港**司则认为公司已口头和书面通知原告办理贷款手续，是原告不提交资料不自行办理贷款，原告违约在先，故提起反诉要求解除合同。

一审法院认为

原判认为：原告与港**司签订的商品房买卖合同意思表示真实、合法、有效，对双方都有约束力。现原告要求继续履行合同，港**司反诉要求解除合同，因此，本案争执的焦点是：合同双方是否存在违约和可以解除合同的情形，办理按揭贷款是否是港**司应尽的义务？合同中约定港**司同意原告以按揭贷款支付剩余购房款，港**司认为对按揭贷款仅负有通知的义务，公司已口头和书面通知，是原告不提交材料不办理按揭。经原审法院和永州**民法院审理的港**司与其他购房人同类纠纷案件中已查明该商贸城的商铺及住房购买人无法办理出按揭贷款，原因在于港**司有义务与银行签订贷款项目合作协议，确保买受人在其自身没有过错的情况下能够顺利办理出按揭贷款，原告按合同约定交纳了首付款，提供给港**司的个人贷款资料无不良征信记载，由于港**司未履行作为开发商的义务导致银行按揭贷款办理不成，因此，按揭贷款不能办理的违约方是港**司。在原告的银行按揭贷款手续未能办出，导致按揭贷款办理不能，构成违约，被告商品房买卖合同在法律上及事实上都不具有继续履行的条件，反诉要求解除商品房买卖合同，原告支付违约金，请求依法驳回原告的诉讼请求的理由不能成立，不予支持。

由于本案在审理过程中港**司拒绝收取原告的剩余购房款。通过法院释明，原告交纳了剩余购房款52，966元至原审法院，履行了支付剩余购房款的合同义务。因此原告要求港**司协助办理房屋的房产证和国有土地使用权证的诉讼请求合法，予以支持，原告应依约定承担当时即2006年办证由其缴纳的相关税、费。由于港**司未履行作为开发商的义务，导致办证时间拖延，故办证增加的税、费由港**司承担。据此，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条第一款、第一百三十五条、第一百零七条、《最**法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第一条、《最**法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定，判决：一、被告永州市**有限公司继续履行其与原告贺*签订的《商品房买卖合同》，限在本判决生效后一个月内向原告贺*交付金太阳商贸城六楼F型住房，面积156.59平方米；二、被告永州市**有限公司在本判决生效后三个月内为原告贺*办理好金太阳商贸城六楼F型住房的房屋产权证、土地使用证，贺*按2006年的标准支付办证税、费，不足部分由永州港**有限公司承担；三、解除原、被告2006年12月9日签订的《购房补充协议》；四、驳回原告贺*其他诉讼请求；五、驳回反诉原告永州市**有限公司的反诉请求。案件受理费3，100元，由原告贺*负担1，550元，被告永州市**有限公司负担1，550元；反诉费1，550元，由被告永州市**有限公司负担。

上诉人诉称

上诉人港**司上诉称：1、本案被上诉人未向上诉人提交办理按揭相关材料，按揭贷款不能办理的违约方是被上诉人；2、本案《商品房买卖合同》事实上已经解除；3、本案已超过诉讼时效；4、被上诉人的诉讼请求是为其办理按揭支付购房款，而原审释明要其支付购房款，程序违法。请求二审依法驳回被上诉人的全部诉讼请求。

被上诉人辩称

被上诉人贺*答辩称：1、三年返租款是事实，上诉人向被上诉人开具了收款收据。2、按揭手续费、评估费等费用和按揭资料被上诉人都提交了，但由于上诉人与银行有矛盾，以致未能按揭贷款；3、合同可以继续履行，被上诉人多次找上诉人，上诉人均予推拖；4、上诉人没交房给被上诉人，也未为上诉人办理房产证，本案没有超过诉讼时效；5、原审认为房屋己经不能按揭，所以才释明要求以现金支付购房款。请求二审依法驳回上诉，维持原判。

二审期间，双方当事人均未向本院提交新的证据。

本院查明

本案二审查明的事实与一审认定的事实一致，对一审认定的事实本院予以确认。

另查明，上诉人返租被上诉人涉案住房期限为五年。

本院认为

本院认为，本案系商品房买卖合同纠纷。双方当事人争执的焦点主要是：1、本案按揭贷款不能办理的违约方是谁；2、本案《商品房买卖合同》是否已经解除，如果没有解除是否可以继续履行；3、本案是否已超过诉讼时效；4、原审判决被上诉人支付购房款是否程序违法。

一、关于本案按揭贷款不能办理的违约方是谁的问题。本案上诉人未提供任何证据证实被上诉人未向上诉人提交办理按揭相关材料，按揭贷款不能办理的违约方是被上诉人。现有生效裁判文书证实上诉人在同类案件中无法办理按揭贷款的原因在于上诉人不能与银行签订贷款项目合作协议。因此，本案不能按揭贷款责任在于上诉人。

二、本案《商品房买卖合同》是否已经解除，如果没有解除是否可以继续履行的问题。本案《商品房买卖合同》是双方真实意思的表示，且不违反法律规定，因此，合法有效。因该合同双方既未协商解除，也未经法院判决解除，故涉案《商品房买卖合同》没有解除。

三、本案是否已经超过诉讼时效的问题。法律规定，诉讼时效应当自权利人知道或者应当知道其合法权利受到侵害之日起计算。本案由于上诉人返租被上诉人房屋的期限为五年，即自2007年5月1日至2012年4月30日，前三年租金己经抵扣购房首付款，后两年租金还要按时支付。同时，由于被上诉人多次向上诉人主张权利后，上诉人自述又于2012年9月20日向上诉人发出《最后通知》，请被上诉人前来协商，说明被上诉人并不知道其合法权利己经受到侵害。因此，本案没有超过诉讼时效。

四、原审判决被上诉人支付购房款是否程序违法的问题。本案由于在原审过程中上诉人拒绝收取被上诉人的剩余购房款，因此，通过原审释明，被上诉人交纳剩余购房款52，966元至原审法院，以履行支付剩余购房款的合同义务，既未违反法定程序，亦未损害上诉人的利益，依法应予支持。

综上所述，原判认定事实清楚，适用法律正确，实体处理恰当，上诉人的上诉理由与事实及法律不符，本院不予采纳。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款（一）项之规定，判决如下：

二审裁判结果

驳回上诉，维护原判。

二审案件诉讼费3，100元，由上诉人永州市**有限公司负担。

本判决为终审判决。

裁判日期

二〇一五年九月十五日