代玉婵与黄**、罗**、邬继红占有物返还纠纷案一审民事判决书

审理经过

原告代玉婵与被告黄**、罗**、邬**占有物返还纠纷一案，本院于2015年5月27日立案受理后，被告邬**于2015年9月9日对原告代玉婵提起反诉，本院依法组成由审判员龙**担任审判长，人民陪审员余**、夏*参加的合议庭，于2015年11月23日、2016年4月5日公开开庭进行了审理。原告（反诉被告）代玉婵及其委托代理人陈**，被告罗**，被告（反诉原告）邬**（第一次开庭）及其委托代理人宋**到庭参加了诉讼，被告黄**经本院合法传唤，未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。

原告诉称

原告（反诉被告）代*婵诉称：2012年7月，原告所有的坐落在桃源县漳江镇莲花湖社区商业步行街11栋旁1、第2号门面被他人进行装修，原告阻止时得知：第2号门面被被告黄**、罗**于2010年7月2日以30万元转卖给了被告邬**，被告邬**已将第2号门面租赁给他人经营。现要求三被告返还属于原告所有的第2号门面，赔偿经济损失，并承担本案诉讼费。

原告（反诉被告）代玉婵就其诉讼主张向本院提交桃房权证字第37152号《房屋所有权证》、桃国用（2010）第001439号《国有土地使用证》、证人杨**的证言1份，欲证明第2号门面不是共同所有的事实。

被告辩称

被告黄**未作答辩，亦未向本院提交证据。

被告罗**辩称：1、2007年，被告罗**、黄**和案外人冯**、原告代玉婵共同翻修房屋时已约定一、二层门面（包括第2号门面）为四户共有；2、房屋翻修建成后，四户一致同意以门面抵债。2010年7月将第2号门面以30万元抵给了债权人被告邬**，具体是被告黄**经办，非法买卖不成立；3、被告邬**合法取得门面时，房屋尚未办理产权登记，后被告黄**统一办证时简化手续将门面登记在原告代玉婵名下，故被告邬**有权要求履行过户手续。

被告罗**就其抗辩主张向本院提交了租赁合同、行政处罚告知书、卖房委托合同各1份，欲证明原告委托被告罗**建房、卖门面的事实。

被告（反诉原告）邬**辩称并诉称：2007年，被告罗**因与原告、被告黄**以及冯**合作建房需要，统一借款，房子建成后将一、二层门面统一出卖，所得资金偿还借款、欠款，被告罗**出面向被告邬**借款7万元。2010年7月2日，被告黄**、罗**出面按四户商议的方案将第2号门面以30万元抵给了被告邬**，被告邬**除借款本息外补交了余款。此后，被告邬**以自己名义将第2号门面对外招租，原告不仅未提出任何权益争议，还从被告黄**手上拿走了卖房款5万元用于房屋装修。可见原告对第2号门面的转让一直是明知和认可的，被告黄**、罗**出售第2号门面的行为是表见代理。被告邬**据此对原告提起反诉，要求原告履行合同义务，将第2号门面过户给被告邬**，并承担反诉诉讼费。

被告（反诉原告）邬**就其抗辩主张向本院提交了下列证据：

1、购房协议、收条各1份，欲证明被告邬**通过买卖合同获得第2号门面并支付了相应价款的事实；

2、翻修原住宅筹款办法协议书1份，欲证明原告代玉婵与被告黄**、罗**等五户共同建房的事实；

3、筹资收据7份、门面租赁合同书1份、工程造价及费用支出相关材料1组，欲证明被告黄**是合作建房的实际负责人，原告代玉婵明知及认可第2号门面出售并领取50000元卖房款的事实。

原告（反诉被告）代玉婵辩称：四户集资建房是事实，但没有推选代理人处置房屋，原告不知道被告邬**购买第2号门面一事，双方之间也没有房屋买卖合同。原告从被告黄**手上拿到的5万元是被告黄**给的装修款，不是卖房款。

经庭审质证，对原告提交的证据，被告罗**无异议，被告邬**对证人杨**的证言的真实性提出异议，经审查，证言杨**证明了与原告、被告黄**、罗**等人共同筹资建房的事实，与原告、被告罗**陈述的情况一致，本院对上述证据予以采信。对被告罗**提交的证据，被告邬**无异议，原告对行政处罚告知书的真实性无异议，但认为行政处罚告知书不能达到证明目的，卖房委托合同没有原告签名，租赁合同不具关联性，经审查，上述证据与本案不具关联性，本院不予采信。对被告邬**提交的证据，被告罗**无异议，原告对真实性无异议，对证明目的提出异议，经审查，本院对证据1、2以及证据3中原告收取装修款5万元的证据予以采信，证据3中的其余证据与本案没有关联，本院不予采信。

本院查明

经审理查明：2007年4月20日，原告与被告黄**、罗**、案外人赵*、冯**签订了《翻修原住宅筹款办法协议书》，约定五户对位于桃源县漳江镇莲花湖居委会一组、桃花源商业步行街旁的原有房屋进行翻修，对所缺资金共同筹款，本息共同负担，从售房后结算中扣除等等。后被告罗**向被告邬**借款70000元用于共同建房。2007年6月18日五户一起开始建造房屋，2007年11月竣工。

2010年7月2日，被告黄**、罗**以原告、被告黄**、罗**和冯**、赵*的名义与被告邬**签订了《购房协议》，将诉争标的第2号门面以300000元出售给被告邬**。除去借款本金70000元和利息后，被告邬**于2010年8月13日付清了余款。

2010年8月10日，桃源县国土资源局为原告颁发了桃国用（2010）第001439号《国有土地使用证》；2010年8月27日，桃源**管理局为原告办理了包括诉争第2号门面在内的桃房权证字第37152号《房屋所有权证》。

本院认为

本院认为，本案的争议焦点：一、谁是诉争第2号门面的实际所有权人；二、被告邬**与被告黄**、罗**签订的购买第2号门面的协议是否有效。

一、关于房屋建成后谁是诉争第2号门面的实际所有权人的问题。

原告认为第2号门面产权登记为自己，被告罗**认为按翻修筹款办法协议书的约定属共有。本院认为，不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力。翻修筹款办法协议书没有约定门面共有，从房屋建成后分配的情况看，原宅基地上翻修的房屋（包括门面）属原所有宅基地使用人所有，且原告取得了第2号门面的不动产权属证书，而该证书是权利人享有该不动产物权的证明，足以证明门面不是共有，故第2号门面的实际所有权人是原告。

二、关于被告邬**与被告黄**、罗**签订的购买第2号门面的协议是否有效的问题。

原告认为自己在协议上没有签字，被告黄**、罗**无权卖房，协议无效。被告罗**认为第2号门面属共同所有，且建房人商议决定卖门面后才出售，协议有效。被告邬**认为被告黄**、罗**出售门面的行为是表见代理，且原告收取了卖房款，对第2号门面的转让是明知和认可的，协议有效。本院认为，虽然被告罗**、黄**以五户名义将第2号门面卖给被告邬**，但原告是第2号门面的实际所有权人，没有在购房协议上签字，也没有出具由被告黄**、罗**代理出售第2号门面的委托手续，且《翻修原住宅筹款办法协议书》上没有约定如何售房和由谁售房，原告代玉婵所收50000元也不能证明是被告邬**所付购房款，故被告黄**、罗**出售第2号门面的行为没有得到原告的授权，也不构成表见代理，购房合同无效。对原告要求三被告返还第2号门面的诉讼请求，本院予以支持，对原告要求三被告赔偿损失的诉讼请求，因未提供损失依据，本院不支持；对被告邬**反诉要求原告将第2号门面过户的诉讼请求，本院予以支持。被告邬**的购房款损失，应另案主张。

被告黄**经本院合法传唤，无正当理由未到庭参加诉讼，依法予以缺席判决。

据此，依照《中华人民共和国物权法》第九条第一款、第十七条、第三十九条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决如下：

裁判结果

一、被告黄**、罗**、被告（反诉原告）邬**在本判决生效后三十日内将桃房权证字第37152号《房屋所有权证》中从南到北第2号门面返还给原告（反诉被告）代玉婵；

二、驳回原告（反诉被告）代玉婵的其他诉讼请求；

三、驳回被告（反诉原告）邬**的反诉诉讼请求。

本诉案件受理费80元，由被告黄**、罗**负担；反诉案件受理费80元，由被告（反诉原告）邬**负担。

如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于湖南省**民法院。

裁判日期

二〇一六年四月五日