文伯梅与刘**、杨**等物权保护纠纷二审民事判决书

审理经过

上诉人文伯梅与被上诉人刘**、杨**、何**、原审第三人湖南省**发公司（以下简称阳**司）物权保护纠纷一案，湖南省**人民法院于2015年4月27日作出（2014）天民初字第2198号民事判决书。文伯梅不服，向本院提出上诉。本院受理后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。

一审法院查明

原审法院经审理查明：文伯梅于2001年3月26日与阳**司签订《商品房买卖合同》，约定文伯梅购买阳**司开发建设的位于长沙市天心区福临街2号“福临大厦”一单元24、25号门面，建筑面积共计109平方米，房屋总价款60万元，阳**司应于2001年10月30日前将该门面交付给文伯梅。后因阳**司未履行交付门面以及办理房屋所有证的合同义务，文伯梅于2006年向长沙**员会申请仲裁，要求确认“福临大厦”一层商场东北角1-3轴之间的一单元24、25号门面归文伯梅所有，并承担相应违约金，长**委员会于2006年6月12日作出（2006）长仲裁字第19号仲裁裁决书，确认文伯梅购买的“福临大厦”一层商场东北角1-3轴之间的一单元24、25号门面（建筑面积109平方米）的所有权归文伯梅所有，阳**司于裁决书送达之日起10日内将24、25号房屋交付给文伯梅，并由阳**司办理上述所购房屋的所有权证。该裁决生效后，因涉案24、25号房屋的建设工程未办理竣工验收手续，涉案房产面积未经房产部门测绘，未办理房屋产权证。该份《商品房买卖合同》未经房产部门备案登记。

2001年3月2日，何**与阳**司签订《商品房买卖合同》，约定何**购买福临大厦一单元9号门面，建筑面积44.7平方米，阳**司交付门面时使用面积保证90%（实得面积），合同总金额223500元。何**认为其购买的9号门面的实用面积不足，于当日与阳**司签订《补充协议》，约定“何**同意以福临大厦9号门面不足的面积调整到24、25号门面。”何**与阳**司签订合同后，何**及其母亲刘**认为其9号门面的实用面积不足25平方米，于2002年开始从24号、25号门面占用一部分，并在两个门面中加建墙体，作为刘**经营“利华招待所”的接待室。何**与阳**司签订的《商品房买卖合同》于2001年3月9日经房产部门办理备案登记。何**从2010年开始出租24号、25号门面中实际占用的面积给杨**经营。文伯梅、何**与阳**司签订的《商品房买卖合同》所附平面图均未标注面积，由阳**司开发的涉案房产的建设工程未经竣工验收，涉案房产面积未经测绘，不具备办理房屋产权证书相关条件。

一审法院认为

原审法院认为，本案的争议焦点：一、何**在24号、25号门面中占有、使用的门面面积是否属于文伯梅的门面面积；二、何**、刘**、杨**是否应当承担侵权责任。本案系财产侵权纠纷，文伯梅应举证证明其对购买的涉案房产已取得所有权证或涉案房产的面积、范围已经房产部门测绘确认，才能确认其系涉案房产的权利主体。文伯**公司购买“福利大厦”24号、25号门面，虽经仲裁裁决确认涉案房屋的所有权归文伯梅所有，并要求阳**司办理涉案房产的产权登记手续，但因涉案房产的建设工程未经验收，房产面积未经房产部门测绘，文伯梅未取得涉案房产的所有权证，无法确认文伯梅主张的涉案房产的具体位置、面积、房屋所有权的范围。文伯梅以侵权之诉主张权利，文伯梅提供的物业公司、业主委员会的证明与设计图纸，均不能证明何**在24号、25号门面占有、使用的面积属于文伯梅的房产面积，且双方所购门面未经测绘，亦不能确认何**实际占用、使用面积的具体范围。文伯梅要求何**承担退还侵占门面以及赔偿经济损失的诉讼请求，应不予支持。刘**作为何**委托其管理诉争门面的管理者，杨**作为实际承租人，均不应承担侵权责任。文伯梅可待涉案房产取得所有权证后，另行主张权利。据此，依照《中华人民共和国物权法》第九条、第十四条、第十五条、第二百四十三条以及《最**法院〈关于民事诉讼证据的若干规定〉》第二条之规定判决：驳回文伯梅的诉讼请求。本案案件受理费4300元，由文伯梅承担。

上诉人诉称

文伯梅不服，上诉称：1、长沙**员会于2006年6月12日依法作出的（2006）长仲裁字第19号仲裁裁决书，认定“福临大厦”一层东面24、25号门面的所有权归文伯梅所有。2、何**、刘**、杨**非法占有使用上诉人24、25号门面，从2006年开始非法占有使用至今已有9年。3、何**和阳**司于2001年3月2日签订的《补充协议》违反了我国《商品房销售管理办法》第十二条“商品住宅按套销售，不得分割拆零销售”的规定，何**与阳**司恶意串通，将文伯梅24、25号两个整体门面分割、肢解，将两门面109平方米中的21平方米补给何**，《补充协议》系无效合同。4、“福临大厦”整个一层只有24号、25号门面，没有其他任何标号为24、25号的门面。原审判决书和庭审笔录记录，何**、刘**、杨**都认可非法占用使用24、25号门面中的21平方米。综上，请求撤销原判，依法改判。

被上诉人辩称

何**、刘**、杨**辩称，原判认定事实清楚，适用法律正确，程序合法，请求驳回上诉，维持原判。

本院查明

本院二审查明的事实与原判认定的事实一致。

本院认为

本院认为：福临大厦至今尚未办理竣工验收手续，建造行为未完成，且房产部门尚未对福临大厦进行测绘，亦未能确定福临大厦的房号和面积，且根据《中华人民共和国城市房地产管理法》的规定，房地产开发项目竣工，经验收合格后，方可交付使用。根据福临大厦的现状，原审法院对于文伯梅主张何**、刘**和杨**侵害其房屋所有权的诉讼请求未予支持，并无不当。上诉人文伯梅的上诉理由不能成立，本院不予支持。综上，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：

二审裁判结果

驳回上诉，维持原判。

本案二审诉讼费4300元，由上诉人文伯梅负担。

本判决为终审判决。

裁判日期

二〇一五年八月十三日