邹**与长沙**贸公司、长沙市**发经营公司借款合同纠纷再审民事判决书

审理经过

邹**与长沙**贸公司（以下简称宏**司）、长沙市**发经营公司（以下简称经营公司）借款合同纠纷一案，湖南省**人民法院于1998年12月18日作出（1998）开民初字第195号民事判决。邹**不服，向检察机关申诉。湖南省长沙市人民检察院于2008年4月14日作出长检民抗字（2008）第4号民事抗诉书，向本院提出抗诉。本院于2008年5月13日作出（2008）长中民监字第0124号民事裁定书，裁定由本院提审本案，并于2012年7月16日作出（2008）长中民再终字第0196号民事判决。该判决生效后，案外人梅**、苏**不服，向湖南**民法院提出申诉。该院于2014年7月24日作出（2014）湘高法民监字第18号民事裁定，指令本院再审本案。本院依法另行组成合议庭，分别于2014年12月11日、2015年8月6日公开开庭审理了本案。本案现已审理终结。

一审法院查明

一审法院查明，1998年1月21日、1998年2月13日，邹**与宏**司签订两份《借款协议》，由邹**分别借款六十六万元和二十一万元给宏**司，宏**司以其所建的本市潮宗街宏金花园B栋5楼5-1、5-2、5-3、5-4，6楼6-1、6-2、6-3、6-4及4楼4-2、4-3共十套商品房作为借款抵押。协议还约定到期不能还款，借款自动转为双方所签购房合同的房价款，借款还款期限分别为两个月和一个月，双方在签订借款协议同时又于1998年1月20和1998年2月23日签订了两份《商品房销售协议》，协议甲方为长沙市**经营公司宏金花园工程指挥部和宏**司，乙方为邹**。协议约定邹**出资人民币六十六万元和二十万元，分别购买了本市潮宗街宏金花园5-1、5-2、5-3、5-4、6-1、6-2、6-3七套商品房（建筑面积为751.8平方米）和4-2、4-3两套商品房（建筑面积为217平方米），付款方式一次性付款，交付房屋日期为1998年3月30和1998年4月30日。1998年1月22日、1月23和1998年2月16日宏**司以借款名义出据收取了邹**人民币四十六万元、二十万元和二十一万元。邹**和宏**司所签两份借款协议均在1998年1月22日，1998年2月20在长沙市公证处分别进行了公证，现宏**司未归还分文借款本金及利息给邹**。另查明，本市潮宗街宏金花园工程项目系宏**司与经营公司联合开发建设，双方于1994年4月21日签订了一份《联合开发协议》，协议约定经营公司提供土地使用权，负责拆迁安置和办理报建审批手续，宏**司提供拆迁安置房建设资金五百万元给经营公司并自筹资金建设两栋商住楼。宏**司分得自建两栋商住楼全部产权并自主销售，宏**司共计向经营公司支付了人民币三百五十万元。经营公司未按约办理基建审批手续，也未办妥房屋预售许可证。宏**司建设的两栋商住楼，A栋已完工交付使用，B栋尚未竣工（主体工程已建成，内部装饰未施工）。由于宏**司经营管理不善，从1998年4月份起，该公司自行停止经营，法定代表人陈某某下落不明。宏**司于1994年1月份成立，成立时主管单位为长沙**总公司，该公司性质为全民所有制，注册资金六十二万三千元应由长沙**总公司拨付，1995年5月份，宏**司主管单位变更为第三人石化公司，第三人石化公司未另行拨分文款项给宏**司，宏**司亦没有上缴管理费给第三人石化公司。

一审法院认为

一审法院认为，邹**与宏**司所签的两份借款协议是双方真实意思表示，合法有效。该协议约定宏**司到期如不能偿还邹**借款，借款自动转化为双方所签购房合同的房价款，此约定为附条件的民事法律行为，即借款届满时，宏**司如不能归还借款，则购房协议开始生效履行。由于宏**司到期未能归还借款，故双方签订的《商品房销售协议》进入实际履行阶段，因宏金花园工程未办理基建审批手续，也未办理房屋预售许可证，故宏**司与经营公司将在建房屋进入市场销售的行为违反了有关法律法规的规定，其与邹**签订的《商品房销售协议》应为无效协议，根据无效协议处理原则，宏**司应将收取邹**的房价款予以退还。宏**司隐瞒所建房屋未报建审批和无预售许可证的事实，将未竣工的房屋进入市场销售，给邹**造成了较大的经济损失。宏**司与经营公司联合开发建设宏金花园，经营公司本应负责办妥基建工程报建审批手续和房屋预售许可证，但经营公司却违约未办理，故宏**司与经营公司均有过错，对造成本案纠纷应承担全部责任并应赔偿因过错给邹**造成的经济损失。第三人石化公司不是宏**司开办时的主管单位，且又未收取宏**司的管理费，不应承担连带偿付责任。据此，依照《中华人民共和国民法通则》第五十八条第一款第三项、第六十一条第一款、第六十二条、第一百零六条、《中华人民共和国房地产管理法》第三十六条、第四十四条的规定，判决如下：一、邹**与长沙**贸公司签订的关于长沙市潮宗街宏金花园B栋4楼4-2、4-3、5楼5-1、5-2、5-3、5-4、6楼6-1、6-2、6-3九套房屋的商品房销售协议无效。长沙**贸公司在本判决发生法律效力之日起十日内退还邹**支付的购房款八十七万元；二、从一九九八年一月二十二日至一九九八年三月二十二日，长沙**贸公司按银行同期贷款利率向邹**支付六十六万借款的利息。长沙**贸公司和长沙市**发经营公司按六十六万元本金的每日万分之五罚息标准共同赔偿邹**的经济损失（计算时间从一九九八年三月二十三日起至履行完毕之日止）；三、从一九九八年二月十六日起至一九九八年三月十六日止，长沙**贸公司按银行同期贷款利率向邹**支付二十一万元借款利息。长沙**贸公司和长沙市**发经营公司按二十一万元本金以每日万分之五的罚息标准共同赔偿邹**经济损失（计算时间从一九九八年三月十七日起至履行完毕之日止）。四、驳回邹**其它诉讼请求。本案案件受理费18586元，公告费750元，合计人民币19336元，由长沙**贸公司和长沙市**发经营公司承担。

一审判决生效后，邹**不服，向湖南省长沙市人民检察院依法提起抗诉。

再审申请人称/抗诉机关称

湖南省长沙市人民检察院抗诉认为：1、一审民事法律关系认定错误，本案应为商品房买卖合同，一审以借款纠纷判决错误。2、一审判决确定责任承担发生错误。宏丰**营公司对造成《商品房销售协议》的无效应共同承担赔偿责任。3、与邹**情况相同的戴某某等6人的房屋买卖纠纷中，开**法院及中院均判决宏金花园归上述6人所有，同样的事实，法院却没有支持邹**要求确认房屋归其所有的请求，造成显失公平。特提出抗诉，请求依法再审。

本院原再审查明，1998年1月21日、1998年2月13日，邹**与宏**司签订两份《借款协议》，由邹**分别借款六十六万元和二十一万元给宏**司，宏**司以其所建的本市潮宗街宏金花园B栋五楼5-1、5-2、5-3、5-4、六楼6-1、6-2、6-3、6-4及四楼4-2、4-3共十套商品房作为抵押，协议还约定到期不能还款，借款自动转为双方所签购房合同的房价款，借款还款期限分别为两个月和一个月，双方在签订借款协议同时又于1998年1月20日和1998年2月23日签订了两份《商品房销售协议》，协议甲方为长沙市**经营公司宏金花园工程指挥部和宏**司，乙方为邹**，协议约定邹**出资人民币六十六万元和二十万元，分别购买了本市潮宗街宏金花园B栋5-1、5-2、5-3、5-4、6-1、6-2、6-3、及4-2、4-3九套商品房，付款方式为一次性付款，交付房屋日期为1998年3月30日和1998年4月30日。1998年1月22日、23日和2月16日宏**司以借款名义出据收取了邹**46万元、20万元、21万元，两份借款协议均在1998年1月22日、2月20日在长沙市公证处分别进行了公证。宏**司后未归还邹**借款本金及利息。另查明，宏金花园项目系宏**司与经营公司联合开发建设，双方于1994年4月21日签订了一份《联合开发协议》，约定经营公司提供土地使用权，负责拆迁及审批报建手续，宏**司提供拆迁安置房建设资金500万元给经营公司并自筹资金建设两栋商住楼，宏**司分得自建两栋商住楼全部产权并自主销售，宏**司共计向经营公司支付了350万元，经营公司未按约办理基建审批手续，也未办妥房屋预售许可证，宏**司建设的两栋商住楼中A栋已完工交付使用，B栋尚未竣工（主体完成未内装）。由于宏**司经营管理不善，自1998年4月起，该公司自行停止经营，法定代表人陈某某下落不明。宏**司1994年1月成立，主管单位为长沙**总公司，注册资金623000元由长沙**总公司拨付，性质为全民。1995年5月主管单位变更为石**司，但石**司未拨款及收取管理费。再查明，邹**上述抵押（购买）的九套房屋由于宏**司的原因（一房多卖）现状分别如下：4-2号房屋一套经长沙市开福区人民法院（1998）开民初字第663号民事判决，该房归李某某所有；该判决现已发生法律效力，李某某实际占有该房。4-3号房屋经长沙市开福区人民法院（1998）开民初字第687号民事判决，该房归邹某某所有；该判决现已发生法律效力，邹某某实际占有该房。5-4号房屋经长沙市开福区人民法院（1998）开民初字第612号民事判决，该房归陈**所有；该判决现已发生法律效力，陈**实际占有该房。5-3号房屋经长沙市开福区人民法院（1998）开民初字第668号民事裁定采取财产保全，申请人为杨某某。6-3号房屋经长沙市开福区人民法院（2001）开民一初字第10号民事判决，该房归袁某某所有。6-1号房屋为邹**实际占有。

本院认为

本院原再审认为，邹**与宏**司签订的借款协议及借款行为合法有效。借款期满后因宏**司未归还借款，该借款已转化为购房款，邹**与宏**司、经营公司之间《商品房销售协议》因宏金花园未办理审批报建、取得商品房预售而无效，对此宏**司、经营公司均存在过错，但鉴于本案中房屋已基本建成，宏**司已歇业，法定代表人下落不明，为保护债权人的合法利益，应将销售协议中邹**所购房屋确认归其所有为宜。但是，由于上述销售协议中销售给邹**的4-2、4-3、5-3、5-4、6-3号房因存在一房多卖的事实，上述房产已由相关生效法律文书确认给其他购买人所有，因此不宜再确认归邹**所有。再审期间，邹**自愿放弃对上述五套商品房的主张，本院予以准许。综上，一审认定事实清楚，但处理不当。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百五十三条第一款第（三）项之规定，判决如下：一、撤销长沙市开福区人民法院（1998）开民初字第195号民事判决；二、长沙市潮宗街宏金花园B栋编号为5-1、5-2、6-1、6-2号商品房归邹**所有。长沙**贸公司及长沙市**发经营公司在本判决生效之日起六个月内共同负责办理产权登记手续交邹**，办理产权手续相关费用由邹**负担。本案一审案件受理费18586元，二审案件受理费6100元，合计24686元，由长沙**贸公司及长沙市**发经营公司共同负担。

再审裁判结果

案外人梅**、苏**不服本院原再审判决，向湖南**民法院申诉称：一、原再审判决在认定被申请人邹**与宏**司签订的《商品房销售协议》因宏金花园未办理基建审批手续，未取得商品房预售许可证而无效的事实基础上，未依法适用我国《合同法》关于合同无效的处理原则，而是直接判决无效合同约定的部分房屋归邹**所有。该判决结果明显与我国《合同法》之明文规定相悖，属于适用法律错误；二、申请人与宏**司之间也系因签订的《商品房销售协议》无效而产生的购房款返还之债权关系，且这一法律关系业已经过长沙**民法院生效判决予以确定。因此，申请人与邹**的债权人地位和债权种类是相同的，且都不存在优先受偿的情形，而原再审法院却判决邹**取得宏金花园四套房屋的产权明显有失公平；三、申请人的占有居住行为是申请人为实现生效判决确定的债权而采取的自力救济途径，且该救济方式并未损害国家、集体及其他第三人的合法权益。况且，申请人在占有居住期间，投入了大量的人力、物力及财力对居住房屋进行内部装饰，且宏金花园小区水、点、煤气管道的铺设、开通及小区其他配套设施的建设都是申请人联合小区其他住户一起集资建成，因此，申请人属于宏金花园小区业主，对居住房屋享有合法权益，原再审法院却没有依法通知申请人参加诉讼，而径直将申请人居住14年之久的房屋判归邹**所有，严重损害了申请人的合法权益。基于上述理由，梅**、苏**向湖南**民法院提出如下请求：1、依法撤销长沙**民法院作出的（2008）长中民再终字第0196号民事判决；2、请求依法确认申请人梅**占有长沙**金花园B栋5-1、5-2号房屋合法；3、请求依法确认苏**占有长沙**金花园B栋6-2号房屋合法；4、本案诉讼费由三被申请人承担。

邹**答辩称：申请人梅**所购买的房屋是宏金花园B栋二楼C、D、3-1、3-2四套房屋，面积为252平方米；申请人苏**所购买的房屋是宏金花园B栋三楼B座一套房屋，面积为108平方米；被申请人邹**所购买的房屋是宏金花园B栋5楼5-1、5-2，6楼6-1、6-2四套房屋。因此，梅**、苏**与涉案房屋宏金花园B栋5-1、5-2、6-2号房没有任何联系，长期侵占并不能成为梅**、苏**对涉案房屋主张债权请求权的理由，两申请人对涉案房屋不享有实体权利，没有资格成为本案的当事人。基于上述理由，邹**请求本院驳回两申请人的再审请求，依法公正判决。

经营公司答辩称：一、本案所涉《商品房销售协议》均由宏**司与相关当事人签订，与我公司无关；二、本案所涉邹**与宏**司所签订的两份借款协议是双方真实意思表示，合法有效，我公司非借款协议中的责任主体；三、梅**、苏**申请再审，要求将所争诉房屋的产权归属其名下，无任何证据支持和法律依据。综上所述，梅**、苏**的再审请求既无法律依据，也无事实依据，依法应予以驳回。

宏**司经本院依法传唤，未到庭参与答辩。

再审中，申诉人梅**、苏**为支持其诉讼请求，向本院提交以下证据：

证据一、梅**缴纳5-1、5-2号房屋有线电视费、水电煤气费等各类费用的收据、发票。拟证明梅**自1998年占有并实际居住至今的事实。

证据二、苏**缴纳6-2号房屋的水电煤气及配套附属设施维修管理的费用收据。拟证明苏**自1998年便实际占有并居住在潮宗街宏金花园B栋6-2房的事实。

证据三、（2013）开执恢字第00698号查封公告及执行裁定书。拟证明苏**基于（1998）开民初字第00642民事判决向法院申请强制执行，执行法院依法查封6-2号房屋的客观事实。

证据四、筹款账册一册。拟证明1998年至2000年，业主凑款修缮宏金花园公共设施，邹**未参与筹资，在有充足房源可供救济时，邹**也未及时行使权利。

证据五、宏金花园照片一组。拟证明1998年业主自力救济时，宏金花园尚处于烂尾楼状态，未达到居住条件。业主筹款修缮公共设施时，邹**因不愿凑钱，自愿放弃该种救济方式。

证据六、李**商品房销售协议。拟证明李**仅购买一套房屋，在实现债权救济后，由于尚有剩余房源无人居住，遂另占4-1房屋一套。

证据七、开**法院公告。拟证明宏金花园有充足房源无人居住，其它部分业主在入住多年之后，占有居住剩余房源。而邹**消极行使权利，错失救济时效。

对于申诉人提交的证据，被申诉人邹**发表如下质证意见：对证据一的真实性、合法性及关联性均有异议。对证据二的真实性、合法性及关联性均有异议。证据三与本案不具有关联性。证据四真实性、合法性无法确定，关联性有异议。证据五真实性、合法性无法确定，关联性有异议。证据六真实性、合法性无法确定，关联性有异议。对证据七的真实性、合法性及关联性无异议，对其证明目的有异议，该份证据恰好证明了邹**一直通过法律途径维护自身合法权益的事实。

对于申诉人提交的证据，被申诉人经营公司发表如下质证意见：证据一只能证明梅**占有房屋的事实，而不能证明房屋归梅**所有。证据二也只能证明苏志雄占有房屋的事实，而不能证明房屋归苏志雄所有。证据三证明涉案房屋相关的责任承担主体是宏**司而不是我公司。对证据四、证据五、证据六的真实性、合法性及关联性均有异议。对证据七的真实性、合法性及关联性均无异议。

本院对申诉人梅**、苏**提交的证据认证如下：对证据一、证据二的真实性及合法性予以认定，对其关联性及证明目的不予认定，该两份证据只能证明梅**、苏**占有房屋的事实，但不能成为梅**、苏**主张房屋所有权的依据。对证据三的真实性、合法性及关联性均予以认定，本院依法予以采信。对证据四、证据五、证据六的关联性不予认定。证据七的真实性、合法性及关联性均予以认定，本院依法予以采信。

再审中，被申诉人邹**向本院提交以下证据：

证据一、长沙市开福区人民法院（1998）开民初字第653号民事判决书，拟证明梅**所购房屋为宏金花园B栋二层C、D、3-1、3-2四套房屋，而并非本案涉案房屋。

证据二、长沙市开福区人民法院（1998）开民初字第642号民事判决书。拟证明苏**所购房屋为宏金花园B栋三楼B座房屋，而并非本案所购房屋。

证据三、长沙**民法院（2000）长中民再终字第144号民事判决书。拟证明长沙**民法院就与本案相同及相类似的案情，作出了有利于房屋购买者的判决，从法律上保护了购房者的合法权益。

证据四、梅**、苏**、邹**实际占有使用房屋的情况。拟证明梅**已实际占有四套房屋。

证据五、执行裁定书，拟证明邹**一直在利用法律途径维护自己的权利。

对于被申诉人邹**提交的证据，申诉人梅**、苏**发表如下质证意见：对证据一、证据二、证据三的真实性及合法性均无异议，关联性有异议。对证据四的真实性、合法性及关联性均有异议。对证据五的真实性无异议，合法性及关联性有异议。

对于被申诉人邹**提交的证据，申诉人经营公司发表如下质证意见：对五份证据的真实性、合法性及关联性均无异议。

本院对被申诉人邹**提交的证据认证如下：对证据一、证据二、证据三、证据五的真实性、合法性及关联性均予认定，本院依法予以采信。证据四的真实性无法确定。

结合以上证据，本院再审另查明，因宏**司法定代表人陈某某下落不明，宏金花园项目并未完工，后续建设和公共设施及物业管理系业主共同出资修缮完成。本案争诉房屋中，宏金花园B栋5-1房、5-2房由梅**实际占有使用，宏金花园B栋6-2房由苏**实际占有使用。

本院再审查明的其它事实与原再审查明的事实一致。

根据本案相关证据及原审情况，结合当事人的诉求，本院归纳争议焦点如下：

一、邹**与宏**司、经营公司之间签订的购房合同是否有效。邹**与宏**司签订的《借款协议》及双方的借款行为真实合法有效。借款期限届满后，宏**司未能归还借款，则八十七万元借款及利息转为邹**与宏**司、经营公司及宏金**指挥部所签《商品房销售协议》的购房款。但由于宏金花园项目未办理有关报建手续，亦未取得商品房预售许可证，不能进入市场销售，故邹**与宏**司、经营公司之间签订的该销售协议无效。

二、关于债务的承担问题。根据《借款协议》的内容可知，借款协议的主体为邹**与宏**司，宏**司对该八十七万元应承担偿还责任。鉴于邹**与宏**司之间的《借款协议》并未约定利息，根据《合同法》第二百一十一条规定：自然人之间的借款合同对支付利息没有约定或者约定不明确的，视为不支付利息。最**法院《关于贯彻执行〈中华人民共和国民法通则〉若干问题的意见（试行）》第123条之规定：公民之间的无息借款，有约定偿还期限而借款人不按期偿还，或者未约定偿还期限但经出借人催告后，借款人仍不偿还的，出借人要求借款人偿还逾期利息，应当予以准许。以及最**法院《关于人民法院审理借贷案件的若干意见》第九条之规定：公民之间的定期无息借贷，出借人要求偿还催告后利息的，可参照银行同类贷款的利率计息。故宏**司应向邹**支付以本金八十万为基数按中**银行同期同类贷款利率计算的自本案起诉之日即一九九八年五月二十日至本判决确定的还款履行期满之日止的逾期还款利息。另，经营公司作为宏金花园项目的联合开发主体，既未依法办理基建工程报建审批手续和房屋预售许可证，且在明知涉案房屋不能对外销售的情况下，仍将邹**与宏**司之间的借款作为购房款，与邹**签订商品房销售协议，存在明显过错，应对该笔借款承担连带清偿责任。

三、梅**、苏**占有宏金花园B栋5-1、5-2、6-2号房屋的行为是否合法。本案案由系借款合同纠纷，本案中梅**、苏**作为案外人参加诉讼，并非借款纠纷中的权利义务主体，其占有宏金花园B栋5-1、5-2、6-2号房屋的行为是否合法不属于本案的审查范围，梅**、苏**可通过另行诉讼进行主张。

综上所述，原再审判决认定事实不清，适用法律错误，根据《中华人民共和国民事诉讼法》一百七十条第（二）项、二百零七条之规定，判决如下：

一、撤销本院（2008）长中民再终字第0196号民事判决及湖南省长沙市开福区人民法院（1998）开民初字第195号民事判决；

二、邹**与长沙**贸公司签订的关于长沙市潮宗街宏金花园B栋4楼4-2、4-3、5楼5-1、5-2、5-3、5-4、6楼6-1、6-2、6-3九套房屋的商品房销售协议无效；

三、长沙**贸公司在本判决发生法律效力之日起十日内偿还邹**借款八十七万元，并向邹**支付以本金八十七万为基数按中**银行同期同类贷款利率计算的自本案起诉之日即一九九八年五月二十日至本判决确定的还款履行期满之日止的逾期还款利息，长沙市**发经营公司对上述款项承担连带清偿责任；

四、驳回邹**的其它诉讼请求；

如果未按本判决指定的期间履行金钱给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。

本判决为终审判决。

裁判日期

二〇一六年三月二日