杨**与李**、李**等房屋买卖合同纠纷二审民事判决书

审理经过

上诉人杨**因房屋买卖合同纠纷一案，不服湖南省平江县人民法院（2015）平民初字第297号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭，公开开庭审理了本案。上诉人杨**的委托代理人胡**、被上诉人李**的委托代理人钟**、被上诉人李**、李**、林**的共同委托代理人皮再新均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。

一审法院查明

原审法院查明，2006年1月6日，李*、李*、曾*、廖**、李**、苏**、严*、严**、罗**、方*、刘**通过公开拍卖方式单独或共同取得了位于平江县开发区百花台转盘处的第4号至第9号的国有土地使用权。其中，李*、李*的为平江县开发区百花台转盘西南处4#地块的国有土地使用权（即4号地），共有使用权面积共计241平方米。曾*、廖**享有地号分别为06260020250059-1、06260020250059-2的国有土地使用权（即5号地），共有使用权面积共计209平方米。2009年12月20日，曾*、廖**分别取得了平江县人民政府颁发的平国用（2009）第1993号、平国用（2009）第1994号国有土地使用权证。李**、苏**、严*分别享有地号为130989001-1、130989001-2、130989001-3的国有土地使用权（即6号地），共有使用权面积共计209平方米。2009年3月20日，李**、苏**、严*分别取得了平江县人民政府颁发的平国用（2006）第0286号、平国用（2006）第0287号、平国用（2006）第0288号国有土地使用权证。严**享有地号为06260020260449的国有土地使用权（即7号地），使用权面积为209平方米。罗**、方*的共有使用权面积共计209平方米（即8号地）。刘**享有9号地的国有土地使用权，使用权面积236平方米。上述土地共占地1313平方米，土地用途为城镇混合住宅用地或城镇住宅用地，土地使用权出让年限为50年。

2011年12月28日，李**、李**、李**、罗**与上述享有国有土地使用权人（即苏*高等十一户）签订了《合作建房合同》和《合作建房附加合同》，合同中约定由苏*高等十一户提供其各自或共同享有的国有土地使用权，由李**、李**、李**、罗**提供建房资金，由其四人负责开发建成一栋地下一层地上十二层的商住楼，苏*高等十一户拥有地面以上1至3层房屋的产权，李**、李**、李**、罗**再按照每宗地20万元（第4号至第9号共六宗地）补偿苏*高等十一户，补偿款共计120万元，在合同签订三日内支付。李**、李**、李**、罗**拥有地下层和4至12层房屋的产权。苏*高等十一户国有土地使用权人并不承担经营风险。2012年初，李**等四人共支付苏*高等十一户补偿款人民币120万元。后罗**因故退出并将其权利义务一并转让给了林**。2015年4月27日，原审法院依法确认李**等四人与苏*高等十一户签订的《合作建房合同》和《合作建房附加合同》有效。2015年1月8日，李**、李**、林**向李**出具授权委托书，将其四人与苏*高等人以出让方式取得的土地进行合作开发，项目定名为“爱琴海岸”并对外出售。李**、李**、林**授权李**与业主签订商品房买卖合同，并认定李**与业主所签订的合同为有效合同。委托时间从2011年12月1日起至2014年12月1日止。

2013年2月30日，李**、李**、李**与平江**有限公司签订了《建筑工程施工承包合同》，将南郡尚都商居楼私宅（即苏汉高等十一户所享有的国有土地使用权上的建房项目，后更名为“爱琴海岸”）承包给了平江**有限公司。后因报建时未通过审核，故又由苏汉高等十一户作为发包人将平江县新城区百花台转盘西南角的商居楼建筑共十二层、建筑面积为17510平方米的商居楼建设工程发包给了平江县**有限公司承建，合同工期为自2013年3月6日起至2014年1月6日止，总日历天数300天，合同价款16500000元，工程质量标准为合格。2013年5月3日，平江县**理办公室对苏汉高等十一户位于新城区百花台转盘西南角的建设工程发放了建设工程放线通知单。2015年3月25日，平江县**理办公室出具证明，证明苏汉高等11户在新城区百花台转盘西南角的土地凭发放的建设工程放线通知单就可直接放线开工。该建设工程总建筑面积为17509.28平方米（其中地下1326.3平方米），建筑用地面积1310.2平方米。该项目于2013年3月6日开工建设，土建部分于2014年10月竣工，但是该建设工程至今并未进行竣工验收。

另查明，2014年6月1日，李**代表“爱琴海岸”项目部（出卖人，即甲方）与杨**（买受人，即乙方）正式签订了《商品房买卖合同》，合同中写明，甲、乙双方本着平等自愿、协商一致的原则就乙方购买甲方承建开发的“爱琴海岸”项目（以下简称“本项目”）商品房事宜达成协议。合同中载明：甲方经批准将位于岳阳市平江县平伍公路与天岳大道交汇处西南角的方*、罗**、苏**、严*、李*、刘**等6户所属以出让方式取得的土地进行合作开发。本项目建筑设计方案为地面以上12层、地面以下1层，本项目现定名“爱琴海岸”。乙方所购商品房为本合同本项目地上第10层14号房。该商品房的用途为居住用房，属框架结构，总层高为5.1米，其中下层层高为2.7米，上层层高为2.4米。该商品房建筑面积（计价面积和产权证面积）约85.25平方米，实用面积约116.57平方米。购房款按建筑面积计算，该商品房单位价款为每平方米4012元整，购房总价款342000元整。商品房交付后，产权登记证面积与合同约定面积发生差异的，以产权登记证面积为准，本合同中约定的购房单价不变，根据面积变化实行总价款多退少补的原则。乙方按银行按揭方式按期付款，甲、乙双方签订本合同时，买受人一次性支付所购房款的40%，即人民币142000元整，剩余房款200000元整做银行按揭贷款。如乙方未按本合同规定的时间付款，由甲方收取乙方滞纳金。乙方要求终止本合同的，乙方按总房款的20%向甲方支付合同违约金。甲方应在2014年10月1日前将经工程验收合格的商品房交付乙方使用。如遇不可抗力导致甲方无法如期交房，甲方应及时通知乙方予以交房延期，但延迟时间最多不得超过三个月。除本合同规定的不可抗力的特殊情况外，甲方如未按本合同规定的期限将该商品房交付乙方使用，甲方应按乙方已缴房款的千分之五每天向乙方支付违约金。商品房达到交付使用条件后，甲方应通知乙方办理交接手续，双方进行验收交接。甲方保证销售的商品房没有产权纠纷和债权、债务纠纷。契税、维修资金均分别按照购房总价款的2%比率，物业管理费按照实用面积1元每月每平方米标准计算，水、电、燃气初装费8000元／户。甲方负责代收代缴相关费用并为乙方办理房产证和国土证（两证办理时间为交房后的六个月内）。

双方签订合同后，杨**缴纳购房首付款142000元。2014年12月20日，李**、李**、林**、李**以短信方式通知杨**于2014年12月28日收房，因原告对房屋质量问题提出异议，原告未同意收房并报案。后杨**等多次找政府相关部门进行维权，同时政府相关部对杨**反映的问题进行了协调处理，因双方分歧较大，协调未果。2015年1月27日，因部分“爱琴海岸”业主到政府、各职能部门咨询，并对“爱琴海岸”项目提出质疑，李**、李**、林**、李**共同发出《致全体业主书》，对房产证和国土证的办理问题作出承诺。同时，对房屋质量问题、两证办理费用、产权面积、室内粉刷质量、消防验收、交房问题等进行了回复。

再查明，“爱琴海岸”项目最初定名南郡尚都商居楼私宅，后更名为“爱琴海岸”，其项目部负责人是林**，李**主管财务、李**主管协调工作、李**进行出资，该项目部并无房地产开发资格。“爱琴海岸”项目至今未办理建设用地许可证、建设工程规划许可证、建设工程施工许可证，四被告亦无商品房预售许可证。2015年5月28日，李**等四人向平江**管理局申请对坐落于平江县开发区天岳大道“爱琴海岸”建设项目“地下层和4-12层房屋产权”进行房产过户登记。经平江**管理局初审认定，该项目具备产权首次登记的必备条件，初始登记可以颁证到十一位国有土地使用权人名下。“爱琴海岸”项目地下层和4-12层房屋产权可以过户登记。李**等已与“爱琴海岸”项目买受人签订的房屋买卖合同，如买卖双方对合同内容不持异议或经法律程序确认买卖合同有效并发生法律效力，亦可以通过转移登记过户到买受人名下。2015年5月28日，苏**夫妇以共同共有的方式取得了平房权证城字第××号房屋所有权证、平房权证城字第××号房屋所有权证、平房权证城字第××号房屋所有权证、平房权证城字第××号房屋所有权证、平房权证城字第××号房屋所有权证，即坐落于平江县新城区百花台转盘西南角的“爱琴海岸”606号房、608号房、609号房、1014号房、715号房均已初始登记到苏**夫妇名下。

原审法院认为，根据《最**法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》（以下简称《商品房买卖解释》）第一条之规定“本解释所称的商品房买卖合同，是指房地产开发企业（以下统称出卖人）将尚未建成或者已竣工的房屋向社会销售并转移房屋所有权于买受人，买受人支付价款的合同”。由此可见，商品房是由房地产开发企业开发建设并向社会公开销售的房屋，而商品房开发有严格的市场准入机制。房地产开发企业作为房地产市场的经营主体，其开发建造房屋的目的就是向社会出售并获取利润，而且从房地产市场的交易情况来看，大多数的房屋买卖合同标的物都是房地产开发企业建造并出售的房屋，大多数的纠纷也是由此引发的。而其他的房屋买卖则不具备此类性质和目的。即便有些个人或组织专门在房屋交易市场以买卖房屋投资经营并获取利润，但这仅仅是赚取房屋使用价值差价的交易行为，这与私有房屋的买卖行为基本一致，可根据一般的房屋买卖行为规则加以规范，而不属于法律意义上的商品房买卖。本案中，李**、李**、李**、林**是与苏汉高等十一位国有土地使用权人以名义上的合作建房方式开发房地产，李**、李**、李**、林**与苏汉高等均不具备商品房开发的主体资格，其所建成的房屋并非《商品房买卖解释》所称的商品房，只能是普通意义上的私有房屋。李**、李**、李**、林**与杨**签订的房屋买卖合同虽然冠以《商品房买卖合同》的名称，但是从合同的实质内容来说其属普通意义上的私有房屋买卖行为，而且李**、李**、李**、林**是以个人名义将私有房屋进行出售，其行为实际上是在赚取房屋使用价值的差价，其所出售的房屋虽然名义上称为商品房，但是实际上并非是法律意义上的商品房，故本案标的物无法被认定为商品房，也就不应当适用规制商品房买卖行为的相关规定。

苏汉高等十一人通过公开拍卖方式已经单独或共同取得了位于平江县开发区百花台转盘处的第4号至第9号的国有土地使用权。2011年12月28日，李**、李**、李**、罗**与上述享有国有土地使用权人（即苏汉高等十一户）签订了《合作建房合同》和《合作建房附加合同》，合同中约定由苏汉高等十一户提供其各自或共同享有的国有土地使用权，由李**、李**、李**、罗**提供建房资金，由其四人负责开发建成一栋地下一层地上十二层的商住楼，苏汉高等十一户拥有地面以上1至3层房屋的产权，李**、李**、李**、罗**拥有地下层和4至12层房屋的产权。根据上述合同内容，李**等四人享有上述国有土地使用权上的建房项目“爱琴海岸”的4至12层房屋的相关权利。鉴于罗**已经将其合同权利和义务一并转让给了林**，故李**、李**、李**、林**对“爱琴海岸”项目4至12层房屋依照合同约定享有权利。同时，根据物权效力与合同效力分开的物权法原则，双方是否办理土地使用权变更登记并不影响合同效力。

李**、李**、李**、林**在享有上述合同权利义务的基础上，与杨**另行签订《商品房买卖合同》，李**、李**、李**、林**的主要义务是交付符合合同约定的房屋并转移房屋所有权，杨**的主要义务是支付相关购房款项，双方当事人之间关于房屋买卖的相关约定是双方当事人的真实意思表示，在该行为中双方当事人权利义务关系的实质符合一般意义上的房屋买卖合同的本质特征，故双方当事人之间构成房屋买卖合同关系。另外，在双方签订《商品房买卖合同》之前，双方曾签署《房屋买卖合同》，由此可见，杨**对于该房屋的性质应当明知。上述《商品房买卖合同》系杨**与李**自愿签订，尽管在签订合同时被告并未取得出售房屋的权属证书，《城市房地产管理法》亦规定“未取得相关权属证书的房屋不得转让”，但根据《最**法院关于适用﹤中华人民共和国合同法﹥若干问题的解释（二）》第十四条明确规定：合同法第五十二条第（五）项规定的“强制性规定”，是指效力性强制性规定。而“未取得权属证书的房屋不得转让”系对房屋交易过程中为维护交易安全而制定的一种原则意义上的管理性规定，旨在规范房屋交易中的行政管理，而非禁止交易关系，这一规定在性质上不属于效力性强制性规定，违反上述规定并不必然导致交易行为及缔约合同的无效。对以将来可能取得所有权的财产为标的物的买卖合同，不因出卖人未能取得所有权而导致合同无效，但出卖人在合同履行期限届满时仍未取得标的物所有权致使标的物不能交付的，应当承担违约等相关责任。至于李**、李**、李**、林**在与国有土地使用权人合作开发房地产以及在整个建房过程中是否有违反相关法律、行政法规等的管理性规定的行为，应当由相关的政府行政部门对其行为进行认定并予以处理。关于房屋的建筑质量是否存在问题，属于违约责任和其他相关法律责任的范畴，并不会影响合同的成立与生效。因此，双方签订的《商品房买卖合同》合法、有效，双方均应当按照合同约定全面履行合同义务。故杨**诉请确认双方签订的合同无效并要求全额返还购房款并赔偿已付房款的利息损失问题，因该请求无法律依据，故原审法院不予支持。另外，杨**要求赔偿因诉讼而支出的律师费用，鉴于杨**并未对自己的该项主张提供相关证据证明，且该项请求无合同依据和法律依据，故原审法院不予支持。

据此，根据《中华人民共和国合同法》第八条、第四十四条、第五十二条、《中华人民共和国物权法》第十五条、《中华人民共和国城市房地产管理法》第二十八条、第三十八条、《最**法院关于适用﹤中华人民共和国合同法﹥若干问题的解释（二）》第十四条、《最**法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第三条第一款和《最**法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第一条之规定，判决：驳回杨**的诉讼请求。案件受理费3140元，财产保全费710元，由杨**负担。

上诉人诉称

上诉人杨**不服，向本院提起上诉称，1、本案系商品房买卖合同纠纷，双方系商品房买卖合同关系，一审法院认定事实错误。2、本案被上诉人与他人合作开发房地产，没有建设工程规划许可证等相关证书，损害了国家与社会利益，双方签订的商品房买卖合同应当无效。3、原审判决适用法律错误，被上诉人不具备房地产开发资质，合作建房合同无效。请求二审法院予以改判。

被上诉人辩称

被上诉人李**、李**、李**、林**答辩称，1、本案为房屋买卖合同纠纷，并非商品房买卖合同纠纷。2、被上诉人与苏汉高等人签订的合作建房合同合法有效，双方签订的并非合作开发房地产合同。3、是否有相关证书不影响房屋买卖合同的效力，本案房屋系经规划主管部门许可开工建设，且上诉人可以申请办理房产证，双方的合同目的能够实现。

二审期间，上诉人杨**向本院提交了视频资料一份（该视频当庭播放后，上诉人未提交本院），证明在涉案房屋协调会议过程中有领导表明涉案房屋没有办理报建手续。

被上诉人李**、李**、李**、林**发表质证意见认为：1、对真实性没异议，但领导的言论不能代表行政执法机构作出的决定，且领导的陈述与被上诉人缴纳相关费用票据的事实相冲突，相关部门也对房屋办理了房屋所有权证和土地使用权证。

被上诉人李**、李**、李**、林**向本院提交了以下证据：

证据1、2013年4月至2015年8月，被上诉人以苏汉高等十一人的名义为涉案房屋向政府职能部门缴纳税费明细。包括：土地增容价款、建设项目统一收费-住宅类（建设方）、营业税-建筑、检测费（平江县建筑工程质量检测站收）、价格调节基金、配套费、交易服务费、城建档案综合服务费等费用、防空地下室易地建设费、配套费、城市建设档案利用服务费、非住宅房屋登记费、新建商品房非住宅转让费等。证明被上诉人依法缴纳了建筑涉案房屋的所有基金、税费。涉案房屋建设手续合法、系合法建筑，可以依法买卖。

上诉人杨**发表质证意见认为：对证据的真实性、合法性没有异议，但对关联性有异议。税收关系不能证明房屋合法，且“新建商品房非住宅转让费”的表述可以说明涉案房屋不是私房。

证据2、湖南省建设工程规划许可证一份，证明涉案房屋已经办理合法的建设工程规划许可证，建房手续合法。

上诉人杨**发表质证意见认为：对证据的真实性、合法性、关联性均有异议，法律规定一审辩论终结前办理才有效，现在补办不能影响合同效力。

证据3、商品房买卖合同两份、房屋所有权证及国有土地使用权证各两份。证明案外第三人刘*、吴**购买涉案房屋后均办理了合法的房屋所有权证及国有土地使用证。且所有购房户的房产登记面积比购房合同约定的多。

上诉人杨**发表质证意见认为：对证据的真实性、合法性没有异议，对关联性有异议，与其无关。

根据当事人上述举证、质证意见，本院对上诉人提交的证据的认证意见为：因该证据系协调会议视频，且领导个人讲话并非相关职权机构作出的认定文书，该房屋是否办理相关手续应当以相关职能机构出具的公文为准，该证据不能达到其证明目的，本院不予采信。

本院认为

对被上诉人提交的证据，对证据1、因上诉人对该证据的真实性、合法性无异议，本院对该证据予以采信，至于被上诉人要证明的目的，本院在本院认为部分综合分析后再予以认定。对证据2、被上诉人在一审时提交了平江县建设工程放线通知单、平江县**理办公室证明，均用以证明涉案房屋符合规划开工手续。现被上诉人提交的建设工程规划许可证实际上是对被上诉人在一审时提交的与规划相关证据的补强。且经本院庭后向平江县房地产局核实，该证据真实、合法，且与本案有关，本院予以采信。对证据3、该证据可以证明其他购房的案外第三人所购买的部分涉案房屋可以办理房产、国土权证，故对该证据本院予以采信。至于面积问题与本案无关，本院对其证明目的不予认可。

经审理查明，涉案房屋自2013年4月至2015年8月期间，依法缴纳了土地增容价款、建设项目统一收费-住宅类（建设方）、营业税-建筑、检测费（平江县建筑工程质量检测站收）、价格调节基金、配套费、交易服务费、城建档案综合服务费等费用、防空地下室易地建设费、配套费、城市建设档案利用服务费、非住宅房屋登记费、新建商品房非住宅转让费等费用。并于2015年5月28日办理了建设工程规划许可证（建规［建］字第2013110号），该证载明：“建设项目名称为商居楼，建设单位（个人）：李**、刘**、曾*、方*、李*、罗**、李*、苏**、严*、廖**、严长根共拾壹户。附：私人住宅建设工程规划审批单2013110号。”

本院二审查明的其余事实与原审法院查明的一致。

本院认为，第一，上诉人认为其与被上诉人系商品房买卖合同关系，而非房屋买卖合同关系。虽然双方签订了《商品房买卖合同》，但商品房买卖合同的法律概念在《最**法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第一条中已有明确规定，即：本解释所称商品房买卖合同，是指房地产开发企业（以下统称为出卖人）将尚未建成或者已竣工的房屋向社会销售并转移房屋所有权于买受人，买受人支付价款的合同。可见商品房买卖合同是以商品房为标的物的买卖合同，商品房是以房地产开发企业开发建设并向社会公开销售的房屋，只有房地产开发企业建造的房屋才是商品房。而本案中，该房屋建设方为个人，并非房地产开发企业，上诉人与被上诉人签订的商品房买卖合同系个人与个人之间签订，显然双方之间并非商品房买卖合同关系。原审法院认定双方非商品房买卖合同关系并无不当，本院予以维持。另虽然双方签订的合同在名义上为《商品房买卖合同》，但并不能改变双方实质上的非商品房买卖合同关系。至于原审法院在判决书中确定的案由系原审法院在查明相关事实后对案由的确认，对案由的认定并不影响案件的公正判决。

第二、本案出售的房屋依法交纳了建房所需的相关税费、办理了建设工程规划许可证。且该土地系国有出让土地、具有国有土地使用权证，土地用途为城镇混合住宅用地，也办理了合法的建设开工手续，可见涉案房屋系合法建筑，并非违法建筑。上诉人称被上诉人没有房地产开发资质、商品房预售许可证，因涉案房屋并非商品房，故并不需要上述资质。且根据平江县**理办公室出具的证明，涉案房屋所占土地系拍卖土地，建房手续不需办理建设用地规划许可证。至于涉案房屋是否办理了建设工程施工许可证并非对涉案房屋是否为违法建筑之认定标准，依据《中华人民共和国建筑法》第六十四条之规定：“违反本法规定，未取得施工许可证或者开工报告未经批准擅自施工的，责令改正，对不符合开工条件的责令停止施工，可以处以罚款。”故即使涉案房屋建设过程中未取得施工许可证也仅为行政管理部门的管理事项，与涉案房屋是否认定为违法建筑无关。故本案上诉人与被上诉人签订商品房买卖合同系当事人真实意思表示，内容并不违反法律、行政法规的强制性效力性规定，合法有效。上诉人上诉称双方签订的商品房买卖合同无效的上诉请求没有事实和法律依据，本院不予支持。至于上诉人与案外第三人苏汉高等十一人之间的合同纠纷并非本案审理的范围，与本案处理无关，本院不予审查。

综上，原审判决认定基本事实清楚，适用法律正确，处理恰当。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：

二审裁判结果

驳回上诉，维持原判。

二审案件受理费3410元，由上诉人杨**负担。

本判决为终审判决。

裁判日期

二〇一六年一月八日