钟**与刘*前房屋买卖合同纠纷二审民事判决书

审理经过

上诉人钟**与上诉人刘*前房屋买卖合同纠纷一案，均不服湖南省宁乡县人民法院（2013）宁民初字第01697号民事判决，向本院提起上诉，本院受理后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。

一审法院查明

原审法院经审理查明，2011年4月8日，钟**及钟**之子钟**（甲方）与刘*前（乙方）签订《房屋买卖意向合同》，由甲方将位于宁乡县玉潭镇人民南路25号靠西头临街门面一处房产建筑面积379.12㎡、占地面积244．5㎡、产权证号为宁房权证玉潭字第××号、土地证号为宁（1）国用（2001）字第2339号的房屋出售给乙方，约定：房屋成交价格为450万元；甲方协助乙方办理过户手续，费用由乙方承担，因甲方原因或国家政策不能过户产生的损失由甲方负责，同时甲方无条件在三日内退还交易款；房屋买卖成功后，一楼中**行、二楼中天招待所原租赁合同条款不变，租金归乙方收取，因租赁合同未到期产生的纠纷，甲方不负责。租赁户中**行到期时（2012年9月1日）的房租款由甲方垫付，甲方在房款中扣除。中天招待所房租自购房成交之日起由乙方收取；成交日止的水电费甲方负责交清；甲方收取乙方订金2万元，10日内签订正式合同，如乙方不履行协议，订金不退，房屋无条件不出售给乙方，如有违约按订金l0倍赔付乙方。同时双方在合同中约定该合同为意向合同，其余条款以正式合同为准。合同签订后刘*前向钟**支付订金2万元。2011年4月13日，刘*前为钟**支付银行按揭款956823.79元，钟**向刘*前出具收条予以确认。2011年4月14日，钟**、刘*前根据《房屋买卖意向合同》订立《买卖合同》，约定面积为房屋所有权证、土地使用证上标明的面积，如实测面积与标明面积有差异，则以标明的面积为准，钟**对差异面积不负任何责任；成交价为450万元，不包括契税、交易税等费用，因所有权转移产生的费用由刘*前交纳，钟**协助办理过户手续；付款方式为1、双方签订合同后，刘*前随钟**一起付l00万元到钟**贷款银行还清贷款，当天双方一并到房产局办理房产证解押手续，2、刘*前拿到房产证、土地使用证明同时在房产局面签购房成交合同，并付l25万元给钟**，3、钟**房屋过户到刘*前户名成功后，在钟**土地使用证过户前，刘*前应将全部余款付清钟**；钟**在收到全部房款之日起3天内将全部房产交付刘*前使用，同时交付有关单据、证照、电卡等，钟**保证权属清楚、无产权债务纠纷，并在交房当日将水费、电费、电视有线费、物业管理费、房屋卫生费等全部结清；刘*前付清全部房款后，房屋内所有设施的所有权归刘*前；房屋交付刘*前后，安保义务及风险由刘*前承担；刘*前如未按约定的时间付款，钟**有权要求刘*前自期限届满次日起按银行利率支付利息，逾期30天后，钟**可以选择终止合同，刘*前支付违约金10万元，钟**实际损失超过违约金时，超过部分由刘*前赔偿，或由刘*前支付违约金10万元，合同继续履行；除人力不可抗拒的自然灾害或国家政策等特殊情况外，钟**如未按合同约定的时间交付房屋，则刘*前有权按已交付的房款向钟**追究违约利息。钟**将房产权证交付刘*前，并将房屋交给刘*前管理，视为交付房屋；由钟**原因造成合同终止，钟**支付违约金l0万元，实际损失超过违约金时，超过部分由钟**赔偿；因钟**重大过失造成刘*前不能在实际交接之日起30日内取得房地产权属证书，则刘*前有权提出退房，钟**须在刘*前提出退房之日起3日内将已付房款退还刘*前，并按已付房款支付利息；签订合同时刘*前已知晓该房屋一楼已经由中**行承租，二楼由中天招待所承租，刘*前按原租赁协议履行出租方义务。同时特别约定：钟**在收到房屋全部价款之日后，房屋的出租租金由刘*前享有。现有租赁协议维持不变，刘*前委托钟**收取中**行的租金直到合同有效日期止，租金由钟**垫付给刘*前在购房款中扣除，二楼招待所租金由刘*前自行收取；因国家政策或不可抗力，不属于合同约定的违约；房屋平面图为合同附件一、房屋内部附着设施为附件二为合同不可分割部分，印刷文字与填写文字具有同等法律效力；未尽事项另行协定，并签订补充协议。以上协议签订后，刘*前于2011年4月18日支付钟**125万元，钟**向刘*前出具了收条。

2011年6月14日，钟**、刘*前至宁乡县**服务中心办理产权过户登记，登记为刘*前及周**所有。2011年8月2日，钟**、刘*前关于房屋租赁问题进行交接。钟**与中国银**宁乡县支行签订的《房屋租赁合同》中约定年租金为75000元，期限为2007年9月1日至2012年8月31日。交接《房屋租赁合同》时，钟**、刘*前在合同上用手写的方式注明房屋2011年8月2日卖给刘*前，到2012年8月31日的租金归刘*前所有，由钟**代收，税费由钟**负责，冲抵刘*前购房款；钟**与张**（即钟**、刘*前买卖合同中约定的承租人中天招待所）签订的《房屋租赁协议》中约定的年租金为16800元，期限为2008年8月18日至2013年8月18日。交接《房屋租赁协议》时，钟**、刘*前在合同上用手写方式注明房产2011年8月2日卖给刘*前，《房屋租赁协议》不作变动，如改变合同条款须经刘*前同意，同时注明2013年8月18日前的房租由钟**收取，费用刘*前不负责。根据钟**、刘*前在以上两份租赁合同的约定，钟**已收取中国银**宁乡县支行一年的租金75000元及中天招待所两年租金33600元，税费等费用钟**已经支付。2011年8月8日，刘*前通过银行转账支付钟**215万元，钟**之子钟**代钟**出具收条确认。2011年8月13日，刘*前通过银行转账支付钟**2800元。2011年8月17日，宁乡**源局将该房屋的土地使用权人登记为刘*前及周**。2011年8月31日，钟**将房屋交付给刘*前使用。2011年11月22日，钟**认为刘*前仍应支付房款，向刘*前发出催款通知，要求刘*前支付268812元，刘*前则认为房款已结算并全部支付，形成争议。钟**诉请法院判决：刘*前立即给付钟**购房余款l23681.15元，由刘*前支付钟**利息45696元（217万元×6.65%／年÷360天×114天，从2011年4月14日—2011年8月8日，此后利息照算），由刘*前支付钟**违约金l0万元，由刘*前支付钟**从2012年8月31日起至起诉之日的房租l33760元（219000元÷360天×220天，后段房租照算），诉讼费由刘*前负担。

一审法院认为

本案的争议焦点为刘**在履行房屋买卖合同时是否有违约行为。针对以上争议焦点，原审法院认为，钟**、刘**之间签订的房屋买卖合同，系双方当事人的真实意思表示，不违反法律禁止性规定，合法有效，双方均应按照合同的约定全面履行义务。

关于刘*前是否违约的问题，钟**、刘*前在签订《房屋买卖意向合同》及《买卖合同》后，双方均按约定各自履行义务，刘*前按约定的期限分期向钟**支付房屋价款，分别于2011年4月8日、4月13日、4月18日、8月8日、8月13日通过转账等方式支付钟**订金2万元、956823.79元（代付银行按揭款）、125万元、215万元、2800元。而钟**也按照约定履行了房屋变更登记的义务，并于2011年8月31日将房屋交付刘*前，结合“钟**在收到全部房款之日起3天内将全部房产交付刘*前使用”的约定，表明钟**以实际行动认可合同已经履行，故刘*前没有违反合同约定。因此对于钟**要求刘*前支付钟**违约金l0万元、要求刘*前支付利息45696元（217万元×6.65%／年÷360天×114天，从2011年4月14日至2011年8月8日，此后利息照算）、要求刘*前支付钟**从2012年8月31日起至起诉之日的房租l33760元的诉讼请求，该院不予支持。

对于钟**在交付房屋后提出尚有房款没有支付完毕的问题，刘**同意按照买卖合同及租赁合同的约定进行结算，因此在结算清楚后的不足部分及利息，刘**应当继续支付。

房屋价款中租金归属的约定存在争议的问题。中国银行**县支行租金，钟**、刘**在《买卖合同》中约定刘**在付清全部价款之日后房屋租金由刘**享有，刘**委托钟**收取，在购房款中扣除。而2011年8月2日钟**、刘**再次进行了约定，租金归钟**收取，冲抵刘**购房款。双方意思表达清楚，即该租金由钟**收取，作为刘**购房款的一部分。张**（中天招待所）的租金，《买卖合同》约定，刘**在付清全部价款之日后房屋租金由刘**享有及由刘**自行收取。而在《房屋租赁协议》中约定，房屋已于2011年8月2日卖给刘**，《房屋租赁协议》不作变动，如改变合同条款须经刘**同意，租金由钟**收取，任何费用合同期内刘**不负责。双方的前述约定表明，该租金首先约定由刘**享有，后约定由钟**收取，但对是否冲抵购房款没有约定，应当视为该租金由钟**收取后为钟**所有，不作为购房款的一部分。经计算，刘**在履行合同约定的期限内直接向钟**支付的款项、银行转账及代钟**在银行偿还的债务经计算为4379623.79元，加上钟**已实际收取的应冲抵购房款的租金75000元，刘**已经支付的款项为4454623.79元，不足部分为45376.21元。关于利息计算标准，钟**、刘**均同意按6.65%／年计算，该院予以准许。综上，依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第一百三十条之规定，判决如下：一、被告刘**于本判决书生效之日起十日内支付原告钟**购房款45376.21元；二、被告刘**于本判决书生效之日起十日内支付原告钟**购房款利息4978.9元（利息从2011年8月18日算至2013年4月12日止，从4月12日到实际支付之日期间的利息继续按照年利率6.65%计算支付）；如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。三、驳回原告钟**的其他诉讼请求。案件受理费7400元，由钟**负担3700元，刘**负担3700元。

上诉人诉称

上诉人钟**不服一审判决上诉称，一、原审事实认定不清。在本案中，原《买卖合同》的条款双方并未达成合意而进行任何变更。被上诉人所提供的上诉人与张**《房屋租赁协议》最后空白处与2011年8月2日所加的部分中，原来并无“租金冲抵购房款”，而是在上诉人提起诉讼后，由被上诉人单方添加，而与中**行的租赁合同后的“证明”内容也并非上诉人所写、更没有经上诉人签名捺印确认，也没有事后追认。故此，上述《买卖合同》的条款，并未进行任何变更。《买卖合同》的第四条第三项已明确约定“甲方房产过户到乙方户名成功后，在甲方土地使用证过户前，乙方应将全部余款付清给甲方”，房产过户是2011年6月14日，国土过户是2011年8月17日，也就说在该年的8月17日之前，被上诉人应将450万元房屋价款全部给付上诉人，但却只给付4379623.79元，尚欠120376.21元至今没有给付。明显违反了合同约定。依据《买卖合同》和九条第1项“甲方在收到该房屋全部价款之日后，该房屋出租租金由乙方享有”，即如果乙方没有将全部的、所有的房屋价款付清，则由中**行宁乡支行租用的一楼门面与由张**租用的二楼两处租金均应属于甲方即上诉人享有，如此，则一方面，除中**行宁乡支行所支付的75000元应当归上诉人所有外，自2012年9月1日至本案判决生效之日止的租金亦应全部归上诉人所有。二、被上诉人明显违约。原审判决既已认定被上诉人尚有120376.21元（剔除不应冲抵的75000元，也有45376.21元）未给付上诉人，反过来，又认定被上诉人没有违约，是为自相矛盾。如75000元房租要归于对方，而上诉人所支付的13%的税费即9750元，代收的人工工资、租赁物此前的水费、电费也一并不应由上诉人承担，原审裁决又有不妥。三、原审对“根本性违约”的解释错误，根据《合同法》的规定，根本性违约是指不能实现合同目的的重大违约行为，依据《合同法》第94条第四项的规定，此类行为所导致的后果是法定解除，而非支付违约金。本案中双方均不存在这类行为，从而上诉人在原审中也并未提出解除或终止买卖合同，由于违约金的约定，一方面，无需出现根本性违约行为方才适用；另一方面，上诉人选择的是第2项“乙方向甲方支付违约金十万元，合同继续履行。”于理有据。原审判决把违约与交房两个概念混为一体。在9月1日之前，如果被上诉人能够付清全部房款，双方顺利交接。事实上，至今尚未进行正式交房，由于房子都被第三方租用，不需经买卖双方交接，仍运转如常，同时，房产证已办到对方名下，而国土证也因对方从上诉人家盗窃而去，私下变更致其名下（对此已提起行政诉讼，受理法院准备撤销国土过户）。而原审法院在判决中先假定双方已交接，再推测“既然交了房，就没有违约”，上诉人认为有失公允与严谨。四、上诉人损失惨重：由于房款未及时到位，导致上诉人海南投资失败并支付30万违约金。因此本案中要求被上诉人支付10万违约金，合理合情合法。综上，上诉请求：1、请求撤销宁乡县人民法院（2013）宁民初字第01697号民事判决书。2、依法支持上诉人在一审中所提出的诉讼请求。

被上诉人辩称

刘*前针对钟**的上诉答辩称，一、本案《房屋买卖合同》约定的房款支付方式、租金归属及抵扣购房款、房产交付日期等有关条款已由双方合意约定变更。二、刘*前已经按照原合同约定及变更的合同约定履行了全部的付款义务，不存在违约行为，不需要支付违约金，更不存在将以后的房租归还给钟**。三、即使二审认定刘*前有45376.21元购房款没有支付，也与没有违约不相矛盾，一审关于刘*前没有违约的认定是正确的。请求驳回钟**上诉请求。

上诉人刘*前不服一审判决上诉称，一、一审判决认定中天招待所租金不能冲抵购房款，明显违背客观事实，违反一般人的日常生活经验与逻辑，且违反合同法的规定，没有事实与法律依据，中天招待所租金已由被上诉人收取，应当冲抵购房款。一审判决认定“但对是否冲抵购房款没有约定，应当视为该租金由钟**收取后为钟**所有，不作为购房款的一部分”，上诉人认为该认定无事实及法律依据。2011年4月14日上诉人与被上诉人签订的《买卖合同》第九条约定“甲方（被上诉人）在收到该房屋全部价款之日后，该房屋出租租金由乙方（上诉人）享有…”二楼招待所租金由乙方自行收取”，2011年8月2日双方同时分别在中国**县支行、张**中天招待所的《房屋租赁合同》、《房屋租赁协议》上注明：本房产被上诉人已于2011年8月2日卖给了上诉人，租赁协议维持不变，协议变更需经上诉人同意。其中中国**县支行的租金由被上诉人代为收取，抵扣购房款。但是双方提供的《房屋租赁协议》上关于租金收取的法律性质、是否抵扣购房款的约定却明显不一致。上诉人认为本案买卖合同对中天招待所租金的归属约定是明确的，由上诉人收取，属于上诉人所有，但是否可以冲抵购房款，约定不明。在上诉人购买本案房产的过程中，考虑到被上诉人住在纠纷地，而上诉人长期在长沙，收取租金极为不便，因此双方于2011年8月2日同时就租金抵扣购房款在两份租赁协议复印件上进行附注，达成了补充协议，然而双方所持有的文本关于中天招待所租金收取人收取的性质及是否可以冲抵购房款，约定却明显不同，但是均约定租金由被上诉人收取，但是收取并不意味着所有权的转移，没有约定如买卖合同那样约定收取并所有。且上诉租赁协议附注均为上诉人书写，被上诉人没有证据可以证明上诉人所持有的协议附注系上诉人事后添加，上诉人认为系书写疏忽所致。上诉人认为如何认定中天招待所租金的归属及是否可以抵扣购房款，应当根据合同有关条款或交易习惯确定，从房屋合同上看房租属于上诉人所有，同一天双方签署的租赁合同附注中中**行宁乡支行的租金可冲抵购房款，而中天招待所的租金没有理由不可以抵扣购房款，同时从交易习惯上看，对于上诉人根据房屋合同本已获取租金所有权，不可能在确认宁乡支行租金归属及抵扣购房款的同时，却放弃中天招待所租金的所有权，这也违背一般生活的经验及逻辑。双方关于中天招待所的租金归属在买卖合同中约定明确，而在租赁协议附注中约定不明，应当推定为合同未变更，租金仍属于上诉人所有，既然被上诉人已经收取租金，上诉人要求被上诉人归还租金，已属多余，应当冲抵购房款。二、一审判决关于宁乡支行租金抵扣房款的数额计算不准确，同时中天招待所的租金也应该按照准确计算数额抵扣购房款，上诉人支付的房款现金、支付抵押款、银行汇款，加上租金抵扣房款，已经依约履行完毕付款义务。根据宁乡支行《房屋租赁合同》及附注的约定，租期为2007年9月1日至2012年8月31日，租金为每年75000元，2011年8月2日起至2012年8月31日止的租金归上诉人所有，冲抵购房款。根据该约定2011年9月1日至2012年8月31日止为其一年的租金为75000元，而2011年8月2日起至2011年8月31日止30日的租金，被上诉人也已收取，理应归上诉人所有，并冲抵租金，根据计算该租金为6250元（75000÷12），因此，宁乡支行抵扣购房款的租金应为81250元。同上相似约定，中天招待所抵扣房款的租金（租赁协议约定有房产及车库的租金，分别为每年16800元、1800元）应为38078元。上述租金总额为119328元，加上上诉人已实际支付的房款，已履行完毕付款义务。三、一审判决关于房产交付时间的认定违背双方约定，没有事实依据。本案房产上、下两层及车库均已出租，没有进行房产实物交付的必要与可能，因此只要将本案房屋出租的权利义务转移即可，通过租赁协议权利义务的转移约定，上诉人才能行使房屋占有、使用、收益、处分的权利。根据双方2011年8月2日在租赁协议上的约定，自2011年8月2日起房产已卖给了上诉人，租赁协议维持不变，如需变更租赁协议，需经上诉人准许，该约定表明双方补充协议已变更房产交付的时间，自双方签订补充协议时起，上诉人完全行使房产的占有、使用、收益、处分等权益，被上诉人已经无权对房产租赁权利义务进行任何变更，因此，本案房产交付的时间应为2011年8月2日，而非一审判决认定的2011年8月31日。四、一审判决没有涉及车库的租金，遗漏认定该租金的归属及是否可以抵扣房款，不符合客观事实，且对上诉人明显不利，埋下纠纷隐患。本案买卖房产属于整栋建筑物、密不可分，被上诉人在庭审时所述的车库未曾出售给上诉人，实属诡辩，本案房产、土地均已合法办理过户，同时买卖合同也明确约定房产实测面积与权证面积不一致的，以权证为准，车库位于土地证面积范围内，根据房地一致原则，被上诉人诡辩车库未曾出售，也没有法律依据。因此车库既然在中天招待所租赁协议中约定出租及租金标准，一审判决理应对该租金归属及是否可以抵扣购房款进行合法认定。五、本案房产交易本应一帆风顺，但因交易时，麻烦、纠纷不断，使得上诉人身心俱疲，又因承租人宁乡支行受到被上诉人纠缠而搬离承租地等事请，造成上诉人大量经济损失。综上，上诉请求：1、撤销湖南省宁乡县人民法院（2013）宁民初字第01697号民事判决第一、二项；2、依法判决驳回被上诉人的全部诉讼请求；3、本案一审、二审诉讼费用由被上诉人承担。

钟**针对刘*前的上诉答辩称，1、双方对买卖合同并未变更；2、刘*前所欠的房款客观存在；3、合同明确约定不论欠钱多少均构成违约。4、既然违约，就应当支付违约金。综上，请求二审法院驳回对方的上诉请求。

本案二审中，钟**提交如下证据：证据1、钟**代付房租税9000元的发票，拟证明：一审认定钟**所收的7.5万元房租应当归刘*前，钱抵扣购房款，对于所收的7.5万元房租，刘*前应当交纳相关税费9000元；证据2、电费发票5张，水费发票10张，从2011年11月至2012年5月份，电费24122.89元，水费3644.42元，拟证明：原来承租的中**行所需要交的水费、电费都是钟**出的，刘*前应当将这个钱给钟**。刘*前质证认为，证据1不是新证据，且没有原件，不予质证。但是说明：双方关于税款的支付，约定费用由钟**负责，刘*前不承担责任。证据2关于房屋的水电费，超过了钟**的起诉诉求，可另行起诉，且双方约定交付房屋之前的水电费由钟**承担。补充协议中也约定费用由钟**承担，这些费用实际上是中**行支付，如果认为产生了这些费用，可以要中**行支付。本院审核认为，证据1钟**未能提交原件核对，刘*前对真实性有异议，本院不予认定；证据2的水电费系钟**代承租人中**行支付，刘*前不予认可，本院认为钟**应另行向中**行主张权利，在本案中不予处理。关于涉案房屋的交付时间，钟**主张与中**行宁乡支行的合同到期后于2011年8月31日交付，刘*前主张2011年8月2日签订补充协议时即已交付，本院查明，租赁合同到期时间为2012年8月31日，涉案房屋房产过户时间为2011年6月14日，国土权证过户是2011年8月17日，双方在《买卖合同》第五条1项中约定“：钟**应于收到刘*前全额房款之日起3天内将交易的全部房产交付给刘*前使用，并与房屋有关单据、证照、电卡等同时交付。”第八条约定：“在刘*前实际接收该房屋起，钟**协助刘*前在房地产产权登记机关规定的期限内向房地产产权登记机关办理权属登记。”双方合同约定的交付时间不明确，根据双方在租赁合同补充内容中“2011年8月2日钟**将房屋卖给刘*前”的表述，本院认为双方补充协议时将房屋买卖时间通知了承租人，房屋交付时间应认定为2011年8月2日。本院二审查明的其他事实与一审查明的一致。

本院认为

本院认为，本案争议焦点为：一、刘*前是否应当承担逾期付款的违约金10万元。上诉人钟**与被上诉人刘*前签订的《房屋买卖意向合同》及《买卖合同》均系双方当事人的真实意思表示，不违反法律禁止性规定，合法有效，双方均应按照合同的约定全面履行义务。刘*前按约定的期限分期向钟**支付房屋价款4379623.79元，余款为120376.21元。2011年4月14日，双方在《买卖合同》第五条1项中约定“：钟**应于收到刘*前全额房款之日起3天内将交易的全部房产交付给刘*前使用，并与房屋有关单据、证照、电卡等同时交付。”第八条约定：“在刘*前实际接收该房屋起，钟**协助刘*前在房地产产权登记机关规定的期限内向房地产产权登记机关办理权属登记。”2011年6月14日，钟**、刘*前至宁乡县**服务中心办理产权过户登记手续，2011年8月17日办理国土权证过户手续。此外双方在钟**与中国**支行的房屋租赁合同中手写的方式注明：房屋2011年8月2日卖给刘*前，到2012年8月31日的租金归刘*前所有，由钟**代收并冲抵刘*前购房款，合同期内的任何税费及费用由钟**负责，刘*前不负任何责任。综合以上事实，本院认为，双方对剩余购房款的支付变更约定以中国**支行至2012年8月31日的租金冲抵，在双方没有将代收租金与购房款结算完毕确定应付购房余款之前，刘*前对余款未付的行为，不构成违约，钟**主张刘*前违约并要求其支付违约金10万元没有事实依据，本院不予支持。二、关于涉案房屋租金权属的认定及税费的承担问题。钟**上诉主张除中国**支行所支付的75000元应当归钟**所有外，自2012年9月1日至本案判决生效之日止的租金亦应全部归钟**所有，刘*前应支付钟**从2012年8月31日起至起诉之日的房租l33760元（219000元÷360天×220天，后段房租照算），对此本院认为，根据双方各自提供的证据《房屋租赁协议》中记载一致的刘*前于2011年8月2日手写补充内容的约定，2013年8月18日前的张**租赁房屋的房租应归钟**收取并归其所有，涉案房屋房产过户是2011年6月14日，国土过户是2011年8月17日，自2011年8月18日起刘*前已取得房地产所有权，除双方约定的张**租赁期内的租金归钟**所有外，其余租金应归刘*前享有，钟**的该项上诉主张理由不成立，本院不予支持。钟**主张中国**支行交纳的租金75000元的税费9000元应由刘*前承担，本院认为该主张与其在《租赁合同》中补充约定的“合同期内任何税费和费用由钟**负责，新房东刘*前不负任何责任的”约定不相符，本院不予支持。刘*前提交的张**《房屋租赁协议》中“房租归刘*前所有，并冲抵刘*前购房款”的内容在钟**提交的《房屋租赁协议》中没有记载，钟**予以否认有该项约定，可见双方并未明确约定该房租冲抵购房款，也没有与中国**支行的合同中补充的内容一样约定由钟**代收并冲抵租金，故该部分房租应理解为钟**收取并归其所有，刘*前主张一审审判决遗漏认定该租金的归属及是否可以抵扣房款，不符合客观事实，本院认为，关于一层车库的租赁约定也记载于该合同第十三条，属于合同内容，本院认为也应按照《房屋租赁协议》和补充内容的约定履行。刘*前上诉主张该房屋2013年8月18日前的租金及车库租金应冲抵购房款的请求与事实不符，本院不予支持。上诉人刘*前主张2011年8月2日起至2011年8月31日止30日的租金6250元，钟**也已收取，理应归刘*前所有并冲抵租金，本院认为，钟**在补充内容中明确房产于2011年8月2日卖给刘*前，到2012年8月31日合同期内租金归刘*前所有，房屋交付时间为2011年8月2日，故从8月2日至8月31日止的租金6250元，应属刘*前所有，刘*前主张抵扣购房款有理，本院予以支持。刘*前应支付的购房款余款为120376.21元，扣除中国**支行房租81250元，刘*前还应支付39126.21元及利息。综上，本院认为，钟**的上诉请求无事实和法律依据，本院不予支持，刘*前的上诉请求部分理由成立，本院予以改判。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项之规定，判决如下：

二审裁判结果

一、维持湖南省宁乡县人民法院（2013）宁民初字第01697号民事判决第三项；

二、撤销湖南省宁乡县人民法院（2013）宁民初字第01697号民事判决第一项、第二项；

三、限刘*前于本判决书生效之日起十日内支付钟**购房款39126.21元及利息（利息从2011年8月18日算至实际支付之日止，按照年利率6.65%计算）。

如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。

本案一审案件受理费7400元，由钟**负担3700元，刘**负担3700元。本案二审案件受理费7400元，由钟**负担3700元，刘**负担3700元。

本判决为终审判决。

裁判日期

二〇一五年一月十四日