李**与李**、彭**因租赁合同纠纷二审民事判决书

审理经过

上诉人李**与上诉人李**、彭**因租赁合同纠纷一案，不服蓝山县人民法院（2015）蓝法民二初字第57号民事判决，分别于2015年12月8日、12月14日通过原审法院向本院提起上诉。本院于2016年1月15日收到上诉案卷，同日受理后，依法组成由审判长彭**担任审判长，与审判员张**、代理审判员唐**组成的合议庭，对本案进行审理。本案现已审理终结。

一审法院查明

原审查明，1999年4月，被告李**租赁蓝山**总公司机电大楼7号门面（物资局进大门右侧第1个铺面）经营生意，一直延续至今。2010年2月28日，原告李**与被告李**签订《房屋租赁合同》，将蓝山**总公司机电大楼的7号铺面租赁给被告经营五金，约定房屋租赁期间为2010年3月1日至2015年2月28日，房屋租金为每年3万元。此后，2010年10月9日，原告李**与蓝山**总公司签订《蓝山**总公司机电大楼铺面及二楼仓库出租租赁合同》，约定租赁合同期间为2010年4月1日起至2015年4月1日止，至此，原告李**取得了蓝山**总公司机电大楼4个铺面的租赁使用权。此后被告李**每年均依约将房屋租金交付给原告李**。原告李**与蓝山**总公司的《租赁合同》到期后，又与蓝山**总公司续签了11个月的租赁合同，并预交了从2015年4月1日至2016年3月1日11个月共146，667元的铺面租金。原、被告双方的租赁合同到期后，原告李**表示不再继续租赁给被告，而被告则要求继续承租，双方遂酿成纠纷，被告从2015年2月28日起的铺面租金一直未交付给原告。

一审法院认为

原审法院认为，处理本案需解决以下几个方面的问题：

一、原告李**与蓝山**总公司的租赁关系问题。本案原告李**与县物**公司签订了《蓝山**总公司机电大楼铺面及二楼仓库出租租赁合同》，取得了2010年4月1日至2015年4月1日的租赁使用权，而原租赁合同于2015年4月1到期后，双方又续签了11个月的租赁合同，且县物**公司对其所属的四个铺面已收取原告李**预交2015年4月1日至2016年3月1日的铺面租金146，667元，原告李**对该四间铺面具有合法的管理、使用和收益的权利。

二、原、被告双方签订的转租合同是否有效的问题。原告李**与蓝山**总公司于2010年10月9日签订的《蓝山**总公司机电大楼铺面及二楼仓库出租租赁合同》有双方的签字盖章确认，是双方真实的意思表示，合法有效。因双方约定的租赁期限为2010年4月1日起至2015年4月1日止。原告于2010年2月28日与被告签订的房屋租赁合同，因原告当时并未取得承租权，合同约定将诉争铺面转租给被告李**的行为属于无权处分行为，其转租行为系效力待定的民事行为。即原告应取得铺面的承租权并经蓝山**总公司同意转租后，原告的转租行为才发生法律效力。本案中，原告于2010年4月1日起取得蓝山**总公司铺面四间的承租权，虽原告将承租的铺面转租给被告未经过蓝山**总公司的同意，但蓝山**总公司亦未提起异议。依《最**法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十六条“出租人知道或者应当知道承租人转租，但在六个月内未提出异议，其以承租人未经同意为由请求解除合同或者认定转租合同无效的，人民法院不予支持。”之规定，可以认定原、被告双方签订的转租合同有效。

三、本案原、被告双方签订的转租合同到期后，承租人能否要求次承租人腾出租赁房屋问题。虽原告在与县物**公司的租赁关系中系承租人，但在原、被告转租的法律关系中，其本质上系租赁关系中的出租人，原告对包括讼争的7号铺面在内的四间铺面有合法的管理、使用和收益的权利，在蓝山县物**公司增加房屋租金的情况下，原告增加适当的租金是合理的，被告应当予以理解和配合。在同等条件下，被告虽然享有优先租赁权，但是在原被告双方不能协商一致的情况下，租赁期满原告要求收回该铺面是符合法律规定的，但是考虑到本案的实际情况，对原告要求收回铺面的诉讼请求不予处理为宜。首先本案原告只与蓝山县物**公司签订了一年的房屋租赁合同，即从2015年4月1日至2016年3月1日，时间较短，且将到期，如果给被告三个月的准备时间则合同已到期没有收回该铺面的理由和必要；其次，应当透过现象看本质，本案虽然名义上是原告李**与蓝山县物**公司签订的房屋租赁合同，但事实上一直由被告李**租赁使用，从1999年4月16日开始到现在实际上都是被告李**在租赁使用该铺面，实际上就是一种委托租赁关系，应当视为是被告李**租赁使用，所以原告要求收回该铺面与情理不符，不应支持；第三，该铺面到底租赁给谁使用，是否收回该铺面，应以蓝山县物**公司行使该权利为妥，不宜由法院强行判决，因此对原告要求收回该铺面的诉请不予处理。蓝山县物**公司的铺面租赁关系到期后，如何处理由蓝山县物**公司自行处理。

四、对于原告起诉要求二被告支付铺面租金及赔偿经济损失应否得到支持的问题。被告李**从2015年2月28日起的铺面租金一直未交付给原告，而该笔租金原告已交付给蓝山**总公司，原告按合同约定将四个铺面从2015年4月1日起至2016年3月1日止的租金146，667元交付给了蓝山**总公司，即原告已为被告垫付了铺面租金36，666.75元。因该租金原告已垫付，且蓝山**总公司亦认可，被告亦愿意缴纳，对原告要求被告给付租金的诉讼请求予以支持。因二被告系夫妻关系，且该债务发生于二被告婚姻关系存续期间，被告李**出于生意经营所引起的债务，应当为夫妻共同债务，被告彭**应对被告李**的债务承担共同清偿责任。对于原告要求赔偿经济损失3万元的诉讼请求，因未提供证据证实，原审法院不予支持。

综上所述，本院依照《中华人民共和国合同法》第二条、第五十一条、第二百一十二条、第二百二十四条，《最**法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十六条、《最**法院关于适用〈中华人民共和国婚姻法〉若干问题的解释（二）》第二十四条之规定，判决：一、由被告李**、彭**给付原告李**已预交的铺面租金36，666.75元。上述给付限于本判决发生法律效力之日起十日内履行，如不按本判决确定的履行期限履行给付义务，则按《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。二、驳回原告李**的其他诉讼请求。案件受理费700元，由原、被告各承担350元。

上诉人诉称

宣判后，原审原告李**、原审被告李**、彭**均不服，通过原审法院向本院提起上诉。上诉人李**的主要上诉理由是：1、一审法院认定事实错误；2、一审法院无故拖延审限，偏袒被上诉人；3、一审判决程序违法，判非所请。综上，请求二审法院撤销一审判决，支持上诉人的诉请。

被上诉人辩称

上诉人李**、彭**答辩称：答辩人交了12，000元给被答辩人，被答辩人拿到此款与物资公司签订了门面租赁合同，要求被答辩人返还给答辩人。

上诉人李**、彭**上诉的主要理由是：一审法院认定事实不清，适用法律错误。请求二审依法改判，1、判令上诉人李**、彭**与李**签订的《房屋租赁合同》无效；2、判令李**与蓝山**总公司签订的《蓝山**总公司租赁合同书》无效；3、判令上诉人与物资总公司续租关系成立；4、判令李**返还李**12，500元。

上诉人李**的答辩意见与上诉意见一致。

二审期间，上诉人李**向法庭提交了蓝山**团公司出具的证明，拟证实上诉人李**签订的租赁合同合法有效。

上诉人李**、彭*英质证认为，对该份证据的真实性有异议，也不符合证据形式要求。

经双方当事人举证、质证，本院认证认为，该份证据由蓝山**总公司出具并加盖了公司公章，对该份证据拟证明的事实，本院予以采纳。

本院查明

本院二审查明的事实与一审法院认定的事实一致，对一审法院认定的事实，本院予以确认。

本院认为

本院认为，本案争执的焦点是：1、上诉人李**与上诉人李**、彭**签订的《房屋租赁合同》效力；2、上诉人李**与上诉人李**、彭**签订的租赁合同到期后，是否应从租赁的铺面搬走。

一、上诉人李**与上诉人李**于2010年2月28日签订的《房屋租赁合同》系双方真实意思表示，但由于上诉人李**当时未取得承租权，其将争执铺面转租给上诉人李**的行为依照《中华人民共和国合同法》第二百二十四条之规定属效力待定的民事行为。2010年10月9日上诉人李**与蓝山**总公司签订的《蓝山**总公司机电大楼铺面及二楼仓库出租租赁合同》约定租赁期限为2010年4月1日起至2015年4月1日止。上诉人李**自2010年4月1日起取得了包括争执铺面在内的承租权，虽然李**将承租的铺面转租给上诉人李**未经蓝山**总公司的同意，但蓝山**总公司至今未提出异议，视为蓝山**总公司同意上诉人李**将铺面转租给上诉人李**。故上诉人李**与上诉人李**签订的《房屋租赁合同》是合法有效的。

二、本案中，上诉人李**与上诉人李**签订的《房屋租赁合同》到期时，上诉人李**对争执的铺面享有优先承租权，但在双方不能协商一致的情况下，租赁期满上诉人李**要求收回该铺面是符合法律规定的。原审法院考虑到本案的实际情况，上诉人李**与蓝山**总公司只续签了11个月的租赁合同（从2015年4月1日至2016年3月1日），时间较短，即将到期，该争执铺面由蓝山**总公司处理为妥，人民法院强行判决不利于解决纠纷。故对上诉人李**上诉中提出“请求二审法院判令上诉人李**从争执的铺面搬出的”上诉理由，本院不予支持。上诉人李**上诉中提出“上诉人李**应赔偿其损失30，000元，”但未提交证据证实，该上诉请求因证据不充分，本院亦不予支持。上诉人李**、彭**上诉中提出“请求二审法院判令：1、上诉人李**与物资总公司续租关系成立；2、李**应返还李**12，500元的上诉请求”属于在二审过程中，原审被告李**提出的反诉，本院对上诉人李**、彭**二审期间提起的反诉不予审理。上诉人李**、彭**若认为自己的合法权益受到侵害，可另行主张权利。

综上，原判认定事实清楚，适用法律正确，处理恰当，上诉人李**和上诉人李**、彭**的上诉理由均不能成立。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：

二审裁判结果

驳回上诉，维持原判。

二审案件受理费700元，由上诉人李**负担350元，上诉人李**、彭**负担300元。

本判决为终审判决。

裁判日期

二〇一六年二月二日