湖南鑫**有限公司与陈**商品房预售合同纠纷一审民事判决书

审理经过

原告湖南鑫**有限公司（以下简称原告）诉被告陈**（以下简称被告）商品房预售合同纠纷一案，本院受理后，依法由审判员谭**任审理，于2015年10月28日公开开庭进行了审理。原告的委托代理人余有、唐**到庭参加了诉讼，被告陈**经本院合法传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼。本案现已审理终结。

原告诉称

原告诉称，2013年10月28日，被告与原告签订《长沙市商品房买卖合同》（合同编号201301691401），以银行按揭方式购买了原告开发的位于万家丽中路二段8号第1栋［幢］N［单元］14［层］1401号房屋，并按合同约定向原告支付了购房首付款，后被告与上海浦东**司长沙分行签订了《个人购房担保借款合同》（合同编号66132014100045130301），以按揭贷款的方式向原告支付剩余购房款，原告为被告的按揭贷款提供了阶段性担保。被告在获得按揭贷款后，未按银行借款合同约定按时归还银行按揭贷款，导致原告承担保证责任，银行于2015年3月20日、2015年5月8日和2015年6月24日从原告在该行的保证金账户中共扣划32771.25元，用于偿还被告所欠该行的银行贷款本息。现银行宣布所有贷款提前到期，要求原告承担连带保证责任。

根据原告与被告签订的《长沙市商品房买卖合同》补充协议之约定，被告如逾期偿还银行按揭贷款，导致原告承担保证责任，原告有权单方解除买卖合同并收回房屋，同时，如因被告的违约行为导致诉讼，被告应承担原告为此支付的律师费及诉讼费用。为此，原告特向法院提起诉讼，请求：1、判决解除原告与被告于2013年10月28日签订的《长沙市商品房买卖合同》（合同编号为201301691401）；2、撤销原告依据商品房买卖合同将万家丽中路二段8号第1栋［幢］N［单元］14［层］1401号商品房办理至被告名下的预告登记，并将该商品房变更登记至原告名下；3、判令被告承担本案的律师费38800元；4、判令被告承担本案的全部诉讼费用。

被告辩称

被告陈**未到庭，无辩称，亦未提交书面答辩状。

本院查明

经审理查明，2013年10月28日，原告（出卖人）与被告（买受人）签订《长沙市商品房买卖合同》（合同编号：201301691401），约定：1、买受人购买的商品房为座落于万家丽中路二段8号第1栋［幢］N［单元］14［层］1401号房屋，该商品房合同约定建筑面积130.65㎡；2、买受人购买的商品房为预售商品房；3、该商品房单价为8118元／㎡，总房价1060617元；4、买受人以银行按揭方式付款，应于签约当日向出卖人交付首期房款（含定金）计320617元，剩余房款740000元向银行申请贷款，出卖人应协助办理。

该合同的附件四《合同补充协议》约定：1、买受人应严格履行其与贷款机构签订的借款合同，并按时还本付息。如买受人逾期偿还银行按揭贷款，导致出卖人在保证责任期间承担保证责任（包括但不限于向出卖人扣收贷款本息及费用），买受人应在出卖人代为还款后三日内将出卖人代为支付银行的款项（含本金、利息、罚息及其他相关费用等）归还给出卖人，如买受人逾期未还，买受人应以出卖人代为归还的款项为基数，每延迟一日向出卖人支付千分之五的违约金，直至买受人将全部代为支付的款项及违约金全部支付给出卖人。如买受人逾期还款导致出卖人承担保证责任，出卖人还有权单方解除双方所签订的商品房买卖合同及其补充协议，房屋由出卖人收回，收回时如房屋价格上涨，则按买受人实际购买时的房屋价格收回，如房屋价格下跌，则由买受人另行承担出卖人收回房屋的差价。如买受人能够及时弥补出卖人因承担担保责任而产生的一切损失并征得出卖人同意后，双方可协商继续履行商品房买卖合同及补充协议。买受人逾期还款的，出卖人还有权不向买受人交付房屋，中止为买受人办理该房屋的产权登记手续；待买受人还清出卖人为其垫付的款项后，出卖人再向买受人交付房屋和办理产权登记；2、出卖人依据主合同和本协议行使解约权后，买受人应在出卖人解除合同通知送达之日起30日与出卖人共同到主管机关办理完毕该房屋的联机备案（如有）解除及预售登记注销等手续；3、如一方不履行本合同义务导致另一方向法院提起诉讼，守约方为此所支付的诉讼费、律师费等其他因此产生的费用全部由败诉方承担；4、本协议构成买卖合同不可分割的组成部分，与买卖合同具有同等法律效力，二者如有冲突之处，则以本补充协议约定内容为准。双方还就其他权利义务进行了约定。

被告在该合同和合同补充协议的买受人签章处签字并按指印。合同签订后，被告依约支付了首期房款320617元。

2014年4月28日，原告（保证人）、被告（借款人、抵押人）与上海浦东**司长沙分行（贷款人）就上述房产的按揭贷款事宜签订了《个人购房担保借款合同》，约定：1、贷款金额为人民币740000元。2、贷款期限预计自2014年4月29日起至2034年4月29日止，实际贷款起始日期以贷款借据记载的日期为准。3、按月还款，每期还款日为10号。4、保证的担保范围为借款人本合同项下的全部到期应付而未付的贷款本金及利息（包括逾期及挪用罚息以及复利等）、违约金、损害赔偿金、由于还款造成的透支账户透支本息、保管担保财产及实现担保权的费用（包括但不限于可能发生的诉讼费、律师费、拍卖费用、变卖费、通知担保人费用及其他合理费用）。5、保证人提供的保证为阶段性连带责任保证，保证期间为自本合同签订之日起至借款人的债务履行期限届满之日起两年止；如借款人已办妥本合同项下抵押担保现房抵押登记手续并且贷款人已收到其为第一顺序抵押权人的现房他项权证正本的，保证人的保证责任自收到该他项权证正本之日解除；但对于该解除日之前已到期的借款人债务，以及该日之前发生保证人或／及借款人的违约而引起的本合同项下责任，保证人仍应承担保证责任和相应的违约责任。6、保证人根据本合同的约定对借款人所欠债务在担保范围内承担连带保证责任。对借款人到期应付未付的全部债务，保证人均应无条件地作为第一债务人按贷款人的要求直接向贷款人支付。7、借款人未按合同约定足额偿还贷款本息和相关费用构成借款人违约，出现合同约定的违约事件时，贷款人有权宣布已提用贷款部分的本息立即部分或全部提前到期。三方还就其他权利义务进行了约定。2014年5月27日，上海浦东**司长沙分行依约发放了贷款。

2014年6月11日，原、被告双方办理了预告登记（证明编号：长房预雨花字第414027557号），但并未实际办理产权证。

因被告未依按时还款，2015年3月19日、2015年5月8日和2015年6月24日上海浦东**司长沙分行分别向原告发出《履行担保责任催收函》，要求原告履行合同约定的担保责任，原告分别于当天代被告偿还借款本息15717.1元、5681.58元和11368.18元。上述代偿事实经上海浦东**司长沙分行确认。为了维护自身合法权益，原告于2015年8月17日诉至本院，请求判如所请。本院于2015年9月1日向被告邮寄送达起诉状及证据副本。

另查明：2015年8月12日，原告就本案与湖南**事务所签订《委托代理合同》，双方约定本案的一审程序的律师费共计38800元。2015年10月26日，原告通过转账向湖南**事务所支付了40400元的律师费。

以上事实，有《长沙市商品房买卖合同》及补充协议、销售不动产统一发票、《个人购房担保借款合同》、上海**银行个人贷款借款凭证、房屋预告登记证明、上海**银行个人贷款账户明细清单、《履行担保责任催收函》、代偿证明、《委托代理合同》、长沙市户室信息表、律师费转账凭证、律师费发票、当事人陈述以及庭审笔录等证据在卷佐证，足以认定。

本院认为

本院认为，原告与被告签订的《长沙市商品房买卖合同》及补充协议，原、被告与上海浦东**司长沙分行签订的《个人购房担保借款合同》均系合同当事人真实意思表示，内容不违反法律、行政法规的禁止性规定，合同依法成立并生效，对合同当事人具有约束力，各方均应按约履行合同义务。

1、关于解除《长沙市商品房买卖合同》的问题。根据原、被告2013年10月28日签订的《长沙市商品房买卖合同》补充协议的约定，买受人逾期偿还贷款导致出卖人承担保证责任，出卖人还有权单方解除双方所签订的商品房买卖合同及其补充协议，房屋由出卖人收回。因被告逾期未归还贷款，原告分别于2015年3月19日、2015年5月8日和2015年6月24日为被告代偿了部分借款本息，原告于2015年8月17日诉至本院请求解除合同，本院于2015年9月1日向被告邮寄送达起诉状及证据副本。故原告请求解除其与被告签订的《长沙市商品房买卖合同》，符合双方约定，本院予以支持。原、被告于2013年10月28日签订的《长沙市商品房买卖合同》（合同编号：201301691401）于2015年9月1日解除。

2、关于撤销预告登记的问题。根据原、被告签订的《长沙市商品房买卖合同》补充协议约定：出卖人依据主合同和本协议行使解约权后，买受人应在出卖人解除合同通知送达之日起30日与出卖人共同到主管机关办理完毕该房屋的联机备案（如有）解除及预售登记注销等手续。原告与被告签订的《长沙市商品房买卖合同》已于2015年9月1日解除，双方的合同不再履行，故被告应协助原告办理撤销在长沙市雨花区万家丽中路二段8号第1栋［幢］N［单元］14［层］1401号房屋上的预告登记手续（证明编号：长房预雨花字第414027557号）。撤销预告登记手续后，房屋产权将自动恢复到原告名下，不需要再办理房屋产权变更登记，故原告诉请将该房屋变更登记至其名下，本院不予支持。

3、关于律师费的问题。原、被告签订的《长沙市商品房买卖合同》补充协议约定：如一方不履行本合同义务导致另一方向法院提起诉讼，守约方为此所支付的诉讼费、律师费等其他因此产生的费用全部由败诉方承担。因被告违约导致合同解除，被告应承担原告因诉讼而支付的律师费。原告与湖南**事务所签订《委托代理合同》，双方约定本案一审程序律师费为38800元，并已于2015年10月26日实际支付，但根据《湖南省律师服务收费标准》第一条关于代理民事、行政诉讼和国家赔偿案件涉及财产关系的收费标准，本案的律师费过高，本院酌情调整为19400元，故原告诉请超过部分，本院不予支持。

据此，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十三条、第九十七条、第一百零七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十四条之规定，判决如下：

裁判结果

一、原告湖南鑫**有限公司与被告陈**2013年10月28日签订的《长沙市商品房买卖合同》（合同编号：201301691401）于2015年9月1日解除；

二、被告陈**在本判决生效后7日内协助原告湖南鑫**有限公司办理撤销在长沙市雨花区万家丽中路二段8号第1栋［幢］N［单元］14［层］1401号房屋上的房屋预告登记手续（证明编号：长房预雨花字第414027557号）；

三、被告陈**应于本判决生效之日起7日内支付原告湖南鑫**有限公司律师费19400元。

四、驳回原告湖南鑫**有限公司的其他诉讼请求。

如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。

本案因适用简易程序收取受理费385元，保全费5000元，共计5385元，由原告湖南鑫**有限公司负担2690元，被告陈**负担2695元。

如不服本判决，可在判决书送达之日起15日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于湖南省**民法院。

裁判日期

二〇一五年十一月十七日