吴某某与蒋某某房屋租赁合同纠纷一审民事判决书

审理经过

原告吴某某因与被告蒋某某发生房屋租赁合同纠纷，于2015年10月26日向本院提起诉讼。本案依法适用普通程序，由审判员王*担任审判长，与人民陪审员熊**、周**组成合议庭，于2016年3月7日公开开庭进行了审理。原告吴某某的委托代理人李某某到庭参加了诉讼。被告蒋某某经本院公告传票传唤，无正当理由拒不到庭，本院依法对其进行缺席审理。本案现已审理终结。

原告诉称

原告吴某某诉称：2010年11月10日，蒋某某租赁吴某某位于长沙市**向阳苑市委宿舍临道路的二、三层合法使用权房屋并签订房屋转租合同。合同约定租期为两年零五个月（2010年11月10日至2013年4月1日），租金为每季度24000元，并于每季度提前15天支付下一季度房租。合同到期后，双方未续签书面转租合同，蒋某某继续使用该房屋并按原合同支付租金。后经双方协商租金涨至27000元每季度，蒋某某支付租金至2015年2月10日。参照原合同约定和双方之间的交易习惯依据双方之间依法形成的不定期房屋租赁合同，蒋某某应于2015年1月25日支付下一季度房租而其并没有支付当期租金和之后每期租金，但继续使用该房屋至今。经*某某多次催讨租金及协商腾退房屋无果。

为维护吴某某合法权益，特起诉至法院，请求判令：1、蒋某某腾退不定期转租合同项下位于长沙市**向阳苑市委宿舍临道路的二、三层房屋；2、蒋某某支付拖欠房租81000元（月租9000元，自2015年1月25日起每三个月支付一次房租，2015年10月25日后需支付的房租另行计算至被告腾退房屋止）；3、蒋某某支付租金利息1669.52元（计算至2015年10月23日，之后利息另行追加）。

被告辩称

被告蒋某某未到庭，未答辩，未提交证据，本院视为其放弃举证、质证、辩论等诉讼权利。

本院查明

经审理查明：吴某某与长沙市直属机关后勤服务中心向阳苑物业服务办公室签订房屋租赁合同，约定由吴某某租用长沙市**苑市委宿舍临道路的二、三层及设备楼第三层房屋，合同期限自2010年5月1日至2016年4月31日止。2010年，蒋某某与吴某某签订《房屋转租合同》，合同约定由蒋某某租用长沙市**苑市委宿舍临道路的二、三层房屋进行经营使用。转租期限为2010年11月10日至2013年4月1日止。租金为每年96000元，租金为每季度提前15天支付下季度租金24000元。合同到期后，双方达成口头协议，约定由蒋某某继续租用房屋，租金按原合同约定支付。此后蒋某某继续租用该房屋至今，房屋租金缴纳至2015年2月9日，之后的租金未再支付。经*某某多次催缴，蒋某某仍拒不支付，双方协商不成，遂成纠纷，酿起诉讼。

以上事实，有当事人身份证、向阳苑门面及后勤楼租赁合同、证明、房屋转租合同、短信记录、报警案件登记表以及当事人陈述等证据在卷佐证，足以认定。

本院认为

本院认为：依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定全面履行自己的义务。蒋某某与吴某某签订的《转租合同》系双方真实意思表示，不违反法律法规的禁止性规定，合法有效。该合同到期后，双方未签订书面《转租合同》，而是双方通过口头约定，由蒋某某继续租用，而蒋某某也实际支付房屋租金至2015年2月9日，双方构成了不定期的租赁合同关系。但蒋某某此后拒不支付租金，至吴某某起诉时止，已达10个月之久，构成根本违约，吴某某认为双方不定期的租赁合同关系解除的主张成立。因此，对吴某某请求蒋某某腾退长沙市**向阳苑市委宿舍临道路的二、三层房屋的诉讼请求，本院予以支持。关于吴某某要求蒋某某支付81000元的拖欠房租问题，从2015年2月10日起蒋某某未再支付房租，但又使用该房屋至今，因此可按双方之前转租合同中约定的标准8000元／月计算至2015年10月25日，共8个月16天，计68129.03元（［（8＋16／31）8000）），此后部分按此标准计算至蒋某某实际腾退之日止。吴某某所称双方口头约定房租为9000元／月的计算标准，因无充分证据予以证明，本院不予采纳。关于吴某某请求蒋某某支付租金利息的问题，因双方没有合同约定，故自2015年10月26日起计算租金利息，超出部分不予支持。

综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条第一款、第一百零七条、第一百一十三条第一款、第二百一十五条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条的规定，判决如下：

裁判结果

一、蒋某某于本判决生效后五日内将长沙市**向阳苑市委宿舍临道路的二、三层房屋腾退给吴某某；

二、蒋某某于本判决生效后五日内支付吴某某房屋租金68129.03元（暂计算自2015年2月10日至2015年10月25日，此后部分以8000元／月的标准计算至蒋某某实际腾退房屋之日止）；

三、蒋某某于本判决生效后五日内支付吴某某房屋租金利息（具体数额以68129.03元基数，按人民银行同期贷款利率为标准，从2015年10月26日开始计算至蒋某某实际付清房屋租金之日止）；

四、驳回吴某某的其他诉讼请求。

如果未按本判决指定的期间履行金钱给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。

本案受理费1867元，由蒋某某负担。

如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于湖南省**民法院。

裁判日期

二〇一六年三月三十日