青海**有限公司与青海**发展中心房屋租赁合同纠纷案二审民事判决书

审理经过

上诉人青海**有限公司（以下简称青铸工贸）与被上诉**业发展中心（以下简称妇**中心）房屋租赁合同纠纷一案，妇**中心于2015年5月5日向西宁**民法院提起诉讼，请求判令解除双方签订的《房屋租赁合同》、青铸工贸腾退房屋，给付欠缴的房租70422元，支付违约金650699.28元，青铸工贸亦提起反诉请求判令妇**中心赔偿损失20200元。西宁**民法院于2015年8月7日作出（2015）西*一初字第1297号民事判决，青铸工贸不服提起上诉。本院于2015年9月21日受理后，依法组成合议庭，并于2015年10月20日依法公开开庭审理了本案。青铸工贸的委托代理人张**、黄*，妇**中心的委托代理人原若愚到庭参加诉讼，本案现已审理终结。

一审法院查明

原审法院查明，2007年11月7日妇女事业中心、青铸工贸签订房屋租赁合同，约定妇女事业中心将位于西宁市虎台二巷19号办公楼203、210室共63.9平方米房屋租赁给青铸工贸使用，租赁期限为2007年11月8日至2022年11月7日，租金为每平方米22元。该合同第四条第4款约定“乙方在承租期内，如有下列行为之一的，甲方有权终止并解除合同，收回房屋：乙方拖欠租金累计达壹个月的。”后双方追加209室为该合同中租赁房屋，总租赁面积为106.7平方米，房屋租赁总价为每年28168.8元。2014年10月4日青铸工贸因有民工围堵曾报警解决，妇女事业中心以影响其正常工作，要求青铸工贸对此作出承诺。2014年10月9日，青铸工贸出具承诺书一份，承诺如再有类似情况发生，将立即搬走。2014年10月13日，青铸工贸又发生民工围堵，妇女事业中心以青铸工贸利用租赁房屋从事非法活动，损害他人利益为由向青铸工贸发出通知，声明终止双方签订的004号《房屋租赁合同》，随后青铸工贸提起诉讼，要求继续履行双方之间签订的房屋租赁合同。2015年4月1日，西宁**民法院（2015）宁民二终字第45号判决书判令双方之间的房屋租赁合同继续履行。2015年4月20日妇女事业中心向青铸工贸下达通知，载明：“一、解除2007年11月7日签订的房屋租赁合同，于2015年4月30日前将房屋交回妇女事业中心，并于2015年4月30日前交纳2012年1月1日至2015年4月30日房屋租金112675.2元，缴纳违约金650699.28元”。2015年4月24日，青铸工贸仅缴纳了房租和水电物业费用37317元，妇女事业中心出具收据为2012年房租、水电物业费。

2012年12月20日、2013年12月27日青铸工贸另行成立的公司青海**责任公司（以下简称中铸光伏）与妇女事业中心签订了房屋租赁合同，租赁妇女事业中心办公楼中201、202、208室，共计106.7平方米。该租赁合同为一年一签。庭审中妇女事业中心与青铸工贸分别向法庭提交了2013年12月27日妇女事业中心与中铸光伏签订的房屋租赁合同的原件，但两份原件约定租金明显不一致，双方均未对对方提交的该房屋租赁合同提出鉴定申请。妇女事业中心同时提交一份2012年12月20日与中铸光伏签订的房屋租赁合同，该合同真实性青铸工贸不持异议，该合同与妇女事业中心提交2013年12月27日签订的房屋租赁合同约定租金一致。

再查明，依据青铸工贸提交的证据，2010年及2011年交款单位为中铸光伏，交款金额分别为36481.4元及36481元，收款事由为房租、水电费、物业费。妇女事业中心认可该两张票据为青铸工贸缴纳的2010年及2011年房屋租赁费用。另中铸光伏于2013年6月20日及2014年1月26日两次缴纳房租各61459元。

一审法院认为

原审法院认为，妇女事业中心、青**贸签订房屋租赁合同系双方真实意思表示，不违反法律规定，予以确认，双方均应按照合同约定履行权利和义务。现双方争议的焦点为青**贸是否已按期足额缴纳房屋租金。青**贸提交收据欲证实其已全额缴纳租金，经核实青**贸提交的租金票据系妇女事业中心出具给中铸光伏的租金票据。经庭审质证，中铸光伏与青**贸为一套人马，行为有代表性，对其2010年及2011年两年的租金可认定为由中铸光伏替青**贸缴纳。但自2012年12月起，中铸光伏与妇女事业中心另行签订了房屋租赁合同，因租赁合同主体不同，依据妇女事业中心提交2012年及2013年两年与中铸光伏签订的房屋租赁合同的租金计算，租金为61459元，恰为中铸光伏2013年6月及2014年1月已缴纳的租赁费用。青**贸提出中铸光伏2013年6月及2014年1月缴纳的房屋租金已包含租赁妇女事业中心203、209、210室租金，妇女事业中心与中铸光伏约定的租金并非2012年12月20日签订的房屋租赁合同所约定48元而是26元的主张，因其仅提交2013年12月27日的房屋租赁合同，对于2012年12月20日签订的合同未予提交，又不申请对妇女事业中心提交证据进行鉴定，故其应承担举证不能的后果。对于妇女事业中心提交两份与中铸光伏签订的房屋租赁合同，租金金额一致，又能相互佐证，青**贸对合同所盖公章真实性并无异议，对此证据予以认定，故经妇女事业中心催缴后青**贸仅将房租缴纳至2012年年底，其至今未缴纳2013年1月1日至2015年6月30日租金共计70422元。妇女事业中心依据青**贸已拖欠租金超过一个月，经催缴后仍未缴纳完毕，对妇女事业中心解除房屋租赁合同的诉求予以支持，青**贸应在合理期限内腾退房屋。对于妇女事业中心违约金的诉求，双方在合同中约定的违约金明显过高，青**贸提出应按法律规定予以调整，故应按照拖欠租金金额的30%予以认定，即21126.6元。青**贸诉求的电脑维修费用，因费用清单及收据均显示为中铸光伏，青**贸与中铸光伏虽系一套人马，但系不同的法人主体，故以青**贸名义起诉主体不适格，对此诉求裁定驳回。青**贸诉求的房屋租赁费，因青**贸未提交证据证实该房屋租赁费用的产生系妇女事业中心过错导致，对此诉求不予支持，遂判决解除妇女事业中心与青**贸于2007年11月7日签订的房屋租赁合同、青**贸支付妇女事业中心欠缴的房屋租金70422元、青**贸给付妇女事业中心违约金21126.6元、青**贸于30日内向妇女事业中心腾退位于西宁市虎台二巷19号203、209、210室房屋、驳回青**贸赔偿损失的诉讼请求。

上诉人诉称

青铸工贸上诉称，一审法院认定依据妇女事业中心提交2012年及2013年两年与中铸光伏签订的房屋租赁合同的租金计算，租金为61459元，恰为中铸光伏2013年6月及2014年1月已缴纳的租赁费用……，青铸工贸末缴纳2013年1月1日至2015年6月30日租金共计70422元，上述认定明显与事实不符。首先，中铸光伏2012年签订的租赁合同虽然约定租金每平米48元，但妇女事业中心口头告知青铸工贸实际租金按每平米26元计算，青铸工贸2012年和2013年按每平米26元向妇女事业中心缴纳房租时妇女事业中心也是认可，并没有提出任何异议。其次，2013年合同对租金约定不一致，可以明确的看出中铸光伏与妇女事业中心约定的每平方米租金确为26元，中铸光伏交纳61459元的年租金中包含青铸工贸应缴的28169元。由此可见，青铸工贸不拖欠妇女事业中心的租金。再次，从青铸工贸缴纳的水电暖的费用看，交款人是中铸光伏，妇女事业中心也是认可水电暖费用从未拖欠，在缴纳时从未提出青铸工贸还拖欠房租。妇女事业中心是在2014年发生民工闹事事件后要求青铸工贸搬离，青铸工贸不同意，妇女事业中心2015年4月才提出拖欠房租。按常理，如果真的拖欠房租，妇女事业中心按合同约定在2012年就可以解除合同而不会在长达两年以后才提出。显然一审法院对事实的认定错误。一审法院只是简单的以中铸光伏签订的租赁合同的租金来确定，忽视了中铸光伏与青铸工贸实为一家，中铸光伏所交租金已包含青铸工贸租金的事实，并且妇女事业中心在此前的诉讼中始终是以青铸工贸利用承租房屋进行非法活动为由要求解除，在长达二年的时间里从未提出过拖欠房租，也未向催要过房租。因此妇女事业中心现在提出拖欠房租的事实明显不存在，所以一审法院判决错误。同时，一审法院认定青铸工贸的反诉系不同的法人丰体，裁定驳回。事实是2014年10月，由于分歧，妇女事业中心禁止青铸工贸员工进入租赁房屋办公，青铸工贸迫于无奈临时租赁房屋办公，租赁期四个月，租赁费12800元。2015年2月22日由于208房间暖气管道爆裂，大面积漏水，造成青铸工贸租用的房屋进水，致使九台办公电脑被水浸泡，维修费用7400元。由于青铸工贸与中铸光伏实为一套人马，损失的电脑是在中铸光伏名下，单据由中铸光伏出具也是真实。因此，一审法院裁决驳回青铸工贸的反诉，明显是错误判决，请求二审撤销一审判决，改判妇女事业中心赔偿损失20200元。

被上诉人辩称

妇女事业中心以一审认定事实清楚、适用法律正确进行了答辩，请求驳回上诉，维持原判。

本案在二审审理时，青铸工贸、妇女事业中心除对青铸工贸是否交纳从2013年起的租金外，双方对原审判决查明的其他基本事实均无异议，本院对各方均无异议的事实予以确认。

本院查明

二审查明，2012年12月20日、2013年12月27日中铸光伏签订的租赁201、202、208室房屋的租赁合同中出租方及其印章名称为“青**妇联巾帼园”，妇女事业中心称其与青**妇联巾帼园均是青**妇联开办，二者是同一个单位，青铸工贸对此无异议。

本院认为

本院认为，因青铸工贸未提交以该公司名义交纳2013年及2014年度租金的收据，而又称中铸光伏所签租赁合同的租金标准实际为26元／平方米，中铸光伏按48元／平方米交纳的租金中包括了青铸工贸22元／平方米的租金，所以本案的主要争议实际为中铸光伏所签租赁合同的租金标准问题。

关于此争议问题，妇女事业中心提交了中铸光伏2012年12月20日、2013年12月27日签订的租赁201、202、208室房屋的租赁合同，租赁期限均为一年，分别为2013年度和2014年度。两份合同第三条一款均是“1、租金为人民币_____元／月。租金支付方式为：按年支付，自本合同签订之日起3个工作日内支付一年租金”。2012年12月20日的合同中该条款空格处填写内容为“5122”，“租金支付方式”上方写有“每平米48元”字样，此条款末尾写有“61459元”字样。2013年12月27日合同中该条款空格处填写内容为“5121.6”，条款末尾亦写有“61459元”字样。据此内容，结合租赁合同中的租赁面积106.7平方米，妇女事业中心称中铸光伏签订的租赁合同租金标准就是每平方米48元，中铸光伏交纳的2013年和2014年度的租金数额均是61459元，仅仅交纳了201、202、208室租金，而没有交纳青铸工贸租赁的203、209、210室租金。对此，青铸工贸提交了中铸光伏2013年12月27日签订的租赁201、202、208室的租赁合同，同样条款的空格处填写内容为“2774.2”，末尾写有“33290元”字样，但青铸工贸称对方给付的合同中此处空白，是自己公司人员根据协商确定的租金标准填写。

本院认为，根据青铸工贸提交的交纳租金和相关费用的票据及二审时青铸工贸提交的水电暖等费用交费通知看，从2010年度开始截止2014年底，以青铸工贸名义交纳的仅仅是2013年度的水电和物业费用，除此之外已交纳的租金或水电暖等费用基本是以中铸光伏名义交纳，妇**中心或省妇联的其他部门通知交纳水电物业费用时，也确有通知中铸光伏交纳203、209、210室费用的事实，所以中铸光伏交纳的2013和2014年度租金中存在包括青铸工贸租赁的203、209、210室租金的可能性。但是青铸工贸除提交了中铸光伏2014年度租赁201、202、208室的租赁合同证明中铸光伏所签合同租金标准为26元／平方米外，并未提交其他证据能够直接证明租金标准。因青铸工贸一审时认可妇**中心提交的中铸光伏签订的2013年度合同，并且二审时亦认可中铸光伏签订的2013年度合同中租金标准为48元／平方米，只是辩称双方口头协商租金标准实际是26元／平方米，但对其所述口头协商未提交任何证据证明，妇**中心也不认可其说法，所以中铸光伏签订的2013年度合同的租金标准应认定为48元／平方米。虽然青铸工贸与妇**中心各自持有的2014年度合同中租金标准不同，但根据西宁市数年来房屋租金变化情况看，租金标准下降与日常生活经验不相符合。诉讼中，双方认可中铸光伏签订的两份合同是由妇**中心一方打印书写，而恰恰2014年度合同中的争议内容青铸工贸认可是己方人员填写，而非妇**中心一方填写。因租金标准是租赁合同的重要条款，出租方将已盖章的而有关租金标准条款空白的合同交由承租方填写也确实与日常生活经验不符。因双方争议的是租金标准，即应结合合同实际履行情况确定。根据现有证据，青铸工贸未在2015年4月之前交纳2012年度的租金，虽然此前的租金存在中铸光伏代为交纳的情况，但从2013年度开始，中铸光伏另行签订了租赁合同，而中铸光伏交纳的2013年度的租金数额与合同约定数额一致，无法认定中铸光伏交纳的2013年度的租金中包括了青铸工贸应交纳的租金。中铸光伏交纳的2014年度租金数额与2013年度的租金数额一致，而租金标准下降又与西宁市房屋租赁市场情况不符，无法认定青铸工贸自己填写的26元／平方米的租金标准。二审时青铸工贸又辩称，从中铸光伏在2013年6月20日才交纳2013年度租金的时间看，因妇**中心迟延交付中铸光伏租赁的房屋，所以2013年6月20日交纳的租金包括了青铸工贸2012年度的部分租金及取暖费，对此妇**中心均不予认可，青铸工贸也未提交任何证据印证，而且此说法又与青铸工贸诉讼中辩称自相矛盾，无法采信。至于青铸工贸所述妇**中心从未催交过租金，前次要求解除合同也未以欠付租金为由，可以证明不拖欠租金的辩称，本院认为，虽然妇**中心或省妇联其他部门此前曾通知过交纳水电等费用，而无证据证明催交过青铸工贸的租金，明知欠交租金却又不以此为由通知解除合同确实与日常情理不符，但是否催交租金属于出租人的权利，只要在法律规定或合同约定期限内，是否行使、何时行使均由权利人自主决定，不能因权利人未催交租金而反证承租人已履行交纳租金义务，是否履行合同义务仍然需要负有履行义务的主体承担举证义务。而本案中关于是否交纳2013年及2014年度租金的争议，应履行义务一方青铸工贸并未提交充足证据予以证明，所以无法认定青铸工贸交纳了租金，也无法认定中铸光伏代青铸工贸交纳了租金，青铸工贸的此项上诉理由缺乏证据支持，不予采信。因青铸工贸与妇**中心约定拖欠租金达一个月，妇**中心有权解除合同，经妇**中心催交后青铸工贸仍未足额交纳租金，对妇**中心主张解除租赁合同的请求应予支持，一审判决解除合同并判决给付拖欠租金正确，应予维持。

关于青铸工贸反诉的赔偿电脑维修费用问题，因妇女事业中心二审时认可青铸工贸提供的水淹房屋的照片是青铸工贸租赁使用的房间，而租赁房间除暖气设备外，再无其他用水设备，所以无法认定是青铸工贸原因造成房间漏水。根据照片显示，房间内地面水位较高，进水量确实较大，足以造成放置在地面的电脑主机损坏，对此造成的损失应由出租方予以赔偿。虽然青铸工贸提交的的是维修单位开具给中铸光伏的维修费用单据，但考虑青铸工贸与中铸光伏的关系，以及中铸光伏代交青铸工贸水电暖等费用时妇女事业中心或省妇联其他部门并未加以区别的情况，仅在本案中由青铸工贸主张此项赔偿权利应予准许，所以此笔维修费用7400元应由妇女事业中心赔偿。至于青铸工贸主张的租赁费，因造成青铸工贸无法正常办公的原因是青铸工贸或中铸光伏所涉工程项目拖欠农民工工资导致民工围堵事件，也严重影响了妇女事业中心和省妇联的正常工作，其有权利要求青铸工贸和中铸光伏稳妥解决问题，保障工作场所的正常秩序，中铸光伏也曾保证杜绝此类事件发生，所以民工围堵事件并非妇女事业中心或省妇联原因造成，青铸工贸或中铸光伏应承担由此导致的后果，对此项反诉请求不予支持。综上，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条一款（二）项的规定，判决如下：

二审裁判结果

一、维持西宁市城西区人民法院（2015）西*一初字第1297号民事判决第一、二、三、四项，即解除青海**发展中心与青海**有限公司于2007年11月7日签订的房屋租赁合同、青海**有限公司支付青海**发展中心房屋租金70422元及违约金21126.6元、青海**有限公司于判决生效后三十日内向青海**发展中心腾退位于西宁市虎台二巷19号203、209、210室房屋；

二、撤销西宁市城西区人民法院（2015）西*一初字第1297号民事判决第五项，即驳回青铸工贸赔偿损失的诉讼请求；

三、青海**发展中心赔偿青海**有限公司维修费7400元；

此赔偿款与青海**有限公司给付青海**发展中心的租金、违约金相抵后，青海**有限公司于判决生效后十五日内给付青海**发展中心84148.6元；

四、驳回青海**有限公司主张赔偿租赁费的反诉请求。

如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。

本案二审案件受理费11012元由青海**有限公司负担；一审本诉案件受理费按一审判决处理，反诉案件受理费153元由青海**有限公司负担。

本判决为终审判决。

裁判日期

二〇一五年十一月四日