青海新**有限公司与杜**二审民事判决书

审理经过

上诉人青海新**有限公司（以下简称新**公司）与被上诉人杜**商品房预售合同纠纷一案，杜**于2015年9月6日向西宁**民法院提起诉讼，要求：1、确认与新**公司签订的《天骄花园住宅小区内部定房单》合法有效；2、确认双方签订的《天骄花园住宅小区内部定房单》具有《商品房买卖合同》的效力；3、判令新**公司将《天骄花园住宅小区内部定房单》项下的天骄花园住宅小区1号楼商品房交付给杜**；4、新**公司办理《天骄花园住宅小区内部定房单》项下天骄花园住宅小区1号楼商品房权属证书及土地使用证。西宁**民法院于2015年12月3日作出（2015）中民一初字第746号民事判决，宣判后，新**公司不服，向本院提起上诉，本院于2016年1月13日受理后，依法组成合议庭公开开庭审理了本案，上诉人新**公司的委托代理人张**、金*，被上诉人杜**的委托代理人丛金祥到庭参加了诉讼，本案现已审理终结。

一审法院查明

原判认定，2013年12月14日，（买受人）杜**、（出卖人）新**公司签订了《天骄花园住宅小区内部定房单》，主要约定：“新**公司将其开发的南川西路5号天骄花园住宅小区1号楼（建筑面枳96.51平方米）的商品房出售给杜**，该商品房的单价为每平方米3810元，总房款367703元，最终房屋的总价款在办理房屋产权证时，按政府实测面积核算，杜**已交房款119087元，2013年12月27日前付房款的90%为211846元，交房时付总房款的尾款（10%）36770元；对交房时间约定，由于省、市政府对胜利宾馆片区规划调整，杜**认购的商品房2011年3月至2012年10月停工，原定交房时间顺延，待签订《天骄花园内部购房合同》时明确交房时间、装修标准及需支付的配套款待签订《商品房买卖合同》时附后”，并特别注明：“杜**须于2013年12月27日前携带本人身份证原件、复印件及《天骄花园住宅小区内部定房单》到新**公司交纳90%房款，并签订《天骄花园内部购房合同》，逾期未交清购房款者，视为杜**自动放弃购房，此单作废，按《退房程序》处理；杜**提交的《青**公司在职职工单位证明》（待公章）经审查为虚假的，此单作废，按《退房程序》办理”，该定房单还约定其他权利义务。2011年3月25日，杜**向新**公司交付购房款119087元，2013年12月27日，杜**向新**公司交付购房款211846元，已共计交款330933元。新**公司分别于2014年8月7日、2015年7月8日取得了本案涉及的南川西路5号天骄花园2号楼、1号楼商品房预售许可证，证号分别为（2014）房预售证第141号、（2015）房预售证第113号。就本案涉及工程的验收情况，2015年12月2日，西宁市建设工程质量监督站对本案涉及1、2号楼验收情况向法院出具说明，内容为：“该项目于2014年6月6日，由建设单位新**公司组织参建各方共同对住宅部分（子单位工程）进行了竣工验收，验收组验收结论为合格。验收中由于商业部分二次结构及装饰、安装工程未施工完成，作为甩项，到目前商业部分施工未完成，该工程竣工备案未完成。”新**公司认可，位于西宁市南川西路5号天骄花园住宅小区1号楼、2号楼，从2014年7月开始，已向67户拆迁户交付房屋，现有55户已入住。庭审中，杜**对未付的10%购房款，表示按《天骄花园住宅小区内部定房单》约定履行。另，杜**所购买的房屋现存在，亦未向第三人销售。

另查明，2013年12月24日，新**公司向青海**业公司出具情况说明，主要内容为：“我公司经过登记核对现将65户内部认购户基本信息报公司，根据目前登记情况，有两户不具备内部认购选房条件，我公司建议取消内部认购资格，请贵公司核查确认，一位是宋**，本人已辞职不属于邮政内部职工，一位是习学雅，本人已去世。”2014年9月4日，青海**业公司与青**政公司机关服务中心合并为青**政公司机关服务中心，2014年9月9日，青海**业公司被青海**管理局注销登记。2015年9月28日，青**政公司机关服务中心出具“天骄花园”团购户情况说明，内容为：“以下天骄花园团购户人员均为邮政职工：郭*、谢**、何**、赵**、康**、宋*、李**、彭**、杜**、姚**、严**、张**、梁*、刘**、王*、李*、任**、李**、王*、江*、李**、王**、赵**、魏**、王*、何**、樊*、郝**、崔**、王**、韩**、刘*、岳**、丁**、谈**。其中：岳**的父亲岳新建是邮政职工，丁**的儿子张**是公司职工，团购户习学雅是邮政职工，过逝后改名儿媳谈**，谈**的爱人是邮政职工。”

一审法院认为

原审法院认为，杜**与新**公司签订的《天骄花园住宅小区内部定房单》，系双方的真实意思表示，不违反法律、法规强制性规定，新**公司对此不持异议，故该定房单合法有效，应受法律的保护。关于《天骄花园住宅小区内部定房单》是否具有商品房合同效力。该定房单约定了买卖双方当事人姓名、名称、商品房基本状况、商品房单价、总价款、付款时间等主要内容，根据最**法院关于适用《中华人民共和国合同法》若干问题的解释（二）第一条规定，能够确定当事人名称或者姓名、标的和数量的，一般应当认定合同成立，现该定房单具备上述内容，应认定双方就合同必备条款达成了合意，且新**公司已收取了杜**交付的90%购房款，根据《最**法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第五条及《商品房销售管理办法》第十六条规定，《天骄花园住宅小区内部定房单》具有商品房合同效力，故杜**要求确认双方签订的《天骄花园住宅小区内部定房单》具有《商品房买卖合同》效力的诉讼请求，予以支持。该定房单虽对交房时间未进行约定，但根据西宁市建设工程质量监督站出具的说明，涉案工程住宅部分经验收为合格，且新**公司已向部分拆迁户交付房屋，并已有部分购房者已经入住，故应认定本案涉案房屋已具备向购房者交付的条件，新**公司应当继续履行合同，向杜**交付房屋。关于杜**要求新**公司协助办理房屋所有权证及土地使用权证的主张，该协助义务是新**公司的合同义务，新**公司应当履行。因此，杜**该诉讼请求成立，予以支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、一百零七条，最**法院关于适用《中华人民共和国合同法》若干问题的解释（二）第一条，《最**法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第五条，中华**建设部《商品房销售管理办法》第十六条规定，判决：一、杜**与青海新**有限公司于2013年12月14日签订的《天骄花园住宅小区内部定房单》有效。二、杜**与青海新**有限公司于2013年12月14日签订的《天骄花园住宅小区内部定房单》具有《商品房买卖合同》的效力。三、青海新**有限公司于本判决发生法律效力后六十日内向杜**交付位于西宁市南川西路5号天骄花园住宅小区1号楼（建筑面枳96.51平方米，该面积以房产部门核准登记为准）。青海新**有限公司于本判决发生法律效力后六十日内协助杜**办理位于西宁市南川西路5号天骄花园住宅小区1号楼的房屋所有权证及国有土地使用权证。案件受理费100元，减半收取50元，由青海新**有限公司负担（此款杜**已预交，新**公司于本判决发生法律效力后三十日给付杜**）。

上诉人诉称

宣判后，新**公司不服，向本院提起上诉，认为原判对《天骄花园住宅小区内部定房单》中双方约定的内容视而不见，导致认定案件基本事实出现严重错误，《天骄花园住宅小区内部定房单》中特别说明中第2项约定：“买受人提交的《青**公司在职职工单位证明》（带公章）经审查为虚假的，此单作废，按（退房程序）办理。”杜**至今未提供关于青**公司在职职工身份的证据，故无法确认杜**具备内部购房资格；双方签订的《天骄花园住宅小区内部定房单》中对房屋的交付时间、装修标准及需支付的配套款等尚未约定，还需协商并达成合意，因此《天骄花园住宅小区内部定房单》不具备《商品房买卖合同》主要内容，无法实际履行，依据《最**法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第五条及《商品房销售管理办法》第十六条规定，双方签订的定房单约定的内容，与上述规定的内容相比，该定房单仅就少部分内容进行了约定，尚有大部分内容要进行磋商达成合意后签订《商品房买卖合同》，才能依法切实履行，故原判认定定房单具有《商品房买卖合同》的效力，严重违反了法律规定并违背当事人之间的意思表示；上诉人开发的商品房虽分项验收合格，但未经综合验收，不具备交付条件，更不具备办理产权证的条件，故原判判令上诉人向杜**交房、办证毫无事实根据和法律依据，请求二审法院驳回杜**第2、3、4项的诉讼请求。

被上诉人辩称

杜**辩称，青**政公司机关服务中心及中国邮**海分公司出具的证明可以充分证明杜**具有内部购房资格，双方签订的《天骄花园住宅小区内部定房单》不违反法律、法规的强制性规定是合法有效的，同时，该定房单具备了《商品房销售管理办法》规定的商品房买卖合同应当具备的主要条款及内容，新大地公司也已经按约定收取了杜**应当交付的90%的购房款，故《天骄花园住宅小区内部定房单》己经具有了《商品房买卖合同》的实质效力，杜**所购房屋已具备入住条件，至于房屋产权证书办理的时间住户完全可以在具备办证条件时再申请执行，原判认定事实清楚，适用法律准确，请求二审法院驳回上诉，维持原判。

本院查明

经审理查明，原判认定事实清楚，本院予以确认。

本院认为

本院认为，上诉人新大地公司与被上诉人杜**签订的《天骄花园住宅小区内部定房单》是双方当事人的真实意思表示，合法有效。新大地公司上诉认为杜**不具备青**公司职工内部购房资格，根据双方签订的《天骄花园住宅小区内部定房单》，新大地公司负有核实购房人资格的义务，而至二审庭审期间新大地公司一直未能提交证据证实杜**不具备邮政公司职工内部购房资格，再者青**政公司机关服务中心及中国邮政**司人力资源部均出具了证明证实杜**具备内部购房资格，新大地公司在签订定房单时也要求杜**出具了身份证明，其与杜**签订《内部定房单》及收取购房款的行为视为对杜**内部购房户身份证明的核准，故现提出杜**不具备签订内部定房单资格的上诉理由不能成立，本院不予支持。双方签订的《天骄花园住宅小区内部定房单》中对所购房屋的基本状况、价款的确定方式及总房款、付款方式、付款时间等均做了明确约定，具备商品房买卖合同的主要内容，杜**也依约交纳了90％的购房款，故原判认定《天骄花园住宅小区内部定房单》具备商品房买卖合同的效力并无不当，应予维持。新大地公司对出售给杜**的房屋已办理了商品房预售许可证，作为住宅部分已通过了消防验收及竣工验收，房屋已具备交房及入住条件，新大地公司以所建楼盘规划变更需增加购房款、双方对“基础增加费”及“公共设施费”等事宜需重新协商为由拒绝履行交房义务有违诚信原则，原判判令新大地公司限期交房并无不当。关于协助住户办理房屋产权证书是新大地公司应当履行的义务，原判判令其履行协助义务适当，应予维持。原判认定事实清楚，适用法律准确，应予维持。依据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条一款（一）项之规定，判决如下：

二审裁判结果

驳回上诉，维持原判。

二审案件受理费100元，由上诉人青海新**有限公司负担。

本判决为终审判决。

裁判日期

二〇一六年三月十四日