朱*诉乐平市家家欣超市、乐平**理中心、周*、叶*、童*返还原物纠纷一案一审民事判决书

审理经过

原告朱*诉被告乐平市家家欣超市、乐平**理中心、周*、叶*、童*（乐平**业公司三大股东）返还原物纠纷一案，本院受理后，依法组成合议庭，经原告申请，本院追加了乐平**理中心为被告参加诉讼，经被告市场管理中心申请，本院追加了乐平**公司股东周*、叶*、童*为被告参加诉讼。并公开开庭进行了审理。原告朱*、被告乐平市家家欣超市、乐平**理中心到庭参加了诉讼。乐平**业公司已注销，已追加该公司股东周*、叶*、童*为被告，被告周*、叶*、童*经本院传票传唤无正当理由，未到庭参加诉讼，本案现已审理终结。

原告诉称

原告朱*诉称：2009年原告返租五年的方式购买吉利广场二期B20X商铺。吉**未经原告同意转租（五年之后的使用权）给家家欣，原告与吉**的租赁期在2014年12月28日已到期，要求解除与吉**的租赁合同，要求吉**返还商铺。原告存有《住宅专项维修资金专用收据（业主使用）》能够证明租赁关系、租赁开始日为2009年3月之前。原告存有《销售不动产统一发票》能够证明租金额为84042元、建筑面积为40.02平方米。2009年吉**司售后返租的方式有：3年、5年、10年，结合09年市场租赁价格，能够推定租赁期间为五年，年租金16808.4元。同时有相同情况其他业主的相关证明。吉**业务性质就是出售商品房并转移其产权，家家欣明知可能损害购房者权益，却仍然与该公司签订了长达10年的租赁合同。签订合同之时，家家欣应当知道吉**司存在售后返租方式，吉**与家家欣双方明知会损害3年与5年业主的商铺使用权，却仍然签订了10年的租赁合同。他们的行为属于恶意串通损害购房者权益的行为。吉**明知故犯，应当承担被告的租金损失。家家欣超市实际占用商铺，致使原告不能行使商铺使用权，属于“非善意相对人”，要求家家欣对租金损失承担连带责任。为此，向法院起诉。要求法院判决：（1）要求解除原告与吉**的租赁合同；（2）要求判决吉**与家家欣的租赁合同无效；（3）要求吉**返还B20X商铺；（4）要求吉**承担（2015年1月1日至判决生效日）租金损失，家家欣承担连带责任。

被告辩称

被告家家欣超市辩称：1、原告要求解除租赁合同或判决租赁合同无效及要求返还商铺没有法律依据。被告家家欣超市与吉利达、市场管理中心的租赁合同是原告取得物权（房产登记）前签订的，即被告签订租赁合同在前，原告取得房产物权在后。商铺是不动产，被告签订合同在原告取得物权（房产登记）前，故租赁合同合法有效，被告占有属合法占有；根据合同第229条：“租赁物在租赁期间发生所有权变动，不影响租赁合同效力”规定，即买卖不破租赁的原则，原告诉请主张不符合法律规定，法院应当依法驳回原告诉请。2、原告要求被告承担租金损失，不符合法律规定及事实。被告与吉利达、市场管理中心租赁合同合法有效，根据合同相对性原则，被告有履行租赁合同义务，没有向原告支付租金的义务。

被告乐平**理中心辩称：一、被告管理中心与原告不具有法律上利害关系，不应当成为本案（即返还原物纠纷一案）的当事人。被告管**置业公司是委托合同关系，被告置业公司作为委托人应当承担相应的责任。二、被告家家欣也构成违约，其应当对被告管理中心及原告承担违约责任。三、该案如构成对原告物权的侵害，过错在委托人被告置业公司的股东周*、叶*、童*。

被告周*、叶*、童*未到庭，未答辩。

本院查明

经审理查明，2009年原告以返租五年的方式购买了乐**利广场二期B20X商铺，乐平市**限公司通过乐平市**营管理公司，于2009年8月27日，授权被告乐平**理中心将吉利广场整体商铺（含原告B20X商铺）出租给东莞**装城，开办乐平**物中心即被告家家欣超市。该商铺租金由乐平**理中心收取，租期为十年。2012年3月12日，原告取得其购买商铺的产权证。原告实际取得房产证登记时间为2012年3月12日，被告家家欣超市承租时间为2009年8月27日，被告家家欣超市租赁合同时间优先于原告商铺所有权取得时间。原告与乐平**业公司的租赁期在2014年12月28日到期，原告要求解除与乐平**公司租赁合同，并要求返还商铺。为此，原告诉至本院。要求解除与乐平市**限公司的租赁合同。要求判决乐平**限公司与乐平市家家欣超市的租赁合同无效。要求乐平**公司返还B20X商铺。要求乐平市吉利达承担连带责任。本院受理后，经本院在乐**商局查询档案，被告乐平**公司，于2013年5月8日已被注销，该公司已不复存在了。且被告家家欣超市未直接与原告签定租赁合同。

上述事实，有原、被告提供的证据材料，当事人的陈述及庭审笔录，足以认定。

本院认为

本院认为，原告虽然2009年购买了吉利广场商铺B20X，但原告于2012年3月12日才取得商铺的产权证，即对商铺享有所有权，但乐平**业公司在2009年8月27日，通过乐平市吉**理有限公司委托被告乐平**理中心行使租赁的权利。租期为十年。租赁给被告家家欣超市。租赁时间优先于所有权时间。根据《中华人民共和国物权法》第十四条规定，“不动产物权的设立、变更、转让和消灭，依照法律规定应当登记的，自记载于不动产登记簿时发生变动的。”根据《中华人民共和国合同法》第二百二十九条规定。“租赁物在租赁期间发生所有权变动的，不影响租赁合同的效力”，原告购买后近3年多时间对被告乐平**理中心与被告家家欣超市签订的合同没有依法行使撤销权，应视为承认被告管理中心代置业公司行使的租赁权利合法有效。且法律规定买卖不能破租赁，租赁合同不因所有权变动而导致无效。乐平市**限公司，已于2013年5月8日在乐平市工商业局被注销，原告自起诉到庭审结束并未变更诉讼主体及诉讼请求。乐平**业公司已复不存在了。且被告家家欣超市是与被告乐平**理中心签订租赁合同，并非与乐平**公司签订合同，也不存在吉利达与被告家家欣的租赁合同无效，更不存在承担连带责任。对原告要求解除与乐平**公司的租赁合同、返还商铺及吉利达与家家欣承担损失、租赁合同无效的诉讼请求，本院不予支持。被告乐平**理中心提出如果本案原告权利被侵害，责任主体为被告童*、周*、叶*，但未提供证据，本院不予采纳。被告市场管理中心与原告**业公司是委托合同关系，与原告不具有法律上利害关系，不是适格主体。为此，现依照《中华人民共和国物权法》第十四条，《中华人民共和国合同法》第二百二十九条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百一十九条之规定，判决如下：

裁判结果

驳回原告朱*的诉讼请求。

本案受理费100元，由原告承担。

如不服本判决，可于判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江西省**人民法院。

裁判日期

二〇一六年二月三日