刘*与吉安市**限公司物业服务合同纠纷二审民事判决书

审理经过

上诉人刘*与被上诉人**有限公司物业服务合同纠纷一案，不服江西省吉安市吉州区人民法院（2015）吉**初字第282号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。

一审法院查明

原审法院经审理查明：2011年11月22日，吉安市物业管理服务项目招标中标通知书吉市物招中字（2011）第10号，经评标委员会评审，新世界广场小区前期物业管理服务由吉安市**限公司中标，在接到通知书15天内，到招标单位吉安市**限公司签订物业管理服务合同。同年11月28日，吉安市**限公司与被告签订前期物业服务合同，被告对新世界广场提供前期物业管理服务，约定物业类型为办公、酒店、商业，建筑面积134666㎡。物业服务费用由业主按其拥有物业的建筑面积交纳。本合同期限自2011年12月1日起至2014年11月31日止。业主可与物业使用人就本合同的权利义务进行约定等。2013年3月12日，原、被告签订物业管理服务协议，约定原告承租吉安新世界广场三层，使用面积512平方米商铺。原告按承租商铺的使用面积缴纳物业服务费和公共维护费。物业服务费、公共维护费的缴纳标准为：第一、二、三计租期为20元／㎡，月物管合计为10240元；第四计租期每月为23.2元／㎡，月物管合计为11878元。为确保原告按照本协议约定支付物业服务费用，原告应于本协议签订之日一次性缴纳相当于两个月的物业服务费和公共维护费作为履约保证金，计20480元等。原告未缴纳物业服务费、公共维护费。吉安市**限公司为三级物业服务企业。

一审法院认为

原审法院认为：被告吉**有限公司由吉**管局经评标委员会评审决定，为新世界广场小区前期物业管理服务中标单位，并由吉安市**限公司选聘对新世界广场提供前期物业管理服务，双方签订了前期物业服务合同，符合法律规定。后原、被告签订了物业管理服务协议，签订合同时，原告未对合同提出异议，系意志自由，不存在欺诈，亦不存在显失公平等情况。吉安市**限公司为三级物业服务企业，根据《物业管理企业资质管理办法》（**设部令第164号）第八条规定，三级资质物业服务企业可以承接20万平方米以下住宅项目和5万平方米以下的非住宅项目的物业管理业务，被告物业类型为办公、酒店、商业，建筑面积134666㎡，原告未提供证据证明该合同违反国家限制经营、特许经营以及法律、行政法规禁止经营的规定及法律、行政法规的强制性规定，不因此认定该合同无效。原告认为被告提供的物业服务质量较差，与合同的效力无关，也不是撤销合同的法定事由。撤销权的行使从知道或应当知道撤销事由之日起计算，原告与被告签订物业管理协议时，具有审查被告是否具备签订合同的主体资格，是否拥有物业管理的相关资质等相关义务，故原告行使撤销权的时间应从签订合同之日即2013年3月12日开始计算，至刘*起诉之日2015年3月已经超过一年，故刘*行使撤销权的时间超过了一年的法定除斥期间，撤销权已经消灭。依照《中华人民共和国合同法》第八条、第五十五条、第六十条第一款、《最**法院关于适用﹤中华人民共和国合同法﹥若干问题的解释（一）》第十条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决：驳回原告刘*的诉讼请求。案件受理费100元，由原告刘*负担。

上诉人诉称

上诉人刘*不服原审判决，向本院提起上诉称：一、上诉人不符合《物业管理服务协议》的主体。依据**务院物业管理法规规定，聘请物业企业的主体是业主。业主众多的由业主委员会聘请，业主委员会没有成立时由开发商聘请。被上诉人在由开发商聘请后，其所签订的物业服务合同对业主具有法律约束力。上诉人作为物业使用人，是否由上诉人向被上诉人交纳物业费，应当依照业主与上诉人的约定。为此，**务院颁发的《物业管理条例》第四十二条规定”业主应当根据物业服务合同的约定交纳物业服务费用。业主与物业使用人约定由物业使用人交纳物业服务费用的，从其约定，业主负连带交纳责任”。依此规定，上诉人无权与物业企业签订物业服务合同，否则签订的合同无效。为此，上诉人与被上诉人签订的《物业管理服务协议》无效。二、一审法院认定《前期物业服务合同》和《物业管理服务协议》这两份相互矛盾的合同同时有效，缺乏法律逻辑常识。《前期物业服务合同》和《物业管理服务协议》是同一标的的两份合同，两份合同对物业服务费标准的规定相互矛盾，法律逻辑要求只能是其中的一份合同有效，不可能两份合同同时有效。一审法院认定两份合同有效显然是自相矛盾。那么本案到底哪份合同有效呢？如果《前期物业服务合同》为无效合同，那么被上诉人就没有进入本物业区域实施物业服务的资格，因而没有与上诉人签订《物业管理服务协议》的资格，在没有签订合同资格的条件下与上诉人签订《物业管理服务协议》，依法应当认定无效。如果《前期物业服务合同》合法有效，那么被上诉人就没有权利要求答辩人单个人就提高物业服务费标准签订《物业管理服务协议》。如果以提高物业服务费签订《物业管理服务协议》，那么就是违反有效合同约定，提高物业服务收费，属于违规收费，依法应当认定无效。这一法律逻辑推理的结论就是上诉人与被上诉人签订的《物业管理服务协议》无效。三、《前期物业服务合同》是处理本案的依据。《前期物业服务合同》是吉安市**限公司依照法律、法规规定的程序，通过公开招标确定被上诉人为新世界广场物业服务企业，并签订了《前期物业服务合同》，这份合同合法有效。上诉人作为物业使用人交纳物业服务其本质是代理业主交纳，代理交纳物业费的依据是业主与物业服务企业签订的物业服务合同约定，业主吉安市**限公司与被上诉人已经签订了《前期物业服务合同》，并约定了物业服务费标准为每月2.58元／㎡，上诉人照此交纳完全符合法律规定。一审法院判决也认为《前期物业服务合同》有效，而该合同约定的物业服务费却不适用于上诉人，那么上诉人使用物业的物业服务费应当由谁来承担呢？如果由业主吉安市**限公司交纳，表明被上诉人已就该物业收取了物业费，依法无权再向其他人收取物业费，否则就是重复收费。如果业主吉安市**限公司不按《前期物业服务合同》交纳，而上诉人又不能按《前期物业服务合同》交纳，那么《前期物业服务合同》合法有效就是多余的。根据**务院物业管理法规规定，《前期物业服务合同》对业主、物业使用人具有法律约束力。该合同是被上诉人进驻该物业区域进行物业管理，开展物业服务的法律依据。被上诉人应当依据该《前期物业服务合同》的约定委托和授权，履行受聘的职责，依法不得超越受聘约定的授权范围，超越授权范围所实施的行为为无效行为。四、《前期物业服务合同》中约定的物业费2.58元／月／㎡是对整个物业区域的物业收费标准。《前期物业服务合同》第一条约定了被上诉人受聘管理的物业服务区域的基本情况为：物业类型为”办公、酒店、商业”；建筑面积为134666㎡；物业区域范围：东至方广场东路，南至广场北路，西至井冈山大道，北至孔家湾路等内容。1、上述内容清楚载明《前期物业服务合同》约定的上诉人使用的物业已全部涵盖在其范围内，表明上诉人使用的物业管理受《前期物业服务合同》的约束。2、《前期物业服务合同》第六条规定”本物业实行的包干制收费。物业服务费用由物业按其拥有物业的建筑面积交纳，具体标准如下：公寓物业：2.58元／月／平方米”。依招标要求，被上诉人投标的各项物业收费应当有具体的标书，标书应当载明各种物业的类型、服务内容、服务范围与收费标准。《前期物业服务合同》载明的物业类型为”办公、酒店、商业”，根本就没有公寓物业：2.58元／月／平方米。在《前期物业服务合同》的约定中没有该物业类型的物业合同，其意义何在？《前期物业服务合同》等于无效。但从另外角度表明被上诉人投标的物业收费是”包干制收费”，办公、酒店、商业统一按公寓物业2.58元／月／平方米标准收费，这一推理符合法律规定。如被上诉人投标的物业在投标之前已经确定了物业项目而没能确定物业收费标准，被上诉人是不可能中标的。五、被上诉人的投标与中标文件是查清本案事实真相的关键证据，一审法院未予调查，导致错误判决。一审庭审中关于被上诉人的投标与中标文件证据调查，上诉人在一审期间已经提出，上诉人也曾多次向吉安**管理局要求查询关于被上诉人在没有资格和资质不合格的情况下，确定被上诉人中标并签订《前期物业服务合同》的事实，该局以档案丢失为由拒绝提供。作为一个保存着国家等单位档案资料的政府部门，却以档案丢失为由拒绝提供，这一理由无法不让人联想到其中的蹊跷。上诉人关于吉安**管理局以”丢失了被上诉人投标资料”而拒绝提供查询的情况，上诉人在一审庭审时已做了说明，也申请一审法院予以协助调查，但一审法院对关系到本案事实真相的”被吉安**管理局丢失的被上诉人投标与中标文件”证据并没有进行调查与确认。事实上，只要将被上诉人投标资料提供，到底被上诉人在《前期物业服务合同》约定的2.58元／月／平方米仅为公寓类收费，还是对整体物业的收费标准就一目了然。综上，请求：1、依法撤销江西省吉安市吉州区人民法院（2015）吉民二初字第726号民事判决；2、确认《物业管理服务协议》为无效合同；3、确认上诉人所交物业费按2.58元／月／㎡计算。

被上诉人辩称

被上诉人**有限公司答辩称：一、上诉人行使重大误解和显失公平合同的撤销权已消灭。根据《合同法》第五十五条规定：”有下列情形之一的，撤销权消灭：（一）具有撤销权的当事人自知道或应当知道撤销事由之日起一年内没有行使撤销权。”该法条内容明确告知请求撤销合同的主体是有除斥期间限制的，该除斥期间（1年）的起算点是当事人知道或应当知道撤销事由之日。上诉人是明知吉安**业公司是物业单位，并按照合同约定支付了物管费和公共维护保证金，表明其本人同意接受该物业公司的物业服务。自上诉人知道撤销事由到上诉人起诉已超过了1年的法定除斥期间，故上诉人主张撤销权的期间已过。二、上诉人与被上诉人签订的物业管理服务协议系双方真实意思表示，该内容并没有违反法律、行政法规的强制性和禁止性规定，故该协议真实合法有效。根据**务院2007年10月1日颁布的《中华人民共和国物业管理条例》相关规定，**务院提倡建设单位按照房地产开发与物业管理共同分离的原则，通过招投标的方式选聘具有相应资质的物业服务企业。该规定仅仅是提倡，并不是必须。三、吉安市**限公司承接吉安新世界广场小区的物业管理业务符合行政部门规章的内容。2004年5月1日施行的《物业管理企业资质管理办法》是由中华**建设部颁布的部门规章。该第八条规定为”三级资质物业服务企业可以承接20万平方米以下住宅项目和5万平方米以下的非住宅项目的物业管理业务”。该部门规章的规定的是可以承接，并不是仅承接，且承接的内容是20万平方米以下住宅项目和5万平方米以下的非住宅项目之和共25万平方米，被上诉人承接的物业建筑面积不到15万平方米。完全符合该部门规章的规定。为此，三级资质物业服务企业承接业务的范畴、范围边界并不是禁止性规定，而是授权性规定，并没有上诉人的民事诉状及上诉状所陈述”仅”的含义。四、上诉人在上诉状中的第二项和第三项上诉请求，已经改变了其在一审的诉讼请求，超出了一审的诉讼范围。综上，请二审法院驳回上诉人的诉讼请求。

根据上诉人的上诉理由和被上诉人的答辩意见，归纳本案争议焦点为：上诉人要求撤销其与被上诉人签订的《物业管理服务协议》应否支持？

本院查明

二审查明的事实与一审法院认定的事实一致。

本院认为

本院认为：上诉人在一审起诉时，其诉讼请求明确为撤销上诉人与被上诉人签订的《物业管理服务协议》。上诉人行使撤销权应符合法律的规定，上诉人未提供充分的证据证实在签订该协议时存在欺诈、显失公平等撤销事由，相反，上诉人自认在签订该协议时，上诉人与被上诉人之间存在”讨价还价”的过程，足以表明该协议是在上诉人与被上诉人充分协商的基础上签订的，因此，上诉人不符合行使撤销权的条件。况且，上诉人主张撤销权已超过了1年的法定除斥期间，故上诉人请求撤销该协议缺乏事实和法律依据，本院不予支持。上诉人在二审期间又提出要求确认《物业管理服务协议》无效，因该请求超出了一审其诉请范围，本院依法不予处理。

综上，上诉人刘*的上诉理由不能成立，对其上诉请求不予支持。原审判决认定事实清楚，适用法律正确，所作处理亦无不当。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：

二审裁判结果

驳回上诉，维持原判。

二审案件受理费100元，由上诉人刘*负担。

本判决为终审判决。

裁判日期

二〇一六年四月十八日